上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀和問題分析

文/上海易居房地產(chǎn)研究院專題組

上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀和問題分析

文/上海易居房地產(chǎn)研究院專題組

上海易居房地產(chǎn)研究院歷時近半年，對上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展狀況進行了全面的調(diào)研，覆蓋了由上海市文創(chuàng)辦、市委宣傳部和市經(jīng)信委共同認定和評估、由市文創(chuàng)辦名義授牌的128個市級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在調(diào)研的基礎上，上海易居房地產(chǎn)研究院梳理總結(jié)了上海市級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀。

一、上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段

在新園區(qū)建設方面，2005年前，每年只有個別園區(qū)開始運營；自2006年起，園區(qū)個數(shù)呈爆發(fā)式增長，在2007年達到頂峰；2008年以來，文化創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展進程有所放緩。園區(qū)發(fā)展速度受經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、政策等多重因素的影響較為明顯。我們根據(jù)上海園區(qū)發(fā)展情況將其分為四個階段：自發(fā)集聚（1999-2005年）、政策催化（2006-2007年）、政策調(diào)整（2008-2013年）和內(nèi)涵發(fā)展（2014年至今）。

圖1 不同年份園區(qū)數(shù)量

（一）自發(fā)集聚階段（1999-2005年）

1999-2005年這一時期，市場出現(xiàn)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的萌芽，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)處于自發(fā)集聚的發(fā)展階段，一些藝術(shù)家和企業(yè)自發(fā)地聚集在一個藝術(shù)聚集地，小范圍的文化市場逐漸形成?！癕50”、“四行倉庫”、“田子坊”等具有明顯藝術(shù)氣息導向的園區(qū)，都在這一時期開始享有盛名。

（二）政策催化階段（2006-2007年）

《上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出了“到2010年，形成100個以上文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的發(fā)展目標，且受到上海市經(jīng)信委（當時市經(jīng)委）掛牌“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的帶動，各區(qū)縣的相關鼓勵政策開始陸續(xù)出臺，極大地推動了上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的增長，使得2006年和2007年成為創(chuàng)意園區(qū)增長最多的兩年。

（三）政策調(diào)整階段（2008-2014年）

受過去兩年過快增長的影響，上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，并且存在借助相關概念，騙取政府給予文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策的問題。為此，上海市不僅宣布暫停文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)“沖百”目標，并對4家園區(qū)進行摘牌。為了規(guī)范文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，上海市政府出臺了一系列細化規(guī)范的政策，并明確相關部門對上海市文化市場進行全面覆蓋監(jiān)管，如2008年上海市委宣傳部和市經(jīng)委聯(lián)合出臺《上海市加快創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導意見》，用以引導創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康地發(fā)展。

（四）內(nèi)涵發(fā)展階段（2014年至今）

2014年2月，上海市政府發(fā)布14號文，提出土地利用“五量”管控。隨后在3月連發(fā)25號文和26號文，對存量工業(yè)用地改造和新增工業(yè)用地出讓都作出了具體規(guī)定。新政出臺至今，由于受到上海土地日益凸顯稀缺性、土地價格不斷攀升、工業(yè)用地涉及利益主體多、政策限制條件多、經(jīng)濟效益平衡難等因素影響，創(chuàng)意園區(qū)發(fā)展進入提高自主核心競爭力的內(nèi)涵發(fā)展階段。2016年，國務院國資委、財政部聯(lián)合公布了經(jīng)國務院同意的《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（“32號令”），提出國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過公開平臺，從而進一步規(guī)范了土地經(jīng)營權(quán)的出租。自此，基本結(jié)束了之前粗放式裸租形式的創(chuàng)意園，真正進入了專業(yè)化與精細化的時代。

二、上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）掛牌園區(qū)總規(guī)模和甲級寫字樓相當

根據(jù)易居研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)，已掛牌的109家市級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總建筑面積為817萬平方米，這一數(shù)據(jù)與上海市甲級寫字樓的存量811萬平方米相當。根據(jù)上海官方部門的統(tǒng)計，截至2014年底，上海辦公樓保有量為6860萬平方米（包括在建的辦公樓面積1595萬平方米），文創(chuàng)園區(qū)僅占全市辦公樓保有量的12%。

圖2 上海市已掛牌文創(chuàng)園區(qū)存量與寫字樓存量比較

此外，根據(jù)《上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理辦法（試行）》，園區(qū)的認定條件包括建筑面積1萬平方米以上、入駐率達到70%以上、從事主導產(chǎn)業(yè)門類的企業(yè)應占園區(qū)入駐企業(yè)總數(shù)的70%以上等。大量小規(guī)模的園區(qū)并不在掛牌園區(qū)范圍內(nèi)，以德必集團為例，其管理的27個園區(qū)中，僅3個獲得授牌。換言之，上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模事實上遠遠大于本次調(diào)研的范圍。

（二）園區(qū)在內(nèi)環(huán)內(nèi)布局個數(shù)較多，其中以黃浦、虹口最甚

圖3 上海市各環(huán)線文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的數(shù)量分布

大部分掛牌園區(qū)集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)。內(nèi)環(huán)內(nèi)擁有已掛牌文創(chuàng)園區(qū)57家，超過園區(qū)總數(shù)的50%；而外環(huán)外只有9家，約占園區(qū)總數(shù)的8%。

圖4 上海市各環(huán)線的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)個數(shù)占比

在區(qū)域分布方面，黃浦區(qū)和虹口區(qū)園區(qū)個數(shù)達到了13家，長寧區(qū)、徐匯區(qū)和楊浦區(qū)園區(qū)個數(shù)也達到了12家，而松江區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)園區(qū)個數(shù)不足5家。

圖5 上海市各區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量分布

（三）近六成園區(qū)集中在1萬-5萬平方米，且大面積園區(qū)多在中環(huán)外

掛牌園區(qū)的平均建筑面積為7.5萬平方米。其中，建筑面積在1萬－5萬平方米的園區(qū)個數(shù)最多，達到64個，占到園區(qū)總數(shù)的59%；面積在1萬－2萬平方米的園區(qū)個數(shù)達到了31個，如渡邊物華園、綠地陽光園、越界·樂平方、創(chuàng)意倉庫、新慧谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和2577創(chuàng)意大院等。

圖6 各面積段園區(qū)數(shù)量（單位：萬平方米，個）

在環(huán)線分布方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間和外環(huán)外的園區(qū)平均面積分別為2.9萬、7.4萬、14.7萬和25.5萬平方米，內(nèi)環(huán)內(nèi)和內(nèi)中環(huán)間的園區(qū)平均面積低于平均值，中外環(huán)和外環(huán)外間的園區(qū)平均面積高于平均值。

在區(qū)域分布方面，原靜安、虹口和長寧等老城區(qū)園區(qū)平均面積在1.5萬-1.7萬平方米，而閔行的文創(chuàng)園區(qū)平均面積達到了26.2萬平方米，嘉定、楊浦、原閘北、寶山和浦東等區(qū)的園區(qū)平均面積也超過了10萬平方米。閔行的文創(chuàng)園區(qū)平均面積最大，主要是因其有兩個面積在20萬平方米以上的文創(chuàng)園區(qū)。

圖7 各區(qū)域園區(qū)平均建筑面積

（四）園區(qū)租金和乙級寫字樓相當，約3-4元/平方米·天

截止到2016年11月底，上海掛牌文化創(chuàng)意園區(qū)的平均租金為3.86元/平方米·天，與戴德梁行公布的上海2016年第三季度寫字樓平均租金相比較，遠遠低于上海核心商圈（靜安核心、黃浦、陸家嘴等）甲級寫字樓的平均租金10.64元/平方米·天和上海新興商圈（虹橋商務區(qū)、前灘等）甲級寫字樓的平均租金6.75元/平方米·天?？梢姡虾Ｎ幕瘎?chuàng)意園區(qū)的整體租金水平相較甲級寫字樓而言，具有較大的成本優(yōu)勢。

圖8 2016年上海文創(chuàng)園區(qū)租金和不同區(qū)域甲級寫字樓租金比較（單位：元/平方米·天）

具體而言，租金在3-4元/平方米·天的園區(qū)個數(shù)最多，達到30家，占園區(qū)總數(shù)的29%，而租金在6元/平方米·天以上的園區(qū)僅8家，占園區(qū)總數(shù)的8%。所有園區(qū)中，租金最高的是黃浦區(qū)8號橋一期的7.5元/平方米·天，最低的是青浦區(qū)尚之坊時尚文化創(chuàng)意園，1.2元/平方米·天。除區(qū)域差異外，8號橋運營時間已超過10年，而尚之坊的運營時間還不足5年。

圖9 上海市文化創(chuàng)意園區(qū)各租金段數(shù)量分布（單位：元/平方米·天）

在環(huán)線租金方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間和外環(huán)外的平均租金分別為4.57、3.77、2.77和1.69元/平方米·天，租金沿環(huán)線向外遞減。其中，僅內(nèi)環(huán)內(nèi)的租金高于平均租金。

表1 上海市各環(huán)線文化創(chuàng)意園區(qū)租金情況（單位：元/平方米·天）

在區(qū)域租金方面，黃浦區(qū)園區(qū)平均租金最高，達到5.89元/平方米·天，原靜安區(qū)次之，平均租金為4.96元/平方米·天，浦東新區(qū)居第三位，為4.46元/平方米·天，高于長寧區(qū)的4.12元/平方米·天與徐匯區(qū)的4.05元/平方米·天。浦東的文化創(chuàng)意園區(qū)如波特營文化創(chuàng)意園、張江創(chuàng)星園和上海雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園等園區(qū)由于辦公場地寬敞舒適、主導產(chǎn)業(yè)集聚等優(yōu)勢，園區(qū)的租金水平也穩(wěn)居區(qū)域前三。青浦區(qū)和松江區(qū)的平均租金最低，分別為1.4元/平方米·天、1.5元/平方米·天。

圖10 上海市各區(qū)縣文化創(chuàng)意園區(qū)平均租金

（五）園區(qū)平均出租率達94.5%，略高于甲級寫字樓

圖11 2016年上海文化創(chuàng)意園區(qū)出租率和甲級寫字樓出租率比較

截止到2016年11月底，上海掛牌文化創(chuàng)意園區(qū)的平均出租率為94.5%，略高于上海核心商圈（靜安核心、黃浦、陸家嘴等）甲級寫字樓的平均出租率92.7%，遠高于上海新興商圈（虹橋商務區(qū)、前灘等）甲級寫字樓79.4%的平均出租率。文創(chuàng)園區(qū)的平均出租率高于甲級寫字樓，這主要是受到園區(qū)租金有優(yōu)勢、運營趨于成熟、辦公氛圍更個性靈活等因素的影響。

（六）園區(qū)自主運營占八成，其中民企經(jīng)營效果好

在已掛牌的128個園區(qū)中，目前近八成園區(qū)都是由各個獨立的經(jīng)營方自主經(jīng)營，由專業(yè)的園區(qū)運營方管理的園區(qū)個數(shù)約27個，占園區(qū)總數(shù)的21%。這些專業(yè)運營方主要包括上海紡織、靜工集團和華鑫股份等國有企業(yè)以及德必、錦和、弘基和圣博華康等民營企業(yè)。通過對這些企業(yè)實際管理的創(chuàng)意園區(qū)進行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，民營企業(yè)實際管理的園區(qū)個數(shù)遠遠多于國有企業(yè)實際管理的個數(shù)，但民營企業(yè)和國有企業(yè)已經(jīng)掛牌的園區(qū)個數(shù)幾乎各占半壁江山。

圖12 國企和民營企業(yè)管理及掛牌園區(qū)數(shù)量

（七）園區(qū)服務內(nèi)涵不斷拓展完善

文化創(chuàng)意園區(qū)通過建立公共服務平臺和提升配套服務以增加園區(qū)的核心競爭力，而不再以收取租金和提供物業(yè)配套的初級服務來吸引客戶。根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，超過八成的園區(qū)，至少建有一個公共服務平臺，服務內(nèi)容涵蓋產(chǎn)品孵化、展示推廣、技術(shù)服務、人才培訓、投融資、政策咨詢等。

以張江文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，其由分散在不同位置的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)組成，并未連成一片。因此，園區(qū)運營主體的發(fā)展不是依靠房地產(chǎn)的租售，而主要是依仗搭建平臺服務企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)投資。張江文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)搭建了上海動漫研發(fā)公共服務平臺、上海東方惠金投融資和擔保服務平臺、上海文化產(chǎn)權(quán)交易所、上海動漫產(chǎn)業(yè)促進會等功能平臺，成立了華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金。同時，園區(qū)還提供老總沙龍、法律咨詢、工商服務、人才招聘等15項基礎服務以及項目篩選、基金申報等15項專業(yè)服務。

此外，在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的熱潮下，不少園區(qū)開始增設創(chuàng)客空間或共享的辦公空間，如位于浦東塘橋的上海雙創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園擁有300平方米的“創(chuàng)業(yè)孵化苗圃”和200平方米的“雙創(chuàng)創(chuàng)客空間”，這對園區(qū)知名度、租金提升都有積極的促進作用。

三、上海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在的主要問題

（一）政策不連續(xù)、缺少細則致2014年后園區(qū)數(shù)驟減

2014年初，上海市政府發(fā)布《關于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》（以下簡稱“25號文”）和《關于加強工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》兩項規(guī)章，其中25號文對上海市存量工業(yè)用地的再開發(fā)提出了新的發(fā)展思路。隨后，關注存量工業(yè)用地發(fā)展的各方充滿期待，尤其是擁有大量工業(yè)用地的國有企業(yè)，更是希望借此機會提升現(xiàn)有的存量工業(yè)用地利用水平。但隨后的兩年，上海工業(yè)用地企業(yè)、存量工業(yè)用地均難以在新政背景下有效盤活，并且新政出臺前園區(qū)改造的實施路徑也遇到不少障礙，造成2014年后，上海創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量銳減。在政策方面，政策指導性意見較多、落地細則較少，如25號文提出“存量工業(yè)用地因擴大生產(chǎn)、增加產(chǎn)能等原因，符合條件的，允許按照規(guī)劃提高建筑容積率”，但該文件對于擴大生產(chǎn)、提升產(chǎn)能的范圍沒有作具體界定。此外，政策制定也缺乏連續(xù)性。25號文出臺前，工業(yè)用地可以在“三不變、五變”的原則下進行創(chuàng)意園區(qū)打造，而新政和這一做法導向有所不同，這也是創(chuàng)意園區(qū)數(shù)量大減的原因。

（二）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚需要統(tǒng)一的規(guī)劃指導

從上海市創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，創(chuàng)意園區(qū)在功能建設、產(chǎn)業(yè)導入等方面有所雷同，并未形成產(chǎn)業(yè)集聚性和區(qū)域特色。一方面，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺少統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃指導。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)在招商過程中，園區(qū)是招商主體，招來什么產(chǎn)業(yè)，落地什么產(chǎn)業(yè)的思路明顯，難以在園區(qū)內(nèi)貫徹全市性的產(chǎn)業(yè)政策；另一方面，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與空間規(guī)劃銜接有所欠缺，由于現(xiàn)階段規(guī)劃部門和產(chǎn)業(yè)部門是獨立編制規(guī)劃的，部門之間的溝通機制相對欠缺，存在著規(guī)劃部門缺少對影響城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局在內(nèi)的重大問題的研究，產(chǎn)業(yè)部門在產(chǎn)業(yè)布局時缺少對城市總體發(fā)展規(guī)劃的研究等問題。此外，一些大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)還存在著和重大市政項目溝通不暢的問題，如地鐵9號線距離漕河涇開發(fā)區(qū)過近，軌道列車行駛產(chǎn)生的震動對該園區(qū)電子信息企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量造成了一定的影響。

（三）現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套和服務功能均有欠完備

在現(xiàn)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，配套功能和服務功能均有較大欠缺。一是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身商業(yè)配套不足。受商業(yè)配套比例規(guī)模的限制，早期的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍存在著商業(yè)配套不足的問題，甚至不能滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)和辦公人群的基本需求，而服務周邊居民更是無從談起。二是創(chuàng)意園區(qū)承載的公共功能嚴重不足。盡管政府一直鼓勵園區(qū)增加公共功能，以公共綠地、廣場用地和開放空間等多種形式服務周邊人群，提升區(qū)域整體品質(zhì)，但現(xiàn)有園區(qū)的公共服務設施仍然不足，服務理念缺乏，甚至部分園區(qū)呈現(xiàn)出封閉狀態(tài)。三是創(chuàng)意園區(qū)對內(nèi)的服務水平也亟需提升。服務是創(chuàng)意園區(qū)最重要的軟實力，但現(xiàn)有創(chuàng)意園區(qū)仍是硬件大于軟件，在對企業(yè)的服務上仍顯不足，如在向企業(yè)提供融資貸款等金融支持、解決餐飲票務酒店等服務方面有待完善。創(chuàng)建企業(yè)之間公共交流平臺、提供共性培訓和團隊拓展方面服務的園區(qū)數(shù)量甚少。

（四）創(chuàng)客空間等新興業(yè)態(tài)主要停留在地產(chǎn)模式

自李克強總理在2015年《政府工作報告》中提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”以來，聯(lián)合辦公、創(chuàng)客空間等新興辦公業(yè)態(tài)可謂遍地開花，不少項目選擇在由老廠房二次改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間中發(fā)展。盡管近兩年創(chuàng)客空間等業(yè)態(tài)發(fā)展得如火如荼，且都不斷宣揚提供包括對接銀行、天使投資等融資服務，提供人力、財務、法務、政策咨詢等公共服務，但深入研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段的創(chuàng)客空間仍然沒有擺脫地產(chǎn)模式，仍是以出租空間為主，盈利模式也主要依靠租金收入。所謂的孵化功能、公共服務，仍是噱頭大于實質(zhì)。且創(chuàng)客空間的提供者也大多擁有多年地產(chǎn)從業(yè)背景，如潘石屹、毛大慶，都是創(chuàng)客空間的領頭人。個別以創(chuàng)業(yè)起家的創(chuàng)客空間提供者，盡管更了解創(chuàng)業(yè)者的需求，但普遍存在著租金營收不佳的問題，尤其是難以以低租金獲取場地，難以和現(xiàn)有業(yè)務疊加產(chǎn)生效益等。

（五）園區(qū)內(nèi)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚程度普遍不高

從實際調(diào)研情況看，上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)的分布較為分散，單個產(chǎn)業(yè)集聚度較高的園區(qū)較少，占比不足三成，多數(shù)園區(qū)同時入駐有幾類不同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，而主導產(chǎn)業(yè)明晰的園區(qū)主要受到上海市或各區(qū)重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)導向、開發(fā)運營方的主導產(chǎn)業(yè)影響。第一類是圍繞市、區(qū)產(chǎn)業(yè)重點方向布局，如依據(jù)上海市經(jīng)信委對于創(chuàng)意園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型的劃分標準，園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)主要有媒體業(yè)、藝術(shù)業(yè)、工業(yè)設計業(yè)、時尚產(chǎn)業(yè)、建筑設計業(yè)、網(wǎng)絡信息業(yè)、軟件業(yè)、咨詢服務業(yè)、廣告會展業(yè)、休閑娛樂業(yè)等十大產(chǎn)業(yè)，典型園區(qū)如媒體業(yè)的2577創(chuàng)意大院、長寧多媒體產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)邑河和創(chuàng)意倉庫等。第二類依托開發(fā)運營方的主導產(chǎn)業(yè)布局，如上海紡織旗下的四個品牌園區(qū)承擔著時尚產(chǎn)業(yè)鏈的不同環(huán)節(jié)，覆蓋園區(qū)的各個產(chǎn)業(yè)門類。上海國際時尚中心以時尚體驗為主，M50以時尚文化為主，尚街LOFT專注時尚生活服飾設計。其他園區(qū)產(chǎn)業(yè)則多數(shù)不清晰，未來需加強引導發(fā)展。