預(yù)抵押按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)性分析與解決建議

一、預(yù)告登記的起因和對市場經(jīng)濟(jì)的影響

（一）預(yù)告登記的起因

預(yù)告登記制度源于我國上個(gè)世紀(jì)90年代開始推廣的商品房預(yù)售房制度，所謂商品房預(yù)售制度，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。當(dāng)時(shí)我國為加快商品房建設(shè)、增加住房供應(yīng)量，加速開發(fā)商建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低開發(fā)商資金使用成本，各地政府大力推出了預(yù)售房制度。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)市場的蓬勃興，為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易，避免了“一房二賣”等混亂現(xiàn)象，保全債權(quán)人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的債權(quán)請求權(quán)，彌補(bǔ)我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系的空白，于2007年10月1日正式頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，從法律上確立了預(yù)告登記制度。

（二）預(yù)售房和預(yù)告登記制度對市場經(jīng)濟(jì)的影響

一方面，預(yù)售房制度和預(yù)告登記制度的存在，使得在建房產(chǎn)提前進(jìn)入市場銷售，加快了房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠和周轉(zhuǎn)速度，降低了開發(fā)商的資金使用成本，有力推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，增加了各地政府的財(cái)政收入，對拉動(dòng)我國GDP的持續(xù)高速增長起到了積極的作用。另一方面，因預(yù)售房和預(yù)告登記制度方面的缺陷和不完善性，為房地產(chǎn)開發(fā)商掠奪社會(huì)和民眾財(cái)富，向社會(huì)和銀行轉(zhuǎn)嫁在建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提供了可乘之機(jī)。導(dǎo)致炒房風(fēng)浪疊起，預(yù)售商品房糾紛案件層出不窮，也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)泡沫居高不下，市場亂象不斷。為此，在人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，就曾公開建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。2006年3月，33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。但是，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國市場濟(jì)地位的不斷提高，考慮到地方政府、開發(fā)商、銀行與買房人的利益糾葛的復(fù)雜性，我國政府始終未能動(dòng)搖這一制度。

（三）預(yù)告登記案例給商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)啟示

2011年中國光大銀行上海青浦支行因借款人陳某不能按期償還個(gè)人房按揭貸款，向上海市青浦區(qū)人民法院提起訴訟，要求借款人償還所欠銀行貸款本息，開發(fā)商履行連帶保證義務(wù)，銀行享有所拍賣房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)（當(dāng)時(shí)銀行只對借款人所購的房產(chǎn)辦理了預(yù)告登記）。法院經(jīng)審理雖然判決越高勝訴，但不支持銀行對所拍賣房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。事后，最高人民法院在2014年第9期的《最高人民法院公報(bào)》上刊登了該判例，明確了預(yù)告登記中銀行無優(yōu)先受償權(quán)。

此判例對商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)啟示：

第一，預(yù)告登記僅保障當(dāng)事人申請物權(quán)登記的權(quán)利，并非物權(quán)登記行為，預(yù)告登記權(quán)利人無優(yōu)先受償權(quán)。

第二，預(yù)告登記具有明確的實(shí)效性，在債權(quán)滅失或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

第三，以預(yù)告登記為條件辦理的按揭貸款存在極大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，一是在預(yù)告登記有效時(shí)限內(nèi)一旦預(yù)抵押物發(fā)生價(jià)值折損或是發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，則銀行要承擔(dān)抵押物的折價(jià)損失或無法獲得優(yōu)先受償權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；二是一旦超過法定時(shí)效，則預(yù)告登記無效，銀行將面臨抵押權(quán)喪失的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致原先以抵押為擔(dān)保的低風(fēng)險(xiǎn)貸款完全轉(zhuǎn)換成高風(fēng)險(xiǎn)的信用貸款。

二、預(yù)告登記按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)的危害性

因預(yù)告登記并未使商業(yè)銀行獲得實(shí)際的抵押權(quán)，一旦在法定時(shí)效內(nèi)商業(yè)銀行不能將預(yù)告登記轉(zhuǎn)化成正式抵押登記，則意味著抵押權(quán)的徹底喪失，即預(yù)告登記的隱性風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成了實(shí)質(zhì)性風(fēng)險(xiǎn)。

（一）在現(xiàn)實(shí)操作中商業(yè)銀行憑一己之力，極難在有效期內(nèi)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)化成正式抵押登記

商業(yè)銀行受制于房產(chǎn)交易部門手續(xù)的繁瑣性、政策的不一致性、客戶購房目的的多樣性和房地產(chǎn)開發(fā)商的履責(zé)缺位性等諸多因素的影響，使得將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記變得極其困難。以筆者所在城市青島市為例，目前青島市共有市南、市北、李滄等11個(gè)房地產(chǎn)交易中心（或交易處），各房地產(chǎn)交易中心在辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)上的要求各異，操作極不規(guī)范。以預(yù)告登記業(yè)務(wù)為例，有的要求客戶到場，有的可不到場；有的可以當(dāng)天交納稅費(fèi)拿證，有的需要等5到7個(gè)工作日后才能交納稅費(fèi)再拿證，在預(yù)告登記轉(zhuǎn)成正式抵押時(shí)亦是如此，導(dǎo)致一筆業(yè)務(wù)銀行和購房客戶要多次往返交易中心，極為不便。因此，購房客戶因各種原因所限極不情愿配合銀行辦理抵押登記。

（二）房地產(chǎn)市場已成為銀行業(yè)信貸投放的主要陣地

隨著中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)下滑，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的一支主力軍，商業(yè)銀行基于市場競爭需要和獲得高收益信貸資產(chǎn)的取向，也將大量信貸資產(chǎn)投放在房地產(chǎn)市場，以趨獲得穩(wěn)定的高收益回報(bào)。從中國人民銀行公布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示：“2016年人民幣各項(xiàng)貸款增加12.65萬億元，同比多增9257億元。分品種看，人民幣房地產(chǎn)貸款全年增加5.67萬億元，同比多增2.08萬億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的44.8%。從以上數(shù)據(jù)不難得出房地產(chǎn)貸款已經(jīng)占了全年信貸投放增量的半壁江山，說明商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)配比正向房地產(chǎn)行業(yè)偏移。

從趨勢圖中可以看出，我國在房地產(chǎn)貸款的新增投放量上呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，已從2012年占全部新增貸款投放量的16%增長到2016的45%。這種發(fā)展趨勢也進(jìn)一步說明了，隨著我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰落，商業(yè)銀行已將信貸資產(chǎn)的主要投放陣地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場。

（三）指標(biāo)的壓力和激烈的市場競爭，迫使商業(yè)銀行不得不以操作風(fēng)險(xiǎn)換取市場份額

一方面，由于個(gè)人商業(yè)按揭貸款具有資本占用少、經(jīng)濟(jì)利潤高、不良率低、收益長期穩(wěn)定等顯著特點(diǎn)，各銀行都將其作為發(fā)展資產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要手段，從總行到分行再到各分支機(jī)構(gòu)都下達(dá)了硬性計(jì)劃指標(biāo)，且層層加碼以期獲得更高的市場份額。另一方面，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在拉動(dòng)地方GDP的增長和對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)度方面起到了重要的作用，各地方政府都將發(fā)展房地產(chǎn)作為地方政府的主要經(jīng)濟(jì)支柱，進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)商在市場談判中的話語權(quán)。實(shí)力雄厚銷售較好的房地產(chǎn)開發(fā)商為快速回籠資金，加快銷售速度，向銀行提出了簡化放款手續(xù)、提高放款速度等要求，更有甚者直接要求銀行放棄房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任。銀行迫于指標(biāo)壓力和激烈的同業(yè)競爭環(huán)境，不得不向房地產(chǎn)開發(fā)商妥協(xié)，采取以提高操作風(fēng)險(xiǎn)的先發(fā)放貸款再辦理抵押手續(xù)的方式來提高放款速度，以換取市場份額。再者，地方政府為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)對拉動(dòng)GDP增長的貢獻(xiàn)度，紛紛采取大力推行預(yù)售房制度來加速房地產(chǎn)的銷售，從而導(dǎo)致商業(yè)銀行未理正式抵押登記的按揭貸款量高速增長。

（四）預(yù)告登記所帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)的危害性

自上個(gè)世紀(jì)90年代我國推行預(yù)售房制度以來，幾乎所有的商業(yè)銀行都在辦理以預(yù)告登記按揭貸款業(yè)務(wù)。在充分考慮到各地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不均衡性和各房產(chǎn)部門政策的不一致性等因素的前提下，保守估計(jì)未辦正式抵押按揭貸款的余額應(yīng)占全部個(gè)人購房貸款余額的30%—60%，再以折中的方式測算，將這一比率暫定為45%，則我們可以基本推算出商業(yè)銀行中未辦理正式抵押登記的按揭貸款的金融總量來，以下是我國近五年來個(gè)人購房貸款的統(tǒng)計(jì)與未辦妥正式抵押貸款的測算表：

隨著業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在中國的高速增長，此類潛在風(fēng)險(xiǎn)信貸資產(chǎn)則越積越多。由于按照巴塞爾Ⅲ和銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》的規(guī)定，商業(yè)銀行將全部的個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)系數(shù)定為了50%，即有足額抵押擔(dān)保的信貸資產(chǎn)，在任何銀行報(bào)表中都未如實(shí)反映出這種有抵押瑕疵的信貸資產(chǎn)總量，使得這一潛在風(fēng)險(xiǎn)往往被忽視。但是，在實(shí)際操作中，銀行則難以在法律規(guī)定的時(shí)效內(nèi)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)變成正式抵押登記，從而使其轉(zhuǎn)化成了風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)系數(shù)為100%的信用貸款。既降低了銀行的資本充足率，又提高了信貸資產(chǎn)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

（五）風(fēng)險(xiǎn)疊加鏈?zhǔn)椒磻?yīng)效果下有可能造成更嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷下滑，商業(yè)銀行仍在不斷創(chuàng)造大量的潛在高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。在實(shí)際操作中又無法按照法律規(guī)定的時(shí)限，有效完成預(yù)告登記轉(zhuǎn)換成正式抵押登記，在法律風(fēng)險(xiǎn)的見證下，實(shí)現(xiàn)了潛在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)到實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。如房地產(chǎn)持續(xù)升溫，一方面將進(jìn)一步擠壓工薪階層購房的剛性需求空間，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)衰落的影響下，又進(jìn)一步降低了他們的還款能力和消費(fèi)能力。另一方面，既更加刺激了中產(chǎn)以上階層對財(cái)產(chǎn)保值增值的欲望，不斷增加對房產(chǎn)的投資，又進(jìn)一步弱化了他們干實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信心。這兩種效果的疊加，必將引起市場風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)市場發(fā)生過大的波動(dòng)，政府為穩(wěn)定市場、過濾波幅、發(fā)展經(jīng)濟(jì)，必然會(huì)出臺(tái)一系列調(diào)控政策，如2004年“831”大限、2005年的“國八條”，直至2017年初各地政府相繼出臺(tái)了史上最嚴(yán)的限貸限購政策。各種政策的不斷調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了反復(fù)的快速升溫與降溫，但房產(chǎn)交易價(jià)格卻在調(diào)控中一路上揚(yáng)。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫在不斷吹大時(shí)，一旦泡沫破碎，極可能引發(fā)大規(guī)模的信用風(fēng)險(xiǎn)。

在操作風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)的反復(fù)疊加下，很有可能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，從而對我國金融體系造成更為嚴(yán)重的金融風(fēng)險(xiǎn)。例如，從上世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)和到2006年的美國次貸危機(jī)，直至席卷全球的金融海嘯，無不存有房地產(chǎn)泡沫的身影。

三、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，化解預(yù)告登記潛在風(fēng)險(xiǎn)的幾點(diǎn)建議

筆者認(rèn)為，目前商業(yè)銀行手中的大量未辦正式抵押的個(gè)人按揭貸款，存在著極大的不確定性，很有可能導(dǎo)致更大的金融風(fēng)險(xiǎn)，所以必須及早處置，才能有效避免風(fēng)險(xiǎn)。為此，提出以下幾點(diǎn)建議，以供探討：

（一）從法律的層面上根本解決預(yù)告登記無優(yōu)先受償權(quán)的問題

立法的根本目的在于建立公平的社會(huì)秩序，而這一社會(huì)秩序必須符合人們的普世價(jià)值觀，這樣才會(huì)得到社會(huì)公允，起到維護(hù)公共秩序、保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全和促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的作用。所以，在現(xiàn)行法律不能起到維護(hù)金融秩序安定，保障金融機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)安全的時(shí)候，就應(yīng)該修訂和完善相關(guān)法律制度，使其更具有可操作性和務(wù)實(shí)性，至少在銀行無過錯(cuò)的前提下，最高人民法院不應(yīng)該再支持類似本文轉(zhuǎn)載的判例，而應(yīng)該為商業(yè)銀行提供法律幫助，保護(hù)商業(yè)銀行的合法權(quán)益。

（二）通過宏觀經(jīng)濟(jì)改革，使經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重心重新回到實(shí)體經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易經(jīng)濟(jì)上

一是持續(xù)推進(jìn)一帶一路的建設(shè)，通過多邊經(jīng)濟(jì)合作，借助各國的比較優(yōu)勢，輸出國內(nèi)過剩產(chǎn)能，刺激出口增長，拉動(dòng)國內(nèi)市場需求，使貿(mào)易經(jīng)濟(jì)這匹馬車重歸拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的駕轅中。二是繼續(xù)深化供給側(cè)改革，化解產(chǎn)能過剩，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，優(yōu)化勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)，刺激產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，從而全面拉動(dòng)國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過提高全民的收入水平，增強(qiáng)居民的償債能力，刺激消費(fèi)增長，拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，逐漸降低對房地產(chǎn)市場的依賴性。

（三）采取溫和調(diào)控措施，促使房價(jià)理性回歸

通過改革和完善土地出讓制度，降低土地出讓價(jià)格，降低各項(xiàng)稅費(fèi)，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營成本。采取有效的稅收和財(cái)政政策，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長。制定和完善長期持續(xù)的房產(chǎn)交易制度、稅費(fèi)征收政策和行政法規(guī)，穩(wěn)定房價(jià)，取締炒房行為，限制投資行為，鼓勵(lì)改善型住房交易，大力支持剛需型住房交易。以穩(wěn)定房價(jià)為短期目標(biāo)，以去庫存為中期目標(biāo)，最終要完成房價(jià)的理性回歸。

（四）地方政府應(yīng)積極發(fā)揮協(xié)調(diào)與行政管理的職能，支持銀行在法定時(shí)效內(nèi)辦妥正式抵押登記手續(xù)

地方政府應(yīng)充分考慮到商業(yè)銀行所面臨的困境和預(yù)售房制度下所產(chǎn)生的大量風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的危害性，積極發(fā)揮出協(xié)調(diào)與行政管理的職能來，做好以下工作：

一是統(tǒng)一、規(guī)范和精簡本地區(qū)房產(chǎn)交易中心的工作流程和操作手續(xù)，為居民和銀行提供方便。二是在預(yù)售房產(chǎn)具備辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，將銀行的抵押手續(xù)和產(chǎn)權(quán)人的發(fā)證手續(xù)區(qū)別開來，即在銀行履行了相關(guān)手續(xù)后可直接辦理抵押登記，不必等到借款人交齊所有稅費(fèi)辦理出產(chǎn)權(quán)證后，銀行才能辦理抵押登記。三是積極協(xié)助銀行處理歷史遺留問題，解決超期未辦正式抵押登記的業(yè)務(wù)。

（五）監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮穩(wěn)定金融秩序的職能，做好監(jiān)管工作

一是要充分發(fā)揮監(jiān)管職能，加強(qiáng)銀行同業(yè)間無序競爭的監(jiān)管力度，對商業(yè)銀行之間的不正當(dāng)競爭行為予以堅(jiān)決制止和取締。二是要充分發(fā)揮穩(wěn)定金融秩序的職能，規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場的管理，從制度和市場監(jiān)管上杜絕房地產(chǎn)商的各種無理要求，理順了市場秩序，控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，為金融機(jī)構(gòu)提供了良好的市場環(huán)境。三是要深入分析和研究商業(yè)銀行這種操作風(fēng)險(xiǎn)所造成的大量潛在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的具體成因、確切數(shù)據(jù)、演變趨勢、預(yù)期危害等問題，及早采取措施，防患于未然。四是要充分發(fā)揮出國家金融管理部門的職能來，以強(qiáng)大的政府地位積極協(xié)調(diào)國家各有關(guān)部門，采取有力措施解決商業(yè)銀行現(xiàn)存的大量潛在風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。

（六）商業(yè)銀行要堅(jiān)持原則，守住風(fēng)險(xiǎn)底線

商業(yè)銀行更應(yīng)該堅(jiān)持基本原則，守住風(fēng)險(xiǎn)底線不放松。要堅(jiān)決制止以犧牲操作風(fēng)險(xiǎn)來換取市場份額的行為。要妥善處理發(fā)展、效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡關(guān)系，完善內(nèi)控制度，嚴(yán)防操作風(fēng)險(xiǎn)，依法合規(guī)經(jīng)營。要積極協(xié)調(diào)金融同業(yè)，借助同業(yè)公會(huì)的力量，統(tǒng)一各行的政策標(biāo)準(zhǔn)，在市場面前統(tǒng)一口徑，避免開發(fā)商借機(jī)各個(gè)擊破。要敢于揭示風(fēng)險(xiǎn)，積極向監(jiān)管部門反映實(shí)情，取得監(jiān)管部門的理解和支持，采取有力措施清理風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。要借助監(jiān)管部門的力量，積極向政府部門反映問題，努力獲得政府部門的支持，借助行政干預(yù)力量，協(xié)調(diào)房產(chǎn)交易部門，實(shí)現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)向低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。

作者簡介：王清（1970-），男，漢族，山東煙臺(tái)人，任職于交通銀行青島分行，職務(wù)：交通銀行總行特約研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。