通過制定行政法規(guī)多角度落實(shí)“房住不炒”

文/王瑞紅

通過制定行政法規(guī)多角度落實(shí)“房住不炒”

文/王瑞紅

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部今年5月19日就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見。這是我國首部住房租賃和銷售法規(guī)的征求意見稿。征求意見稿共7章47條，包括總則、住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責(zé)任、附則。征求意見稿規(guī)定，租賃住房當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面形式的住房租賃合同，規(guī)定出租人應(yīng)當(dāng)確保出租住房符合安全要求，承租人應(yīng)當(dāng)合理使用租賃住房。為穩(wěn)定住房租賃關(guān)系、保護(hù)租賃雙方權(quán)益，征求意見稿在租金、租期、承租人居住權(quán)利保障等方面作了具體規(guī)定。專家表示，條例將填補(bǔ)我國住房租賃、銷售、經(jīng)紀(jì)等法規(guī)領(lǐng)域的空白，多角度落實(shí)“房住不炒”的要求。

穩(wěn)定長租被鼓勵(lì)，具體責(zé)任落到位

征求意見稿公布后，有關(guān)專家就此分析稱，條例將有利于住房租賃關(guān)系的規(guī)范和穩(wěn)定?！胺孔〔怀础闭系K之一即租購不同權(quán)，使許多人必須買房才能享受城市公共服務(wù)，如辦理居住證等。條例搭建了“租購?fù)瑱?quán)”的平臺，不僅解決了住房租賃亂象無法可依的問題，也向長期處于弱勢地位的承租人傾斜，使房東和租客處于相同的法律地位，享有同樣的權(quán)利，從而使住房租賃和銷售市場法治化、規(guī)范化。

在征求意見稿中，有關(guān)條款回應(yīng)了百姓買房租房過程中最關(guān)心的問題，直擊原有住房租售市場中常見的一系列“痛點(diǎn)”，例如房東隨意提價(jià)、“一言不合”就被趕、押金“說扣就扣”等情況。針對這些租房亂象，征求意見稿提出：住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間；除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。征求意見稿還提出：出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任；出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。

要使租房成為人們推崇的生活方式，建立長期而穩(wěn)定的住房租賃市場是必要基礎(chǔ)。如何保障良好的租房環(huán)境？如何建立穩(wěn)定的租住關(guān)系？當(dāng)前個(gè)人租賃現(xiàn)象多怎么辦？征求意見稿對此都有明確規(guī)定。一是廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。二是鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。三是國家鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。此外，住房具體標(biāo)準(zhǔn)和住房租金發(fā)布制度的建立、長期租房的政策支持、限制“二房東”現(xiàn)象、住房交易資金監(jiān)管等具體責(zé)任，都落實(shí)到了各級地方政府，這意味著各地也要出臺相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。

買房“陷阱”防不勝防：有捂盤惜售、散布漲價(jià)謠言的“炒作”，有發(fā)布虛假房源信息和廣告的“欺瞞”，有捆綁搭售、分割拆零銷售的“變相要價(jià)”，針對這些現(xiàn)象，征求意見稿明確列出了十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售禁止行為，并對“法律、法規(guī)禁止的其他銷售行為”進(jìn)行了“兜底”覆蓋。征求意見稿明確：對于違反規(guī)定的企業(yè)，依法可以暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限；有違法所得的，沒收違法所得，并可處以違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得的，可以并處50萬元以上200萬元以下罰款；可以降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購房融資等住房租售市場亂象，中介或?yàn)槭甲髻刚?，或推波助瀾。征求意見稿對?zhí)法檢查中常見的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的違規(guī)行為進(jìn)行了全覆蓋，并規(guī)定了給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴(yán)厲的處罰措施。針對近年來快速發(fā)展的住房租賃、銷售網(wǎng)絡(luò)平臺，征求意見稿也明確了平臺對信息真實(shí)性承擔(dān)的相應(yīng)管理責(zé)任。諸如鏈家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過其網(wǎng)站發(fā)布信息，則應(yīng)當(dāng)對信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)；諸如58同城等第三方網(wǎng)絡(luò)交易平臺，應(yīng)當(dāng)對信息發(fā)布者的身份進(jìn)行審核和登記。

住房租賃市場興盛有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

據(jù)了解，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部是根據(jù)國務(wù)院2017年立法工作計(jì)劃的要求，在總結(jié)地方實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、參考國內(nèi)外相關(guān)立法、廣泛調(diào)研和征求意見的基礎(chǔ)上，研究起草此部征求意見稿的。清華大學(xué)法學(xué)院教授程嘯分析，要真正實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，必須加強(qiáng)立法，而條例出臺的意義在于讓住房法律具體化，從而使住房租賃和銷售市場法治化、規(guī)范化。所以說，條例將有利于住房租賃關(guān)系的規(guī)范和穩(wěn)定。

近日，有媒體記者在北京、上海、廣州、成都等城市進(jìn)行調(diào)查。結(jié)果顯示，專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)正在悄然興起，長租公寓市場也在加速形成。同時(shí)，公租房正在逐步覆蓋多層次居住需求，相關(guān)城市為發(fā)展住房租賃市場，正在精準(zhǔn)投放租賃住房用地。這也意味著，一直嚴(yán)重滯后的住房租賃市場正在受到越來越多的關(guān)注和重視，成為解決房地產(chǎn)市場問題的重要手段。眾所周知，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的供需矛盾，不僅與土地供應(yīng)不足、投資和投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重等問題有關(guān)，還與市場購買和租賃結(jié)構(gòu)不完善，買房者比重過大、租房者比重過低等有著十分密切的關(guān)系。

在歐美，多數(shù)國家的租房比重都在50%左右，新加坡這一比重更是高達(dá)80%。相反，我國絕大多數(shù)居民都希望有一套屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。居民對擁有自主產(chǎn)權(quán)的住房過度在意，對租房難以接受。尤其是年輕人，似乎只有擁有自主產(chǎn)權(quán)的住房，才能夠證明自己事業(yè)成功，才能夠得到親朋好友的認(rèn)可。結(jié)果，有條件的人群在買房，沒有條件的人群也在想方設(shè)法買房，不僅用盡了自己的所有積蓄，也用盡了父母的所有積蓄。結(jié)果，多數(shù)購房者負(fù)債累累，當(dāng)起了房奴。

如今，少數(shù)住房觀念發(fā)生較大轉(zhuǎn)變的年輕人，面對越來越高的房價(jià)，不再把目標(biāo)鎖定在購房，而是轉(zhuǎn)向租房。雖然按照傳統(tǒng)的思維，租房與買房相比，“名”下的資產(chǎn)量不夠，但是，租房帶來的生活享受和幸福感，卻遠(yuǎn)高于購房者，尤其是負(fù)債累累的購房者。但是目前，對租房者而言，最主要的問題是住房租賃市場的嚴(yán)重滯后，使他們很難找到適合自己需要的住房，尤其是地段、戶型、價(jià)格等都能接受的住房。一方面，許多住房被用于投資和投機(jī)，房租偏高。一些收入水平較低的租房者的租房需要很難得到滿足。另一方面，由于前些年開發(fā)的商品房主要是為滿足購買需要，住房結(jié)構(gòu)并不適應(yīng)租賃需求，也在一定程度上影響住房租賃市場的發(fā)展，影響出租者與租賃者之間的有效銜接。

基于此，從租賃市場入手，擴(kuò)大租賃住房供給，將成為我國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的一個(gè)新突破。所以，自5月19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見的通知以來，一個(gè)新的租售并舉時(shí)代的帷幕正在徐徐拉開。征求意見稿主要是為了規(guī)范住房租賃市場，鼓勵(lì)長期的租賃關(guān)系，保護(hù)承租人的利益，從而形成穩(wěn)定而長期的租賃市場。近年來，住房矛盾的突出問題主要集中在房價(jià)高企、新畢業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人口聚集的一二線城市。在這些城市，如果城市新人口能夠以較為經(jīng)濟(jì)的價(jià)格租到穩(wěn)定的住房，則對產(chǎn)權(quán)住房的需求壓力會(huì)相對減輕，從而減弱房價(jià)上漲的預(yù)期。因此，征求意見稿的內(nèi)容毫無疑問是一項(xiàng)改變整個(gè)市場結(jié)構(gòu)的供給側(cè)長效機(jī)制。

發(fā)展租賃市場利于加快形成長效機(jī)制

當(dāng)然，目前的一二線城市，土地供應(yīng)緊張，供求缺口較大。要真正實(shí)現(xiàn)抑制房價(jià)上漲的目標(biāo)，還需要在土地供應(yīng)層面有所創(chuàng)新和突破。在整體上，從供應(yīng)層面大規(guī)模盤活存量資源和提供增量資源的突破口主要有三個(gè)：一是城區(qū)的國有企事業(yè)單位的閑置土地、閑置廠房；二是城區(qū)的空置辦公和商業(yè)土地與用房；三是城區(qū)與城郊的農(nóng)村集體建設(shè)用地。這些閑置的土地和房屋如果能得到充分利用，應(yīng)當(dāng)能夠形成大量的租賃用房供應(yīng)，從而大大平抑市場中租賃用房緊張的局面。此前，一些企業(yè)與個(gè)人已經(jīng)在自發(fā)地進(jìn)行相關(guān)工作，例如一些一二線城市的“城中村”和城郊的村民建房以供出租。問題在于，這些市場自發(fā)的行為催生出很多違規(guī)建筑，且不符合消防規(guī)范，存在嚴(yán)重的安全隱患，政府管理也困難重重，容易形成城市“貧民區(qū)”和治安不穩(wěn)定區(qū)域。

由政府對農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行躉租，建設(shè)租賃用房，再統(tǒng)一對外進(jìn)行配租，則是一種有益的嘗試。因此，今年4月住建部和國土資源部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。住房矛盾突出的北京成為第一個(gè)試點(diǎn)城市。近日，北京市海淀區(qū)唐家?guī)X集體建設(shè)用地上建設(shè)的927套租賃住房統(tǒng)一對保障房家庭進(jìn)行配租，這是第一個(gè)落地的案例。北京市住建委近日還提出，今后5年北京市將建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地進(jìn)行安排。這是在土地供應(yīng)制度方面的一次突破性嘗試，但尚不能緩解整個(gè)市場的需求壓力。這50萬套租賃住房全部由政府進(jìn)行統(tǒng)一躉租再配租顯然也不現(xiàn)實(shí)，而且由政府躉租的租賃用房，配租對象大多是住房保障家庭，屬于政策性保障。

更重要的是，規(guī)范住房租賃市場，對樓市火熱也會(huì)產(chǎn)生抑制作用。很多人在年輕時(shí)就急著買房，一部分人是受“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念影響，另一部分人則是因在租房時(shí)遇到一系列問題而改變了看法。實(shí)際上，“此心安處是吾鄉(xiāng)”，只要租房能實(shí)現(xiàn)租得好、住得下、住得久，能夠達(dá)到“家”的效果，而不是常常受“欺負(fù)”，也有不少人是樂于長期租房的，不一定會(huì)急于購買產(chǎn)權(quán)房。

出臺專門的管理?xiàng)l例，有助于建立購租并舉的住房制度。當(dāng)然，住房租賃有法可依，還得有法必依。必須強(qiáng)化地方政府責(zé)任，加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管。就房租而言，征求意見稿規(guī)定，地方政府要建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息，以引導(dǎo)當(dāng)事人合理確定租金。此規(guī)定若落實(shí)到位，房租沒有統(tǒng)一管理措施和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的局面，必將有所改觀。

總之，此次《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見，是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要組成部分。加快形成長效機(jī)制，將有利于解決房地產(chǎn)市場現(xiàn)存的一些深層次矛盾和問題。總體上，從三月中下旬以來，針對超出正常熱度的房地產(chǎn)市場，從部委到地方相繼出臺了一系列的政策與措施給市場降溫。這些政策和措施取得了不錯(cuò)的效果，但此類“補(bǔ)丁式”政策雖然能夠滿足即時(shí)的需求，層層“補(bǔ)丁”卻遠(yuǎn)談不上將政策的整體效果最大化。因此，為了樓市長期健康發(fā)展，還需要在政策制定方面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，從“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本點(diǎn)出發(fā)，對以往的政策進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃和梳理，并為今后的市場發(fā)展留出空間。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設(shè)集團(tuán)市場調(diào)研部）