從賣房保殼看房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量問(wèn)題

張國(guó)華

【摘 要】 隨著房地產(chǎn)價(jià)格的飆升，越來(lái)越多的上市公司開(kāi)始利用房地產(chǎn)的出售實(shí)現(xiàn)扭虧為盈、挽救業(yè)績(jī)，對(duì)股市及房市產(chǎn)生了重大影響。通過(guò)對(duì)*ST寧通B的案例分析發(fā)現(xiàn)，期末房地產(chǎn)價(jià)值的歷史成本計(jì)量是上市公司借助賣房操縱盈余的根源所在。建議準(zhǔn)則制定者及證券監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步完善期末房地產(chǎn)價(jià)值計(jì)量及房地產(chǎn)出售損益確認(rèn)方法的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息平臺(tái)的建設(shè)及審計(jì)監(jiān)督，從根源上杜絕上市公司利用房地產(chǎn)買賣操縱盈余的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)； 公允價(jià)值； 后續(xù)計(jì)量

【中圖分類號(hào)】 F230 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A 【文章編號(hào)】 1004-5937（2017）15-0002-05

引 言

每年的第四個(gè)季度是上市公司為年末業(yè)績(jī)沖刺的最后階段。2016年9月21日一篇來(lái)自微信公眾號(hào)的文章引發(fā)媒體對(duì)“上市公司賣房保殼”的熱議，賣房保殼、賣房挽救業(yè)績(jī)、賣房套現(xiàn)一時(shí)成為網(wǎng)絡(luò)熱詞。事件緣起2016年9月20日*ST寧通B發(fā)布的出售公司資產(chǎn)的公告。公告稱公司董事會(huì)同意將該公司在北京的兩套學(xué)區(qū)房（該公司駐北京辦事處）掛牌出售，掛牌價(jià)格不低于經(jīng)備案的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。上述兩套房產(chǎn)原值總計(jì)214.71萬(wàn)元，截至2016年7月底，已計(jì)提折舊84.97萬(wàn)元，賬面凈值總計(jì)129.74萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)值（比較法）2 272.62萬(wàn)元，增值2 142.88萬(wàn)元（2 272.62-129.74），增值率為16.52倍（2 142.88/129.74）。上述房產(chǎn)如銷售成功，*ST寧通B有望一舉扭轉(zhuǎn)連續(xù)虧損的被動(dòng)局面。賣房扭虧的行為絕非上市公司奇葩，事實(shí)上，近年來(lái)上市公司依靠賣房、變賣資產(chǎn)扭虧為盈的案例已層出不窮，且有愈演愈烈的趨勢(shì)，僅2016年下半年就有十幾家上市公司采用出售（擬出售）房產(chǎn)的方式挽救業(yè)績(jī)。除這些已經(jīng)準(zhǔn)備賣房的公司外，根據(jù)CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，在擁有投資性房地產(chǎn)的1 294家A股公司中有77家公司2015年和2016年上半年均虧損，這一數(shù)據(jù)不包括在北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)等房?jī)r(jià)一直攀升城市中擁有房地產(chǎn)的上市公司，若考慮這些公司，則可能有更多的上市公司成為賣房挽救業(yè)績(jī)的潛在公司。

賣房挽救業(yè)績(jī)的行為是否能夠從實(shí)質(zhì)上解決企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題不僅令人懷疑和擔(dān)憂，而且更為嚴(yán)重的是大批企業(yè)賣房的行為極有可能擾亂整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，乃至整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)秩序。20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重創(chuàng)令人警醒，其中一個(gè)重要原因就是房?jī)r(jià)大幅上升導(dǎo)致上市公司大規(guī)模投資房地產(chǎn)，使經(jīng)濟(jì)實(shí)體與房地產(chǎn)投資之間越來(lái)越緊密，房產(chǎn)泡沫破裂后大量上市公司倒閉，從而重創(chuàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)[ 1 ]。從我國(guó)來(lái)看，擁有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司已近半數(shù)，再加上在北、上、廣、深等一線城市擁有房地產(chǎn)的上市公司，其數(shù)量更為可觀，如果這些公司大量拋售房地產(chǎn)，不僅會(huì)對(duì)上市公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生重大影響，而且對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定沖擊。那么，從我國(guó)目前來(lái)看，何以使得賣房創(chuàng)收、賣房摘帽成為上市公司提升業(yè)績(jī)的又一大高招呢？拋開(kāi)房市火爆和實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)奈的客觀現(xiàn)實(shí)，僅從上市公司年報(bào)本身來(lái)看，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、審計(jì)和上市公司監(jiān)管制度等方面是否還存在上市公司有利可鉆的空隙呢？*ST寧通B的案例剖析或許能夠幫助我們找到答案并引發(fā)更多的思考。

一、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離情況下企業(yè)房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量問(wèn)題

作為以經(jīng)營(yíng)通信和電器兩大行業(yè)四類產(chǎn)品為主的國(guó)有資金控股企業(yè)，*ST寧通B自2014年開(kāi)始連續(xù)虧損，2014年虧損189.75萬(wàn)元，2015年虧損1 659.08萬(wàn)元，2016年中報(bào)虧損達(dá)到2 110.91萬(wàn)元，2016年下半年若不及時(shí)扭虧，公司將面臨退市危險(xiǎn)。該公司自2014年虧損至今，主營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有重大調(diào)整，也無(wú)資產(chǎn)重組意向，若2016年9月企業(yè)掛牌出售的房產(chǎn)能銷售成功，則可一舉扭轉(zhuǎn)乾坤，銷售盈利不僅可以補(bǔ)虧，而且還會(huì)產(chǎn)生161.71萬(wàn)元的盈余。據(jù)公司2016年第三季度報(bào)，第三季度虧損119.09萬(wàn)元，第四季度若運(yùn)行順利并止虧，*ST寧通B仍然有望扭虧為盈。2017年1月25日該公司發(fā)布業(yè)績(jī)公告，預(yù)計(jì)2016年度將扭虧為盈，預(yù)計(jì)2016年度公司凈利潤(rùn)為500萬(wàn)元至800萬(wàn)元。然而實(shí)際運(yùn)營(yíng)的結(jié)果并未如人愿。2017年4月29日該公司披露的2016年年報(bào)顯示，2016年度公司虧損額為643.45萬(wàn)元。此外，該公司于2017年5月3日又發(fā)布公告稱2016年擬處置北京的兩套房產(chǎn)是公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，與2016年公司保殼無(wú)關(guān)，截至2016年12月31日，公司尚未完成北京兩套房產(chǎn)處置。

權(quán)且放下*ST寧通B賣房的真實(shí)目的，僅從效果來(lái)看，*ST寧通B之所以可能賣房扭虧，得益于固定資產(chǎn)的歷史成本計(jì)量方法。隨著房?jī)r(jià)幾倍、十幾倍的增值，其在北京房地產(chǎn)的賬面凈值不但沒(méi)有增加，反而隨著折舊的提取越來(lái)越少，房產(chǎn)一旦出售，十幾倍的增值收益則一次性在銷售當(dāng)期予以確認(rèn)和計(jì)量。從企業(yè)的賬務(wù)處理來(lái)看，符合我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，但從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)和會(huì)計(jì)信息的基本質(zhì)量特征來(lái)看，則不符合決策有用觀下會(huì)計(jì)信息應(yīng)具備的相關(guān)性和如實(shí)反映的基本質(zhì)量特征。

（一）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)與會(huì)計(jì)計(jì)量方法

確認(rèn)和計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的基本和核心問(wèn)題，也是會(huì)計(jì)理論和實(shí)務(wù)界長(zhǎng)期探討的熱點(diǎn)話題。對(duì)企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益、收入和費(fèi)用等會(huì)計(jì)要素的不同確認(rèn)和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)將直接影響企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，并直接影響財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。會(huì)計(jì)目標(biāo)隨客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而不斷變遷，在會(huì)計(jì)目標(biāo)從受托責(zé)任觀到?jīng)Q策有用觀的演變過(guò)程中，歷史成本信息正在被弱化，而公允價(jià)值信息則受到越來(lái)越多的重視。受托責(zé)任觀下，財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)是反映管理者受托責(zé)任的履行和投資人投資的回報(bào)情況，會(huì)計(jì)收益計(jì)量的收入費(fèi)用觀成為主導(dǎo)，會(huì)計(jì)信息著眼于過(guò)去，歷史成本是唯一的計(jì)量屬性，用于評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)所有者所承擔(dān)的資本保值增值、法律責(zé)任和會(huì)計(jì)責(zé)任等，會(huì)計(jì)信息的可靠性勝于相關(guān)性[ 2 ]；決策有用觀下，經(jīng)營(yíng)者受托責(zé)任的履行情況被弱化，投資者更加關(guān)注股票市場(chǎng)行情和整個(gè)資本市場(chǎng)，財(cái)務(wù)報(bào)表信息在投資決策和資源配置中的作用得到更多的重視，著眼于確認(rèn)資產(chǎn)未來(lái)價(jià)值的資產(chǎn)負(fù)債觀成為主導(dǎo)，會(huì)計(jì)信息不僅著眼于過(guò)去，更注重現(xiàn)在和未來(lái)，從而產(chǎn)生了多重會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，公允價(jià)值計(jì)量得到更多重視和應(yīng)用以提高財(cái)務(wù)報(bào)告信息的決策相關(guān)性和有用性，歷史成本受到較大沖擊，會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性勝于可靠性，以公允價(jià)值取代歷史成本計(jì)量資產(chǎn)成為當(dāng)前及未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)[ 3 ]。

新的FASB財(cái)務(wù)報(bào)告概念框架（2010）及IASB財(cái)務(wù)報(bào)告概念框架征求意見(jiàn)稿（ED2015）將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)界定為向當(dāng)前及潛在投資者、貸款人及其他債權(quán)人提供報(bào)告主體的財(cái)務(wù)信息[ 4-5 ]，這些信息對(duì)其投資決策是有用的。投資決策包括買賣或持有產(chǎn)權(quán)及債務(wù)證書(shū)、提供或清償貸款及其他形式的信貸。ED2015還將計(jì)量方法分為歷史成本和現(xiàn)值兩種，其中現(xiàn)值包括公允價(jià)值和資產(chǎn)的在用價(jià)值及負(fù)債的履行價(jià)值。這一界定充分體現(xiàn)了決策有用觀的思想并給予公允價(jià)值更多的重視。不同于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)，我國(guó)新修訂的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（2014）將財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)界定為向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息，反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況，有助于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者作出經(jīng)濟(jì)決策。從這一界定可以判斷，我國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)告目標(biāo)兼顧了受托責(zé)任和決策有用雙重目標(biāo)。因此，從計(jì)量方法來(lái)看，依然處在歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值等多重計(jì)量方法并存的狀態(tài)，公允價(jià)值并不是會(huì)計(jì)計(jì)量的主流。

事實(shí)上，公允價(jià)值計(jì)量產(chǎn)生于物價(jià)變動(dòng)對(duì)會(huì)計(jì)計(jì)量的持續(xù)沖擊[ 6 ]，但由于其順周期性[ 7-8 ]而飽受爭(zhēng)議。2008年美國(guó)金融危機(jī)險(xiǎn)將公允價(jià)值歸結(jié)為罪魁，經(jīng)過(guò)多方論證后，公允價(jià)值終得以正名。公允價(jià)值較歷史成本的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在能夠及時(shí)反映資產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，有助于決策者預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流前景。公允價(jià)值并不是資產(chǎn)負(fù)債表波動(dòng)性的根本來(lái)源，相反，公允價(jià)值恰恰將經(jīng)濟(jì)本身的波動(dòng)信息傳遞出來(lái)[ 9-10 ]。因此，公允價(jià)值會(huì)計(jì)不僅不會(huì)被取締，而且將成為未來(lái)計(jì)量的趨勢(shì)和首選。ED2015將計(jì)量屬性重新劃分為歷史成本計(jì)量和現(xiàn)值計(jì)量的做法也充分證實(shí)了這一點(diǎn)?？梢哉f(shuō)在經(jīng)歷了多重計(jì)量屬性后，會(huì)計(jì)的計(jì)量方法又回歸到歷史成本和現(xiàn)值兩種計(jì)量方法。由于歷史成本在物價(jià)變動(dòng)幅度較大情況下不具有任何信息含量，因此，對(duì)于價(jià)格變動(dòng)幅度較大的資產(chǎn)（負(fù)債）采用現(xiàn)值法進(jìn)行后續(xù)計(jì)量更符合相關(guān)性和如實(shí)反映的基本質(zhì)量特征，以此為基礎(chǔ)提供的財(cái)務(wù)報(bào)告能夠更好地反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，更具有決策有用性，*ST寧通B房地產(chǎn)的案例就是很好的例證。2016年7月該企業(yè)在北京兩套房產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值（公允價(jià)值）已從歷史成本214.71萬(wàn)元增值為2 272.62萬(wàn)元，但按照歷史成本計(jì)量和配比原則，上述兩套房產(chǎn)的價(jià)值不但沒(méi)有增值，反而減值到129.74萬(wàn)元，歷史成本計(jì)量最終導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重低估，不僅致使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告信息喪失了相關(guān)性和如實(shí)反映的基本質(zhì)量特征，而且也為企業(yè)操縱盈余提供了可乘之機(jī)。

（二）公允價(jià)值計(jì)量與相關(guān)性和如實(shí)反映

相關(guān)性和如實(shí)反映是各國(guó)準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)所公認(rèn)的決策有用會(huì)計(jì)信息的基本質(zhì)量特征。ED2015將相關(guān)性（Relevance）解釋為具有預(yù)測(cè)價(jià)值（Predictive Value）、確證價(jià)值（Confirmative Value）或兩者兼而有之的會(huì)計(jì)信息。確證價(jià)值是指對(duì)之前估值的確認(rèn)或變更，也就是說(shuō)對(duì)于初始確認(rèn)和計(jì)量的會(huì)計(jì)信息需要對(duì)其價(jià)值的變化加以調(diào)整，而且初始和后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)信息不存在高度不確定性，由其產(chǎn)生的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入和流出的可能性極大；如實(shí)反映（Faithful Representation）是對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象實(shí)質(zhì)而不僅僅是對(duì)其法律形式信息的披露。如實(shí)反映的信息包括完整（Complete）、中立（Neutral）和沒(méi)有重大錯(cuò)誤（Free From Material Error）等特征。其中，中立性應(yīng)以謹(jǐn)慎性的使用為依托。

公允價(jià)值計(jì)量與歷史成本計(jì)量在賬務(wù)處理上的本質(zhì)差別在于對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值是市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格，入賬后的公允價(jià)值就是歷史成本，因此其初始計(jì)量的價(jià)值是相等的。固定資產(chǎn)的歷史成本入賬后一般保持不變，對(duì)于資產(chǎn)的損耗和減值按照配比原則采取計(jì)提折舊和計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等方法將資產(chǎn)的損耗價(jià)值和減值損失計(jì)入當(dāng)期損益，依據(jù)謹(jǐn)慎性原則不確認(rèn)和計(jì)量資產(chǎn)的增值及增值收益。而公允價(jià)值計(jì)量需要根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)對(duì)資產(chǎn)（負(fù)債）的期末賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，并將調(diào)增或調(diào)減的價(jià)值確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入當(dāng)期損益或綜合收益，因而其后續(xù)計(jì)量的價(jià)值是不同的，從預(yù)測(cè)價(jià)值和確證價(jià)值來(lái)看公允價(jià)值較歷史成本更具決策有用的相關(guān)性。此外，公允價(jià)值計(jì)量的信息較歷史成本能更好地體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的實(shí)質(zhì)及企業(yè)當(dāng)前及未來(lái)經(jīng)濟(jì)資源的流入及流出，而非僅僅強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)信息的可靠性，因此，更具如實(shí)反映的基本質(zhì)量特征[ 11 ]。

就企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)而言，采用公允價(jià)值計(jì)量能夠及時(shí)將房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中，因此不僅可以如實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，而且其會(huì)計(jì)信息更具價(jià)值相關(guān)性。歷史成本計(jì)量的房地產(chǎn)信息不僅不能將企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)情況及時(shí)體現(xiàn)在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中，甚至由于折舊的提取和賬面凈值的減少而扭曲了企業(yè)資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，因此不僅不能夠如實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，而且也不具有預(yù)測(cè)價(jià)值和確證價(jià)值等價(jià)值相關(guān)性的質(zhì)量特征。以*ST寧通B北京的房產(chǎn)為例，如果該企業(yè)期末房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量，不僅可以如實(shí)體現(xiàn)其年末資產(chǎn)的價(jià)值及未來(lái)可變現(xiàn)的凈值，而且當(dāng)企業(yè)出售該房地產(chǎn)時(shí)，當(dāng)期所確認(rèn)的收益只是年初按公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)賬面價(jià)值與該資產(chǎn)出售時(shí)的售價(jià)（公允價(jià)值）之差額，不會(huì)將以前年度資產(chǎn)的增值全部計(jì)入銷售當(dāng)期，從而避免了由于資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重低估而導(dǎo)致資產(chǎn)出售時(shí)收益嚴(yán)重高估的問(wèn)題，也更符合配比原則。此外，公允價(jià)值計(jì)量的信息可以如實(shí)反映企業(yè)價(jià)值，而不是高估或低估企業(yè)價(jià)值，從而更具決策有用性。

二、賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離情況下房地產(chǎn)增值及銷售損益的確認(rèn)問(wèn)題

根據(jù)*ST寧通B 2016年半年報(bào)，2016年6月30日，該公司固定資產(chǎn)賬面凈額為7 608.1萬(wàn)元，其中，準(zhǔn)備出售的兩處經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)為2004年購(gòu)入，用作部分在京營(yíng)銷工程人員辦公居住使用，2016年賬面凈額129.74萬(wàn)元，占全部固定資產(chǎn)凈額的1.71%；該房產(chǎn)掛牌售價(jià)2 272.62萬(wàn)元，按售價(jià)計(jì)算，其占全部固定資產(chǎn)賬面凈額的比例將由1.71%提升到29.87%。假設(shè)該公司北京的兩處房產(chǎn)增值額每年相等，在其持有的12年半中，以原值為基數(shù)計(jì)算，平均每年增值額為164.63萬(wàn)元[（2 272.62-214.71）/12.5]，增值率76.68%（164.63/214.71），平均連續(xù)三年漲幅230.03%。如果以凈值為基數(shù)計(jì)算增值額，其每年的增值率可達(dá)到132.13%。該企業(yè)的年報(bào)顯示，公司一直采用歷史成本計(jì)價(jià)法，也就是說(shuō)，由于采用歷史成本法，該公司固定資產(chǎn)的重大增值并未在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表和綜合收益表中體現(xiàn)出來(lái)，此種會(huì)計(jì)處理方式已嚴(yán)重低估了企業(yè)資產(chǎn)和所有者權(quán)益價(jià)值，由此，再次引出不同會(huì)計(jì)目標(biāo)下?lián)p益的確認(rèn)問(wèn)題。

（一）受托責(zé)任觀下房地產(chǎn)增值及銷售損益的確認(rèn)

如前所述，會(huì)計(jì)目標(biāo)的受托責(zé)任觀下，會(huì)計(jì)收益計(jì)量以收入費(fèi)用觀為主導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)收益的確定要符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則、歷史成本原則和穩(wěn)健性原則[ 12 ]。收益計(jì)量是會(huì)計(jì)的重心，通過(guò)收入與費(fèi)用的直接配比來(lái)計(jì)量企業(yè)收益，再根據(jù)產(chǎn)生的收益計(jì)量資產(chǎn)或負(fù)債的增減[ 13 ]，收益表信息較資產(chǎn)負(fù)債表信息更為有用。

收入費(fèi)用觀下，企業(yè)購(gòu)入的房地產(chǎn)采用歷史成本計(jì)量，通過(guò)計(jì)提折舊將房地產(chǎn)的損耗價(jià)值在其服務(wù)期內(nèi)逐期計(jì)提確認(rèn)為費(fèi)用，并與其所產(chǎn)生的收入相配比以計(jì)算損益，依據(jù)穩(wěn)健性原則，對(duì)固定資產(chǎn)的減值還需進(jìn)行減值測(cè)試并計(jì)提減值準(zhǔn)備。由于固定資產(chǎn)的折舊是根據(jù)固定資產(chǎn)的原值、預(yù)計(jì)殘值和預(yù)期使用年限來(lái)計(jì)算的，應(yīng)提折舊的金額和預(yù)期使用年限是否正確就成為固定資產(chǎn)折舊計(jì)算和折舊費(fèi)用提取的關(guān)鍵問(wèn)題。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升的情況下，房地產(chǎn)報(bào)廢時(shí)的預(yù)計(jì)殘值會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出歷史成本法下房地產(chǎn)的殘值，甚至?xí)叱龇康禺a(chǎn)的歷史成本。此時(shí)，以歷史成本計(jì)算的折舊費(fèi)用及據(jù)此計(jì)算的損益顯然已嚴(yán)重失真。以*ST寧通B在北京的兩處房地產(chǎn)為例，上述兩套房產(chǎn)系該公司于2004年購(gòu)入新建房地產(chǎn)，預(yù)計(jì)使用年限30年，預(yù)期殘值為10.74萬(wàn)元（殘值率按5%計(jì)算），按直線法計(jì)提折舊，每年提取折舊的金額為6.79萬(wàn)元。依照當(dāng)前市價(jià)2 272.62萬(wàn)元計(jì)算，上述房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)殘值應(yīng)為113.63萬(wàn)元。如果按照新的殘值來(lái)計(jì)算，顯然以往折舊費(fèi)用計(jì)提過(guò)高，從而導(dǎo)致以前年度的收益少計(jì)。如果此時(shí)處置該資產(chǎn)，則會(huì)將之前少計(jì)的收益全部計(jì)入銷售當(dāng)期，同時(shí)，房地產(chǎn)持有期間的增值也全部計(jì)入銷售當(dāng)期，此時(shí)采用歷史成本計(jì)量方法嚴(yán)重違背了權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則。

（二）決策有用觀下房地產(chǎn)增值及銷售損益的確認(rèn)

會(huì)計(jì)目標(biāo)的決策有用觀下，資產(chǎn)負(fù)債觀成為主導(dǎo)，以資產(chǎn)和負(fù)債的變動(dòng)來(lái)計(jì)量收益，企業(yè)的收益就是當(dāng)期凈資產(chǎn)的凈增長(zhǎng)額。資產(chǎn)負(fù)債觀更為注重交易和事項(xiàng)的實(shí)質(zhì)，要求盡可能采用公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)和負(fù)債，從而確保了企業(yè)各時(shí)點(diǎn)上資產(chǎn)和負(fù)債存量的真實(shí)準(zhǔn)確，提供的收益總額信息相關(guān)性更強(qiáng)[ 12-13 ]，資產(chǎn)負(fù)債觀下資產(chǎn)負(fù)債表信息較收益表信息更為有用。

資產(chǎn)負(fù)債觀下，當(dāng)房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，房地產(chǎn)價(jià)格的增值或貶值直接體現(xiàn)在期末資產(chǎn)負(fù)債表中，房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)損益可以列入其他綜合收益中。這樣處理不僅可以如實(shí)反映期末房地產(chǎn)可變現(xiàn)凈值和企業(yè)價(jià)值，為利益相關(guān)者提供更多決策有用信息，而且房地產(chǎn)增值（貶值）收益（損失）也在當(dāng)期的所有者權(quán)益中體現(xiàn)出來(lái)，從這一點(diǎn)來(lái)看更能如實(shí)反映所有者投資的保值和增值情況。當(dāng)房地產(chǎn)出售時(shí)，計(jì)入當(dāng)期損益的金額也只是銷售當(dāng)期房地產(chǎn)增值（貶值）的部分，以前年度增值（貶值）的收益（損失）可以直接轉(zhuǎn)為資本公積，從而避免了銷售當(dāng)期一次性確認(rèn)持有期間的全部增值收益（貶值損失），不僅可以防止企業(yè)人為操縱利潤(rùn)，而且也更加符合權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則。以*ST寧通B在北京的兩處房地產(chǎn)為例，若該企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)，則該房地產(chǎn)的增值額將在持有期內(nèi)逐期調(diào)增企業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，并將增值收益確認(rèn)為其他綜合收益，增加了所有者權(quán)益。假設(shè)按照平均每年164.63萬(wàn)元增值額計(jì)算，到2016年初該企業(yè)上述房地產(chǎn)的公允價(jià)值為2 190.27萬(wàn)元，2016年7月31日該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)為2 272.62萬(wàn)元，若該房地產(chǎn)于2016年下半年以評(píng)估價(jià)成功出售，則計(jì)入2016年的房地產(chǎn)處置損益僅為82.35萬(wàn)元（2 272.62-2 190.27），以前年度增值收益全部轉(zhuǎn)入資本公積，這樣就可以成功避免企業(yè)為保殼或挽救業(yè)績(jī)而出售房地產(chǎn)的行為發(fā)生，確保實(shí)體經(jīng)濟(jì)不會(huì)受到重大沖擊。

三、我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的現(xiàn)行規(guī)定及相應(yīng)建議

如前所述，我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》（2014）將財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)定位于受托責(zé)任和決策有用的雙重目標(biāo)，并允許歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價(jià)值等多重會(huì)計(jì)計(jì)量方法并存，規(guī)定不論采用哪種計(jì)量方法，都應(yīng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量。此外，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量，采取計(jì)提折舊及減值測(cè)試方式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，從而排除了采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的方法。只有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在限定條件下選擇公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)固定資產(chǎn)的歷史成本與現(xiàn)行市價(jià)偏離不大的情況下，資產(chǎn)負(fù)債表和損益表可以較為真實(shí)地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果；當(dāng)固定資產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重貶值，依據(jù)謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)應(yīng)采取減值測(cè)試的方法計(jì)提減值準(zhǔn)備，調(diào)整資產(chǎn)賬面價(jià)值和當(dāng)期損益；而對(duì)于固定資產(chǎn)的大幅度增值，則不需作出任何調(diào)整。上述規(guī)定適用于固定資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定或存在貶值的情形，但在固定資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲情況下，這一處理方法的直接后果是導(dǎo)致企業(yè)的固定資產(chǎn)被嚴(yán)重低估，而固定資產(chǎn)一旦變現(xiàn)又會(huì)產(chǎn)生高額利潤(rùn)，從而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的政策層面為企業(yè)操縱盈余創(chuàng)造了便利條件。

那么，如何理解謹(jǐn)慎性原則成為價(jià)格大幅上漲情況下對(duì)固定資產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的關(guān)鍵。ED2015將謹(jǐn)慎性解釋為不高估資產(chǎn)和收入，不低估負(fù)債和費(fèi)用。同時(shí)，謹(jǐn)慎性的使用也不允許低估資產(chǎn)和收入或高估負(fù)債和費(fèi)用。也就是說(shuō)，謹(jǐn)慎性原則的應(yīng)用并不排除對(duì)資產(chǎn)增值的重新評(píng)估和對(duì)收入的確認(rèn)。根據(jù)ED2015對(duì)謹(jǐn)慎性原則的界定和解釋，我們應(yīng)重新審視我國(guó)會(huì)計(jì)目標(biāo)的重點(diǎn)及謹(jǐn)慎性原則在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的應(yīng)用，尤其在物價(jià)大幅上漲情況下正確處理好資產(chǎn)和負(fù)債的后續(xù)計(jì)量及損益的確認(rèn)問(wèn)題。鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格尤其是北、上、廣、深等一線城市房地產(chǎn)價(jià)格逐年大幅上漲的事實(shí)，受托責(zé)任觀下的歷史成本計(jì)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者所承擔(dān)的資本保值、增值等業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的需要，而決策有用觀下的公允價(jià)值計(jì)量可以兼顧對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的需要。因此，為提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的決策有用性和如實(shí)反映等基本質(zhì)量特征，建議準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)則制定時(shí)應(yīng)明確我國(guó)會(huì)計(jì)目標(biāo)的重點(diǎn)，并同等重視貶值和增值問(wèn)題。對(duì)企業(yè)擁有的房地產(chǎn)（包括投資性房地產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)），當(dāng)其所在地的房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)三年漲幅超過(guò)100%時(shí)，應(yīng)強(qiáng)制企業(yè)采用公允價(jià)值披露期末房地產(chǎn)價(jià)值。建議可選擇以下方式之一作為具體的處理方法：方式一，改用公允價(jià)值計(jì)量和披露期末房地產(chǎn)價(jià)值；方式二，保持歷史成本計(jì)量法，但同時(shí)在年度財(cái)務(wù)報(bào)告中披露期末房地產(chǎn)公允價(jià)值及其增值情況。

采用方式一公允價(jià)值計(jì)量方法時(shí)，由于資產(chǎn)增值在資產(chǎn)持有期仍存在可逆轉(zhuǎn)性，因此依據(jù)謹(jǐn)慎性原則，未實(shí)現(xiàn)的增值收益不宜計(jì)入當(dāng)期損益，建議將其計(jì)入其他綜合收益，待資產(chǎn)貶值時(shí)用于沖減貶值損失，不足沖減的部分計(jì)入當(dāng)期損益；當(dāng)資產(chǎn)處置時(shí)，若售價(jià)大于資產(chǎn)的賬面價(jià)值，將已計(jì)入其他綜合收益的部分轉(zhuǎn)為資本公積以避免虛增當(dāng)期收益，售價(jià)與賬面價(jià)值之差確認(rèn)為本期實(shí)現(xiàn)的收益并計(jì)入當(dāng)期損益。采用方式二歷史成本計(jì)量方法時(shí)，房地產(chǎn)出售當(dāng)期應(yīng)改變房地產(chǎn)銷售損益的確認(rèn)及計(jì)量方法。在確定房地產(chǎn)準(zhǔn)備出售當(dāng)期，首先對(duì)期初房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行估值，然后將出售時(shí)的售價(jià)與期初房地產(chǎn)公允價(jià)值估值之差確認(rèn)為當(dāng)期銷售收益，將期初房地產(chǎn)公允價(jià)值估值與房地產(chǎn)賬面凈值之差確認(rèn)為資本公積，同時(shí)在年度財(cái)務(wù)報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估方法及銷售損益的確認(rèn)和計(jì)量方法加以詳細(xì)披露。

當(dāng)然，從我國(guó)目前情況來(lái)看，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量房地產(chǎn)還存在重重障礙，如我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)環(huán)境還不夠健全，各等級(jí)城市房地產(chǎn)價(jià)格信息的透明度還不夠均衡，房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)信息的取得還存在重重困難，多數(shù)企業(yè)需要依賴中介機(jī)構(gòu)對(duì)本單位的房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估成本過(guò)高，等等。因此，在加強(qiáng)準(zhǔn)則建設(shè)的同時(shí)，還需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)、動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)價(jià)格網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)建設(shè)、企業(yè)專業(yè)評(píng)估人員培訓(xùn)、房地產(chǎn)評(píng)估中介的發(fā)展和監(jiān)管、審計(jì)監(jiān)督和公允價(jià)值信息披露的監(jiān)管和監(jiān)督等方面入手，促進(jìn)公允價(jià)值在我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)計(jì)量中的全面應(yīng)用?，F(xiàn)階段，為規(guī)范上市公司的行為，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，建議證券監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)上市公司房地產(chǎn)銷售損益確認(rèn)辦法，從政策層面和監(jiān)管層面杜絕上市公司賣房保殼、賣房提升業(yè)績(jī)的行為。審計(jì)部門(mén)在年終審計(jì)中應(yīng)嚴(yán)格審查上市公司尤其是ST公司的損益確認(rèn)及計(jì)量，確保上市公司會(huì)計(jì)信息質(zhì)量符合決策有用的基本質(zhì)量特征?！?/p>

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