太原房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查和研究

張晨強(qiáng)

（太原社會科學(xué)院，山西 太原 030002）

太原房地產(chǎn)市場發(fā)展調(diào)查和研究

張晨強(qiáng)

（太原社會科學(xué)院，山西 太原 030002）

太原房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的高速發(fā)展，在城市經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)占據(jù)重要地位，并在未來的發(fā)展中既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)。政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控和政策引導(dǎo)，一是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展觀念，樹立“中心城市意識”，以人口的聚集吸引要素的聚集、產(chǎn)業(yè)的聚集，增強(qiáng)城市發(fā)展后勁；二是以太原都市區(qū)建設(shè)為契機(jī)，推動工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展的新機(jī)制；三是強(qiáng)化設(shè)施和服務(wù)建設(shè)，提高主城區(qū)土地溢出價(jià)值；四是適度控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供給，使其與市場需求相匹配；五是鼓勵合理的房地產(chǎn)需求，繼續(xù)釋放需求活力；六是完善“庫存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制，積極消化現(xiàn)有庫存；七是建立房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制，為政府政策制定提供科學(xué)依據(jù)。

太原市；房地產(chǎn)；市場；調(diào)研

房地產(chǎn)業(yè)是伴隨城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)，和全國一樣，太原房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10多年的高速發(fā)展，在城市經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)占據(jù)重要地位。在經(jīng)濟(jì)面臨“三期疊加”背景下，我國房地產(chǎn)市場存在泡沫積累與泡沫破裂的“雙向失調(diào)”風(fēng)險(xiǎn)，中央將房地產(chǎn)去庫存作為供給側(cè)改革的五大任務(wù)之一。太原房地產(chǎn)市場發(fā)展情況怎樣，未來發(fā)展前景如何，如何按照房地產(chǎn)去庫存的要求實(shí)施政策調(diào)控？帶著這些問題，課題組通過調(diào)研訪談，搜集資料，對太原房地產(chǎn)市場發(fā)展情況進(jìn)行了梳理分析，提出相關(guān)政策建議。

一、太原房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場作為一個(gè)分散的、區(qū)域性分割的市場，受供給和需求以及制約它們的諸多復(fù)雜因素的影響，既受每個(gè)地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、地理環(huán)境和文化背景等因素的影響，又受政府宏觀調(diào)控政策的影響，是一個(gè)極其復(fù)雜、社會關(guān)注度極高的市場。房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一，社會資本只有與政府合作，獲得政府提供土地供應(yīng)和城建規(guī)劃，并接受政府的嚴(yán)格監(jiān)管才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，形成房地產(chǎn)市場供給。居民和組織只有在有改善居住、辦公和商業(yè)經(jīng)營用房的需求，并且有能力購買，政府的政策也允許購買，才能形成需求。供給和需求共同決定價(jià)格，價(jià)格反過來又影響供給和需求。為全面反映太原房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，我們從太原房地產(chǎn)市場供給、需求、價(jià)格和政策環(huán)境等方面來反映發(fā)展現(xiàn)狀。

（一）市場供給大幅增加，增加供給的后勁充足

1.房地產(chǎn)投資大幅增長

“十二五”以來，太原房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，由2011年的310.55億元增加到2015年的597.83億元，增長92.5%，高于全國55.3%的增速，在中部六省及周邊省會城市中，增速居第三位，僅次于鄭州（115.9%）和武漢（101.3%）。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資由2011年的245.8億元增加到2015年的437.34億元，增長77.9%；辦公樓投資由2011年的6.47億元增加到2015年的56.17億元，增長768%；商業(yè)用房投資由2011年的22.4億元增加到2015年的44億元，增長96.4%。辦公樓投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅和商業(yè)用房增速。2016年1-11月，太原房地產(chǎn)開發(fā)投資610億元，增長12.8%，繼續(xù)保持高速增長的態(tài)勢。投資增加使得太原房地產(chǎn)市場供給后勁充足（見圖表1）。

表1：太原2011-2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)

2.房地產(chǎn)在建和竣工面積均穩(wěn)步增長

太原房地產(chǎn)企業(yè)施工房屋面積由2011年的2812.4萬平方米增加到2015年的4830.5萬平方米，增長71.8%；竣工面積由2011年的229.3萬平方米增加到2015年的423.3萬平方米，增長84.6%，其中住宅竣工面積也有較大幅度增長（見圖表2）。

表2：太原2011-2015年房地產(chǎn)企業(yè)施工竣工面積

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地的面積大幅增加

2011年到2015年，受房地產(chǎn)市場價(jià)格波動及國家調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的數(shù)量波動很大。但從2015年以來，受一線城市房價(jià)暴漲的影響，企業(yè)普遍看好后市，加快了拿地進(jìn)度。2015年購置土地面積238.68萬平方米，按照3.5的容積率計(jì)算，可增加840萬平方米供給。2016年恒大、萬科等龍頭企業(yè)拿地的熱情繼續(xù)高漲（見圖表3）。

表3：太原2011-2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地面積

（二）市場需求比較旺盛，銷售面積穩(wěn)步增加

1.商品房銷售面積大幅增加

2011年到2015年，太原商品房銷售面積由2011年的216.2萬平方米大幅增加2015年的448.3萬平方米，增長107.4%；其中住宅商品房銷售面積增長119.7%，表明居民住房購買需求旺盛（見圖表4）。

表4：太原2011-2015年商品房銷售面積

2.住宅商品房庫存面積在合理范圍之內(nèi)

根據(jù)市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)（來自房地產(chǎn)交易系統(tǒng)），截止2015年底，太原商品房實(shí)際庫存約為910萬平方米，其中住宅庫存為490萬平方米，商業(yè)用房310萬平方米，辦公樓110萬平方米。住宅庫存僅為年銷售面積1.16倍，應(yīng)該說在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。商業(yè)用房和辦公用房庫存為年銷售量的16.5倍，存在嚴(yán)重過剩。而根據(jù)太原統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，太原房地產(chǎn)開發(fā)商品房待售面積一直維持在很低的水平。2015年的待售面積僅為143.8萬平方米（見圖表5）。

表5：太原2011-2015年房地產(chǎn)開發(fā)商品房待售面積

（三）房地產(chǎn)價(jià)格總體穩(wěn)定，處在合理價(jià)位

“十二五”以來，太原房價(jià)總體上呈穩(wěn)中趨漲的態(tài)勢，商品房平均銷售價(jià)格由2011年的每平方米6816元漲到2015年的7508元，五年上漲10.2%，住宅平均銷售價(jià)格上漲12.1%，與一線城市相比，均屬于溫和上漲（見圖表6）。

表6：太原2011-2015年商品房銷售價(jià)格

從2016年11月的房地產(chǎn)價(jià)格水平看，新建商品住宅銷售價(jià)格比2015年上漲3.4%，90平方米及以下新建商品住宅銷售價(jià)格上漲4.9%；二手住宅銷售價(jià)格比2015年上漲4.8%，90平方米及以下二手住宅銷售價(jià)格上漲6.1%。漲幅均有所擴(kuò)大，90平方米及以下面積新建商品住宅銷售平均價(jià)格上漲較大，市場需求比較旺盛，但價(jià)格上漲幅度仍在較為合理范圍之內(nèi)（見圖表7）。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場集中度明顯提高

近年來，隨著太原房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步向好，外來房企進(jìn)駐太原的隨之增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2016年底，中國房地產(chǎn)銷售前100名的企業(yè)，至少有19家已經(jīng)進(jìn)入太原市場，包括萬科、恒大、富力、保利、中海、陽光城、華潤置地、萬達(dá)、綠地、中國鐵建、碧桂園、融創(chuàng)中國、當(dāng)代置業(yè)、合生創(chuàng)展、廣電地產(chǎn)、首開、首創(chuàng)、海爾地產(chǎn)、復(fù)地等。這些外地大型房企銷售狀況普遍比本土房企要好。根據(jù)市房產(chǎn)局的數(shù)據(jù)，2015年底，7家外地大型房企開發(fā)的10個(gè)項(xiàng)目售出83%，而本地房企的27個(gè)項(xiàng)目僅售出70.5%。2016年的太原市場，外地大型品牌房企依舊起著領(lǐng)軍作用，恒大、萬科、富力、保利等外地大型房企銷售勢頭強(qiáng)勁，4家房企占市場銷售額的37.7%，本地房企銷售最好的中正地產(chǎn)僅占3.58%（見圖表8）。

圖8：太原各房企2016年上半年銷售金額集中度

（五）房地產(chǎn)調(diào)控政策比較寬松

1.加大了對居民合理住房消費(fèi)的支持力度

從2014年8月起，太原市全面取消了本地人限購2套、外地人限購1套、外地人購房提供社?；蛲甓愖C明、限制20歲以下單身人員購房等已實(shí)施近4年的限制性購房措施。2016年10月31日，太原市政府發(fā)布《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的實(shí)施意見》，出臺十六條措施加大房地產(chǎn)去庫存力度。將居民家庭首次購買普通住房的最低首付款比例下調(diào)至20%；對居民家庭二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。落實(shí)房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策，降低居民購房負(fù)擔(dān)。拓寬公積金用途，把靈活就業(yè)人員和個(gè)體工商戶納入住房公積金支付覆蓋范圍，進(jìn)一步支持職工使用住房公積金用于住房消費(fèi)。停止新建公租房，通過商品住房市場籌集公共租賃住房房源，鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)。

2.放寬外來人員落戶政策

2016年5月，太原市政府出臺《太原市人民政府關(guān)于深化戶籍制度改革的實(shí)施意見》明確規(guī)定：有序放開城六區(qū)落戶條件，凡在迎澤區(qū)、小店區(qū)、杏花嶺區(qū)、萬柏林區(qū)、尖草坪區(qū)、晉源區(qū)的有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所，按照國家規(guī)定在我市參加城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)滿三年的人員，本人及共同居住生活的配偶、未婚子女，可以在當(dāng)?shù)厣暾埖怯洺Ｗ艨?。還提出對外來常住人口提供基本公共服務(wù)，包括教育、基本醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障和社會救助等方面的服務(wù)。全面放開對高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員落戶限制。確保新落戶居民享有與城鎮(zhèn)居民同等義務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。從政策上為人口流入提供了便利，也擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場潛在的需求者。

總體上看，正如太原市經(jīng)濟(jì)工作會上指出的，“目前，我市城區(qū)商品住房庫存保持在合理區(qū)間，但商業(yè)辦公用房庫存較大”。太原房地產(chǎn)市場“去庫存的重點(diǎn)是解決好城區(qū)商業(yè)辦公用房和縣城房地產(chǎn)庫存問題”。

二、影響太原房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的主要因素分析

未來太原房地產(chǎn)市場發(fā)展既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)，機(jī)遇表現(xiàn)為：一是我國、我省仍處于城鎮(zhèn)化的較快推進(jìn)期，城鎮(zhèn)化的潛力仍未全部發(fā)揮出來，人口聚集的空間很大；二是太原經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍處于中高速，增速名列全省前茅，對省內(nèi)其他地級市人員有吸引力。三是太原大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，拉大了城市發(fā)展的空間，改善了人居環(huán)境，增強(qiáng)了城市服務(wù)功能，房地產(chǎn)有溢價(jià)效應(yīng)。但從中部地區(qū)和全國格局來看，太原房地產(chǎn)市場發(fā)展仍面臨諸多不利因素。

房地產(chǎn)市場是一個(gè)極其復(fù)雜的市場，不同的機(jī)構(gòu)、不同的人群根據(jù)不同的信息，可能得出不同的結(jié)論和判斷。國內(nèi)一些研究機(jī)構(gòu)對太原房地產(chǎn)市場發(fā)展前景比較看淡。2016年8月，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2016年中國35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識別系統(tǒng)》報(bào)告，顯示了未來一年（2016年下半年至2017年上半年）內(nèi)，不同城市房產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)度，將太原與呼和浩特、?？?、蘭州、長春一起列入投資風(fēng)險(xiǎn)最大的城市。也有媒體人士認(rèn)為“由于太原樓市庫存量過高所致，以太原現(xiàn)在的庫存量和去化速度，太原樓市的庫存量需要7年才能賣的完”。通過調(diào)研，認(rèn)為影響未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素有以下幾個(gè)方面:

（一）房地產(chǎn)市場供給存在大幅增加的可能

我國實(shí)行建設(shè)用地指標(biāo)是自上而下層層分配的用地管理模式，擁有土地指標(biāo)就可以開發(fā)使用土地資源，搞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。太原建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先保證城中村改造。從2015年開始，太原市準(zhǔn)備2020年前基本完成全部170個(gè)城中村的改造，改造涉及土地總面積191平方公里，其中舊村宅基地占用面積47平方公里，需拆除舊村宅基地及公共建筑面積4163萬平方米，按照改造計(jì)劃，改造完成后將新建1.5億平方米建筑，凈增近1億平方米建筑，其中多數(shù)為住宅。2015年啟動54個(gè)村的改造工作，共拆除建筑面積1512萬m2，拆遷量完成88%；有47個(gè)村基本完成整村拆除。2016年安排改造城中村31個(gè)，需拆除舊村建筑面積889.46萬平方米。31個(gè)村啟動改造，釋放出大量的優(yōu)質(zhì)地塊，眾多房企簽約城中村改造項(xiàng)目。恒大簽約楊家堡、小井峪、紅溝、店坡、趙莊、彭村等城改項(xiàng)目；融創(chuàng)與殷家堡簽訂框架合作協(xié)議；當(dāng)代參與武家莊、南堰城中村改造；萬科攜手東太堡城改；富力簽約大東流、小東流，龍堡以及西寨部分地塊；碧桂園參與楊家峪城改；綠城開發(fā)親賢村。按照商業(yè)用房4的容積率和住宅3.5的容積率，按2-3年的開發(fā)周期計(jì)算，未來2、3年內(nèi)，僅城中村改造就會年增加約1000萬的房地產(chǎn)供給，現(xiàn)在每年商品房的銷售僅為400多萬平方米,供給可能會大大超出需求。

設(shè)年發(fā)電效益和年運(yùn)行管理費(fèi)用在泵站有效壽命內(nèi)為定值，假設(shè)資金年利率為5%，設(shè)備使用年限按30年計(jì)。采用動態(tài)分析法計(jì)算江都三站3種發(fā)電運(yùn)行方式凈效益終值，結(jié)果見表 1。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)土地成本上升較快

太原市的土地供給嚴(yán)格按照招拍掛形式進(jìn)行，開發(fā)商只有從政府購買土地使用權(quán)，才能進(jìn)行開發(fā)，土地價(jià)格上漲會直接增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本。2015年，太原市調(diào)整了土地基準(zhǔn)地價(jià)，商業(yè)和住宅基準(zhǔn)地價(jià)均上調(diào)了一倍以上，比如一級住宅用地由2012年的215.1萬元/畝，調(diào)整到448萬元/畝，一級商業(yè)用地由258.5萬元/畝調(diào)整到700萬元/畝。工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)稍有上漲。2016年1-9月，太原建設(shè)用地成交價(jià)款176億元，比2015年同期增長47.26%（見圖表9）。

表9：太原市2012年與2015年基準(zhǔn)地價(jià)比較表

實(shí)際土地拍賣中，地理位置好、周邊配套完善、交通便捷、人文環(huán)境好的地段地價(jià)頻頻創(chuàng)出新高，有的地塊的樓面價(jià)已經(jīng)逼近周邊二手房的價(jià)格。比如2016年，融創(chuàng)以18.7億拿下理工大南校板塊，樓面價(jià)為5432元/平方米；萬科以10.2億拿下華北廣電地塊，樓面價(jià)3918.49元/平方米；山西省人民醫(yī)院以4.4億的高價(jià)拿下省職工醫(yī)學(xué)院37.2畝土地，該地塊樓面價(jià)高達(dá)8075元/平方米，成為太原歷次土拍中樓面價(jià)的“峰值”。華潤置地以34.228億的高價(jià)拍得太原師范學(xué)院地塊，樓面價(jià)7223.63元/平方米，溢價(jià)率53.2%，刷新太原地價(jià)新高。課題組在房地產(chǎn)公司訪談中了解到，一些樓盤的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到開發(fā)成本的50-60%，加上建筑安裝成本、稅費(fèi)，利潤僅有5-10%，如果開發(fā)周期延長，企業(yè)的財(cái)務(wù)成本上升，可能會虧損，甚至陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

太原市國土局的地價(jià)監(jiān)測數(shù)據(jù)也證明了地價(jià)的大幅上漲。2013年到2016年，土地成交價(jià)格大幅上升。2016年第四季度，太原市綜合地面地價(jià)水平值上漲了46.13%，商業(yè)用途地面地價(jià)水平值上漲48.90%，居住用途地面地價(jià)水平值上漲55.59%，地價(jià)上漲幅度較大。由于土地開發(fā)成本的上升，越來越多的開發(fā)商主打中高端市場牌，延長房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈,增加精裝房的比例，開發(fā)能夠滿足中高端客戶房源，拉動房價(jià)上漲（見圖表10）。

表10：太原市國土局2013、2016年第4季度地面地價(jià)水平值監(jiān)測數(shù)據(jù)

（三）支撐住房需求快速增加的人口基礎(chǔ)不足

房地產(chǎn)中的商業(yè)、辦公和住宅的需求，歸根到底是改變?nèi)藗兩a(chǎn)、生活方式，提高人們的生活質(zhì)量的，是滿足居民對美好生活向往的。人口的增加以及現(xiàn)有居民房產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的變化，直接決定了房地產(chǎn)市場的需求。房地產(chǎn)住房需求主要分剛需（其主要人群是外來常住人口）和改善型需求（其主要人群是本地已有住房人群）。根據(jù)調(diào)研，剛需主要是90平方米以下房源，改善型需求則主要是130平方米左右的房源，兩種需求都受人口數(shù)量影響巨大。

1.戶籍人口增加緩慢

2011年到2015年，太原戶籍人口僅增加2.37萬人，考慮到人口自然增長率為每年凈增人口4-5‰左右，即使沒有戶籍人口流入，戶籍人口也應(yīng)該增加6-7萬左右，而實(shí)際僅增加2.37萬人，說明本市的戶籍人口也有所流失，流失的實(shí)際數(shù)據(jù)有待進(jìn)一步調(diào)查。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，本市考入外埠大學(xué)，尤其是名牌大學(xué)的學(xué)生，大多在一線城市工作，很少有回來就業(yè)的。隨著教育資源市場化配置的加快，越來越多的中產(chǎn)以上家庭的子女選擇了出國留學(xué)，學(xué)成后多數(shù)選擇留在國外或一線城市。在一家經(jīng)營不錯(cuò)的國企調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，吸引和留住一個(gè)優(yōu)秀本科生都很難，流入本市的多是本省其他地市的人口。雖然采取了放寬落戶政策等諸多優(yōu)惠政策，但從目前來看吸引外來人口落戶的效果有待發(fā)揮。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一些外來務(wù)工人員和從事經(jīng)營人員不愿意遷入戶籍，遷入戶口可能會失去承包經(jīng)營土地和農(nóng)村集體收入分紅（雖然國家政策要求保留農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)人員的相關(guān)待遇，但農(nóng)村集體組織成員往往是按戶籍確定的），子女上學(xué)等基本上可以享受城市人的待遇，城鎮(zhèn)戶籍的吸引力在大大減弱（見圖表11）。

表11：太原市2011-2015年戶籍人口

常住人口當(dāng)中的鄉(xiāng)村人口緩慢下降，且下降的幅度越來越小，2011到2012年全市鄉(xiāng)村人口減少1.4萬人，2012到2013年減少1.19萬人，2013到2014減少0.22萬人，2014到2015減少0.35萬人，鄉(xiāng)村人口流入城鎮(zhèn)速度趨緩。城鎮(zhèn)化將嚴(yán)重放緩，2015年全國農(nóng)民工轉(zhuǎn)移數(shù)量的增量部分繼續(xù)下滑，從2010年的1245萬下滑到了2015年的350萬，農(nóng)民工外出打工人數(shù)基本處于零增長。最高802萬，到2015年是63萬。總體上我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程在放慢，太原也一樣，人口增長緩慢直接制約了住宅市場需求的快速增長（見圖表12、13）。

表12 :太原市2011-2015年常住人口及結(jié)構(gòu)

表13：太原市2011-2015年普通高等學(xué)校在校大學(xué)生人口

（四）經(jīng)濟(jì)增長趨緩和信息化進(jìn)程加快影響房地產(chǎn)的需求

1.經(jīng)濟(jì)增速下滑

2012年以來，和全國一樣太原經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三期疊加”的新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長由兩位數(shù)下降為一位數(shù)，2014年增長僅為3.3%，增速呈斷崖式下滑；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中工業(yè)增加值按現(xiàn)價(jià)計(jì)算降幅明顯，2012年太原規(guī)模以上工業(yè)增加值曾達(dá)782億元，2015年僅為600億元。山西省2014年GDP增長4.9%，2015年增長3.1%，2016年預(yù)期增長4.5%；2012年工業(yè)增加值為6024億元，2015年僅為4360億元（見圖表14、15）。經(jīng)濟(jì)增速斷崖式下滑，部分企業(yè)停產(chǎn)，商業(yè)辦公用房需求會減少，就業(yè)機(jī)會也會減少，尤其是外來務(wù)工人員工作機(jī)會減少，部分人員甚至打道回原籍。太原作為山西省的中心城市，外來人口的來源中省內(nèi)占多數(shù)，全省經(jīng)濟(jì)增速下滑，使居民收入增速降低，對未來的收入預(yù)期下降，會直接影響人口流入太原的數(shù)量，從而導(dǎo)致太原住房消費(fèi)增長潛力有限。

表14：太原市2011-2015年地區(qū)生產(chǎn)總值和增速

表15：山西省2011-2015年地區(qū)生產(chǎn)總值和增速

2.受信息化沖擊嚴(yán)重

隨著信息時(shí)代的來臨，電子商務(wù)的飛速發(fā)展，改變了人們的生活方式，網(wǎng)上商城的崛起也在不斷切分蠶食傳統(tǒng)商業(yè)的行業(yè)蛋糕。對于傳統(tǒng)百貨零售業(yè)來說，行業(yè)發(fā)展的“寒冬”加速到來，使得商業(yè)用房需求已經(jīng)受到巨大沖擊，行走在大街上，你可以隨處可見空置的商業(yè)用房，有的商家促銷竟然寫著“生意難做，馬云害的，揮淚賠本，再不經(jīng)商”，雖有噱頭的嫌疑，也說明電子商務(wù)對實(shí)體店的沖擊是巨大的，商業(yè)用房大量積壓和空置的現(xiàn)實(shí)也證明了這一點(diǎn)。在太原城中村改造中，多數(shù)改造安置房源中，都有數(shù)量可觀的商業(yè)用房，隨著改造進(jìn)度的推進(jìn)，更多的商業(yè)用房房源會進(jìn)入市場，可能會加劇供需矛盾。

綜合以上分析，太原未來存在房地產(chǎn)供給大量增加，需求增加相對緩慢，嚴(yán)重供過于求的可能。政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行科學(xué)調(diào)控和政策引導(dǎo)，保證其健康穩(wěn)定發(fā)展。

三、推進(jìn)太原房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展受多種因素影響，要靠開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者、市場和政府來共同維護(hù)。由于政府掌握土地供給和公共資源，在市場發(fā)展中起著市場調(diào)控作用和政策引領(lǐng)作用，應(yīng)該更好地發(fā)揮其在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的作用。

（一）要轉(zhuǎn)變城市發(fā)展觀念，樹立“中心城市意識”

人既是消費(fèi)者，又是生產(chǎn)者，人流往往決定了經(jīng)濟(jì)流。根據(jù)城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，流入人口越多的城市，往往是發(fā)展速度較快，潛力較大的城市。國家確定北京、上海、廣州和深圳為全球城市，天津等11個(gè)城市為國家中心城市。新一輪城市資源爭奪戰(zhàn)，尤其是人口爭奪戰(zhàn)的序幕已經(jīng)拉開。要樹立人是城市發(fā)展第一動力的思想，城市因聚集人而生，也因聚集更多的人而發(fā)展壯大，要拋棄把人口當(dāng)成城市發(fā)展的包袱的舊觀念。要科學(xué)評估主城區(qū)現(xiàn)有土地、水等資源的承載力，為城市發(fā)展政策的制定提供科學(xué)依據(jù)。要以太原都市區(qū)建設(shè)為核心，培育中心城市意識，“太原不光是太原人民的太原，更是全省人民的太原，我們要進(jìn)一步強(qiáng)化省會意識、率先意識、責(zé)任意識和貢獻(xiàn)意識，提高省會城市的首位度，同時(shí)讓太原的老百姓有更加幸福的生活，更多的獲得感?！币獏⒄諊覍χ行某鞘械摹熬C合服務(wù)功能、產(chǎn)業(yè)集群功能、物流樞紐功能、開放高地功能和人文凝聚功能”的要求，繼續(xù)放寬人口流入限制，為各類人員在并投資、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和旅游觀光提供便利。以人口的聚集吸引要素的聚集、產(chǎn)業(yè)的聚集，增強(qiáng)城市發(fā)展后勁，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更多的市場空間。

（二）以太原都市區(qū)建設(shè)為契機(jī)，推動工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展

將山西綜改試驗(yàn)示范區(qū)建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化緊密結(jié)合，建立示范區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)同步發(fā)展機(jī)制。依靠園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚，吸引更多的人流在主城區(qū)及周邊小城鎮(zhèn)投資和就業(yè)。同時(shí)，加強(qiáng)主城區(qū)周邊中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè)，完善相關(guān)配套政策，吸引人口的集聚。初步形成以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，以太原城市群為主要形態(tài)的人口合理分布的“大城市、中小城市、縣城、特色鎮(zhèn)、中心村和居民聚居點(diǎn)”五級聯(lián)動、分工合理、功能互補(bǔ)、聯(lián)系緊密、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系，構(gòu)建工業(yè)化與城鎮(zhèn)化協(xié)同發(fā)展的新機(jī)制。

（三）強(qiáng)化設(shè)施和服務(wù)建設(shè)，提高主城區(qū)土地溢出價(jià)值

實(shí)證研究表明,公共投資對土地增值有重要的影響,特別是城市基礎(chǔ)建設(shè)投資,尤其是排水管道密度，生態(tài)環(huán)境投資如人均綠地面積和二氧化硫排放量等，以及教育衛(wèi)生投資如基礎(chǔ)教育師資水平等都對土地價(jià)格有顯著的影響。太原近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)投資力度不斷加大，要繼續(xù)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè)的力度，推進(jìn)軌道交通建設(shè)，盡快形成骨干線網(wǎng)，積極推進(jìn)主次干道建設(shè)，加大城市公共設(shè)施建設(shè)力度，加快綜合管廊、水電氣暖及各類地下管網(wǎng)建設(shè)，加強(qiáng)城市防洪、排水、防澇設(shè)施和海綿城市建設(shè)。繼續(xù)推進(jìn)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化等公共服務(wù)建設(shè)，提升主城區(qū)公共服務(wù)功能，不斷提高城市土地的溢出價(jià)值。

（四）適度控制房地產(chǎn)開發(fā)用地供給，使其與市場需求相匹配

要保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，必須使太原市房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)達(dá)到均衡，將去庫存周期控制在合理區(qū)間。建議實(shí)行差異化供地政策,實(shí)行原則上產(chǎn)業(yè)用地按需供應(yīng)，住宅用地根據(jù)房地產(chǎn)庫存面積、庫存結(jié)構(gòu)和庫存分布情況，調(diào)整供地?cái)?shù)量和結(jié)構(gòu)的政策，對住宅庫存偏大的房地產(chǎn)減少土地供應(yīng)，尤其是減少庫存過大的商用房開發(fā)供地面積，以供地?cái)?shù)量和結(jié)構(gòu)的調(diào)整，調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模，引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性開發(fā)和投資。

（五）鼓勵合理的房地產(chǎn)需求，釋放需求活力

堅(jiān)持“房子是用來住的，而不是用來抄的”理念，適度擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。全面落實(shí)農(nóng)民工等外來人員落戶政策，加大城市公共服務(wù)提升力度，加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，培育潛在購房需求。建議制定政策給予在并就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生租賃住房補(bǔ)貼。將外來人員納入公租房保障范圍，降低準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房屋租賃市場發(fā)展壯大。保留進(jìn)城落戶農(nóng)民的“三權(quán)”(土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán))，調(diào)動其進(jìn)城落戶的積極性。鼓勵居民改善型住房需求，探索實(shí)行住房按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策，降低居民購房成本，激活購房消費(fèi)需求。逐步達(dá)到合理需求得到釋放，房產(chǎn)投機(jī)得到抑制的效果。

（六）完善“庫存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制，積極消化現(xiàn)有庫存

落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“去庫存”任務(wù)，按照“誰投資誰負(fù)責(zé)”的市場經(jīng)濟(jì)原則，建立由房地產(chǎn)開發(fā)商、政府、購房者共同承擔(dān)“庫存消化成本”的分擔(dān)機(jī)制，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商適度降價(jià)銷售，與降價(jià)銷售掛鉤，政府繼續(xù)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策和信貸、公積金使用優(yōu)惠政策，鼓勵購房者釋放需求，提高房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)銷售的積極性。對積壓房地產(chǎn)，允許改變房產(chǎn)用途和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，比如住宅、商鋪可向眾創(chuàng)空間和樓宇產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等等，滿足市場多樣化需求。

（七）建立房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制，為政府政策制定提供科學(xué)依據(jù)

建議由房產(chǎn)、住建、土地、規(guī)劃、統(tǒng)計(jì)等部門共同組成房地產(chǎn)市場監(jiān)測平臺，對房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行全面監(jiān)測。對主城區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、庫存等情況進(jìn)行全面把握和研判，及時(shí)掌握市場動態(tài)。破解現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)信息碎片化、各管一攤，難以掌握全面情況的難題，為政府制定政策提供事實(shí)依據(jù)。建議繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，堅(jiān)決杜絕違法建設(shè)和非法銷售對市場的擾亂，讓所有的房地產(chǎn)交易活動都在合法的渠道和平臺進(jìn)行，在政府監(jiān)控下進(jìn)行。建議加強(qiáng)對國家房地產(chǎn)市場政策的研究，尤其是加強(qiáng)對同類城市房地產(chǎn)政策法規(guī)的跟蹤研究，及時(shí)汲取有益經(jīng)驗(yàn)，為太原房地產(chǎn)市場的政策制定提供參考。

［1］要維維，王偉中.擼起袖子加油干，提高省會城市首位度［N］.山西晚報(bào)，2017-01-16.

［2］楊文婷，李強(qiáng)治.公共投資對土地價(jià)格溢出效應(yīng)研究——基于1999-2005中國城市面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析［J］.全國商情（理論研究），2016（5）.

［3］李鐵.為什么中國城鎮(zhèn)化趨勢嚴(yán)重放緩？［J］.中國鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)，2016（12）.

［4］徐勇.化解房地產(chǎn)庫存的對策建議［J］.中共太原市委黨校學(xué)報(bào)，2016（4）：35-37.

［5］高聚輝.去庫存進(jìn)程加速 房地產(chǎn)市場尋求再平衡［J］.中國發(fā)展觀察，2016（1）.

［6］李慧勇.四大路徑推動房地產(chǎn)去庫存［N］.中國證券報(bào)，2015-12-26.

（責(zé)編：張清雅）

F293.35

A

1008-8431（2017）03-0019-09

2017-01-06

本課題系2016年度太原社科院重點(diǎn)調(diào)研課題成果。

張晨強(qiáng)（1970-）,男,太原社會科學(xué)院副研究員。