推進(jìn)一體化，打通中梗阻
——關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記提速的理性思考

文/季峰 曹尉軍

推進(jìn)一體化，打通中梗阻
——關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記提速的理性思考

文/季峰 曹尉軍

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面實(shí)施以來，工作從全面啟動(dòng)走向規(guī)范運(yùn)行，尚處于磨合期與過渡期，“服務(wù)慢”問題一直廣為群眾詬病。因此，近期國(guó)土資源部辦公廳專門印發(fā)通知，要求在全國(guó)全面排查不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問題，并及時(shí)落實(shí)整改。通知明確要重點(diǎn)排查的部門銜接、政策執(zhí)行、辦事效率、登記能力、歷史遺留等五個(gè)方面問題，基本涵蓋了不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”的主要癥結(jié)。打通“梗阻點(diǎn)”是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)迫在眉睫的工作重點(diǎn)。

筆者在基層一線從事不動(dòng)產(chǎn)登記工作，從工作實(shí)踐來看，在部門銜接、政策執(zhí)行、辦事效率、登記能力、歷史遺留這五個(gè)方面問題中，諸如政策執(zhí)行、辦事效率、登記能力、歷史遺留等問題，只要假以時(shí)日，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都能通過規(guī)范管理、加強(qiáng)人手等措施，不斷自我完善、消化處理，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)最無奈、最無助、最迫切需要解決的是部門銜接問題。就客觀而言，本輪不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革“頂層設(shè)計(jì)”亟需進(jìn)一步完善，突出問題是國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與交易這兩個(gè)環(huán)節(jié)是否要分設(shè)在國(guó)土與房管部門沒有明確意見，各地在機(jī)構(gòu)改革時(shí)做法不一，大多數(shù)城市登記與交易環(huán)節(jié)分設(shè)在兩個(gè)部門，但凡登記與交易分設(shè)在兩個(gè)部門的地方，部門銜接往往是影響不動(dòng)產(chǎn)登記提速的最大問題。原因非常簡(jiǎn)單，在地方政府中，國(guó)土與房管部門地位平等，兩個(gè)部門完全可以互不理睬。此外，改革事實(shí)上觸及了房管部門的利益，若沒有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)，部門之間工作協(xié)調(diào)難度可想而知。

國(guó)土與房管部門之間的銜接問題，具體而言就是不動(dòng)產(chǎn)登記與交易兩個(gè)工作環(huán)節(jié)的銜接問題。在原則上，不動(dòng)產(chǎn)登記是法定的登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法需要記載的事項(xiàng)記載于登記簿，并進(jìn)行公示的行為。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)原則上只有經(jīng)過登記方才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。房屋交易則是當(dāng)事人之間買賣、贈(zèng)與、抵押房屋的行為，屬于當(dāng)事人之間意識(shí)自治的民事行為。房屋交易與登記是權(quán)利人取得權(quán)利的兩個(gè)密切相關(guān)的環(huán)節(jié)，無論是商品房還是二手房，其交易與登記都存在著互為依托、互為前提和互為依據(jù)的關(guān)系。有序的登記需以合法的交易為前提，合法的交易必須以準(zhǔn)確的登記信息為基礎(chǔ)，兩者是物權(quán)變動(dòng)不可分割的環(huán)節(jié)。住建部早在1998年就明確提出房地產(chǎn)交易管理與房屋權(quán)屬登記一體化的要求，并長(zhǎng)期大力推動(dòng)此項(xiàng)工作。如今，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，很多地方房產(chǎn)登記與交易兩個(gè)環(huán)節(jié)又被人為割裂開來，相關(guān)部門銜接配合不到位的問題由此被不斷引發(fā)。

在本輪不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革過程中，江蘇省鹽城市委、市政府不局限于上級(jí)條線的規(guī)定，從便民利民的角度出發(fā)，清晰界定房管與國(guó)土部門在市場(chǎng)監(jiān)管、房屋交易和登記方面的職能劃分，將原隸屬房管部門的鹽城市房產(chǎn)交易登記中心整建制劃轉(zhuǎn)至鹽城市國(guó)土資源局，更名為“鹽城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心”，加掛“鹽城市房產(chǎn)交易中心”牌子，繼續(xù)承辦房產(chǎn)交易管理職責(zé)，業(yè)務(wù)上接受房管部門監(jiān)督指導(dǎo)，形成了一個(gè)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)多個(gè)指導(dǎo)監(jiān)督部門的格局，確保登記交易工作一體化運(yùn)行。原鹽城市房產(chǎn)交易登記中心一直是全國(guó)先進(jìn)單位，多年來形成了由商品房預(yù)測(cè)成果管理、預(yù)售方案審查備案、樓盤表建設(shè)、商品房合同登記備案、房屋登記等組成的嚴(yán)密完整的業(yè)務(wù)鏈條。由于此次改革延續(xù)登記交易一體化的模式，有機(jī)融入了土地登記等業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)與交易機(jī)構(gòu)是同一單位，業(yè)務(wù)辦理過程中無須另行告知，在登記審核過程中可直接對(duì)交易事項(xiàng)一并進(jìn)行審查，避免了先到房管部門辦理交易過戶，領(lǐng)取交易告知單，再到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記的多頭跑腿現(xiàn)象。自2016年4月28日實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，鹽城市憑借登記交易一體化的優(yōu)勢(shì)，不斷優(yōu)化流程、縮短時(shí)限。近期，江蘇省要求實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)能夠在5個(gè)工作日取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，鹽城市自加壓力，明確要求所有不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦結(jié)時(shí)限均不超過5個(gè)工作日，服務(wù)效率走在了全省前列。

交易登記一體化保證了內(nèi)外網(wǎng)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確全面、規(guī)范一致，交易風(fēng)險(xiǎn)得以防范，當(dāng)事人的權(quán)利得到了更好地維護(hù)。由于不動(dòng)產(chǎn)登記與交易環(huán)節(jié)分設(shè)，諸如商品房預(yù)售的單元?jiǎng)澐帧⒂猛久娣e等信息以及二手房轉(zhuǎn)讓合同等信息，交易與登記部門需及時(shí)相互告知推送，窗口工作人員需查看多個(gè)電腦界面，手續(xù)十分繁瑣，如果信息更新不及時(shí)、不準(zhǔn)確，就會(huì)存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，無論是企業(yè)群眾，還是不動(dòng)產(chǎn)登記、交易機(jī)構(gòu)工作人員，都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記交易一體化充滿期待。近期，國(guó)家又取消了房屋交易手續(xù)費(fèi)，房管部門單獨(dú)保留的房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)運(yùn)行與發(fā)展也面臨困難，這為進(jìn)一步深化不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革、推進(jìn)登記交易一體化提供了契機(jī)。在中央層面，不動(dòng)產(chǎn)交易政策制定、監(jiān)督執(zhí)行可以與登記管理職能分設(shè)，但在地方具體實(shí)務(wù)辦事層面則難以拆分。各個(gè)省可以從省級(jí)層面推廣不動(dòng)產(chǎn)登記交易一體化模式。把宏觀層面的、處于后臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管職責(zé)與微觀層面的、前臺(tái)服務(wù)群眾的、與登記緊密相關(guān)的房產(chǎn)交易管理職責(zé)，進(jìn)行合理區(qū)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管仍由房管部門承擔(dān)，交易管理職責(zé)可以整合給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)登記交易一體化，形成權(quán)責(zé)清晰、互通共享、相互配合、管理有序的體制，有利于便民高效服務(wù)。如此，不動(dòng)產(chǎn)登記部門銜接問題便可迎刃而解。

即使不能全面推廣不動(dòng)產(chǎn)登記交易一體化模式，各級(jí)地方政府也一定要充分發(fā)揮聯(lián)席會(huì)議作用，介入相關(guān)部門協(xié)調(diào)工作。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的后續(xù)部門，常常成為群眾因辦證不暢而發(fā)泄情緒的對(duì)象。盡管是其他部門不配合形成的結(jié)果，群眾卻以為是登記機(jī)構(gòu)不作為所造成的。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一定要把部門銜接不暢的問題及時(shí)向政府有關(guān)部門報(bào)告，引起領(lǐng)導(dǎo)重視，由政府牽頭協(xié)調(diào)解決部門銜接問題。地方政府一定要將交易與登記部門的職責(zé)界定清楚，既傾聽群眾呼聲，又兼顧交易與登記部門意見，把銜接不暢的具體問題逐一排號(hào)，始終以便民利民為原則，責(zé)成有關(guān)部門嚴(yán)肅對(duì)待，限期銷號(hào)，絕不能久拖不結(jié)。對(duì)消極落實(shí)改革要求、推諉扯皮的部門應(yīng)堅(jiān)決問責(zé)，對(duì)阻礙改革、漠視群眾利益的相關(guān)人員應(yīng)給予必要處分。今年4月，湖北省黃石市專門印發(fā)《關(guān)于黃石市不動(dòng)產(chǎn)登記中心“辦證窗口一號(hào)難求”問題查處情況的通報(bào)》，從全面從嚴(yán)治黨的高度進(jìn)行責(zé)任追究，對(duì)國(guó)土、房管及具體的不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了嚴(yán)肅處理。對(duì)于存在不動(dòng)產(chǎn)登記部門銜接不暢問題的城市，黃石市政府的做法值得借鑒。

此外，值得一提的是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。近日，國(guó)土資源部又印發(fā)《壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間實(shí)施方案》的通知，要求將抵押登記辦理時(shí)限壓縮至10個(gè)工作日，一般登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)限壓縮至20個(gè)工作日，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記和未公證的繼承、受遺贈(zèng)等復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)登記30個(gè)工作日辦結(jié)（指單純不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)）。目前，少數(shù)城市設(shè)定了1小時(shí)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的時(shí)限，這讓其他城市壓力倍增。但將辦結(jié)時(shí)限由30個(gè)工作日驟然壓縮至1小時(shí)，不免有“大躍進(jìn)”之嫌。畢竟，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記不是契約登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記的效力極為強(qiáng)大，它不僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的有效公示方式，而且標(biāo)志著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的認(rèn)可，具有近乎無可置疑的公信力。因此，法定的程序、內(nèi)容與時(shí)限不能隨意壓縮。況且，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施尚不足兩年，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立完善任重道遠(yuǎn)，人員配備、職責(zé)整合、檔案數(shù)據(jù)整理和系統(tǒng)平臺(tái)建設(shè)尚有許多問題，在職責(zé)界定不清、部門配合不佳、落實(shí)數(shù)據(jù)檔案整理不到位的情況下，片面追求速度，登記質(zhì)量將很難得到保證，登記機(jī)構(gòu)與登記人員將面臨巨大的登記錯(cuò)誤賠償風(fēng)險(xiǎn)。從穩(wěn)定和保護(hù)產(chǎn)權(quán)的基本原則出發(fā)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎處理效率和質(zhì)量的平衡關(guān)系，實(shí)事求是，遵循規(guī)律，穩(wěn)步提速。

（作者單位：江蘇省鹽城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）