投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算方法與思考研究

周詩(shī)敏

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的日漸發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下我國(guó)經(jīng)濟(jì)正向著均衡多樣的方向發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也正處于不斷發(fā)展演變得過(guò)程中，投資性房地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)行業(yè)較為流行的投資方式。投資性房地產(chǎn)主要是通過(guò)房地產(chǎn)購(gòu)買和建筑物出租等方式來(lái)獲得資產(chǎn)性的增值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的多樣化發(fā)展，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方法也相應(yīng)的提出了更高的要求。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 核算方法 思考研究

近年來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使許多單位有了一些閑置的可自由支配的資金，隨著這幾年房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，這些單位把部分閑置的，可自由支配的地資金投資于房地產(chǎn)，用于出租或者準(zhǔn)備待高價(jià)時(shí)賣出，以此獲取較高收益。國(guó)家財(cái)政部于2006年2月15日出臺(tái)了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，其中提到了投資性房地產(chǎn)的概念。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。也就是指企業(yè)為投資目的、而不是為自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中不僅明確了投資性房地產(chǎn)的概念，而且還規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的的核算方法。

一、投資性房地產(chǎn)的核算范圍

從持有的目的看，為長(zhǎng)期資本增值持有而不是在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為短期銷售而持有的土地，尚未確定未來(lái)用途的土地，企業(yè)擁有（或在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或者多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空間建筑物均屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)如有某些房地產(chǎn)的一部分用于賺取租金或者資本增值，另外一部分則用于商品或者勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的，如果這些部分能夠分別出售（或采用融資租賃方式分別出租），則企業(yè)應(yīng)分別核算，即分別作為投資性房地產(chǎn)部分和自用部分；如果這些部分不能分別出售，則只有在不重要的部分是用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的情況下，才能將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)。對(duì)那些為將來(lái)作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或者開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成之前的房地產(chǎn)，應(yīng)作為在建工程之前核算，待建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。而對(duì)于那些有的為在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售或銷售而處于建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)、或?yàn)榈谌皆诮ɑ蛘咴陂_(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、白用房地產(chǎn)（包括持有的將來(lái)用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來(lái)開(kāi)發(fā)并隨后作為的房地產(chǎn)）、雇員占用的房地產(chǎn)（無(wú)論雇員是否按市場(chǎng)價(jià)支付租金）以及待處理的自用房地產(chǎn)則應(yīng)安排除在投資性房地產(chǎn)之外。

二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

（一）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，交易費(fèi)用應(yīng)包括在初始計(jì)量之中。購(gòu)置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買價(jià)和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記方“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建造或開(kāi)發(fā)完工日的成本。借記方“投資性房地產(chǎn)”，貸方記“在建工程”。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)，按取得時(shí)的實(shí)際成本，借方記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記相關(guān)科目。對(duì)企業(yè)原來(lái)已入“固定資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)和記入“無(wú)形資產(chǎn)”的投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的土地使用權(quán)，比照房地產(chǎn)用途改變時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)處理方法核算。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超出了原先的估計(jì)，視為對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良，應(yīng)當(dāng)將其記入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值；反之，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。

（二）公允價(jià)值模式與成本計(jì)量模式

首先，明確兩個(gè)計(jì)量模式的相關(guān)含義。公允價(jià)值計(jì)量模式的含義在資產(chǎn)計(jì)價(jià)究竟是價(jià)值還是價(jià)格的問(wèn)題上，價(jià)值計(jì)量與價(jià)格反映并不矛盾。從貨幣作為統(tǒng)一的計(jì)量尺度以來(lái)，資產(chǎn)計(jì)價(jià)就是價(jià)值計(jì)量，而價(jià)值計(jì)量的結(jié)果是價(jià)格。公允價(jià)值計(jì)量模式在本質(zhì)上是強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)客觀價(jià)值的計(jì)量。對(duì)資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的結(jié)果是資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。公允價(jià)值計(jì)量模式的創(chuàng)意一是資產(chǎn)計(jì)價(jià)必須堅(jiān)持客觀價(jià)值計(jì)量，價(jià)格要能真正反映資產(chǎn)客觀價(jià)值；二是資產(chǎn)計(jì)價(jià)必須立足于現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，堅(jiān)持動(dòng)態(tài)的反映觀。因此，公允價(jià)值概念的指導(dǎo)思想是要求真實(shí)和公允。公允價(jià)值最大的特點(diǎn)是來(lái)自于公平交易的市場(chǎng)，參與市場(chǎng)交易理性雙方充分考慮。所謂的會(huì)計(jì)計(jì)量模式是指針對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象的內(nèi)在數(shù)量關(guān)系進(jìn)行衡量、計(jì)算和確定，將其轉(zhuǎn)化為以貨幣表現(xiàn)的財(cái)務(wù)信息和其他信息，以綜合反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流動(dòng)狀況，也即完成了在資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表與現(xiàn)金流量表中確認(rèn)和計(jì)量有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表要素，而確定其貨幣金額的過(guò)程。

（三）投資性房地產(chǎn)的日常估算

投資性房地產(chǎn)的日常估算分為兩類，成本模式計(jì)量和公允價(jià)值模式估算。

成本模式估算是當(dāng)取得租金收入時(shí)，借記方“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”；按當(dāng)期應(yīng)計(jì)算的折舊或攤銷金額，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“累計(jì)折舊”，如是無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)“。公允價(jià)值模式計(jì)量是取得資金收入的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題。每個(gè)會(huì)計(jì)期末，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值進(jìn)行對(duì)比，如兩者相等，則不做賬務(wù)處理；如公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，則按其差額借記“其他業(yè)務(wù)支出”，貸記“投資性房地產(chǎn)”；如公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，則按其差額借記“投資性房地產(chǎn)”，貸方記“營(yíng)業(yè)外收入”。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，相關(guān)規(guī)定的逐步完善，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行發(fā)展的過(guò)程中，可能會(huì)遇到相關(guān)新準(zhǔn)則的約束，進(jìn)而影響到在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，會(huì)計(jì)工作等方面出現(xiàn)一定的問(wèn)題。因此有關(guān)投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極得對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解決，明確公允價(jià)值的計(jì)量方法和成本計(jì)量方法以及各個(gè)相關(guān)的應(yīng)用方法，保障投資性房地產(chǎn)企業(yè)可以順利的發(fā)展下去，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)出自己的一份力量。