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    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

    2017-08-18 09:04:40楊啟海
    財會學習 2017年14期
    關鍵詞:土地增值稅稅收籌劃房地產(chǎn)

    楊啟海

    摘要:房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本在一個企業(yè)的運行之中扮演著至關重要的角色,是一個企業(yè)必須面對、不可忽視的問題。因此,合理健康的房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃必須擺在首要位置。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃存在的問題,也提出了一些具體方法,并且分析了它的重要意義。

    關鍵詞:房地產(chǎn);土地增值稅;稅收籌劃

    當前,我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期,雖然國家出臺了一系列政策控制房價,但房價卻居高不下,令人望而生畏,也給我國的經(jīng)濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期,稅收籌劃迫切萬分,不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一,啟征稅率比企業(yè)所得稅還高,因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題,但采取合理方法則能帶來大驚喜。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的現(xiàn)存問題

    土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望,但是也存在著很多問題:

    (一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面

    從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看,總體來說取得成效,但是依舊趨于片面,稅務籌劃目標不夠明確,難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本,因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且,雖然稅收籌劃已被提上日程,但包括稅務人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好,不能給稅收籌劃給予支持,從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。

    (二)對國家出臺相關政策理解淺顯

    21世紀以來,我國經(jīng)濟發(fā)展迅速,而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱,且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫現(xiàn)象,政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。但是,在實際政策的實行過程中,有很多企業(yè)無法適應國家政策,不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤,影響企業(yè)的健康發(fā)展,給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

    (三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱

    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟發(fā)展問題,在稅收籌劃中不可避免地存在風險,這種風險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同,但有極容易混淆視聽,給不法企業(yè)可乘之機。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中,稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱,這具有極大的隱患性。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法

    面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場,企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法:

    (一)合理籌劃增值稅的扣除項目

    房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中,可以適宜增加利息支出扣除項目金額,以此達到降低增值率,減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的手段,減少支出,為資金投入儲存力量,減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中,應該采取科學、合理的方法,僅靠貸款不是長久之計,只會讓負債一直增加,對企業(yè)來說并無益處,而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力,給企業(yè)帶來信心。

    (二)合理利用國家出臺相關政策

    為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行,國家出臺了一系列政策,合理利用國家政策,與稅收籌劃相輔相成,共同推進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時,如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分,可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額,以求免稅,減少企業(yè)成本。所以,土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟調(diào)節(jié),還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負稅壓力。

    (三)合理通過建房進行稅收籌劃

    在稅法相關規(guī)定中,某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi),從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來,不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟效益,還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房,即在土地開發(fā)過程中,一方負責土地,一方負責資金,雙方進行合作建房。通過這種方式,企業(yè)可免交增值稅,而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果,值得采納。

    (四)積極尋求稅務機關支持

    政府稅務機關是服務于企業(yè)的部門,具有對企業(yè)的相關政策咨詢有解答的義務,企業(yè)在稅務籌劃的過程中,如果把握不準,應積極尋求支持和幫助,向稅務人員進行咨詢,給予專業(yè)的指導,由于各個地方的征管方式和征管地點的不同,要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通,及時獲得溝通,達成雙贏的共識,將稅收籌劃風險降低到最低。

    (五)事后采取積極有效的補救措施

    稅務籌劃的方案雖然全面,會采取各式各樣的措施進行籌劃,但是風險不可避免,仍然會受到突如其來因素而干擾,稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗,企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風險控制,采取積極有效的補救措施,將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

    (六)土地增值稅的核心是增值率

    房地產(chǎn)企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目,是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的關鍵點,因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展,減少稅費開支,在保證有合理利潤的前提下,提供條件合理的減少稅費,是稅收籌劃的目的。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施,對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義:

    (一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應市場競爭

    在當前日趨激烈的市場競爭條件下,房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整,也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應市場競爭。目前,政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進行了宏觀調(diào)控,大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,也減少了利潤。正因如此,合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本,獲得經(jīng)濟效益,在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。

    (二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平

    房地產(chǎn)市場的‘高溫現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度,雖然解決了一些問題,但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大,必然使各企業(yè)改變自身的管理制度,財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率,并且是在企業(yè)自身的籌劃之下,避免干預力度過大的問題,從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理水平。

    (三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化

    在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅,而在這些形形色色的稅務之中,土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的,是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力,給企業(yè)喘息的機會,減少稅務成本,從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益,為企業(yè)帶來巨大利益。

    四、結束語

    房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃,能夠減小企業(yè)的負稅壓力,還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益,幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段,從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃,不僅對企業(yè)自身有好處,對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應該吸取教訓,積極配合,用好的方法達到好的目的。

    參考文獻:

    [1]胡艷.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].遼寧工程技術大學學報(社會科學版),2014(4):360-366.

    [2]陳瑾.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題探索[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務,2014(9):56-57.

    [3]馬永霞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧[J].中國集體經(jīng)濟,2014(30):83-84.

    [4]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[D].財政部財政科學研究所,2015.

    [5]李哲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[D].西南財經(jīng)大學,2015.

    [6]鄭軍.關于我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的思考[J].市場論壇,2016(03):33-35.

    (作者單位:西安凱瑞航天城文化生態(tài)園建設發(fā)展有限公司)

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