房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)如何確定

摘 要 近年來(lái)有關(guān)于房屋租賃合同租金的訴訟的比例不斷升高，尤其是在北京，上海，廣州，深圳等大城市的占比更高。由于經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，大城市的租房行業(yè)也發(fā)展的如日中天。租賃逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)中的重點(diǎn)發(fā)展方向，但是隨之而來(lái)的就是房屋租賃合同租金訴訟的相關(guān)問題，對(duì)于房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)如何確定，成為了我國(guó)房屋租賃的一個(gè)難題。本論文從三個(gè)方面來(lái)闡述關(guān)于租賃合同租金訴訟時(shí)效起算點(diǎn)的問題。

關(guān)鍵詞 房屋租賃 訴訟比例 起算點(diǎn) 時(shí)效 法律原則

作者簡(jiǎn)介：朱探宇，福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.07.320

一、房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)案例分析

房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)不僅關(guān)系到租賃合同的生效期，同時(shí)還與訴訟方的利益緊密相關(guān)。而租賃合同作為雙方利益的一個(gè)重要保證。租金時(shí)效的起算點(diǎn)是租賃合同的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。根據(jù)具體的案例來(lái)分析房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)確定的最佳方式。

有一份租賃合同，租期是五年，按年份來(lái)支付租金，這是我們?nèi)粘Ｉ钪斜容^常見的一個(gè)租賃合同。雖然看似很簡(jiǎn)單，但是如果房東沒有按照預(yù)定的時(shí)間收取房租就很容易因?yàn)殄e(cuò)過時(shí)間而導(dǎo)致收不回房租。不可否認(rèn)的是部分租房客存在著拖延房租甚至抵賴的情況，如果當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，房屋租賃合同就是對(duì)房主的保護(hù)。但是，如果房主沒有按時(shí)收取房租，那么就很會(huì)給部分想抵賴的租房客有可乘之機(jī)。那么對(duì)于房主來(lái)說，也將喪失在司法解釋上的主動(dòng)權(quán)。

根據(jù)我國(guó)最高法院的明文規(guī)定，我國(guó)的房屋在租賃買賣和訴訟方面，需要按照合同內(nèi)所表明的訴訟時(shí)效起算時(shí)點(diǎn)來(lái)計(jì)算。注意分清其中的區(qū)別，關(guān)鍵在于無(wú)論是借款還是租金都要做到獨(dú)立的債務(wù)，通過合同將其表現(xiàn)的比較清晰，不僅可以避免在合同上所出現(xiàn)的問題，同時(shí)還可以保證房主的利益，也可以保證租房客的權(quán)益得到保障。而對(duì)于一些分期租賃房屋的合同來(lái)說，借款，買賣合同的分期應(yīng)從最后一筆履行期間屆滿起算，這是在租賃過程中的一個(gè)突破性改革。根據(jù)我國(guó)最高人民法院所做的批示，無(wú)論是關(guān)于借款還是租賃的過程中，如果租賃人按照合同的約定完成了付費(fèi)，那么就可以在時(shí)效訴訟合理的第二天開始進(jìn)行計(jì)算，此條原則在司法培訓(xùn)過程中同時(shí)適用。

二、關(guān)于租賃合同分期履行的案例分析

對(duì)于租賃分期的合同來(lái)說，每筆房屋租賃合同都要通過明確債權(quán)來(lái)進(jìn)行計(jì)算，我國(guó)遼寧省大連市新鎮(zhèn)在2003年就有類似的房屋租賃糾紛并且做出了以下批示，《關(guān)于珠?；涍\(yùn)交通發(fā)展公司與大連新鎮(zhèn)企業(yè)集團(tuán)公司借款合同糾紛一案的請(qǐng)示》的回復(fù)如下：

合同上所體現(xiàn)的卻是將整體的債務(wù)進(jìn)行了分割，這種分割直接影響了房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。因?yàn)楫?dāng)實(shí)際數(shù)額是一個(gè)數(shù)額的時(shí)候，履行的期限和法律后果也是不同的，那么對(duì)于債權(quán)人利用合同來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，成為了影響房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效起算點(diǎn)的重要方法。針對(duì)大連的債權(quán)分割來(lái)說，租賃合同并不能完整的保護(hù)債權(quán)人的權(quán)益，應(yīng)該通過民法來(lái)對(duì)房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)進(jìn)行合理的記載和運(yùn)用，通過民法的相關(guān)政策來(lái)計(jì)算其合同的訴訟時(shí)效，同時(shí)按照債券到期之時(shí)來(lái)計(jì)算起算點(diǎn)。

除此之外，連續(xù)性租金的支付方式有很多種，現(xiàn)如今最常見的一種就是分期支付，同時(shí)也有一些特殊的情況，例如在我國(guó)最高法院根據(jù)云南省人民法院所做的一些批示如下：

房屋租賃是一個(gè)具體的完整的內(nèi)容，要根據(jù)租客和房主的雙方意愿來(lái)進(jìn)行合作，同時(shí)要秉承著牢固的信用原則，如果在期間存在一些不可理解的問題，那么也應(yīng)該存在于期限滿的次日來(lái)計(jì)算，這是普遍的訴訟關(guān)鍵點(diǎn)，也是債務(wù)紛爭(zhēng)的關(guān)鍵點(diǎn)。起算點(diǎn)的計(jì)算不僅要考慮到合同內(nèi)容，同時(shí)也要根據(jù)具體的實(shí)際情況來(lái)分析。

三、分期履行合同對(duì)于起算點(diǎn)計(jì)算的影響

無(wú)論是債務(wù)還是租房權(quán)益的保護(hù)首要支撐點(diǎn)就是租房合同，其次就是在房屋租賃的過程中的訴訟點(diǎn)，也是影響訴訟起算點(diǎn)的重要因素。其中不僅包括了在租賃房屋過程中的各種手續(xù)都是為了保護(hù)租房客和房主雙方的合法權(quán)益。那么對(duì)于分期履行合同對(duì)于起算點(diǎn)的影響體現(xiàn)在時(shí)間方面。對(duì)于起算點(diǎn)來(lái)說，很多房屋的租賃存在著一些問題，比如租賃時(shí)間的起算點(diǎn)和結(jié)束的時(shí)間，這些因素都會(huì)影響房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。那么對(duì)于分期履行合同更增加了計(jì)算房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)的難度。從客觀上來(lái)說，分期履行租房合同可以適當(dāng)?shù)膶?duì)租客進(jìn)行加租，因?yàn)槠涓鼮閺?fù)雜，而且租客如果有抵賴之心可以運(yùn)用手段來(lái)鉆法律程序的空子，分期的不確定性更大，很容易讓房主的權(quán)益受到侵害。

分析一個(gè)由于分期履行租賃合同而發(fā)生爭(zhēng)議的案例，2004年的河南人民法院針對(duì)分期履行合同中的訴訟做了以下的批示：

當(dāng)租客的租賃期到時(shí)，分期合同的支付關(guān)系到房屋租賃合同的合法執(zhí)行和起算點(diǎn)的計(jì)算，那么對(duì)于一些沒有按照合同進(jìn)行執(zhí)行的情況，可以從客觀的角度進(jìn)行分析。此種做法，既按照民法的原則和順序，同時(shí)也可以最大限度的維護(hù)租賃雙方在法律上的平等地位不受侵犯。

四、訴訟時(shí)效司法解釋對(duì)于起算點(diǎn)的影響

由于租賃訴訟中的種類越來(lái)越多，內(nèi)容也越來(lái)越復(fù)雜，司法解釋成為這些訴訟中的核心參考內(nèi)容。隨著租客和房客的不同立場(chǎng)和供詞，司法實(shí)踐的過程也會(huì)變得更加復(fù)雜，更加紊亂，那么針對(duì)此種案件來(lái)說，訴訟中起算點(diǎn)的判決更加艱難，變得不再統(tǒng)一，甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤的起算點(diǎn)，導(dǎo)致案情的走向不明。2008年我國(guó)最高人民法院針對(duì)此種問題頒布了《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》，這項(xiàng)規(guī)定的頒布直接確定了訴訟中的起算點(diǎn)計(jì)算原則，從根本上解決了起算點(diǎn)的計(jì)算方式，讓起算點(diǎn)的計(jì)算方式變得更加明確。

我們仔細(xì)解讀這些內(nèi)容就可以發(fā)現(xiàn)，《最高人民法院關(guān)于民事案件訴訟時(shí)效司法解釋理解與適用》中，通過分期支付的方式， 可以巧妙地解決租客的資金運(yùn)轉(zhuǎn)問題，但是卻給房主帶來(lái)了債務(wù)危機(jī)。這項(xiàng)內(nèi)容中正式統(tǒng)一了房屋的起算點(diǎn)方式，從客觀上確定了起算點(diǎn)在房屋訴訟中存在的問題，并且可以通過法律自我修復(fù)的方式解決此類問題。實(shí)際情況其實(shí)就是根據(jù)法律的變動(dòng)而產(chǎn)生的些許調(diào)整，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，房屋租賃合同也會(huì)出現(xiàn)些類似的問題，從最高法院的詮釋中，我們可以得出的就是在不斷發(fā)展變化的歷史中，只有堅(jiān)守法律的底線才是現(xiàn)實(shí)生活中我們每個(gè)人都該遵守的原則。

這項(xiàng)內(nèi)容讓房屋租賃訴訟中的起算點(diǎn)能夠很好的計(jì)算并且可以直接解決了諸多爭(zhēng)議和民事紛擾。讓租賃合同的執(zhí)行變得更加順暢，讓房客和租戶的關(guān)系變得更加融洽，變得更加和諧，讓房地產(chǎn)的租賃行業(yè)蓬勃發(fā)展。

五、定期給付房屋租賃的對(duì)訴訟起算點(diǎn)的影響分析

定期是每一個(gè)租賃合同都必須嚴(yán)格執(zhí)行的一項(xiàng)重要內(nèi)容，其不僅包括著租房者的租房日期還有租房者的租賃時(shí)間和規(guī)定支付時(shí)間，這些都是在房屋租賃合同訴訟中的關(guān)鍵性內(nèi)容，那么對(duì)于房屋的租賃者來(lái)說，這些既是約束也是保護(hù)，這些讓其在房屋租賃的過程中可以更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。對(duì)于房主來(lái)說，定期的收取房屋租賃的費(fèi)用可以很好地維護(hù)與租客之間的關(guān)系，讓租客和房主之間的關(guān)系變得更加和諧，及時(shí)的進(jìn)行溝通可以避免很多不必要的麻煩。但是值得我們注意的是司法解釋對(duì)于起算點(diǎn)的計(jì)算方式從一種變成現(xiàn)如今的3種，也表明了我國(guó)的法律也是隨著現(xiàn)實(shí)生活而不斷發(fā)展變化的。我們可以從三個(gè)方面來(lái)考慮這個(gè)問題：

（一） 從訴訟時(shí)效制度的價(jià)值取向考慮

時(shí)效性會(huì)極大地影響整個(gè)訴訟的進(jìn)度，同時(shí)也會(huì)對(duì)租客和房主的生活帶來(lái)相關(guān)的影響。如在物業(yè)費(fèi)的支付方面，很多房主和租戶就很難達(dá)成一會(huì)致的想法，但是隨著時(shí)間的推移和雙方的協(xié)商就會(huì)得到很合理的解釋權(quán)益，同時(shí)也會(huì)讓租賃變得更為簡(jiǎn)潔，雖然在司法解釋中并沒有明確的確定其結(jié)束的時(shí)間，但也對(duì)租賃雙方有著合法的解釋。

（二）客觀地從房屋租賃的實(shí)際性來(lái)考慮

維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，不只是依靠房屋租賃合同的內(nèi)容，同時(shí)還有房屋細(xì)節(jié)上的一些。這不僅代表了我國(guó)租賃房屋合同的重要內(nèi)容，也說明了我國(guó)實(shí)際的租賃情況中極有可能會(huì)出現(xiàn)的一些問題，譬如連續(xù)性的租賃就是我們法律程序中所說的連續(xù)性債務(wù)。所以我們要從整體性，關(guān)聯(lián)性和獨(dú)立性進(jìn)行考慮。如此才能結(jié)合實(shí)際，讓現(xiàn)實(shí)的租賃變得更加和諧，并且按照法律程序走向正軌。

（三） 從司法角度考慮起算點(diǎn)，利于節(jié)約訴訟成本

如果我們從司法的角度來(lái)對(duì)租賃訴訟中的起算點(diǎn)進(jìn)行合理的推算，就可以節(jié)約訴訟成本并且提高了訴訟的效力，讓租賃雙方的權(quán)益都能得到合理的安排。合理安排債權(quán)人的合法權(quán)益，是我們租賃雙方都應(yīng)該做到的問題。那么從客觀上來(lái)說，債權(quán)人也起到了聯(lián)系雙方的紐帶作用。

六、全國(guó)司法裁判對(duì)房屋租賃起算點(diǎn)的不同計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)步，房屋租賃已經(jīng)成為我國(guó)目前部分房主的主要生活來(lái)源，而對(duì)于房屋訴訟的起算點(diǎn)來(lái)說，體現(xiàn)在合同上的部分需要我們不斷地通過實(shí)踐來(lái)改善，那么對(duì)于我們而言，要以全國(guó)司法裁判作為我國(guó)房屋租賃的起算點(diǎn)，而不是只根據(jù)租賃合同來(lái)進(jìn)行改進(jìn)。如廣東高院、江蘇高院規(guī)定從最后一期履行期限屆滿之日起算，其就是通過本地租房訴訟案件中總結(jié)出來(lái)的。隨著時(shí)間的推移和現(xiàn)實(shí)生活的不斷發(fā)展變化，越來(lái)越多的人開始意識(shí)到房屋租賃法律訴訟中起算點(diǎn)的重要性，從客觀上來(lái)說，在我國(guó)房屋訴訟中的起算點(diǎn)計(jì)算關(guān)系到越來(lái)越多的法律問題。在不同地域和不同文化中，根據(jù)其實(shí)際情況來(lái)做出具體的判斷，是法律的進(jìn)步也是社會(huì)的進(jìn)步。

七、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房屋租賃訴訟必中已然呈上升趨勢(shì)，在現(xiàn)實(shí)生活中越來(lái)越多的人逐漸的從事到了租賃房屋的行業(yè)，特別是在北上廣深這樣的大城市，其不僅有著非常豐富的經(jīng)濟(jì)條件，同時(shí)也有著不可抵擋的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)現(xiàn)如今已經(jīng)成為越來(lái)越多北漂一族們的壓力，但同時(shí)也是催促其不斷努力向前發(fā)展的動(dòng)力。換而言之，當(dāng)房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)情況的不斷發(fā)展變化產(chǎn)生新的格局，從而對(duì)房屋租賃的過程中產(chǎn)生一個(gè)保護(hù)作用，運(yùn)用法律保護(hù)自己才是每個(gè)現(xiàn)代人應(yīng)該懂得的道理。隨著現(xiàn)實(shí)生活的不斷發(fā)展變化，房屋租賃已然成為現(xiàn)如今大都市的發(fā)展趨勢(shì)，也是我國(guó)房屋租賃事業(yè)發(fā)展的重大風(fēng)向標(biāo)。對(duì)于房屋租賃合同租金訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)如何確定，也對(duì)其有著重大的影響和推動(dòng)作用。

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