新常態(tài)下我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思考

洪亮

摘要：在我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有重要影響的背景下，警惕房地產(chǎn)泡沫，關(guān)注和控制房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。本文正以此為出發(fā)點(diǎn)，在簡(jiǎn)要分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所發(fā)揮重要作用的基礎(chǔ)上，對(duì)經(jīng)濟(jì)處于“三期疊加”階段下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行了簡(jiǎn)要概括；并總結(jié)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)和問題，最后在此基礎(chǔ)上提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

引言

房地產(chǎn)行業(yè)可以說是21世紀(jì)以來我國發(fā)展最快的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由2004年的4.5%上升至2015年的6.1%，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑，房地產(chǎn)業(yè)核算的活動(dòng)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)、房地產(chǎn)管理活動(dòng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理活動(dòng)和居民自由住房服務(wù)；許憲春等（20151l根據(jù)統(tǒng)計(jì)和國民經(jīng)濟(jì)核算理論，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概括為房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)消費(fèi)三個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；由于上述兩種分類方法覆蓋的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)基本一致，因此下文中并未進(jìn)行區(qū)分。

在過去的十多年中，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了發(fā)展的“黃金時(shí)代”。而當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和增速放緩的重要時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入關(guān)鍵階段，在此背景下對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行分析和思考對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用毋庸置疑，以房地產(chǎn)業(yè)為起點(diǎn)，其發(fā)展能夠從兩個(gè)方向上帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條中工業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售等眾多上下游產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。僅從表1中的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)便可以看到，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重在2008年以后基本保持在6%左右，雖然與其他行業(yè)相比這一數(shù)值并不具明顯優(yōu)勢(shì)，但如果考慮到與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)最密切的建筑業(yè)增加值，兩者合計(jì)的比例則達(dá)到12%左右，這還沒有考慮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)工業(yè)和批發(fā)零售等其他行業(yè)的拉動(dòng)作用，可見房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用。

此外國內(nèi)學(xué)術(shù)界的大量理論和實(shí)證研究也已證實(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有重要作用：黃忠華等（2008）的研究表明我國房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在相互反饋的關(guān)系；李玉杰和王慶石（2011）的研究表明，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)通過建筑業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大的間接拉動(dòng)作用，對(duì)金融保險(xiǎn)和批發(fā)零售業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)也較強(qiáng)；許憲春等（2015）的研究從房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)消費(fèi)三個(gè)方面，系統(tǒng)全面的分析了1986-2013年間我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所發(fā)揮的重要作用。

二、新常態(tài)經(jīng)濟(jì)背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

目前我國經(jīng)濟(jì)正處于“三期疊加”階段，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿的壓力明顯。2015年底推出的以三四線城市為主要對(duì)象的樓市去庫存政策，目的在于擴(kuò)大有效需求，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，但卻引起了部分一、二線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，使得房產(chǎn)投機(jī)的苗頭再次顯現(xiàn)。參與投機(jī)的逐利資本會(huì)成倍的增加房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿，房產(chǎn)和金融市場(chǎng)的虛假繁榮景象會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響，同時(shí)也對(duì)居民的基本生活帶來沉重的負(fù)擔(dān)。為嚴(yán)防房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，今年9月30日-10月7日，國內(nèi)先后有19個(gè)一線及熱點(diǎn)城市出臺(tái)了限購限貸的措施，本輪政策調(diào)控是否取得了預(yù)期的效果，還要等到10月份房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)更新才能知曉。但已有學(xué)者對(duì)此前的幾輪房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行了研究，研究結(jié)論值得引起實(shí)務(wù)界的重視：呂江林（2010）認(rèn)為行政限購和信貸約束能夠抑制短期投資需求，但長(zhǎng)期來看則需通過推出保障房、廉租房和房產(chǎn)稅來促進(jìn)形成合理的住房?jī)r(jià)格體系，保持不同類型住房的供求平衡；馮科（2012）的定量研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)限購會(huì)推高租賃市場(chǎng)和其他投資市場(chǎng)的價(jià)格，同時(shí)對(duì)剛性需求者、投資性需求者和改善性需求者的福利均造成損失，且損失程度由高至低；張德榮（2013）的研究發(fā)現(xiàn)限購政策僅能夠有限的抑制房?jī)r(jià)上漲，且其效果依賴于政策的持續(xù)性。此外，學(xué)術(shù)界的研究結(jié)論普遍認(rèn)為長(zhǎng)期的行政限購會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良影響。

重申房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，反思房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題，才能夠在合理實(shí)施調(diào)控措施擠壓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的同時(shí)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和運(yùn)行，發(fā)揮促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

三、目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題

房地產(chǎn)泡沫是世界各國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，我國當(dāng)然也不例外。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離其價(jià)值，通常與貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的急劇增加有關(guān)，故與金融杠桿密切相關(guān)。上世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫的破裂導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了蕭條時(shí)期；2007年的次貸危機(jī)也與房地產(chǎn)行業(yè)的高杠桿密不可分。

目前有部分媒體和學(xué)者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模是有史以來最大的，已超過1994年的日本和2008年的美國，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融發(fā)展存在重大不確定影響。這種擔(dān)心主要是源于大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金來源受到限制，從而制約實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但就我國目前的信貸數(shù)據(jù)來看，資金流入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并不是導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求不足的主要原因。。另外，國際上通常以房?jī)r(jià)收入比衡量房地產(chǎn)泡沫水平，我國房?jī)r(jià)收入比處于超常規(guī)區(qū)間的地區(qū)主要是一線城市和部分二線城市，這些地區(qū)的共同特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)都比較發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會(huì)較多、醫(yī)療和教育等公共資源質(zhì)量較高。因此從資源供給和需求的角度分析，我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡引起的人口單項(xiàng)流動(dòng)是造成上述地區(qū)房?jī)r(jià)過高的重要原因，簡(jiǎn)單地從房?jī)r(jià)收入比斷言房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫的說法就略顯蒼白。

四、總結(jié)

雖然目前對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的問題仍存在爭(zhēng)議，但我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的杠桿風(fēng)險(xiǎn)，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)不合理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展造成的影響是不容忽視的。僅僅依靠限購、限貸措施在短期內(nèi)確實(shí)能夠有效降低投機(jī)性需求，一定程度上緩解一線城市和部分二線城市高企的房?jī)r(jià)，但想要從根本上降低對(duì)這些城市房地產(chǎn)的狂熱追捧，僅從行政限制上人手是無法達(dá)到效果的。只有配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)政策、在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)，支持和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到相關(guān)地區(qū)進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)、整體改善我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀以及由此造成的資源分配不平等和人口單項(xiàng)流動(dòng)問題等，才能從根本上使部分城市瘋狂上漲的房?jī)r(jià)回歸理性區(qū)間，真正抑制房地產(chǎn)泡沫的滋生，同時(shí)也有利于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性和健康發(fā)展。