基于融資視角的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

董偉　黃歆

【摘 要】 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，其融資渠道也越來越受到世人的關(guān)注。充足的資金支持對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說是其發(fā)展的至關(guān)重要的因素。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融危機(jī)的影響，房市泡沫的出現(xiàn)，以及國(guó)家宏觀調(diào)控的政策等的影響，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈面臨著日益嚴(yán)峻的考驗(yàn)。文章主要基于房地產(chǎn)業(yè)融資渠道視角對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析，最后對(duì)投融資渠道的選擇提出幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 融資 渠道 融資方式選擇

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)及發(fā)展水平的不斷提升，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷向著規(guī)范化、制度化與科學(xué)化的方向發(fā)展，在市場(chǎng)不斷擴(kuò)大、需求不斷增多、消費(fèi)水平不斷攀升的當(dāng)今，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了更多廣闊的發(fā)展空間與機(jī)遇，但隨著同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益白熱化，企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中所面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力也在不斷增大。而房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展運(yùn)作具有投資規(guī)模大、運(yùn)作周期長(zhǎng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高等方面特點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要加大資金的融資渠道擴(kuò)展以及資金數(shù)額的不斷擴(kuò)充，同時(shí)還要重視對(duì)渠道的甄選，避免因?yàn)椴磺‘?dāng)?shù)那肋x擇而給企業(yè)帶來實(shí)際上的經(jīng)濟(jì)損失。因此，在面對(duì)資金緊缺及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理日趨困難的兩難問題上，了解房地產(chǎn)融資問題選擇恰當(dāng)?shù)娜谫Y渠道顯得至關(guān)重要。

1、融資及多元化融資方式的必要性

作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中不可缺少的要素之一的房地產(chǎn)資金，處于不斷循環(huán)和周轉(zhuǎn)過程中，它在房地產(chǎn)業(yè)中具有重要的地位和作用。資金是各種生產(chǎn)要素組合的粘合劑，資金是推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑。

據(jù)資料統(tǒng)計(jì)去年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的負(fù)債比重高達(dá) 55%，而銀行占 GDP的比重較高，意味著房地產(chǎn)帶來的巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最終還是要由國(guó)家來承擔(dān)。而信托、基金等方式更多的是私人與私人之間的投融資，多層次的融資市場(chǎng)也有助于銀行分散國(guó)家金融風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的各方來講，盡快創(chuàng)立多元化融資方式，拓寬傳統(tǒng)的融資渠道，都是具有極大意義的舉措。[1]

2、融資問題在房地產(chǎn)行業(yè)中的主要表現(xiàn)

2.1、融資方式和渠道不全面

自有資金和住房的預(yù)付款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，通過購(gòu)房款項(xiàng)、定金的預(yù)付使房產(chǎn)企業(yè)籌措必要的資金進(jìn)行建設(shè)，同時(shí)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。然而，只是重點(diǎn)放在內(nèi)部融資上，資金的需求仍然存在很大的缺口，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)外部融資的重視程度，通過內(nèi)部融資和外部融資的有機(jī)結(jié)合，獲得足夠的資金，從而保證企業(yè)的良好健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.2、投融資壓力大

隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控手段的加緊，銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款審查越來越細(xì)致，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度與其前相比大幅增加，由于房地產(chǎn)開發(fā)商融資的需求不斷旺盛，而銀行、政府實(shí)行謹(jǐn)慎的貸款政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，使融資難上加難。

2.3、房地產(chǎn)金融體系不健全

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的金融體系也逐步完善，但在目前的金融體系中，專業(yè)結(jié)構(gòu)的匾乏導(dǎo)致不能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理科學(xué)有效的評(píng)估，而監(jiān)督部門的職能缺失，使得房地產(chǎn)的金融行為很難得到有效的監(jiān)管和控制，房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。

3、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資路徑選擇的幾點(diǎn)建議

3.1首先改變單一的以銀行貸款為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資渠道。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道主要依賴銀行信貸，因此減少債務(wù)性融資，擴(kuò)大權(quán)益性融資比例成為融資渠道改革的前提，這樣既降低了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移給銀行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金來源多元化的動(dòng)力，不斷提高的存款準(zhǔn)備金率與貸款門檻，使房地產(chǎn)業(yè)必須將它們的融資渠道由債權(quán)性向權(quán)益性轉(zhuǎn)變。[2]

3.2合理應(yīng)用外資，積極引導(dǎo)，正確監(jiān)管。經(jīng)濟(jì)全球化必然帶來國(guó)內(nèi)金融業(yè)全面開放，屆時(shí)將會(huì)有更多的外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，它們完善國(guó)內(nèi)金融體系建設(shè)的同時(shí)，也給國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來新的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇，這對(duì)于亟待資金謀求更好發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說也是一把雙刃劍，因此在合理運(yùn)用的同時(shí)，有關(guān)部門更要做好房地產(chǎn)業(yè)在運(yùn)用外資過程中的監(jiān)管工作，關(guān)注資本流向，防止其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大的沖擊。

3.3加快金融創(chuàng)新步伐，完善二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前以一級(jí)市場(chǎng)為主，二級(jí)市場(chǎng)尚未真正建立起來，與國(guó)外相比有很大差距。在發(fā)展各種方式的房地產(chǎn)融資渠道的同時(shí)，利用金融創(chuàng)新手段，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品，完善二級(jí)市場(chǎng)，增加房地產(chǎn)業(yè)融資中公眾的參與度同時(shí)努力實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款的證券化、標(biāo)準(zhǔn)化，促使流動(dòng)性差但收益穩(wěn)定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的證券產(chǎn)品，分散房地產(chǎn)業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.4多種金融工具組合使用，開拓房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的資金來源。多種金融工具組合使用，科學(xué)管理資金運(yùn)作。資金來源是房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的“水源”，是房地產(chǎn)金融的立足之本。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)資金需求的特點(diǎn)，結(jié)合股權(quán)融資和債權(quán)融資兩種模式共同拓寬資金來源渠道，比如進(jìn)一步強(qiáng)化住房公積金，鼓勵(lì)住房?jī)?chǔ)蓄存款，引入保險(xiǎn)資金，建立長(zhǎng)期專業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金，完善投資信托市場(chǎng)。[3]

4、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展都與融資相伴。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)家金融市場(chǎng)上重要的發(fā)展行業(yè)，然而現(xiàn)在國(guó)家政府加大對(duì)高房?jī)r(jià)的控制再加上銀行貸款條件的更加嚴(yán)格，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的困難。目前房地產(chǎn)企業(yè)在做好項(xiàng)目貸款可行性研究的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該加強(qiáng)融資創(chuàng)新方面的研究。應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)，關(guān)注金融創(chuàng)新產(chǎn)品并進(jìn)行深入研究，處理好和金融業(yè)的關(guān)系，以達(dá)到相輔相成，共同發(fā)展的局面。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 布魯格曼. 2003.房地產(chǎn)融資與投資[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社.

[2] 馮宏偉.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008，03：65-66.

[3] 薛強(qiáng).淺析房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)及控制措施[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2014，07：146-147.