吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略

于光+馬華爽

[提要] 在吉林省社會發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)不僅推動著中國經(jīng)濟的進步，而且也是吉林省經(jīng)濟提升的關(guān)鍵板塊。根據(jù)房地產(chǎn)在吉林省的自身進展?fàn)顩r及其給本省經(jīng)濟帶來了多少價值，探討房地產(chǎn)未來走向，并對吉林省房地產(chǎn)發(fā)展提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟發(fā)展；發(fā)展趨勢；發(fā)展對策

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年5月26日

一、吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）吉林省房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年下降，但基本呈穩(wěn)定趨勢。根據(jù)吉林省官方人員大概估算，吉林省2016年GDP為14，886億元左右，比2013年高出1.45倍，通過可比價值發(fā)現(xiàn)比上年高出6.9%，比當(dāng)時國內(nèi)同期高出0.2%，增長速度比上年提高了0.2%。吉林省大力推動國內(nèi)生產(chǎn)總值帶動了社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，同時又保證了房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟利益持續(xù)提高。吉林省生產(chǎn)值、總固定資金的投入、房地產(chǎn)建設(shè)資金大致上同時增加，而增長速度逐年降低。2016年吉林省的房地產(chǎn)業(yè)投入的資金占非農(nóng)業(yè)固定資金投入的7.4%，而2014年的比重卻比此高出1.7%。

中國房產(chǎn)事業(yè)的投入資金雖然在開發(fā)的資金增加中，一直都是在不斷地提高，但是吉林省的房地產(chǎn)開發(fā)投資額的變動在這5年內(nèi)基本上趨于穩(wěn)定狀態(tài)，沒有太大的變動，從而表明吉林省的房地產(chǎn)開發(fā)商比較理性，也表明吉林省的經(jīng)濟調(diào)控和政策在一定程度上發(fā)揮著不可磨滅的作用。（圖1，單位：億元）

（二）吉林省房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資額近幾年呈下降趨勢。吉林省在2012～2015年之間在房地產(chǎn)注入的資金全部都是不斷增加的方向。直到2016年才有所上升，但是幅度也不大，由此我們可以推測出近幾年由于房價的高速上漲，減少了人們對購買房屋的欲望，所以開發(fā)商也就相應(yīng)地減少了對固定資產(chǎn)的投資。（圖2，單位：億元）

（三）商品房銷售旺盛，預(yù)售占比較大。吉林省2016年的樓房完工的總面積是1，351.65萬m2，同比2015年提高了4.7%，這個數(shù)據(jù)在2009年以及2011年出現(xiàn)滑落的走向。尤其是2011年比2010年降低18.4%，全國房地產(chǎn)下降時間段和全國房地產(chǎn)調(diào)節(jié)戰(zhàn)略出示的時間大致相同。2016年樓房出售的總數(shù)是1，919.30m2，同比2015年增長量達到22.3%，這個數(shù)據(jù)在2007～2010年之間平穩(wěn)上漲，平均增加了20%以上，2011年開始國家出臺的調(diào)控政策對房地產(chǎn)帶來了有利的影響，銷售量增長幅度變化不大。在政府調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟運行的同時，吉林省的房產(chǎn)交易額逐年增長，前景一片大好。據(jù)分析，在2016年年底，吉林省所有內(nèi)銷外銷的商品房被預(yù)定出去的總面積基本上比上年多了4，220，000m2。

二、吉林省房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位

無論是西方國家還是就目前中國的經(jīng)濟建設(shè)而言，國家GDP指數(shù)離不開房產(chǎn)業(yè)帶來的價值，同時起到了決定性的影響，與此同時對本省的經(jīng)濟建設(shè)做出了至關(guān)重要的貢獻?；井a(chǎn)業(yè)、前段產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)在經(jīng)濟建設(shè)中的三個重要位置。

（一）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)為勞動工人提供了生存和發(fā)展的條件，使勞動工人有了最基本的物質(zhì)條件，即各項服務(wù)設(shè)施和住所，同時也為吉林省國民經(jīng)濟各種行業(yè)的發(fā)展提供了最基本的物質(zhì)條件——房和地。

（二）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在國家經(jīng)濟建設(shè)中先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)指的是，掌握科技改進的新興產(chǎn)業(yè)和擁有遼闊發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，推動并指引著社會經(jīng)濟的發(fā)展。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)只是在環(huán)境條件符合的情況下才會出現(xiàn)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)一般認(rèn)為占國民經(jīng)濟的比重超過5%時對經(jīng)濟的貢獻較大，并且能夠保證較快的發(fā)展速度。據(jù)統(tǒng)計，吉林省房地產(chǎn)業(yè)在GDP中占據(jù)6%的比例，處于行業(yè)中的主導(dǎo)地位，加強了行業(yè)之間的聯(lián)系，掌握的新興科學(xué)技術(shù)促進了其他行業(yè)的進步。

（三）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。支柱產(chǎn)業(yè)指的是城市經(jīng)濟建設(shè)里有著支持、維持能力的產(chǎn)業(yè)。一個產(chǎn)業(yè)符合四個方面才能夠成為城市經(jīng)濟建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)：一是在國民經(jīng)濟發(fā)展中必須起決定性作用，其增加值必須達到5%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值；二是一定要擁有很大的發(fā)展前景和上升空間；三是行業(yè)走向要契合行業(yè)構(gòu)架的歷史進程，這樣可以改善行業(yè)構(gòu)架；四是與其他產(chǎn)業(yè)的相關(guān)性很高，以促進其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

通過以上報告顯示，吉林省社會經(jīng)濟取得主要成果的期望值，使得房地產(chǎn)基本上就可以成為本省經(jīng)濟建設(shè)的重要組成部分。所以，近幾年我們可以把發(fā)展的重點主要放在房地產(chǎn)業(yè)。

三、吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

（一）吉林省房地產(chǎn)業(yè)將會保持持續(xù)發(fā)展趨勢。推動并改良供給模式是在“十二五”的年末，也是“十三五”初期吉林省在省委和省政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，積極實施“三個五”戰(zhàn)略，為吉林省經(jīng)濟的持續(xù)增長奠定了堅實的基礎(chǔ)。

從改革發(fā)展的周期性來看，吉林省房地產(chǎn)市場會在未來幾年中持續(xù)增長，發(fā)展前景極為樂觀。從增長的周期性來看，吉林省經(jīng)濟在2012年已經(jīng)成功實現(xiàn)了軟著陸，預(yù)計在未來10年中吉林省經(jīng)濟會進入新型的“穩(wěn)態(tài)增長”。從房地產(chǎn)本身來分析，則給人一種眼前一亮的感覺，因為從古至今，人們生活的基本需求就是衣食住行，對房地產(chǎn)事業(yè)并不是十分關(guān)注。在物質(zhì)可以得到滿足、醫(yī)療條件的提升、生活追求的改變，大家買房更加關(guān)注房屋的格局、裝修、采光等方面。由此可見，房地產(chǎn)在吉林省城市經(jīng)濟建設(shè)方面始終處于健康、良好的走向。

（二）吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢受供給、需求和價格三個方面的影響

1、供給方面。吉林省投資人在面對新的宏觀調(diào)控戰(zhàn)略開展時有著巨大的集資困難，但新興的房地產(chǎn)對未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展依舊充滿信心。在將來的一段時間里隨著吉林省房地產(chǎn)面積的擴大和社會發(fā)展的加快，人民群眾將逐年開始大量購買住房。

2、需求方面。城市經(jīng)濟建設(shè)不斷完善，物質(zhì)追求不斷進步的大環(huán)境下，簡易房屋的拆除導(dǎo)致房地產(chǎn)的供給量逐年增加，但吉林省的房產(chǎn)區(qū)域一般都是商品房，而它需求量較大，所以購買量一直都十分穩(wěn)定。預(yù)計吉林省的購房量也會在未來逐年增長。

3、價格方面。2013～2016年吉林省商品房的價格并沒有被政府宏觀調(diào)控所影響，且價格一直上漲，不過2016年吉林省商品房以及居住房平均情況下都出現(xiàn)了貶值的情況，在吉林省購房火熱的局面下，商品房以及居住房的價格還會因為政府改革而發(fā)生變化，不過價格不會出現(xiàn)很大的變化，房價總體上也會呈上升趨勢。

從今以后，吉林省房地產(chǎn)的發(fā)展會緊緊跟隨城市經(jīng)濟建設(shè)的腳步，樹立低碳環(huán)保的理念，遵循可持續(xù)發(fā)展，進而推動國家經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展；繼續(xù)擴大開放，深化改革；實施創(chuàng)新科技，增強行業(yè)素質(zhì)；鞏固宏觀調(diào)控政策，加強實現(xiàn)房地產(chǎn)的長久發(fā)展。

四、吉林省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議

（一）轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展理念，注重新型業(yè)態(tài)發(fā)展。政府發(fā)展經(jīng)濟建設(shè)離不開房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計，受房地產(chǎn)和其他有關(guān)行業(yè)的影響，平均每年都提高國家經(jīng)濟1.5%～2%。在2000年后的6年里，房地產(chǎn)注入的資金和吉林省GDP的提高進度關(guān)系密切，有關(guān)指數(shù)達到0.375，而2007年到接下來5年的時間里，他們之間的親密度達到0.661。2013年吉林省土地行使權(quán)帶來489.7億元的價值，達到了預(yù)期的128.8%，提高了33.6%。與此同時，吉林省民眾預(yù)算的地方級財務(wù)收益達到1，157億元，提高11.1%，說明吉林省地方級財務(wù)收益受到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的極大影響。與此同時，政府出臺的宏觀政策不能一直調(diào)控房地產(chǎn)發(fā)展蔓延的局勢，而城市的經(jīng)濟發(fā)展以及財務(wù)收益都對其有著極大的依附性，所以政府一定要繼續(xù)加強對其的監(jiān)管。

（二）突破傳統(tǒng)的思維方式，建立住房保障體系。國家合理的提高地皮的價格，可以為房地產(chǎn)帶來更大的發(fā)展空間。所以，有些城市為發(fā)展經(jīng)濟建設(shè)就會提高房價。地方一味地追求上檔次、建新城，結(jié)果導(dǎo)致 “死城”的出現(xiàn)，高房價抑制了城鎮(zhèn)化農(nóng)民的進城腳步。而對于低收入的人們而言，入住高檔次的房屋根本就不可能，所以說最重要的一點就是政府應(yīng)當(dāng)保持居民收入的持續(xù)增長。

習(xí)近平在供給系統(tǒng)規(guī)劃和促進房產(chǎn)福利等方面明確提出，不僅要維系好房地產(chǎn)的利益效益和城市建設(shè)之間的關(guān)系、舍與得之間的關(guān)系、國家出臺的公共管理和社會發(fā)展的關(guān)系、購房政策和優(yōu)惠福利詐騙等關(guān)系。所以，國家將改善民生狀態(tài)、修正購房福利政策、改革買房需求的構(gòu)造、建造科學(xué)的居住模式和花費形式，合理控制房價變動。

（三）以中部城市群為重點，完善全省的功能布局。吉林、長春兩個城市屬于中心城市，經(jīng)濟發(fā)展比較迅速，人類進入工業(yè)時代，農(nóng)村人口不斷向城市聚集，所以無論是在時間、地域還是工作選擇方面都占了很大的人口比例，而現(xiàn)在這兩個城市的總?cè)丝诰鸵呀?jīng)達到百萬以上。居住人群和城市貿(mào)易往來的比例逐年增加，進而使社會的經(jīng)濟建設(shè)、居住環(huán)境和車輛擁擠等問題絡(luò)繹不絕，使低碳綠色等理念得不到很好的落實，與此同時也出現(xiàn)了經(jīng)濟中心重工業(yè)的居住人群逐年增長，使得生活區(qū)覆蓋在工業(yè)用地上，出現(xiàn)一系列的相關(guān)問題。

為了防止這些隱患，最合適的模式是在吉林、長春兩市建立多中心城市模式。以長春的經(jīng)濟中心為基礎(chǔ)，大概坐落在長春的開發(fā)區(qū)，而永吉是吉林的副中心城市。第一，使經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和重點城市建設(shè)密切聯(lián)系在一起。重點做好以下工作：建立第二大城市的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，促進開拓長春、吉林附近新區(qū)的經(jīng)濟文化建設(shè)；第二，要同時統(tǒng)籌副中心城市范疇以及多方面的服務(wù)體系。副中心城市的居住人群占總?cè)丝跀?shù)的一半以上，影響著社會的就醫(yī)、上學(xué)、移動網(wǎng)絡(luò)、活動體驗等很多服務(wù)體系，與此同時要調(diào)節(jié)居住人群和找工作之間的關(guān)系，進而使得經(jīng)濟建設(shè)和人才需求的合理搭配；第三，主城市和副城市運輸?shù)缆返慕ㄔO(shè)問題，為實現(xiàn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)進程要加快道路建設(shè)、交通規(guī)劃、運輸路線等設(shè)施建設(shè)；第四，將房地產(chǎn)和多元化的城市建設(shè)巧妙地聯(lián)系到一起并和諧進步。比如，城市建設(shè)的區(qū)域化影響著房地產(chǎn)的區(qū)域化，而城市中第二大中心區(qū)域也同樣帶來了自身的特點。用房地產(chǎn)升值的經(jīng)濟利益來添補城市建設(shè)以及運作的費用，用公路、鐵路、水道等交通領(lǐng)域和房地產(chǎn)一起開拓新的項目，大大提高了沿海城市的建設(shè)和性能的更換。

總體來看，吉林省房地產(chǎn)價格并不是很高，房地產(chǎn)市場泡沫少，基本保持著平穩(wěn)健康的發(fā)展，通過在調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)布局上下工夫，加強房地產(chǎn)業(yè)為社會帶來的經(jīng)濟利益，以它的良好進步為基礎(chǔ)，推動全省GDP增長，進而讓人民群眾過上幸?？鞓返男】瞪?。

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