加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革推進民族區(qū)域

劉迪?！↑S遠祥

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，經(jīng)過20多年的市場培育，取得了巨大成就，對拉動經(jīng)濟增長、改善群眾居住條件、改變城鎮(zhèn)面貌，發(fā)揮了十分的重要作用。目前，無數(shù)事實表明，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時，也積累了不少矛盾和問題。只有加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，才能促使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的要求相適應(yīng)，與日益提高的居民住房需求相適應(yīng)，與不斷變化的市場環(huán)境相適應(yīng)。加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，是擺在我們面前重大而緊迫的任務(wù)。

一、現(xiàn)狀

近年來，恩施市加快房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革步伐，市域房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，極大地推進了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。2016年全年恩施市完成房地產(chǎn)投資47.17億元，同比增長35.9%；共有房地產(chǎn)在建項目72個，同比增加3個，增長4.3%；房地產(chǎn)銷售面積110.83萬平方米，同比增長50.3%，其中住宅銷售面積103.64萬平方米，同比增長61.6%；銷售額49.27億元，同比增加61.4%，其中住宅銷售額為45.44億元，同比增加96.6%。2017年1—5月恩施市房地產(chǎn)項目完成投資17.17億元，同比增長11.5%；商品房銷售額13.68億元，同比增長28.7%（2016年5月10.62億元），其中住宅銷售額9.78億元，同比下降0.1%（2016年5月9.85億元）。

（一）房地產(chǎn)市場供給調(diào)控逐步加強

一是強化規(guī)劃引領(lǐng)。根據(jù)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，科學(xué)編制了市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及年度住房用地供應(yīng)計劃和住房建設(shè)計劃及年度建設(shè)計劃，確定房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)、規(guī)模、空間布局、建設(shè)時序與節(jié)奏，確保政府對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控與引導(dǎo)。建立健全地產(chǎn)庫存預(yù)警和風(fēng)險提示制度。在住房市場供不應(yīng)求時，適當(dāng)擴大住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模。對房地產(chǎn)庫存偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大時，通過規(guī)定程序調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。在庫存消化周期超過24個月時，將下一年度住房建設(shè)用地計劃消減50%，庫存消化周期超過36個月時，暫停住房用地供應(yīng)。加強房地產(chǎn)項目批后管理，堅決打擊房地產(chǎn)項目違反規(guī)劃建設(shè)等不法行為。對非企業(yè)原因閑置的房地產(chǎn)用地，適當(dāng)調(diào)整開工和竣工時間。二是優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。對在建商品住房項目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)和申請調(diào)整商住比例，滿足市場需求。引導(dǎo)企業(yè)研究住房需求，創(chuàng)新產(chǎn)品內(nèi)涵，彰顯恩施人居品牌。鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)，進一步提升房地產(chǎn)品質(zhì)。三是培育租賃市場。培育發(fā)展住房租賃市場。鼓勵個人依法出租自有住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租。發(fā)展和鼓勵住房租賃企業(yè)通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營。鼓勵庫存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為住房進行租賃，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，通過規(guī)模化租賃、先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運營商品住房。

（二）住房保障和棚改貨幣化安置力度加大

2016年，全市開工建設(shè)棚戶區(qū)3537套，其中，貨幣化補償安置1769套，基本建成公租房73套、棚戶區(qū)1344套，共1417套，實際發(fā)放租賃補貼335戶。全市棚改貨幣化安置達50%以上。公租房貨幣化補貼制度全面推行，實行“市場租金、分類補貼”。全市不再新建公共租賃住房，鼓勵社會資本通過購買、長期租賃等方式從市場籌集公租房房源，面積標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)需求情況適當(dāng)放寬。

（三）購房優(yōu)惠政策全面實落實

一是推進戶籍制度改革。促進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制。在城區(qū)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，本人及其共同居住生活的配偶、父母、未成年子女可以在居住地申請登記常住戶口。二是加強購房信貸支持。市將各銀行業(yè)金融機構(gòu)支持居民家庭住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款以及對保障性安居工程建設(shè)貸款納入銀行業(yè)金融機構(gòu)年度支持地方經(jīng)濟發(fā)展工作目標(biāo)考核范疇，切實引導(dǎo)各銀行業(yè)金融機構(gòu)積極做好轄區(qū)內(nèi)住房金融服務(wù)工作。三是用好用活住房公積金政策。調(diào)低首付比例，首套房住房公積金首付比例調(diào)低至20%，對已結(jié)清住房公積金購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買自住房，最低首付款比例為30%。擴大住房公積金提取范圍和繳納覆蓋范圍。將農(nóng)民工和城鎮(zhèn)個體工商戶納入住房公積金覆蓋范圍。農(nóng)民工、個體工商戶連續(xù)足額繳存6個月（含）以上可申請住房公積金貸款。

（四）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境逐步優(yōu)化

一是加快完善城市配套基礎(chǔ)設(shè)施。狠抓城市路網(wǎng)建設(shè)，許家坪隧道、迎賓大道、金龍大道北段、馬鞍山等道路建成通車，城區(qū)道路面積267萬平方米，總長度154公里。城市廣場、公廁、停車場等配套設(shè)施不斷完善，城區(qū)道路照明實現(xiàn)全覆蓋，紅廟污水處理廠建成運營。建成城市綜合垃圾衛(wèi)生填埋廠，生活垃圾無害化處理率100%，垃圾密閉化清運率100%。對城市新區(qū)、開發(fā)區(qū)道路、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施以及學(xué)校、醫(yī)院、商場、養(yǎng)老、文體等配套設(shè)施建設(shè)，做到同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用，為居民安居置業(yè)提供便捷條件。二是加強市場監(jiān)管。建立完善商品房銷售巡查機制，加大企業(yè)巡查力度。市房改辦每月深入銷售樓盤了解資金運行狀況、銷售情況，為企業(yè)出謀劃策。2016年，尤其注重加大對“金之易”、“駿興·萬金匯”、“松潤·書苑書城”、華龍集團等幾個影響社會穩(wěn)定的問題樓盤的監(jiān)管，協(xié)調(diào)解決施工相關(guān)事宜。開展房地產(chǎn)涉企亂收費專項治理，凈化價格環(huán)境。開展違法建設(shè)治理，集中排查和嚴(yán)厲查處違法用地、違規(guī)建房行為。供水、供電、供氣、廣電、通訊等部門對未取得規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的建設(shè)項目均不提供相關(guān)配套服務(wù)。三是促進房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)利用庫存房源發(fā)展旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、創(chuàng)業(yè)等跨界地產(chǎn)，拓展生活型服務(wù)業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，轉(zhuǎn)型升級，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

二、問題

（一）供需矛盾突出

主要表現(xiàn)為中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足，商業(yè)用房整體價位偏高，作為欠發(fā)達地區(qū)的恩施消費人群購買力有限。同時在商品房供應(yīng)中，住宅與非住宅的比例不合理，商業(yè)用房庫存量較大。究其原因，一方面，在于房地產(chǎn)開發(fā)公司多，不少企業(yè)千方百計爭項目爭資金，造成開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價格。另一方面，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏應(yīng)有的市場調(diào)查和預(yù)測，熱衷于高回報的項目，而對市場需求量大的中低檔房地產(chǎn)投資重視不足，因而導(dǎo)致了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施滯后

以金桂大道和金龍大道為主的城北新區(qū)供電、供水、排污、通訊、道路建設(shè)嚴(yán)重滯后。變電站規(guī)劃選址多年來舉棋不定，多個項目供電依靠項目自身耗資拉設(shè)專線。金龍大道、金山大道的排污管網(wǎng)基本未建設(shè)。即使鄂旅投重資打造的龍鳳生態(tài)城首期交房入住在即，也面臨著水壓不足、通訊信號不暢等尷尬境地。同時，由于城區(qū)上學(xué)難、就業(yè)難、垃圾處理難等問題的存在，也一定程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）企業(yè)融資艱難

本土開發(fā)企業(yè)普遍實力不強，自有資金在繳納土地出讓金后，就幾乎再沒有流動資金用于工程建設(shè)。從現(xiàn)實看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)中使用銀行貸款的比重均在60%以上，個人購房資金中相當(dāng)大的比例也源自于地產(chǎn)信貸資金。銀行為控制金融風(fēng)險，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，不提供在建工程抵押和商業(yè)貸款。近年來，國家雖陸續(xù)出臺了系列金融救市政策，但在全州落地難度較大。目前因資金鏈斷裂問題，恩施市現(xiàn)已有金易·中央公園、駿興·萬金匯等項目處于被迫停工狀態(tài)，還有多個項目因為資金困難導(dǎo)致工期延誤而不能按期交房。

（四）住房保障不足

近年來，住房保障體系的建設(shè)一直成為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的一個重要方面，但由于資金等等多種原因，住房保障體系建設(shè)的速度仍十分緩慢，住房保障在整個住房市場中所占比例較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭的剛性住房需求被推向市場。市區(qū)尚有相當(dāng)一部分符合住房保障條件的中低收入家庭及引進人才等未得到合理的住房保障。同時還存有一部分家庭既無力購買商品房又不符合住房保障條件的“夾心層”住房困難的問題。

（五）創(chuàng)新驅(qū)動乏力

恩施市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多沿續(xù)過去拿地、建房、賣房，依賴土地增值獲得高額利潤的經(jīng)營模式，開發(fā)企業(yè)一味追求高產(chǎn)出、高利潤，不注重行業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，住宅產(chǎn)品的科技含量不高。

（六）市場管理滯后

主要表現(xiàn)有三：一是有的違法用地、違章建房，有的利用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，有的中介機構(gòu)出售“小產(chǎn)權(quán)房”；二是房地產(chǎn)涉企亂收收費時有發(fā)生；三是房地產(chǎn)巡查力度有待進一步加大。

三、政策建議

為確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，切實保障人民群眾生活水平的不斷提高，必須采取科學(xué)、規(guī)范、務(wù)實、高效的政策措施，切實解決發(fā)展中存在的困難和問題。

（一）強化政府調(diào)控

充分發(fā)揮城市規(guī)劃的龍頭作用，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃引領(lǐng)。按照城市總體功能分區(qū)，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)、建設(shè)規(guī)模和用地空間布局，完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和體系。優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。優(yōu)先發(fā)展普通商品住房，適當(dāng)發(fā)展中高檔商品房。運用規(guī)劃、土地供應(yīng)等手段，鼓勵和引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)中小套型、中低價位的普通商品住房，以適應(yīng)中低收入者的購買能力。對新建住宅、商業(yè)區(qū)、專業(yè)市場進行科學(xué)長遠規(guī)劃的同時，要抓好老城區(qū)的住房改造，盡快完善基礎(chǔ)設(shè)施和城市總體功能。

（二）減輕企業(yè)資金壓力

認(rèn)真落實恩施市政辦發(fā)〔2016〕63號文件精神，對房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)規(guī)費實行緩征緩繳。金融機構(gòu)應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)和中、低收入家庭購房的信貸支持力度。進一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。同時，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強對申貸企業(yè)信譽度和還貸能力的審核，防控金融風(fēng)險。

（三）嚴(yán)格市場監(jiān)管

一是加強違法建設(shè)整治。嚴(yán)厲查處違法用地、違規(guī)建房行為，嚴(yán)禁利用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，嚴(yán)禁單位或個人擅自以危舊房屋改造名義變相進行聯(lián)合開發(fā)。二是加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理。繼續(xù)開展房地產(chǎn)市場專項治理，對違反基本建設(shè)程序、規(guī)避監(jiān)管等嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的企業(yè)，依法嚴(yán)肅處理。嚴(yán)格商品房銷售管理，規(guī)范商品房銷售價格。加大巡查力度，建立完善商品房銷售巡查機制，全面落實商品房銷售“一房一價”明碼標(biāo)價制度。三是規(guī)范中介行為。加強房地產(chǎn)開發(fā)中介機構(gòu)管理，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。嚴(yán)禁中介機構(gòu)銷售無證房產(chǎn)。四是開展房地產(chǎn)涉企業(yè)亂收費治理。全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的行政事業(yè)性收費、金融服務(wù)收費和供電、供水、供氣、建筑垃圾等配套設(shè)施建設(shè)收費。

（四）大力推進公租房貨幣化和棚改貨幣化安置

全面實行公租房貨幣化補貼制度，加大貨幣化安置力度，確保符合保障條件的中低收入家庭及引進人才等得到合理的住房保障。

（五）堅持創(chuàng)新驅(qū)動

面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)必須強化自身素質(zhì)，突出創(chuàng)新發(fā)展。一方面，通過改革創(chuàng)新，加強管理，增強發(fā)展實力，提高市場競爭力。另一方面，要適時根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進商品房開發(fā)，以為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房促進商品房開發(fā)。

（劉迪海，湖北省恩施市統(tǒng)計局長。黃遠祥，湖北省恩施市統(tǒng)計局副局長）