住宅小區(qū)地下車庫權(quán)屬問題研究

周群翔

摘 要：住宅小區(qū)地下車庫歸屬問題是房產(chǎn)領(lǐng)域常見的糾紛之一?！段餀?quán)法》雖對小區(qū)地下車庫權(quán)屬作了相關(guān)規(guī)定，但由于其規(guī)定過于原則以及并未完全注意到我國小區(qū)車庫的權(quán)屬現(xiàn)狀，導(dǎo)致各界對地下車庫歸屬問題產(chǎn)生了種種爭議。本文通過對相關(guān)案例和理論進行梳理，并結(jié)合國外地下車庫權(quán)屬的立法模式，提出以配置比例為標準，將車庫劃分法定車庫與非法定車庫，并以此來確定地下車庫權(quán)利歸屬，同時完善車庫產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記制度。

關(guān)鍵詞：地下車庫；權(quán)屬；專有部分；共有部分

一、引言

我國住宅小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題一直以來都是各界爭議的熱點問題，雖然我國《物權(quán)法》第74條對車位、車庫的權(quán)屬問題進行了明確及詳細規(guī)定，從表面上看，該條規(guī)定似乎為車位、車庫的權(quán)屬認定提供了法律上的依據(jù)，但現(xiàn)實生活中，由于車庫種類繁多，以及糾紛形式多樣化，就導(dǎo)致在實際處理車位、車庫權(quán)屬糾紛的司法實踐中，該條規(guī)定已明顯力不從心。然而，隨著私家車數(shù)量的不斷增加，停車難問題的凸顯，因地下車庫問題引發(fā)的糾紛也正呈不斷上升的趨勢。因此，有必要從理論方面對地下車庫的權(quán)利歸屬作出合理的界定。

二、我國地下車庫權(quán)屬立法及司法的現(xiàn)狀

（一）我國現(xiàn)行法律對車位、車庫權(quán)屬的有關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！痹摋l款明確表示，關(guān)于車位車庫的歸屬，我國《物權(quán)法》確立了法定共有與約定歸屬并行的原則。該條款在維護業(yè)主固有的權(quán)利、有效解決車庫權(quán)屬糾紛問題上，具有里程碑式的意義。但同時也看到，《物權(quán)法》對車庫歸屬的原則性規(guī)定，導(dǎo)致實務(wù)中對于地下車庫的權(quán)屬問題并不能真正解決。為了使《物權(quán)法》相關(guān)條款最大化的適用于實際，最高人民法院頒布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件聚義應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），即使《解釋》已指出在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，但還是未能解決《物權(quán)法》中對車庫權(quán)屬規(guī)定存在的如下問題：

其一，對“其他場地”的界定不明?！段餀?quán)法》規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，目前為止其他相關(guān)司法解釋，也并未對“其他場地”的范圍予以界定，然而，對該范圍的界定，直接關(guān)系到各類車位、車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬，該范圍的不明晰引發(fā)了大量車庫權(quán)屬糾紛。

其二，約定歸屬但約定、規(guī)范不明致其后果混亂?！段餀?quán)法》第74條第2款對車位的歸屬采取了約定歸屬的原則，但該條文并沒有規(guī)定，“約定說”中未約定或約定不明情況下車位及車庫的歸屬?！段餀?quán)法》并未對該問題提出解釋，從而造成判定車庫所有權(quán)的歸屬又重新回到《物權(quán)法》頒布以前，實務(wù)中各地法院在處理該問題也是意見不一，導(dǎo)致法律適用混亂。

其三，我國《物權(quán)法》缺少確定車庫權(quán)屬問題的一般規(guī)則。我國《物權(quán)法》中有明確的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。實際中，共有范圍存在較大爭議的情形下，再加上對“其他場地”的規(guī)定不明，故車權(quán)屬問題一般規(guī)則的缺失，導(dǎo)致實務(wù)中對車庫的權(quán)屬判斷更加模糊。

（二）住宅小區(qū)車庫權(quán)屬糾紛司法裁判依據(jù)分歧

法律對小區(qū)車庫的權(quán)屬規(guī)定不明，導(dǎo)致各地法院在處理類似的車庫權(quán)屬糾紛時法律適用混亂。筆者通過對地下車庫權(quán)屬糾紛進行分類整理，并對各法院在處理該類糾紛時的權(quán)屬判斷依據(jù)以及法律適用等進行了初步歸納總結(jié)，具體如下：

通過對相關(guān)案例的總結(jié)發(fā)現(xiàn)，各地法院在處理車位、車庫權(quán)屬糾紛時存在如下問題：

1.“約定歸屬”規(guī)則導(dǎo)致利益失衡

“約定歸屬”規(guī)則在車庫權(quán)屬認定中的確立，各法院紛紛依此來作為解決車庫權(quán)屬糾紛的依據(jù)。但我們也看到，由于開發(fā)商和業(yè)主之間地位的不平等，在簽訂《商品房買賣合同》時，雙方難以通過平等協(xié)商的方式來確定車庫權(quán)屬，而普遍的做法卻是開發(fā)商通過格式條款的方式對車庫的所有權(quán)予以保留。從實務(wù)案例我們也看到，以“約定說”作為裁判依據(jù)的案件，顯然對業(yè)主不利，再加上我國法律對未約定或約定不明的法律后果的缺位，即使在未約定的情況下，實務(wù)仍偏向于由開發(fā)商享有車庫的所有權(quán)。故筆者認為，如果以單一的“約定說”作為地下車庫權(quán)屬確認的依據(jù)，在開發(fā)商與業(yè)主的利益之間將難以平衡。

2.地下車庫權(quán)屬判斷標準混亂

司法實踐中各法院對地下車庫權(quán)屬糾紛的裁判規(guī)則各異。實務(wù)中有按《物權(quán)法》第74條規(guī)定，根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主簽訂的《商品房買賣合同》所約定的內(nèi)容，來認定車庫的權(quán)屬。爭車庫的建筑面積是否分攤進入公用建筑面積以及系爭車庫的開發(fā)成本是否分攤到小區(qū)業(yè)主的購房款，來認定哪方享有系爭車庫所有權(quán)。在對人防車庫的歸屬認定上更是觀點不一，有些法院主張適用約定規(guī)則，有些法院主張根據(jù)《人民防空法》確定的“誰投資、誰所有、誰收益”原則來確定車庫權(quán)屬，然而，即使各法院在同類案件上適用“誰投資、誰所有、誰收益”的原則作為裁判規(guī)則，但因?qū)Α巴顿Y者”的實質(zhì)判斷存在個體差異，并最終導(dǎo)致裁判結(jié)果不一。除此之外，更有法院依《物權(quán)法》第9條關(guān)于物權(quán)登記的規(guī)定，認為因業(yè)主委員會未能舉證證明涉案車庫已經(jīng)登記在業(yè)主委員會名下，對業(yè)委會主張的對涉案車庫的所有權(quán)不予支持。由此可見，我國司法實務(wù)對車庫權(quán)屬糾紛也并未達成一致。在現(xiàn)有法律規(guī)定不能使法律效果與社會效果實現(xiàn)統(tǒng)一的情形下，很多學(xué)者另辟蹊徑，嘗試著探索出一種新的理論去解決車庫權(quán)屬糾紛問題，下文將對各權(quán)屬判斷依據(jù)進行討論。

三、小區(qū)地下車庫權(quán)屬判斷依據(jù)考察及評析

理解住宅小區(qū)下車庫權(quán)屬的判斷依據(jù)是界定地下車庫權(quán)利歸屬的前提。理論界對于地下車庫權(quán)利歸屬的判斷依據(jù)有著各種不同的學(xué)說。筆者針對當下幾種主要權(quán)屬判斷規(guī)則進行考察，并對其是否具有可行性進行分析。

（一）業(yè)主所有說

主張業(yè)主共有說的學(xué)者主要有以下觀點：第一種觀點，小區(qū)車位、車庫由開發(fā)商建立并投入使用，根據(jù)居民使用性質(zhì)來說，屬于生活居住輔助設(shè)施；小區(qū)車位、車庫應(yīng)屬業(yè)主共有，產(chǎn)權(quán)上存在主從關(guān)系，又屬專有部分的從物。第二種觀點，我國實行的是“房地合一”原則，房屋完整產(chǎn)權(quán)即土地證和房產(chǎn)證兩證齊全，即地發(fā)生流轉(zhuǎn)時房跟著流轉(zhuǎn)，而房子在流轉(zhuǎn)時，其依法占地范圍的地也跟著之流轉(zhuǎn)。在開發(fā)商以合同的形式將其所在的住宅小區(qū)建筑物出售給業(yè)主后，業(yè)主就已經(jīng)合法擁有小區(qū)的土地使用權(quán)。第三種觀點，開發(fā)商在銷售住宅時，已將車位車庫的建設(shè)成本轉(zhuǎn)移給業(yè)主，開發(fā)商很難將開發(fā)車位的建筑成本排除在總成本外單獨計算。

筆者認為，業(yè)主所有說雖有利于維護廣大業(yè)主的利益，但不加區(qū)分地將小區(qū)車庫一律歸業(yè)主所有的觀點顯然是站不住腳的。其一，從法律上說，車庫并不完全等同于從物。所謂從物，必須是獨立于主物，為發(fā)揮主物效用而存在的物。主物可以跳脫從物發(fā)揮價值，而從物一定要跟主物兩者在一起才能發(fā)揮其價值，也就是說從物使用價值的發(fā)揮只能單向的依托主物不能脫離主物。而小區(qū)地下車庫作為獨立的物權(quán)客體，即使脫離了建筑物其停車功能同樣能發(fā)揮，故地下車庫也并非為了發(fā)揮房屋的效用而存在，在物的關(guān)系上，兩者并不體現(xiàn)為主物與從物的關(guān)系。其二，業(yè)主購買了專有部分之后， 實際上已經(jīng)擁有了地上和地表的建設(shè)用地使用權(quán)，然而，實踐中大量車庫是建在地下，本文所討論的地下車庫更是如此。而根據(jù)《物權(quán)法》第136條規(guī)定，地下用地使用權(quán)可以作為一項獨立的權(quán)能而存在，并不當然隨地表建筑物的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，上海市為了加強對地下建設(shè)用地管理，已專門出臺《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》[《上海市地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)定》中將地下建設(shè)用地分為結(jié)建的地下工程和單建的地下工程，其中單建的地下工程指地面與地下由不同的主體獨立開發(fā)建設(shè)的地下工程。]。其三，若根據(jù)業(yè)主共有說不加區(qū)別地將車庫全部歸屬于業(yè)主共有，會降低開發(fā)商興建車庫的積極性，停車難問題將更加嚴重。

（二）開發(fā)商所有說

主張開發(fā)商所有觀點的學(xué)者認為：小區(qū)業(yè)主分攤的是地表國有土地使用權(quán)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十六條，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。地下車庫由開發(fā)商投資建設(shè)，開發(fā)商應(yīng)當享有地下車庫的所有權(quán)。實踐中，由于地下車庫和防空車庫需要巨大的投資成本，若地產(chǎn)發(fā)開發(fā)商沒有主動權(quán)所有權(quán)，會嚴重傷害其積極性。

筆者認為，直接規(guī)定地下車庫歸開發(fā)商所有對廣大業(yè)主來說更為不利。雖然地下車庫最初的投資人為開發(fā)商，但開發(fā)商基于需收回成本的角度，很可能已將上述投資攤?cè)肓耸鄯砍杀局?，如果開發(fā)商沒有舉出相應(yīng)的證據(jù)證明，那么地下車庫的最終實際投資人應(yīng)為房屋的買受人。除此之外，若一刀切地將小區(qū)地下車庫規(guī)定為開發(fā)商所有，更無法避免開發(fā)商以更高的價格將其所有的車庫出賣給業(yè)主以外人的情形，同樣不利于保護業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。

（三）相關(guān)約定歸屬說

主張約定說的學(xué)者認為：住宅小區(qū)地下車庫的歸屬，由開發(fā)商和小區(qū)業(yè)主共同簽訂的《商品房買賣合同》進行約定，這不僅充分體現(xiàn)了民法意思自治原則同時還應(yīng)符合市場經(jīng)濟要求。從多方面的約定使用歸屬，有效利用小區(qū)車庫，并能以最方便快速的方式解決糾紛，從而實現(xiàn)利益的最大化。

然而，即使該學(xué)說即為我國《物權(quán)法》最終確立的車庫權(quán)屬判斷標準，但不可否認的是，實務(wù)中按約定的做法確定車庫的權(quán)屬也是存在較多弊病的。暫且將法律約定不明的現(xiàn)狀不予考慮，其將現(xiàn)存問題全都交給業(yè)主解決，從表面上看，是遵循了民法的意思自治原則，但實質(zhì)上，存在有違反“物權(quán)法定”的嫌疑。二者關(guān)系看似公平對等，一旦將次標準投入市場，在商品房交易過程中格式條款大行其道，由于購房者與開發(fā)商在存在銷售合同關(guān)系，一旦發(fā)生制約，博弈力量懸殊，開發(fā)商完全可以意思自治的名義，作出對購房者不利的約定，這是一種嚴重的國家權(quán)力的缺位。

約定歸屬說很顯然是對小區(qū)車庫權(quán)屬的二次界定，且該學(xué)說是以開發(fā)商取得小區(qū)車庫的獨立產(chǎn)權(quán)為前提的，其適用對象只能是擁有獨立產(chǎn)權(quán)的車庫，對不具有獨立產(chǎn)權(quán)的小區(qū)車庫，并不適用。

（四）分攤說

在我國持分攤說的學(xué)者為數(shù)眾多，其中以楊立新教授為代表，以開發(fā)商是否將車庫的面積計入建筑物的面積之中來確定歸屬。凡是將車庫納入公攤面積，而由業(yè)主支付車庫金額，必然是由全體區(qū)分所有權(quán)人共同所有，反之則開發(fā)商享有。

一般認為，依分攤說來確定車位車庫權(quán)屬一定程度上有利于業(yè)主和開發(fā)商之間的利益平衡，但以該觀點地下車庫權(quán)屬判斷標準作為是值得商榷的。根據(jù)中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，獨立使用的地下室、車棚、車庫，作為人防工程的地下室都不可以計入共有的建筑面積，不得進行公用建筑面積的分攤。即使業(yè)主和開發(fā)商可以對公用面積的分攤進行約定，但依照建設(shè)部門的相關(guān)規(guī)定，如果車庫層高小于2.20 M，則不應(yīng)當在計算建筑面積之內(nèi)，故建筑分攤約定也就不適應(yīng)了。同時，我們不可否認在當前各項規(guī)定都不夠具體明確的前提下，該學(xué)說在實踐中操作起來存在一定困難。依該標準，當車位車庫的建筑面積已經(jīng)計算在小區(qū)業(yè)主分攤內(nèi)，那么小區(qū)業(yè)主根據(jù)相關(guān)規(guī)定應(yīng)合法享有車位車庫的所有權(quán)。但當發(fā)生糾紛時，由于業(yè)主對相關(guān)專業(yè)知識的匱乏，業(yè)主方很難根據(jù)其有限的專業(yè)知識對成本和面積的分攤進行舉證。

（五）容積率計算說

主張容積率計算說的學(xué)者認為，在車庫產(chǎn)權(quán)認定上面，是否可以將車庫計算歸入住宅小區(qū)容積率為標準，若車庫計算并歸入容積率，則業(yè)主可到相關(guān)部門進行單獨登記，對于沒有納入容積率的車位、車庫，其所有權(quán)還是歸房地產(chǎn)；反之，不計算容積率的車位、車庫，還是歸業(yè)主共有。

建筑容積率，指在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)，全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率。有關(guān)規(guī)定表明，建筑物只有通過計算容積率后才能取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額，反之，不能單獨取得土地使用權(quán)證，沒有土地使用權(quán)證就只能依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物。很多學(xué)者認為可依此作為地下車庫的權(quán)屬判定標準。但事實上，就建筑面積這一問題存在很大的爭議，到底是指地上建筑物總面積，還是地上和地下建筑物的總面積，沒有明確的表示。不僅如此，各地方也為此出臺了相關(guān)法文法規(guī)，《汕頭市市區(qū)住宅建設(shè)項目非經(jīng)營性架空層及地下車庫容積率和報建費用計核暫行辦法》當中規(guī)定，地下車庫的建筑面積不計入建筑容積率并且對地下車庫部分不征收相關(guān)的報建費用。重慶市則規(guī)定建筑總面積，包括地上和地下建筑面積，而且一并列入容積率之中。不難看出，容積率標準不僅在理論上還是實務(wù)中都存在較大的爭議，故不宜以此來作為地下車庫權(quán)屬判斷標準。

從上述幾種界定車庫權(quán)屬的主要幾種觀點的分析來看，以上五種觀點均不能很恰當?shù)亟鉀Q有關(guān)地下車庫權(quán)屬問題。筆者認為，在目前法律沒有明確規(guī)定的情況下，任何一種單一片面的標準或理論都不能清晰地對地下車庫權(quán)屬進行判斷。在執(zhí)著于完善一種理論的同時，我們可以嘗試著多模式多選擇，制度合理化，利益均衡化。

四、域外地下車庫權(quán)屬模式及啟示

（一）開發(fā)商擁有小區(qū)車位、車庫的模式

許多國家和地區(qū)都將小區(qū)地下車庫作為建筑中的專有部分，允許其單獨進行買賣。小區(qū)車庫歸開發(fā)商所有的立法例，其中以法國為例，根據(jù)法國法律，停車區(qū)域為不動產(chǎn)，不能夠稱為業(yè)主的共用部分，其所有權(quán)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商根據(jù)需求可將其所有的車位、車庫，可以出售或出租，并且該區(qū)分所有建筑物之居住者以外的人亦可購買基地內(nèi)之停車位，只是該對外出售需首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。

（二）定義小區(qū)業(yè)主共有車位、車庫的模式

美國是將地下車庫作為建筑共用部分由小區(qū)業(yè)主共有的典型國家。美國法律《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》規(guī)定，物業(yè)小區(qū)定義為：“房屋由業(yè)主單獨所有，其余部分業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)。凡是不可分割的共有部分不由業(yè)主共同所有的物業(yè)小區(qū)，便不是區(qū)分所有物業(yè)小區(qū)?！?/p>

在美國物業(yè)小區(qū)中所有設(shè)施，如果不是專有部分那就必然屬于共有部分。美國在設(shè)計物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車位的產(chǎn)權(quán)制度的時候，一般都遵循以下兩個基本的原則，第一，小區(qū)內(nèi)的停車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)當歸小區(qū)業(yè)主所有，不得向外界其他人開放；第二，小區(qū)內(nèi)的車位不能作為獨立的專有部分單獨買賣。以此為基礎(chǔ)，美國法律通過以下三種方式對地下車庫的產(chǎn)權(quán)做出具體安排：其一，車庫屬于房屋單元的組成部分。作為附屬設(shè)施的地下車庫也被作為房屋單元的組成部分，日本的《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》規(guī)定：區(qū)分所有建筑物所附設(shè)的停車場包括兩類：第一類是屋內(nèi)停車場，即地下車庫，是指建在區(qū)分所有建筑物地下的四至封閉的停車場所，但是也有建在屋頂平臺上的，第二類是屋外停車場，即露天停車場，一般是在建筑物基地之外的公共土地上劃出明顯的界限形成的。 不同種類的車位不允許小區(qū)業(yè)主以外的人取得該附屬設(shè)施。其二，車庫為指定供專用的共有部分。在該種制度下，地下車庫雖由全體業(yè)主共有，但可以通過協(xié)商或協(xié)議約定將其指定，供小區(qū)內(nèi)某業(yè)主專用。其三，小區(qū)地下車庫為共有部分，由全體業(yè)主共有，屬于全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。

（三）分類并確定小區(qū)車位、車庫權(quán)屬的模式

以分類確定小區(qū)車位、車庫權(quán)屬立法例的國家之中，以日本作為代表。車庫的權(quán)屬也是不同的，屋外停車場作為共有部分，不論在學(xué)說還是實務(wù)上都已達成共識。而屋內(nèi)停車場的權(quán)屬問題卻未形成一致，但近年來已趨向?qū)⑽輧?nèi)停車場認定為專有部分。

法定停車位是指根據(jù)相關(guān)的法律由開發(fā)商強制建設(shè)的停車位。依有關(guān)規(guī)定，此類停車位不得設(shè)為專有部分，并且該規(guī)定屬于強制性規(guī)范，不得以約定的形式將此法定義務(wù)排除，開發(fā)商需依此附設(shè)特定數(shù)量的車庫，歸建筑物區(qū)分所有權(quán)人所有。在法定停車位外，開發(fā)商可依建筑規(guī)劃設(shè)計自行增設(shè)的停車位，自行增設(shè)停車位屬于區(qū)分所有建筑物專有可部分，因此，開發(fā)商可以在自行增設(shè)停車位上設(shè)立獨立的產(chǎn)權(quán)，進行獨立買賣。除以上兩種停車位外，還設(shè)有獎勵增設(shè)停車位。獎勵增設(shè)停車位是指，為滿足公眾停車的需要，主管機關(guān)按照一定的公式或是鼓勵系數(shù)鼓勵并獎勵開發(fā)商增建的停車位。獎勵增設(shè)停車位在構(gòu)造和使用上都具有獨立性，可單獨進行買賣，且法律不限制出售對象。

（四）域外車庫權(quán)屬立法模式之啟示

從以上各國的立法例來看，各個國家和地區(qū)可根據(jù)現(xiàn)實狀況和房產(chǎn)相關(guān)法律制度，合理制定具有該區(qū)域特色的小區(qū)車庫權(quán)利的歸屬模式。在開發(fā)商專有模式下，開發(fā)商可自由處分車位車庫，買房時，業(yè)主是否購買停車位按照自愿原則，此種立法例既可以鼓勵開放商的積極性還可以滿足業(yè)主多方面的購房訴求。但是，我們也看到，在這種情況下很容易出現(xiàn)開發(fā)商單位將車位出售給小區(qū)以外的人，抑或用作其他用途。有學(xué)者主張借鑒美國小區(qū)車庫車位由業(yè)主共有的立法模式作為地下車庫權(quán)屬判斷標準，筆者認為顯然不妥。美國立法將汽車納入生活必需品，每家都需要停車位，因此選擇地下車庫歸全體業(yè)主共有。然而，這顯然和我國現(xiàn)有的國情并不符。若是將地下車庫作為全體業(yè)主共有，但是在實際購買房屋中，地下車庫的建設(shè)成本是由全體業(yè)主分攤，無形中進一步的抬高了房屋本身的成本，對很多家庭來說無疑是雪上加霜。相比于以上兩種車庫權(quán)屬立法模式，筆者認為我國臺灣地區(qū)分類確定小區(qū)車位、車庫權(quán)屬的模式具有更強的借鑒意義，具體體現(xiàn)在：其一，法定停車位的設(shè)置，能為地下車庫權(quán)屬的判斷提供一個明晰的標準。引入法定車庫并明確為業(yè)主共有，相比于分攤說、容積率計算說等粗略歸屬標準而言，無疑是一個十分確定的標準，這對減少車庫歸屬糾紛具有重要的意義。其二，法定共有與專有并存的立法模式，能平衡開發(fā)商和業(yè)主的利益。分類確定小區(qū)車位、車庫權(quán)屬模式，在保證了小區(qū)車位、車庫的基本配套建設(shè)的同時，又能在一定程度上激發(fā)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)車庫的積極性。其三，法定共有與專有并存的模式能與我國現(xiàn)有的法律制度相銜接。目前，我國車庫權(quán)屬糾紛多發(fā)的原因即共有與專有范圍界限不明晰，導(dǎo)致約定歸屬規(guī)則形同虛設(shè)。但一旦將法定停車位按一定配置比例予以確定，此時可依約定規(guī)則確定權(quán)屬的地下車庫的范圍將十分清晰。據(jù)此，筆者認為法定共有與專有的立法模式在我國具有很強的現(xiàn)實意義，在下文筆者將對在我國確定法定停車位制度進行簡單的路徑規(guī)劃。

五、完善地下車庫權(quán)屬認定規(guī)則的路徑選擇

（一）立法中引入法定停車位并明確歸業(yè)主共有

首先，立法中明確將車庫分為法定停車位和非法定停車位。在相關(guān)法律或行政法規(guī)中規(guī)定，開發(fā)商具有法定的義務(wù)來建造停車位，而法定的停車位歸業(yè)主共有，這些停車位隨著開發(fā)商房屋買賣合同生效同時一并發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此，法定停車位應(yīng)當由小區(qū)的業(yè)主共有，需要注意的是，開發(fā)商不得在商品房預(yù)售或銷售合同中，以約定或附帶條款的方式，來排除小區(qū)業(yè)主對法定停車位享有的合法所有權(quán)，否則約定無效。此外，開發(fā)商可根據(jù)建造法定停車位的基礎(chǔ)，向有關(guān)部門另行申請建造非法定停車位，非法定停車位還是以滿足業(yè)主的停車需求為核心，但這部分的車位是可以由開發(fā)商與業(yè)主自主進行協(xié)商確定其權(quán)屬約定，并應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。但是非法定停車位的建設(shè)必須以法定停車位建設(shè)為前提，否則將不予以進行審批。其次，法定停車位的配置比例問題，在我國臺灣地區(qū)，法定停車位的面積=總樓板面積*指定系數(shù)，而對于此系數(shù)的確定。

筆者認為不宜以全國性法律文件進行規(guī)定，每個省市可根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟和社會發(fā)展程度做出符合實際規(guī)劃。再次，對于法定停車位適用的對象問題，筆者認為除屋外的地面停車位法定歸業(yè)主所有外，其他的如架空層車位、地下車庫以及人防車庫均應(yīng)按配置比例劃分為法定停車位與非法定停車位來進行權(quán)屬認定，對于屬于法定停車位配置比例以內(nèi)的，由業(yè)主共有。最后，對于法定停車位的收益問題，筆者認為應(yīng)以業(yè)主所購買的相應(yīng)的建筑物面積按比例分配為宜。

（二）司法解釋、地方性法規(guī)細化法定停車位的規(guī)定

法律作為一種概括、普遍、嚴謹?shù)男袨橐?guī)范，不可能對所有的問題都面面俱到。對于法定停車位的規(guī)定，必然需要出臺相關(guān)的司法解釋對相關(guān)問題予以說明。筆者認為，對于法定停車位的配置比例標準，可由司法解釋為各地方提供一個最低的配置數(shù)額，或為各地方法定停車位的具體比例配置提供相應(yīng)的參考因素，以不至于各地比例過于雜亂。同時，為了保證小區(qū)業(yè)主的利益，對于增設(shè)停車位的處分規(guī)則也需司法解釋予以規(guī)范，以車庫要“首先滿足業(yè)主需要”為前提，如何進一步滿足業(yè)主的需要，以及如何保護業(yè)主的合法權(quán)益等問題還需要司法解釋再做進一步細化。

（三）完善地下車庫確權(quán)登記制度

《物權(quán)法》原則性地規(guī)定了，要對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一實名制登記制度，然而先目前，在我國還沒有統(tǒng)一對地下車庫登記的相關(guān)規(guī)定，全國各區(qū)域的做法也不一致。但近年來已相繼有省市出臺相關(guān)文件對車庫權(quán)屬予以確權(quán)登記。筆者認為，登記作為不動產(chǎn)物權(quán)重要證明，直接關(guān)系到廣大業(yè)主地下車庫的合法權(quán)益，故對地下車庫登記制度予以完善十分必要。對于法定停車位而言，其名稱、面積、所在位置、用途都應(yīng)具體登記，而該部分作為區(qū)分所有建筑物的共有部分，登記時，應(yīng)當為全體小區(qū)業(yè)主共有。法定除地下車庫以外的其他配套車庫，可單獨進行發(fā)放產(chǎn)權(quán)證登記，但必須保證小區(qū)業(yè)主車庫的合法權(quán)益，使用權(quán)以及優(yōu)先權(quán)，假使開發(fā)商將車庫販賣給除小區(qū)業(yè)主以外的其他人士，相關(guān)法規(guī)可以賦予登記機構(gòu)不予辦理登記的權(quán)利。同時，在登記人防車庫時，應(yīng)注明相關(guān)事項，以防止發(fā)生紛爭。

六、結(jié)語

《物權(quán)法》實行以來，關(guān)于住宅小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬的各種爭議依然此起彼伏，近年來甚至有愈演愈烈之勢。而目前我國對于小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題的立法，還過于原則化和缺乏可操作性，導(dǎo)致實務(wù)中法律適用混亂。為規(guī)避此情形，通過確定車位、車庫法定共有部分與專有部分并存的模式，并根據(jù)我國國情來解決車位、車庫的相關(guān)問題，也是一種不錯的選擇。但有關(guān)具體的制度的構(gòu)建以及立法完善，還有待進一步探討！

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