房地產(chǎn)發(fā)展如何“穩(wěn)起來”

連紅軍++++趙艷霞

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，“互聯(lián)網(wǎng)+”進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求轉(zhuǎn)型升級途徑。房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展才能維護其基本安全狀態(tài)，這就需要政府對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控，為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供有利條件。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)安全 房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)競爭力 【中圖分類號】C913 【文獻標識碼】A

中國房地產(chǎn)業(yè)雖伴隨改革開放經(jīng)歷了三十余年的起伏變化，但目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然是競爭激烈的市場，需要政府和市場相輔相成共同調(diào)控的市場。房地產(chǎn)業(yè)安全是一個復雜、持續(xù)、動態(tài)的問題，受到城鎮(zhèn)化進程、宏觀經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟周期波動、國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融政策、土地政策、稅收制度、外商直接投資、居民可支配收入、股市行情變化、利率政策、人口政策、消費者心理預期等眾多因素影響。當下，房地產(chǎn)投資方面的問題、住房價格居高不下問題、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不均衡問題和不動產(chǎn)管理等問題已影響房地產(chǎn)業(yè)的安全。針對上述問題，國家雖然采取了一系列宏觀調(diào)控措施，但是調(diào)控效果與預期調(diào)控目標還有一定差距。這些情況表明，對于復雜的房地產(chǎn)業(yè)安全問題必須有一個客觀、科學、全面的把握，只有不斷探索房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟錯綜復雜的關(guān)系，才能制定出符合房地產(chǎn)市場發(fā)展運行規(guī)律的調(diào)控政策和制度。

正確處理政府與市場關(guān)系，提高房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)安全度

科學把握經(jīng)濟新常態(tài)，逐步解決住宅供需結(jié)構(gòu)失衡問題。房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是制約房地產(chǎn)業(yè)整體安全的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不安全體現(xiàn)為供需失衡與錯配，其實質(zhì)不是總供給遠遠大于總需求，而是房地產(chǎn)業(yè)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)與相對應的人口年齡結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)不匹配。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步從總量擴張期進入到總量放緩、需求結(jié)構(gòu)分化期。這一個階段和經(jīng)濟快速增長、制造業(yè)快速發(fā)展相關(guān)，不同城市住宅供給都在增加，再分配體系上勞動者的收入有所增加，流動人口收入增加，需求擴大，有效購買力增加，但是住宅供給速度和規(guī)模與需求增長速度和體量不匹配，導致住宅供大于求。

處理好政府相機抉擇與市場自發(fā)調(diào)節(jié)的關(guān)系，破解房地產(chǎn)業(yè)資源錯配和區(qū)域結(jié)構(gòu)分化瓶頸問題。一般情況下，城市行政級別越高規(guī)模越大，城市集聚各種優(yōu)勢資源能力越強，教育、醫(yī)療、交通等資源越集聚房價就越高，在這種逐步強化的城市運行機制中，房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域結(jié)構(gòu)分化明顯：不同類型城市房地產(chǎn)庫存呈現(xiàn)截然不同的運行態(tài)勢。一線城市北上廣深住宅價格上漲，需求彈性大，庫存壓力?。欢€城市吸引流動人口能力較強，需求彈性適中，庫存有一些壓力，但自身有潛力消化和解決房地產(chǎn)庫存；三四線城市房地產(chǎn)庫存水平明顯偏高，而且人口凈流出大于凈流入，住房需求減少，房地產(chǎn)庫存問題最嚴重。要提高不同規(guī)模城市的公共服務能力，協(xié)同發(fā)展、優(yōu)化配置不同規(guī)模城市公共資源，實施分城施策、分類調(diào)控的差異化政策。

正確處理供給與需求關(guān)系，提供與住房相匹配的系列公共服務。需求不足只是我們觀察到的房地產(chǎn)市場的表象，住宅供需錯配才是問題的本質(zhì)，從長遠來看，總體需要從供應方面出發(fā)，加大改革力度。供給側(cè)改革可以在勞動力、資本、創(chuàng)新、管理四個要素的推動下，如繼續(xù)補充人口紅利、戶籍制度和土地制度改革并舉、加強城市公共服務供給等?？傊碌淖》抗Ｊ?，應該在尊重城市化規(guī)律和尊重農(nóng)民工意愿的基礎上，實現(xiàn)住房、產(chǎn)業(yè)、人口和城鎮(zhèn)的和諧發(fā)展。這也是去庫存、打破房地產(chǎn)業(yè)的資源錯配和區(qū)域結(jié)構(gòu)分化的重要途徑。

精準發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，營造房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展才能維護其基本安全狀態(tài)，這就需要政府在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控及經(jīng)濟發(fā)展等外部環(huán)境方面提供有利條件。

準確研判房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和趨勢，精準發(fā)揮房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用。目前，中國經(jīng)濟社會發(fā)展形勢發(fā)生了深刻變化，主要依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動、推動其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)快速、粗放增長時代已經(jīng)結(jié)束。經(jīng)濟發(fā)展基本進入“經(jīng)濟增長換擋期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、投資刺激消化期”的新常態(tài)。在面臨房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外發(fā)展環(huán)境巨變的嚴峻形勢下，由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊地位及其產(chǎn)業(yè)的復雜性，政府要因地制宜、適時適度發(fā)揮房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作用。

抓住房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控特點，宏觀調(diào)控政策要穩(wěn)定。通過控制貸款利率、投資回報率等參數(shù)觀測住宅供求比、房價收入比的變化趨勢和周期特點，可以看出房地產(chǎn)業(yè)短期調(diào)控重點要關(guān)注金融政策，房貸利率、抵押貸款首付比、稅費，土地政策等金融政策是房地產(chǎn)短期主要影響因素；而從長期來觀察房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化，住宅價格子系統(tǒng)則受到人口流動影響較大，經(jīng)濟增長、城市化進程、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)等是影響房地產(chǎn)長期變化的主要因素。所以，從房地產(chǎn)循環(huán)周期來看，去庫存短期見效方式主要是金融政策發(fā)揮作用的結(jié)果，但是“寬貨幣”和“加杠桿”等手段容易被過度依賴，短期房地產(chǎn)業(yè)銷售具有靈活性，導致一線城市住宅價格迅速上漲，調(diào)控有效性較差。而長期來看房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展則有賴于人口政策的變化。

按照人口城鎮(zhèn)化和住房改革的要求，改革政策執(zhí)行要扎實。通過加快農(nóng)民工的市民化進程，引導潛在需求轉(zhuǎn)化成有效需求，疏通供需渠道，消化庫存和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。去庫存是根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律和目前房地產(chǎn)業(yè)安全態(tài)勢下的階段性任務，要提供良好的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境安全，要基于房地產(chǎn)行業(yè)中長期趨勢的判斷，改革住房供應模式，比如擴大公租房范圍到非戶籍人口，創(chuàng)新保障性住房租售并舉模式來不斷滿足“新市民”的住房需求。

充分發(fā)揮市場主體作用，努力提升房地產(chǎn)業(yè)競爭力

房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量規(guī)模擴張期逐步過渡到質(zhì)量品牌提升期。房地產(chǎn)市場初期形成階段，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量少，從業(yè)人員規(guī)模小住房飽和度偏低，住宅建設增長速度高，以滿足居民快速增長的最基本的首次置業(yè)居住需求；由于住房趨于飽和，居民對住宅要求逐步提高，如住宅質(zhì)量、成套率、居住環(huán)境等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銷售企業(yè)數(shù)量增多，規(guī)模變大，市場逐步飽和，開始優(yōu)勝劣汰，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。要發(fā)揮市場主體在房地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品中的自由選擇和組合作用，提高企業(yè)技術(shù)裝備率和動力裝備率，加速提高企業(yè)競爭力，從而進一步提升房地產(chǎn)業(yè)在整個產(chǎn)業(yè)鏈條中的競爭力。大力引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新品牌、提升質(zhì)量，主動順應市場運行規(guī)律，適當促進房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)兼并重組，推進房地產(chǎn)業(yè)迅速向高品質(zhì)、名品牌集聚。

科學分析房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展貢獻率及其變化軌跡。在經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)的背景下，一方面是房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展中積累的矛盾和問題十分嚴重，土地財政形成路徑鎖定；另一方面，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整使得其他諸多行業(yè)的貢獻率逐步提升。隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，“互聯(lián)網(wǎng)+”進入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋求轉(zhuǎn)型升級途徑?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”作為一種國家戰(zhàn)略和創(chuàng)新形式，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)也面臨利用“互聯(lián)網(wǎng)+”作用下實現(xiàn)二者的有效融合。在資源配置方式、微觀主體活力方面，調(diào)整政府和市場在資源配置中激活微觀主體能動性的比重。發(fā)揮市場在資源配置中的主導作用，發(fā)揮要素價格對市場參與主體的指揮作用，提高資源配置效率；減少企業(yè)和個人所得稅，增加兩者在產(chǎn)出分配中的比例，客觀上發(fā)揮私營部門增加投入的積極性。

（作者均為華北理工大學副教授）

【注：本文系教育部人文社科研究項目“基于知識協(xié)同的高校科研合作實證研究”（項目編號：15YJCZH007）和河北省社會科學基金項目“河北省保障性住房對商品住宅市場供需影響及政策導向研究”（項目編號：HB15GL054）成果】

【參考文獻】

①李娟：《論房地產(chǎn)業(yè)安全運行的政策支持體系構(gòu)建》，《中國行政管理》，2017年第1期。

②高聚輝：《“去庫存”進程加速 房地產(chǎn)市場尋求再平衡》，《中國發(fā)展觀察》，2016年第1期。

責編/張蕾 美編/楊玲玲