基于大數(shù)據(jù)的中國房企信貸分析：現(xiàn)狀與趨勢(shì)

姚 前 謝華美 劉新海 李香菊

基于大數(shù)據(jù)的中國房企信貸分析：現(xiàn)狀與趨勢(shì)

姚 前 謝華美 劉新海 李香菊

房地產(chǎn)開發(fā)和投資需要的資金量很大，往往又被用作銀行信貸的抵押品，這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸市場(chǎng)聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)信貸是指銀行對(duì)房產(chǎn)、地產(chǎn)和建筑業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)放貸款以及對(duì)居民購房、建房的消費(fèi)性貸款。它是世界金融業(yè)最活躍的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部貸款的比重約20%。如果考慮到還有以其他用途申請(qǐng)的貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這一比重可能更高（王信，2016）。

1984年，統(tǒng)計(jì)局、標(biāo)準(zhǔn)局批準(zhǔn)頒布了《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)和代碼》，首次正式把房地產(chǎn)業(yè)列為獨(dú)立的行業(yè)。1998年開始，我國進(jìn)行了首次住房市場(chǎng)化改革，全面停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。從此，國內(nèi)正式拉開了貨幣化買房的大幕，房地產(chǎn)信貸不斷發(fā)展和壯大。因此，本文中針對(duì)房企的信貸大數(shù)據(jù)分析也主要從1998年開始。

充分利用大數(shù)據(jù)，可以幫助我們獲得前所未有的洞察力，更好地理解經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融市場(chǎng)。本研究從房地產(chǎn)企業(yè)信貸的角度，基于1998年以來的信貸大數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后二十年的房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模、資金流向、貸款期限、放款機(jī)構(gòu)和信貸質(zhì)量等進(jìn)行梳理，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，探尋其中的規(guī)律。

基于大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)企業(yè)信貸分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)分析

房地產(chǎn)在改革開放以來對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響不言而喻。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程需要大量資金投入運(yùn)作，所以融資尤其重要。在目前的金融環(huán)境下，我國房地產(chǎn)資金融資渠道主要有銀行信貸、國內(nèi)債券市場(chǎng)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、再融資、海外融資、股權(quán)融資等，近幾年銀行的大量理財(cái)資金也流向了房地產(chǎn)開發(fā)投資。由于各種各樣的限制，其他渠道的融資規(guī)模仍然有限。圖1對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在2016年的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行基本的統(tǒng)計(jì)，銀行信貸、國內(nèi)發(fā)債和信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的三大途徑，可以看出相比于信托和債券市場(chǎng)，信貸市場(chǎng)仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要來源，超過了債券市場(chǎng)融資和信托融資之和。

圖1 2016年房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)

（二）信貸規(guī)模不斷增長

30多年來，信貸市場(chǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，貸款額不斷增長。自1980年中央首次正式提出住房商品化政策以來的30多年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。貸款發(fā)放額從1998年到2016年增長了100倍。房地產(chǎn)企業(yè)貸款頻繁，貸款筆數(shù)從1998年到2016年增長了5倍，見圖2。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)歷年貸款金額筆數(shù)趨勢(shì)圖

從圖2中可以看出1998年住房市場(chǎng)化改革之初，房地產(chǎn)企業(yè)貸款增速比較緩慢，到2004年開始快速增長，突破了萬億大關(guān)。2013年又開始了房地產(chǎn)企業(yè)快速增長的時(shí)期，從2萬億增長到4萬億。最近10年房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，貸款總額一直維持在高位運(yùn)行。從圖2可以看出，房企貸款規(guī)模從2006年超過1萬億后，除了2008年、2011年略有回落之外，其余年份均不斷創(chuàng)下新高。

圖3對(duì)近20年獲得貸款的房地產(chǎn)企業(yè)和發(fā)放貸款的銀行信貸機(jī)構(gòu)的數(shù)量進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。整體來看，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)和信貸機(jī)構(gòu)參與其中。峰值為2014年500多家信貸機(jī)構(gòu)對(duì)超過兩萬家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放了5.07萬億貸款。從圖2中也可以看出房地產(chǎn)企業(yè)和授信機(jī)構(gòu)的數(shù)量有起伏，其原因是受到了當(dāng)時(shí)的宏觀房市調(diào)控政策的影響。相比于房地產(chǎn)企業(yè)，授信機(jī)構(gòu)的數(shù)量變化不是特別快，這主要是由于銀行等信貸機(jī)構(gòu)數(shù)量增長速度相對(duì)平穩(wěn)。國有商業(yè)銀行、城商行、股份制商業(yè)銀行、農(nóng)商行、農(nóng)信社等銀行都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有過授信。

圖3 房地產(chǎn)企業(yè)和放款銀行歷年數(shù)量趨勢(shì)圖

（三）貸款資金流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)

大城市是房地產(chǎn)企業(yè)的資金投放的重要地區(qū)，其中投放最多的十個(gè)城市分別為：上海市、北京市、深圳市、廣州市、天津市、杭州市、重慶市、武漢市、成都市、南京市。僅一線城市北上廣深的資金就占1?3。圖4統(tǒng)計(jì)和比較了歷年銀行對(duì)不同城市房地產(chǎn)企業(yè)的資金投放，可以看出一線城市房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比在萎縮（受嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響），三四線城市的房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比也在降低，而二線城市房地產(chǎn)企業(yè)貸款占比近年來在不斷擴(kuò)大。

圖4 按城市統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)貸款金額占比分布圖

按照省份分布，房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放金額排名前5名的地區(qū)分別為廣東省、上海市、北京市、江蘇省、浙江省（見圖5）?？梢姺康禺a(chǎn)信貸資金主要流向了東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份。

圖5 按區(qū)域統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)貸款金額分布

（四）貸款期限以一年期為主

圖6對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的期限進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款以短期貸款為主，其中房地產(chǎn)企業(yè)的貸款集中在1年內(nèi)的短期貸款，占比達(dá)48%，4年以內(nèi)貸款占比達(dá)88.9%。房地產(chǎn)企業(yè)一年期限的貸款比重較大反映了房地產(chǎn)是典型的快開發(fā)、快銷售和高周轉(zhuǎn)的行業(yè)，因?yàn)橐粋€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間一般也就兩三年。

圖6 房地產(chǎn)企業(yè)貸款期限分布圖

（五）放貸機(jī)構(gòu)中國有銀行比重不斷下降

圖7按信貸機(jī)構(gòu)類型分別統(tǒng)計(jì)了房地產(chǎn)貸款筆數(shù)和金額分布，國有銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)放貸筆數(shù)最多，金額最大；股份制銀行緊隨其后，之后是城商行、政策性銀行和信托公司等。

圖7 按授信機(jī)構(gòu)類型統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)貸款筆數(shù)金額分布圖

圖8 按授信機(jī)構(gòu)屬性統(tǒng)計(jì)了房地產(chǎn)貸款金額占比分布，國有商業(yè)銀行較早開展房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，早期在房地產(chǎn)企業(yè)放貸中占有壟斷地位，約占市場(chǎng)份額的90%，但是比重在逐漸下降，特別是近十年來，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)吸引股份制銀行、城商行和政策性銀行大舉進(jìn)入，國有商業(yè)銀行比重持續(xù)下滑，甚至跌至25%以下。

圖8 按授信機(jī)構(gòu)屬性統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)貸款金額占比分布圖

（六）信貸不良率整體偏低

房地產(chǎn)企業(yè)的信貸質(zhì)量整體不錯(cuò)，不良率總體偏低。截至2016年底，房地產(chǎn)企業(yè)不良貸款率約為0.69%。房地產(chǎn)企業(yè)貸款按五級(jí)分類劃分，正常類貸款11萬億，關(guān)注類貸款有0.26萬億，而不良貸款為0.08萬億，不良率為0.69%。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果，2016年全國商業(yè)銀行不良貸款率1.81%，可見整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)信貸不良率低。

但是一些小微金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款的不良率卻比較高，圖9對(duì)四類小微金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)貸款的不良率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可見城市信用社和小貸公司在房地產(chǎn)企業(yè)信貸應(yīng)該引起重視。

圖9 小微金融機(jī)構(gòu)類型的房地產(chǎn)企業(yè)不良率分布圖

圖10 統(tǒng)計(jì)出了處于房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良率前十的省份，可見海南省不良率最高，達(dá)1.49%；廣東省不良房地產(chǎn)貸款最多，約100億元。在全國范圍內(nèi)，上海的房地產(chǎn)企業(yè)貸款不良率最低。

圖10 按省份統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)不良率前十位

進(jìn)一步對(duì)不同城市的房地產(chǎn)企業(yè)不良率分析發(fā)現(xiàn)，不良率較高的城市見表1。房地產(chǎn)企業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，這些不良率高的城市往往位于中西部地區(qū)，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中同樣經(jīng)濟(jì)也面臨困境。

表1 2016年不良率較高的城市清單

結(jié)語

近年來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的投入力度，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款和個(gè)人住房貸款數(shù)額連年穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)信貸已經(jīng)是我國信貸市場(chǎng)以及國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其內(nèi)在規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響深遠(yuǎn)。

本文基于近20年的房貸大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸進(jìn)行分析，得到以下幾點(diǎn)結(jié)論：一是房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模不斷擴(kuò)大。尤其是2013年之后，規(guī)模攀升更快，參與的銀行和房企也越來越多，單筆房貸規(guī)模也越來越大，2014年平均每一家房企的貸款是2.3億元；二是資金更多流向發(fā)達(dá)城市和東部沿海省份；三是信貸期限多以短期為主。其中，一年期占比約48%，這可能對(duì)民營房企和中小房企不利，促使他們尋求新的融資渠道；四是國有商業(yè)銀行的市場(chǎng)份額下降。國有商業(yè)銀行曾是房企貸款的主力軍，但是占比持續(xù)下降，股份制銀行目前占比最大；五是信貸質(zhì)量較好，總體不良率偏低。但是，小微金融機(jī)構(gòu)和部分經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難的中西部城市的房地產(chǎn)貸款不良率值得重視。基于上述統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)一步探究國內(nèi)房地產(chǎn)和信貸市場(chǎng)的相互影響，可為未來宏觀領(lǐng)域政策制定提供決策支持。（本研究的信貸數(shù)據(jù)，根據(jù)合規(guī)的要求，進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿撁籼幚砗娃D(zhuǎn)換，本研究的統(tǒng)計(jì)和分析結(jié)果僅供學(xué)術(shù)研究參考，不代表機(jī)構(gòu)看法）

作者單位：中國人民銀行科技司/中國人民銀行征信中心/江西農(nóng)業(yè)工程職業(yè)學(xué)院生物工程分院