從誠實信用原則論“兇宅”買賣合同的附隨義務(wù)認定及違約責(zé)任探析

摘 要：“兇宅”是指房屋內(nèi)曾發(fā)生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡的事件，或所處異常地段的房屋，正常的生老病死和失火等意外事件不會導(dǎo)致房屋成為“兇宅”。認定房屋是否是兇宅， 要以居住在房屋周圍的廣大居民的認知作為依據(jù)， 用相應(yīng)的客觀事實的支撐，具體情況具體認定。近年來，我國二手房屋買賣交易中出現(xiàn)了由于出賣人的隱瞞，買受人事先不知而購買“兇宅”的糾紛。該隱瞞行為違背了從誠實信用原則引申出來的合同附隨義務(wù)，它不是完全無效，而是屬于民事法律行為的效力瑕疵。要正確處理該類糾紛需認定合同中的附隨義務(wù)，并通過違約責(zé)任承擔(dān)救濟買受人。

關(guān)鍵詞：兇宅買賣合同；附隨義務(wù)；違約責(zé)任；誠實信用原則

1 “兇宅”買賣合同的現(xiàn)狀及存在的問題

1.1 何謂“兇宅”

“非正常死亡才會使房屋變?yōu)椤皟凑?，這種異常不能僅憑借買受人的主觀認定，應(yīng)依據(jù)客觀事實來證明。如果買受人購買并居住某房屋，主張房屋鬧鬼，“鬼”虛無縹緲，沒有相應(yīng)的客觀事實的支撐，這就屬于一種主觀臆定，該房屋也不應(yīng)認定為“兇宅”；另外修建在特定地段上的房屋不適宜人的居住，要限定相應(yīng)的群體范圍。因為判定是否適應(yīng)居住的問題是具有公眾性和普遍性的問題，以居住在房屋周圍的廣大居民的認知作為依據(jù)，這樣的判斷會更具有說服力。在實踐中，如果居住地在該房屋周圍或了解房屋狀況的自然人的大多數(shù)認為該房屋存在異常情況，便可認定為“兇宅”。

1.2 對“兇宅”情況的通知為何成為出賣人的附隨義務(wù)

《現(xiàn)代漢語詞典》對“兇宅”的解釋為“不吉利或鬧鬼的房舍（迷信）”。。有人認為“兇宅”的認定是封建迷信，不受公序良俗、誠實信用原則的調(diào)整。陳耀東教授對此進行探討[1]，他認為對于“兇宅”的忌諱應(yīng)該屬于趨吉避兇的一種信仰民俗，民俗產(chǎn)生的初期因文明程度不高帶有迷信色彩，但歷經(jīng)傳承后，這種觀念成為民族文化，被人們廣泛接受，屬于一種“良俗”。既然這不是一種迷信而是一種民俗，不違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)該受到尊重和保護。買受人對于房屋是否是兇宅的在乎，說明出賣人將兇宅情況告知買受人的必要性，買受人具有知情權(quán)，如果出賣人告知該情況能保護買受人的知情權(quán)，讓合同更好履行，這是依據(jù)交易習(xí)慣得出的出賣人應(yīng)有的義務(wù)。另外債務(wù)人有履行該義務(wù)的能力和條件，且不履行該義務(wù)不符合誠實信用原則的條件，對買受人來說不公平，會損害買受人的合法利益。

2 兇宅買賣合同中的附隨義務(wù)

1.附隨義務(wù)可能存在于合同的各個階段，在締約過程中和契約關(guān)系終止后 ，皆有附隨義務(wù)存在和適用之情形。附隨義務(wù)不同于先合同義務(wù)和后合同義務(wù)[2]，先合同義務(wù)存在于合同還未締結(jié)前，后合同義務(wù)存在于合同關(guān)系消滅后，但三者效果均有類似之處：都有基于誠實信用而發(fā)生的說明、告知、注意等義務(wù)，都是為了合同的完全履行。

2.附隨義務(wù)屬于非強制義務(wù)，而主給付與從給付義務(wù)是強制履行義務(wù).當(dāng)合同一方違反主、從給付義務(wù)時，合同相對人有權(quán)拒絕對待給付，甚至從而行使合同的解除權(quán)，自動解除合同，違反附隨義務(wù)，債務(wù)人應(yīng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損害賠償責(zé)任，而債權(quán)人只能享有賠償，不享有合同的解除權(quán)

3.一般來說，違反附隨義務(wù)，產(chǎn)生不完全給付（我國學(xué)者稱“不完全履行”），此時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任屬于違約責(zé)任 ，但當(dāng)義務(wù)人違反瑕疵告知等附隨義務(wù)，導(dǎo)致債權(quán)人人身及財產(chǎn)利益受損的情況下，構(gòu)成加害給付，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合。

4.《合同法》的總則與分則都對附隨義務(wù)有規(guī)定。合同法第60條第二款規(guī)定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、保密等義務(wù)；《合同法》分則規(guī)定“承運人應(yīng)當(dāng)向旅客及時告知有關(guān)不能正常運輸?shù)闹匾马椇桶踩\輸應(yīng)當(dāng)注意的事項”（2）。首先有關(guān)附隨義務(wù)的條文較少，已規(guī)定的條文不能完全解決變化發(fā)展的新情況、新問題。其次條文中性質(zhì)、目的、應(yīng)注意的事項等詞比較空泛，認定起來有難度，只能在法律實踐過程中，法官利用自有裁量權(quán)，并結(jié)合現(xiàn)實生活的經(jīng)驗和有指導(dǎo)性的判例經(jīng)驗綜合判斷。

3 兇宅買賣過程中附隨義務(wù)的違反及

3.1 侵權(quán)責(zé)任救濟的主要思路及該思路否認

1.侵權(quán)責(zé)任說的主要思路：

認為該合同合法有效，但侵犯了買受人的人身或財產(chǎn)利益，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。主要處理方案如下：一種是“兇宅”不影響房屋的實際居住，也不會致房屋實際價值貶損，但使買受人的精神利益受侵害，故應(yīng)給與相應(yīng)的精神損害賠償。另一種是合同雖然有效，但是房屋具有瑕疵從而價值貶損，出賣人侵犯買受人的民事財產(chǎn)權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

2.對該思路的否認：

首先侵權(quán)責(zé)任原則上是解決合同責(zé)任以外的加害人與受害人的侵權(quán)關(guān)系，如果債權(quán)人的利益損害是由于債務(wù)人違反合同義務(wù)導(dǎo)致，那么債權(quán)人只能要求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任而不是侵權(quán)責(zé)任。在“兇宅”買賣中，這本身就是債權(quán)人、債務(wù)人雙方具有相對性的合同關(guān)系，用合同法的相關(guān)規(guī)則來解決糾紛更為恰當(dāng)。其次，若在合同關(guān)系里存在合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合，債權(quán)人也能要求債務(wù)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但是在“兇宅”買賣關(guān)系里，不存在合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合：買受人遭受的損失是出賣人的瑕疵履行或者說不完全履行所致，認為出賣人侵犯買受人的財產(chǎn)權(quán)理由不充分，顯得有些牽強。因此筆者認為，解決此類糾紛適用合同法中違約責(zé)任的救濟更合適。

3.2 通過違約責(zé)任來救濟合同買受人

1.撤銷權(quán)救濟：

《合同法》54條規(guī)定（3），一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。所謂可撤銷合同，就是因意思表示不真實，通過有撤銷權(quán)的當(dāng)事人行使撤銷權(quán)，使已經(jīng)生效的意思表示歸于無效的合同具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自合同成立時起1年內(nèi)具有撤銷權(quán)；可撤銷合同中的撤銷權(quán)人有選擇的權(quán)利，他可以申請撤銷合同，也可以讓合同繼續(xù)有效，他可以申請變更合同，也可以申請撤銷合同。“兇宅”買賣中的買受人可以主張出賣的“隱瞞”行為而使自己的意思表示不真實，行使撤銷訴權(quán)，法院支持該主張后，該合同自始無效。前文“兇宅”交易典型案例提到的福建云霄縣人民法院的做法就是如此，支持合同撤銷。

2.違約救濟：

撤銷權(quán)的除斥期間是一個不變期間，指法律規(guī)定民事權(quán)利存在的期間，超過法定期限，則這種權(quán)利消滅。撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅。當(dāng)超過合同的除斥期間，合同有效。那么此時買受人應(yīng)該如何得到救濟？

《合同法》第111條規(guī)定，質(zhì)量不符合約定的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任有約定的，按約定承擔(dān)。沒有約定或者約定不明，又不能根據(jù)《合同法》第六十一條協(xié)商確定的，受損害當(dāng)事人可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬、賠償損失等違約責(zé)任。“兇宅”法律糾紛可以適用該條款關(guān)于質(zhì)量的規(guī)定，買受人要求出賣人降低價款，但降低的比例要根據(jù)“兇宅”發(fā)生的事故的嚴重程度，當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣等因素來具體決定[5]。

參考文獻

[1]陳耀東，張瑾 .“兇宅”的法律限定及其交易糾紛的法律適用 .河北法學(xué).2007年10月.第25卷第十期.91-94頁

[2] 道文. 試析合同法上的附隨義務(wù).法學(xué).1999年第10期.24-26頁

作者簡介

張楚漪，重慶工商大學(xué)法學(xué)院 14級民商法一班。