商品房預(yù)售合同無效及處理機(jī)制探析

張彥敏　褚玉龍

摘 要 商品房預(yù)售作為市場普遍認(rèn)可的房屋交易形式，對于推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著不可替代的作用。但其交易方式的特殊性及交易標(biāo)的物的不確定性，決定了該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。本文以一起商品房買賣合同糾紛為例，探析了商品房認(rèn)購與商品房預(yù)售之間的區(qū)別聯(lián)系，并分析了商品房預(yù)售合同無效及處理等幾個法律問題。

關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)約 預(yù)售 買賣 無效合同

作者簡介：張彥敏，中共忻州市委黨校講師，研究方向：應(yīng)用法學(xué)；褚玉龍，中共忻州市委黨校副教授，研究方向：法學(xué)基礎(chǔ)理論。

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.08.322

2014年11月，李某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房認(rèn)購合同書》。合同約定：李某購買該公司位于樂華小區(qū)1號樓2單元16層02戶樓房一套。建筑面積103平米，單價(jià)4720元，總額486160元。首付款151160元，剩余房款335000元辦理按揭貸款。并約定所購商品房于2015年12月底前交付使用。簽訂認(rèn)購合同時，房地產(chǎn)公司向李某言明，該商品房預(yù)售許可證正在辦理之中。

合同簽訂后，李某按約交付房地產(chǎn)公司首付款151160元。因房地產(chǎn)公司遲遲不能交付房屋，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場飽和，房價(jià)下滑。2016年3月，李某以房地產(chǎn)公司未取得商品房預(yù)售許可證出售商品房，違反法律規(guī)定為由訴至法院，請求確認(rèn)雙方所簽訂的購房合同無效并退還首付款及利息，利息按銀行同期貸款利率計(jì)算，同時請求公司承擔(dān)已收購房款一倍的賠償責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與被告之間所簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。被告未取得商品房預(yù)售許可證，至起訴前也未取得商品房預(yù)售許可證，雙方所簽《商品房認(rèn)購合同書》違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。遂判決如下：1.原被告之間所簽《商品房認(rèn)購合同書》無效；2.被告退還原告首付款151160元，并從原告付款之日起按銀行同期貸款利率支付利息。

一、如何區(qū)分商品房的銷售、預(yù)售、認(rèn)購

商品房銷售（買賣）包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣與購買人，并由購買人支付商品房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售也稱商品房期房買賣，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給購買人，并由購買人支付相應(yīng)定金或者房款，并在將來將預(yù)售房賣與買受人的一種法律行為；商品房認(rèn)購（定購、訂購、預(yù)定、預(yù)約），是指在商品房買賣之前，當(dāng)事人通過簽訂認(rèn)購合同，對將來房屋買賣的有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)。當(dāng)事人簽訂認(rèn)購合同后，將來還需要簽訂正式的房屋買賣合同。

現(xiàn)實(shí)中，存在名稱為房屋認(rèn)購或者預(yù)約合同，但其內(nèi)容卻完全具備買賣合同主要內(nèi)容的情形。根據(jù)最高人民法院法釋〔2003〕7號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，此種情形屬于名為認(rèn)購實(shí)為買賣。認(rèn)購和買賣的轉(zhuǎn)換，需要同時符合兩個條件：即認(rèn)購合同具備買賣合同的主要內(nèi)容以及買受人已支付購房款。因此，實(shí)踐中判斷一個合同究竟是認(rèn)購合同還是買賣合同，不能單純從合同名稱上判斷，而是要看該合同是否具備了《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的主要內(nèi)容。如果合同具備了雙方當(dāng)事人姓名或名稱，商品房的基本情況、總價(jià)或單價(jià)、付款時間、方式、交付條件及日期等，同時開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取了對方購房款的，便可認(rèn)定該合同屬于商品房買賣合同，即可按照商品房買賣合同的性質(zhì)處理；反之，則應(yīng)認(rèn)定為認(rèn)購合同。

本案，原、被告雙方雖然簽訂的是《商品房認(rèn)購合同書》，但合同中對買賣雙方、房屋位置、房屋面積、單價(jià)、總價(jià)、定金及違約責(zé)任等內(nèi)容約定了詳細(xì)的內(nèi)容，事實(shí)上已具備了建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的主要內(nèi)容，且被告也按合同收取了首付款，因此該《商品房認(rèn)購合同書》應(yīng)認(rèn)定為商品房預(yù)售合同。

二、如何認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力及對無效合同的處理

關(guān)于開發(fā)商預(yù)售商品房的前提條件，我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)已有明確的規(guī)定，但鼓勵交易也是我國合同法的立法宗旨之一。實(shí)踐中認(rèn)定合同無效必須從嚴(yán)把握。事實(shí)上，合同違反法律法規(guī)和合同的無效并非一回事。合同無效一定是合同違反了相關(guān)法律法規(guī)，但違反法律法規(guī)的合同不一定無效。

審查預(yù)售商品房合同效力時，首先要考慮該合同是否屬于我國《合同法》第52條明確規(guī)定的五種情形。特別是要把握合同是否屬于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的情形。

其次，要按照法釋〔2009〕5號司法解釋第14條的規(guī)定，明確這里所謂的“強(qiáng)制性規(guī)定”，僅指效力性強(qiáng)制規(guī)定，不包括管理性強(qiáng)制規(guī)定。效力性強(qiáng)制規(guī)定是以否認(rèn)當(dāng)事人之間民事法律行為之效力為目的，如果違反了該禁止性規(guī)定，將會損害國家利益和社會公共利益。因此對于違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同應(yīng)認(rèn)定為無效；而管理性強(qiáng)制規(guī)定主要目的在于在行政上管理和處罰有關(guān)違反規(guī)定的行為，但無權(quán)否認(rèn)該行為在民商事方面的效力。違反該強(qiáng)制規(guī)定的合同不一定無效。從理論上講，通過減少法律、法規(guī)對于法律行為效力的限制，可以擴(kuò)大民事主體意思自治的范圍。為此，最高人民法院在法發(fā)〔2009〕40號司法解釋第15條指出：違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的合同，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效；違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的合同，人民法院可以根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。我國剛頒布的《中華人民共和國民法總則》第153條也有類似的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效，但是該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

最后，按照法釋〔1999〕19號司法解釋第4條的規(guī)定，確認(rèn)合同無效，只能以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，地方性法規(guī)、行政規(guī)章不能作為判斷合同是否有效的根據(jù)。

基于此，最高人民法院法釋〔2003〕7號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于認(rèn)定商品房預(yù)售相關(guān)行為的效力作了明確而具體的規(guī)定，其中第2條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！彼栽诋?dāng)事人未起訴前，商品房預(yù)售合同屬于效力待定合同，是否有效是無法直接認(rèn)定的。這里需要特別注意的是，《商品房認(rèn)購合同》是出賣人與買受人為將來訂立《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為。開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與購房人簽訂《商品房認(rèn)購合同》的行為，不適用前述解釋之規(guī)定，雙方所簽認(rèn)購合同應(yīng)該有效。

我國對于合同無效確認(rèn)后民事責(zé)任的承擔(dān)，一般適用過錯責(zé)任原則，即根據(jù)行為人有無過錯及過錯大小來確定相應(yīng)的責(zé)任。合同無效自始無效，商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后，人民法院應(yīng)嚴(yán)格按照《合同法》第58條規(guī)定的精神處理：即，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。商品房預(yù)售合同簽訂過程中，如果開發(fā)商存在法釋〔2003〕7號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條所列的“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋”等三種情形之一的，除應(yīng)返還已收購房者購房款及利息、賠償損失外，還可以根據(jù)實(shí)際情況承擔(dān)不超過已收購房款一倍的賠償責(zé)任；如果開發(fā)商和購房者在簽訂商品房預(yù)售合同時，購房者明知開發(fā)商沒有取得或者根本無法取得商品房預(yù)售許可證明，而自愿繼續(xù)購買該商品房，則開發(fā)商不存在承擔(dān)不超過已收購房款一倍的賠償責(zé)任的問題。

本案原告與被告之間簽訂《商品房認(rèn)購合同書》時，因?yàn)楸桓嬉崖暶黝A(yù)售許可證正在辦理之中，并不存在上述故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明等三種情形的事實(shí)，開發(fā)商并無惡意。故原告要求被告承擔(dān)已收房款一倍的賠償責(zé)任，于法無據(jù)，法院不予支持。

三、如何理解無效商品房預(yù)售合同中的“過錯”及“損失”

司法實(shí)踐中，對如何理解當(dāng)事人有過錯及過錯責(zé)任如何分擔(dān)，法律及司法解釋并沒有明確規(guī)定，但我國相關(guān)案例可作為參考：如最高人民法院（2014）民抗字第75號再審判決書、陜西省高級人民法院（2014）陜民提字第00040號民事再審裁定書均認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)商，在銷售其房產(chǎn)時，有義務(wù)和責(zé)任使銷售標(biāo)的達(dá)到法律規(guī)定的要求。房地產(chǎn)開發(fā)商至購房者起訴時仍未取得預(yù)售許可證，該房屋買賣合同因違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。房地產(chǎn)開發(fā)商無法使銷售標(biāo)的合法化是導(dǎo)致《房屋買賣合同》無效的原因，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的責(zé)任。另外作為購房人，訂約時對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房手續(xù)是否完善，未盡審慎的注意義務(wù)，具有一定的過錯，對合同無效的后果也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后，無過錯方的損失范圍除了包括實(shí)際支出的締約和履行費(fèi)用等損失外，對于喪失與第三人訂立有效合同可能獲得的機(jī)會損失也應(yīng)賠償。賠償時可將房屋增值利益損失作為參考依據(jù)。如最高人民法院在前述案例中認(rèn)為：國家將海南確定為國際旅游島后，海南房價(jià)上漲。購買方昌旺達(dá)公司用原價(jià)無法購得相應(yīng)位置、相同面積的房屋，此損失是客觀存在的事實(shí)，屬于《合同法》第58條規(guī)定的因無效合同“所受到的損失”。

司法實(shí)踐中，售房方作為過錯方，占用購房款期間的合理利息也應(yīng)作為購房方的損失。如陜西省高級人民法院在（2014）陜民提字第00040號民事再審裁定書中所述：“合同無效后，西亞公司收取的被申請人購房款應(yīng)予返還。因利息屬于購房款之孳息，被申請人請求申請人賠付占用購房款期間的利息損失，于法有據(jù)。但結(jié)合本案實(shí)際，原一、二審判決按照中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息予以調(diào)整，利息以中國人民銀行同期定期存款利率計(jì)算為宜。再審申請人西亞公司認(rèn)為不應(yīng)以中國人民銀行同期同類貸款利率支付利息的主張，本院予以支持。”

本案，受理法院依法支持原告預(yù)付款被占用期間的利息損失是正確的，但利息損失按照中國人民銀行同期同類貸款利率支付，明顯偏高，沒有考慮《合同法》第58條“雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”之規(guī)定。

參考文獻(xiàn)：

[1]海南昌旺達(dá)置業(yè)顧問有限公司與海南宇昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛審判監(jiān)督民事判決書，最高人民法院再審（2014）民抗字第75號.http：//www.xingtao.cn/news/5572.html.

[2]王冠華.商品房預(yù)售合同被確認(rèn)無效后損失承擔(dān)規(guī)則，商品房買賣合同實(shí)務(wù)問題解析（四）.http：//www.law-lib.com/lw/lw_view.asp？no=26331.

[3]張澤端、王倩.預(yù)約合同不因商品房未取得預(yù)售許可證而無效.人民法院報(bào).2016-06- 16.