農(nóng)村宅基地的價(jià)值評(píng)估

【摘要】農(nóng)村宅基地的改革是如今我國(guó)農(nóng)村土地改革一個(gè)十分重要的問(wèn)題，事關(guān)廣大農(nóng)民的切身利益，廣受社會(huì)關(guān)注；筆者從農(nóng)村宅基地的價(jià)值評(píng)估方面做出一定的思考和探索，為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)提供參考。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地 土地流轉(zhuǎn) 價(jià)值評(píng)估

宅基地是廣大農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時(shí)代的進(jìn)步，現(xiàn)行的農(nóng)村宅基地制度越來(lái)越難以適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，給廣大農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)民的生活福利帶來(lái)了不利的影響，農(nóng)村宅基地的改革勢(shì)在必行。

目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地改革的主流觀點(diǎn)是明確農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)性。進(jìn)而合理確認(rèn)和評(píng)估農(nóng)村宅基地的價(jià)值，以保障轉(zhuǎn)讓宅基地農(nóng)民的合理權(quán)益，以推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的進(jìn)程，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地的發(fā)展歷程

我國(guó)農(nóng)村宅基地的發(fā)展主要經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：第一階段，農(nóng)村宅基地農(nóng)民私人所有，農(nóng)民享有宅基地所有權(quán)。第二階段，宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)集體所有，農(nóng)民享有宅基地使用權(quán)。第三階段，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民享有宅基地使用權(quán)。第四階段，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)戶享有宅基地使用權(quán)。

二、評(píng)估方法的選擇

農(nóng)村宅基地房產(chǎn)在一定程度上與城市的房地產(chǎn)具有一定的相似性，所以農(nóng)村宅基地價(jià)值的評(píng)估在一定程度上參照城市房地產(chǎn)的評(píng)估方法。城市房地產(chǎn)的評(píng)估方法主要有成本法、收益法和市場(chǎng)法。

由于農(nóng)村的宅基地缺乏相對(duì)活躍的交易市場(chǎng)，所以現(xiàn)階段難以用市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估農(nóng)村宅基地的價(jià)值。目前，農(nóng)村的宅基地的商業(yè)用地存在出租等現(xiàn)象，所以其宅基地的未來(lái)收益在一定程度上可以預(yù)測(cè)，這部分宅基地可以適用于收益法來(lái)評(píng)估。但是大多數(shù)的農(nóng)村在基地不存在著商業(yè)價(jià)值，這種情況下，只有用成本法來(lái)測(cè)算農(nóng)村宅基地的價(jià)值。但是，當(dāng)一個(gè)宅基地可以用收益法和成本法兩種方法測(cè)算的情況下，為了合理的保護(hù)廣大農(nóng)民的利益，筆者建議可以采用收益法或成本法評(píng)估的價(jià)值孰高來(lái)作為農(nóng)村宅基地的評(píng)估價(jià)值。

三、農(nóng)村宅基地的價(jià)值的測(cè)算

（一）收益法

收益法是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的重要方法，其基本思路是先預(yù)測(cè)該宗房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)之后各年份的純收益，再選用適當(dāng)?shù)氖找媛蕦⑽磥?lái)若干年的純收益折現(xiàn)，然后相加得到房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，在農(nóng)村宅基地中，有一部分房產(chǎn)具有商業(yè)價(jià)值，如商鋪、農(nóng)家樂(lè)、商場(chǎng)等。這類農(nóng)村房產(chǎn)可以用于出租，自己經(jīng)營(yíng)等，具有一定的經(jīng)濟(jì)利益流入，其未來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益在一定程度上可以衡量。因此，這一類的房地產(chǎn)可以使用收益法來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

設(shè)定一個(gè)假設(shè)前提：宅基地收益期限為無(wú)限期，每年純收益不變后。

商業(yè)用的宅基地房產(chǎn)的價(jià)值可以用以下公式來(lái)評(píng)估：

V=■■[1-1/（1+r）■]=■（其中，a為宅基地的經(jīng)濟(jì)凈流入，r為折現(xiàn)率）

農(nóng)村商業(yè)用的宅基地的經(jīng)濟(jì)凈流入可以是所有者商業(yè)用房出租收取的租金，也可以是所有者自己經(jīng)營(yíng)的收入減去自己的工資收入和各種費(fèi)用后的凈額。而折現(xiàn)率的選擇又存在較大的主觀性，作為在農(nóng)村經(jīng)營(yíng)的商鋪，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)比較低，租金的波動(dòng)的程度較小，除非是某個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的飛速地區(qū)，所以筆者認(rèn)為選擇同期存款利率和貸款利率的平均利率，即r=（存款利率+貸款利率）2。由此，則可以計(jì)算出相關(guān)農(nóng)村商業(yè)用的債基地的價(jià)值。

但是，在農(nóng)村地區(qū)，作為商業(yè)用的宅基地不可能全部用于出租或者全部用于自己經(jīng)營(yíng)，農(nóng)民總會(huì)留出一部分的房屋面積自己居住，因此要計(jì)算出相關(guān)農(nóng)村宅基地房產(chǎn)的價(jià)值，就需要引入成本法對(duì)其中的非商業(yè)用的部分進(jìn)行計(jì)算，以匯總求出該房產(chǎn)的真正價(jià)值。

（二）成本法

成本法是指是通過(guò)求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，而估算待估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

在廣大農(nóng)村地區(qū)，宅基地的交易數(shù)量相當(dāng)?shù)纳?，因此缺乏可以參照的外部市?chǎng)。而且在農(nóng)村地區(qū)，不同的宅基地的建筑物的建造材料、面積和樣式可能存在不同，所以農(nóng)村宅基地之間缺乏可比性。這一部分農(nóng)村宅基地的評(píng)估只有用成本法進(jìn)行評(píng)估，從而確定其價(jià)值，以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的合理流動(dòng)。

農(nóng)村的宅基地的價(jià)值可以大致使用下面的公式進(jìn)行計(jì)量：

農(nóng)村宅基地價(jià)值=土地成本+建筑成本+人工成本+利息—折舊

宅基地的土地成本是個(gè)難以確定的問(wèn)題。因?yàn)樗鼪](méi)有相對(duì)明確的土地開(kāi)發(fā)成本，即土地使用權(quán)出讓金、征地和房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用、稅金及手續(xù)費(fèi)三者之和。根據(jù)胡銀根（2013）等學(xué)者的觀點(diǎn)，農(nóng)村宅基地土地的價(jià)值可用生產(chǎn)要素功能的價(jià)值測(cè)算。筆者認(rèn)為，宅基地的土地成本為同面積的耕地種植經(jīng)濟(jì)作物每年可帶來(lái)收益的最大值的現(xiàn)值，用公式表示則為：

土地成本=■（其中，a為種植經(jīng)濟(jì)作物每年能夠帶來(lái)的最大的現(xiàn)金凈流入，r為與其相匹配的折現(xiàn)率。）

作為農(nóng)村宅基地的建筑成本相對(duì)比較好確定，一棟農(nóng)村住宅大概使用了多少沙石、水泥、火磚和裝修所使用的材料，都是可以合理計(jì)算，在以市場(chǎng)同期的沙石等材料的價(jià)格來(lái)確定相關(guān)建筑成本的價(jià)值，這樣就可以合理的確認(rèn)建筑成本。

人工費(fèi)用在農(nóng)村建筑物的成本中所占的比例越來(lái)越大，以至于需要將其單獨(dú)作為一項(xiàng)因素來(lái)考慮。自2008年后，建安工人的工資大漲，這就導(dǎo)致了評(píng)估農(nóng)村宅基地的人工成本的價(jià)值判斷問(wèn)題，需要在修建時(shí)的人工成本和現(xiàn)階段的人工成本做出選擇。筆者認(rèn)為，選擇現(xiàn)階段的人工成本更合理，因?yàn)檗r(nóng)民出賣宅基地后，無(wú)論是在其他地方新建房屋或是在其他地區(qū)買房，都是承擔(dān)的現(xiàn)階段的工資水平，所以采用現(xiàn)階段的工資水平評(píng)估宅基地的人工成本是更為合理的。

利息是指農(nóng)民修建房屋的時(shí)候可能是向銀行貸款或者向籌集資金來(lái)修建的房屋，比如在2008年大地震之后，大量的農(nóng)民新建房屋，他們都沒(méi)有足夠的資金。利息可以用借款籌集的資金與同期銀行的貸款利率來(lái)計(jì)算。

折舊是指隨著時(shí)間的推移，修建越久的房產(chǎn)，其未來(lái)可使用的時(shí)間就越短，這就導(dǎo)致了需要考慮對(duì)宅基地房產(chǎn)進(jìn)行折舊。折舊的方法可以參考會(huì)計(jì)上的年限平均法，即通過(guò)估計(jì)房產(chǎn)的使用年限，計(jì)算出房產(chǎn)的耗損程度。因?yàn)楦鶕?jù)現(xiàn)階段的宅基地政策，農(nóng)民具有宅基地的無(wú)限使用權(quán)，所以在提計(jì)折舊的時(shí)候需對(duì)土地成本進(jìn)行剔除。

（三）評(píng)估農(nóng)村宅基地價(jià)值需考慮的其他因素

評(píng)估農(nóng)村宅基地價(jià)值時(shí)，還需要考慮以下幾點(diǎn)因素：相關(guān)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿?、技術(shù)的進(jìn)步和生產(chǎn)力的發(fā)展。

不同的農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展?jié)摿κ遣煌?，而這是影響農(nóng)村宅基地價(jià)格增值的重要因素。位于東部沿海地區(qū)的農(nóng)村宅基地的增長(zhǎng)潛力自然是要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中西部的貧困地區(qū)，這也使得東部沿海農(nóng)村宅基地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中西部地區(qū)。而技術(shù)的進(jìn)步和生產(chǎn)力的發(fā)展，可能大大的減少房屋的修建成本，這會(huì)對(duì)房屋的價(jià)格造成較大的影響。

作者簡(jiǎn)介：冉益瑞（1992-），女，漢族，四川南充人，就讀于云南財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專業(yè)，研究方向：農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。