供給側(cè)改革下三四線城市房地產(chǎn)去庫存對策研究

朱雪苗　黃中南

[摘要]供給側(cè)改革的核心問題之一就是房地產(chǎn)“去庫存”。本文以襄陽市區(qū)為例，以城市布局規(guī)劃為依托，研究襄陽市區(qū)商品住房去庫存對策。經(jīng)過調(diào)查分析出襄陽市區(qū)房地產(chǎn)的建設(shè)中的存在著區(qū)域發(fā)展不平衡、基礎(chǔ)設(shè)施不完善等問題，并且在襄陽市區(qū)現(xiàn)有“去庫存”方案的基礎(chǔ)上，提出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、“一區(qū)一策，有限有壓”等政策，嘗試為當(dāng)前去庫存工作提供新思路。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；供給側(cè)改革；去化率

一、湖北襄陽市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及存在問題

襄陽市位于鄂西北地區(qū)，本文著重研究襄陽市區(qū)（包括襄州、襄城、樊城以及3個開發(fā)區(qū)）的一手市場中商品住房的現(xiàn)狀。

城市發(fā)展與該城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成，當(dāng)前襄陽新興城區(qū)的發(fā)展和老城區(qū)的改造都需要房地產(chǎn)商的推波助瀾，供給側(cè)改革對于襄陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個重要的轉(zhuǎn)折點，也意味著襄陽正向著現(xiàn)代化新型城市轉(zhuǎn)變，并將深遠(yuǎn)地影響襄陽人民的生活方式。

（一）湖北襄陽房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

截止2016年末，襄陽市區(qū)待售商品住房面積有207.21萬方，根據(jù)2016年全年的每個月商品房的成交數(shù)據(jù)估算，襄陽商品房庫存的消化周期大概需要7.4個月。

從全國來看，襄陽商品房庫存處于中等水平，根據(jù)2016年最新城市等級劃分，2016年全國樓市庫存消化周期排名前30中，三四線城市共有4個，分別是呼和浩特、宜昌、昆山、襄陽，其中襄陽排名28，在三四線城市中，襄陽樓市庫存消化周期排行第四，具有代表性；對比本地區(qū)同級城市宜昌，襄陽市商品住房庫存相對較少；從本市不同城區(qū)看，各城區(qū)庫存喜憂參，2016年襄城區(qū)成交59.01萬方，樊城區(qū)成交112.24萬方，高新區(qū)成交50.97萬方，襄州區(qū)成交36.10萬方，東津世紀(jì)城成交48.33萬方。從預(yù)售面積與成交量來看，樊城區(qū)、高新區(qū)、東津新區(qū)庫存壓力相對較小，其次是襄城區(qū)，庫存壓力最大的是襄城區(qū)。

（二）襄陽市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1.襄陽市樓盤布局日益密集

襄陽房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，樓盤開發(fā)日益密集。

截止2016年底，襄陽市區(qū)有345家房地產(chǎn)企業(yè)。2016年市區(qū)商品住房施工面積為516萬平方米，商品住房新開工面積為273.08萬平方米，商品住房竣工面積為259.46萬平方米。

依照2016年各個月商品住房的銷售情況來看，襄陽市商品住房去庫存周期雖然僅需要7.4個月，但是現(xiàn)在襄陽市區(qū)在建樓盤隨處可見，未來庫存壓力仍然很大。

2.各城區(qū)之間房地產(chǎn)發(fā)展極不平衡

從樓盤密集程度來看，樊城區(qū)以及高新區(qū)的樓盤最為密集，其次是襄城區(qū)，而東津新區(qū)的樓盤最少，僅有一個樓盤，這與當(dāng)前襄陽城市規(guī)劃相悖。2016年，襄城區(qū)商品住房成交均價是6537.82元/平方米，樊城區(qū)商品住房成交均價是6038.83元/平方米，高新區(qū)商品住房成交均價是4777.30元/平方米，襄州區(qū)商品住房成交均價是4887.62元/平方米，東津新區(qū)商品住房成交均價是4082.67元/平方米。從價格來看，襄陽市區(qū)的商品住房價格出現(xiàn)割裂情況，形成“一區(qū)一價”。

二、湖北襄陽市房地產(chǎn)庫存原因調(diào)查分析

在2016年網(wǎng)上發(fā)布的對于宜居城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：人們認(rèn)為宜居城市的第一標(biāo)準(zhǔn)就是沒有霧霾，占25%，通勤時間半小時之內(nèi)占21%，工作機會多占19%，小孩就近上學(xué)無負(fù)擔(dān)占13%，手機支付占9%，治安好占8%，夜生活豐富占5%。

從這些數(shù)據(jù)中能看出來，影響宜居城市的因素有生態(tài)環(huán)境、交通完善程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、政府政策等因素。

（一）襄陽城區(qū)房地產(chǎn)市場布局與城市規(guī)劃不相協(xié)調(diào)

目前來看，襄陽房地產(chǎn)樓盤的分布是不太合理的。在東津新區(qū)只有東津世紀(jì)城一個房地產(chǎn)企業(yè)，這與東津城市規(guī)劃是不協(xié)調(diào)的，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)集中在樊城區(qū)，而樊城區(qū)作為老城區(qū)，人口過于密集，城市負(fù)荷過于嚴(yán)重；襄城區(qū)的景區(qū)多，但是目前仍在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，對于旅游業(yè)來講，房地產(chǎn)業(yè)的過度集聚，會影響一個景區(qū)的質(zhì)量。

（二）襄陽城區(qū)交通網(wǎng)落后，各分區(qū)相對獨立

數(shù)據(jù)顯示，人們選擇居住地的時候會將城市的交通環(huán)境作為重要的考慮因素。當(dāng)前，居民工作的范圍大多集中于樊城區(qū)和襄城區(qū)，城市人口不斷發(fā)展壯大，老城區(qū)的人口負(fù)荷越來越重，導(dǎo)致城市嚴(yán)重?fù)矶?。與此同時，新城區(qū)與老城區(qū)之間的交通網(wǎng)還沒有聯(lián)系很緊密，使新城區(qū)和老城區(qū)成為兩個獨立的主體，這個弊端會嚴(yán)重的影響到年輕人的住房選擇。

（三）襄陽購房政策與本地實情不相適應(yīng)

2016年10月各地紛紛出臺相關(guān)的政策來降低房地產(chǎn)業(yè)的熱度，全國十幾個城市紛紛出臺限購政策以及提高首付標(biāo)準(zhǔn)。

2017年01月初，襄陽也出臺了“提高首付比例”等加大購房門檻的相關(guān)政策。

襄陽作為三線城市，房地產(chǎn)市場其實并不那么火熱，房價的上漲并不是由于供不應(yīng)求而抬升，很大一部分原因，是人民幣貶值，物價上漲導(dǎo)致的。雖然2016年一整年“去庫存”效果顯著，但是襄陽正在建設(shè)的樓盤還有很多，商品住房的庫存依舊是一個問題。

當(dāng)一、二線城市開始嚴(yán)加監(jiān)管房地產(chǎn)市場的時候，更應(yīng)該抓住這個契機，利用好“擠出效應(yīng)”，鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房，降低農(nóng)民購房首付標(biāo)準(zhǔn)。這樣不僅能達(dá)到“去庫存”的效果，對于穩(wěn)民生也是一大利好。

三、對于湖北襄陽商品住房去庫存的提出建議

（一）政府推動人口與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，引導(dǎo)各城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局

當(dāng)城市出現(xiàn)多個有明確特點的功能分區(qū)時，這個城市的資源配置就趨于優(yōu)化，整個城市職能的凸顯在于城市分區(qū)的相互協(xié)作。

襄陽政府應(yīng)進(jìn)一步明確各個分區(qū)承擔(dān)的服務(wù)功能，據(jù)以分配各區(qū)的土地用途。

樊城區(qū)作為老城區(qū)，發(fā)展商務(wù)為主，房地產(chǎn)業(yè)過于飽和，可以適度分散一些房地產(chǎn)企業(yè)在其他區(qū)域；襄城區(qū)旅游景點集聚，在該區(qū)內(nèi)應(yīng)適度開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)；東津新區(qū)作為襄陽市未來發(fā)展的核心區(qū)域，應(yīng)引進(jìn)更多的開發(fā)商對其進(jìn)行建設(shè)，加快東津新區(qū)的建設(shè)，分散城市負(fù)荷，以教育、醫(yī)療、企業(yè)轉(zhuǎn)移，來帶動新城市建設(shè)，加快襄陽高校、中心醫(yī)院、新型企業(yè)向東津新區(qū)的轉(zhuǎn)移工作，通過人口轉(zhuǎn)移逐步完善東津新區(qū)的建設(shè)。

（二）實行差異化首付比例，推行“一區(qū)一策”，有限有壓

結(jié)合襄陽各方面實情，制定合適的經(jīng)濟(jì)政策，來影響樓市的消費況狀。

在襄陽限購限貸的意義并不那么大，反而會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，阻礙“去庫存”工作。

因地制宜，制定合理可行的經(jīng)濟(jì)政策是當(dāng)前襄陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大任務(wù)。

首先需要加快戶籍制度改革，打破城鄉(xiāng)概念，鼓勵“新市民”進(jìn)城買房。實行差異化首付比例，推行“一區(qū)一策”，有限制有鼓勵。比如，在負(fù)荷較重的樊城區(qū)購房，提高首付比例，在東津新區(qū)、襄城區(qū)購房降低首付比例：農(nóng)民工進(jìn)城買首套房實行優(yōu)惠首付，所有人購多套房時提高首付比例。

（三）加快構(gòu)建現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)體系，做到“互聯(lián)互通”，將目前割裂的市場統(tǒng)一成同一市場，實現(xiàn)要素自由流動

2016年7月18日，《襄陽市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》編制完成，襄陽政府應(yīng)該盡快對此規(guī)劃進(jìn)一步完善，早日開展城市軌道交通線的建設(shè)工作。隨著人均收入提高，襄陽私家車的擁有量直線上漲，導(dǎo)致路面擁堵日益加劇，必須加快城市軌道的建設(shè)，才能真正有望將襄陽各個區(qū)緊密結(jié)合，滿足襄陽人民的出行需求，實現(xiàn)“通勤半小時之內(nèi)”的需求。

前文提到，現(xiàn)在襄陽市各區(qū)房價不一，偏差很大，很大一部分原因是當(dāng)前缺少現(xiàn)代化的交通網(wǎng)，交通問題將城市割裂成幾個聯(lián)系不緊密的部分，因此應(yīng)當(dāng)加快城市軌道建設(shè)，加快城市橋梁修建，做到“互聯(lián)互通”，實現(xiàn)要素自由流動。

（四）規(guī)范房屋租賃市場，健全房屋租賃市場監(jiān)管體系

城市的去庫存工作，不可忽視城市房屋租賃市場這一部分。目前，襄陽市房屋租賃監(jiān)管力度是不夠的，同一塊區(qū)域價格不夠統(tǒng)一，且由于大多數(shù)房主私自租售，房管局沒有交易明細(xì)，也很難對這一部分進(jìn)行監(jiān)管。通過規(guī)范房屋租賃監(jiān)管，吸引當(dāng)前沒有資金購房的市民過來租賃，有需求就有供求，有經(jīng)濟(jì)實力的市民購房投資，沒有經(jīng)濟(jì)實力的市民消費，這樣不僅可以減少住房庫存，對于市民也有很大的好多，此外，通過加強監(jiān)管租賃市場，更能夠打擊違法犯罪，穩(wěn)定社會治安。