房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理的運(yùn)營方法探討

曾紅毅

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的一個行業(yè)，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，互相之間的競爭十分激烈，在這種激烈的競爭中，如何提升自身的影響力與競爭水平是各個企業(yè)所努力追求的答案。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理是企業(yè)運(yùn)營中重要的組成部分，加強(qiáng)對企業(yè)的財務(wù)管理能夠有效的提升企業(yè)的運(yùn)行效率，所以漸漸的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理越來越受到更多人的重視。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；運(yùn)營方法

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下獲得迅速的發(fā)展，在房地產(chǎn)的發(fā)展中，提高企業(yè)自身各環(huán)節(jié)的運(yùn)行效率對于企業(yè)的運(yùn)行有著重要的意義。財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的組成，優(yōu)化對于財務(wù)的管理對于提升企業(yè)運(yùn)營有著巨大的幫助。在實際中，各企業(yè)也確實就內(nèi)部財務(wù)管理方式進(jìn)行完善，財務(wù)動態(tài)管理漸漸成為契合企業(yè)財務(wù)管理完善的一種有效方法，能夠?qū)ζ髽I(yè)自身運(yùn)營水平的提高以及綜合競爭力的提高帶來巨大的幫助。財務(wù)動態(tài)管理究竟是什么，對于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行有著怎樣的意義，如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)動態(tài)管理是本文接下來將要探討的內(nèi)容。

一、財務(wù)動態(tài)管理概述

（一）財務(wù)動態(tài)管理概念

財務(wù)動態(tài)管理是當(dāng)前環(huán)境下針對財務(wù)運(yùn)作所出現(xiàn)的新的財務(wù)管理模式，其內(nèi)容為，通過整合企業(yè)自身實際的財務(wù)目標(biāo)以及內(nèi)容，合理選取恰當(dāng)?shù)呢攧?wù)指標(biāo)，運(yùn)用正確的系統(tǒng)的財務(wù)管理的分析辦法，對企業(yè)財務(wù)信息進(jìn)行實時動態(tài)的描述。動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中有著較為完美的契合，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理和項目管理中，動態(tài)的財務(wù)管理通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)進(jìn)行融合，依據(jù)合理的各項房地產(chǎn)管理指標(biāo)，借助先進(jìn)的房地產(chǎn)管理工具對房地產(chǎn)中各種因素進(jìn)行細(xì)致的統(tǒng)計、分析、計算、比較最終實現(xiàn)一種動態(tài)財務(wù)管理系統(tǒng)的構(gòu)建。

（二）財務(wù)管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中對于財務(wù)方面的重視程度不高，與制造業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)中CEO由財務(wù)人員出任的占比少了很多諸如海爾的張瑞敏、春蘭的陶健幸、康佳的陳偉榮、長虹的倪潤峰等都是由財務(wù)人員漸漸發(fā)展成為公司的CEO，而房地產(chǎn)行業(yè)卻鮮有聽聞。除此以外，財務(wù)人員在企業(yè)中的價值和地位偏低，在同等職位上，財務(wù)人員的薪酬比成本、工程、營銷等部門人員低。隨著社會市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，資金間的流動較以往更為復(fù)雜，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)隨著時代的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入白銀時代，缺乏財務(wù)人員的運(yùn)用，企業(yè)的運(yùn)營效率得不到提高，在今后的發(fā)展中喪失企業(yè)競爭力，最終被淘汰。

二、房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)在財務(wù)管理上的主要不同

（一）會計核算方式

房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員與制造業(yè)相比在會計核算方面有著很大的不同，主要表現(xiàn)在科目設(shè)置、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)等方面存在不同。在房地產(chǎn)行業(yè)中，財務(wù)工作者主要是對大筆資金的動向進(jìn)行監(jiān)管控制分析總結(jié)，工作內(nèi)容空乏，沒有更多的實際意義。收入確認(rèn)工作只是在房地產(chǎn)特定時期進(jìn)行，工作沒有具體的周期，成本結(jié)轉(zhuǎn)與收入確認(rèn)工作狀態(tài)類似往往只是在特定時間進(jìn)行，工作周期短。這兩者在整體的房地產(chǎn)財務(wù)工作中都占據(jù)較小比例，且無法對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出任何有意義的指導(dǎo)研究。與之相反的是制造業(yè)的會計工作，在制造業(yè)中財會計需要對企業(yè)運(yùn)行中的各個方面進(jìn)行資金的分析，核算。收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)是制造業(yè)工作的重頭，關(guān)系到制造業(yè)運(yùn)行過程的實際收益與發(fā)展調(diào)整的各個環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)行業(yè)相比有著更為重要的作用，受到重視程度業(yè)更高。

（二）成本核算方式不同

在制造業(yè)，核算產(chǎn)品成本是財務(wù)人員的重點工作組成部分，財務(wù)人員的價值體現(xiàn)在成本管控過程中。但在房地產(chǎn)公司，都有設(shè)置專門的成本管理部來負(fù)責(zé)這項工作。

（三）資金運(yùn)作模式不同

制造業(yè)主要是流動資金貸款，在項目進(jìn)入正常銷售期后，資金滾動運(yùn)作后，資金能正常周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，融資貫穿于項目整個的運(yùn)行周期。因此融資能力對于房地產(chǎn)行業(yè)具有至關(guān)重要的作用。

（四）稅務(wù)核算不同

制造業(yè)主要是增值稅及所得稅，而房地產(chǎn)業(yè)主要是土地增值稅、增值稅、所得稅，特別是土地增值稅對項目盈利影響特別大。

三、房地產(chǎn)財務(wù)動態(tài)管理運(yùn)營方法

在了解房地產(chǎn)動態(tài)財務(wù)管理的各種細(xì)節(jié)后對于其如何在企業(yè)中實施動態(tài)財務(wù)管理運(yùn)營有了相關(guān)方法的思考。

（一）樹立以成本控制為動態(tài)財務(wù)管理目標(biāo)

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理的根本目標(biāo)，所以在進(jìn)行財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建中也必須將成本控制作為其所要實現(xiàn)的目標(biāo)。在實際的財務(wù)動態(tài)管理中，其中的各種管理內(nèi)容包括，財務(wù)動態(tài)管理手段，財務(wù)動態(tài)管理制度等等都必須牢牢圍繞這一目標(biāo)進(jìn)行。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目運(yùn)作時，財務(wù)動態(tài)管理要積極發(fā)揮作用，預(yù)先對于各種成本進(jìn)行模擬核算，在項目進(jìn)行中實時對成本細(xì)節(jié)進(jìn)行控制，最終實現(xiàn)財務(wù)成本的降低。

（二）完善財務(wù)動態(tài)管理制度

確定目標(biāo)后，為保證財務(wù)動態(tài)管理能夠正常且穩(wěn)定的運(yùn)行，企業(yè)必須就財務(wù)動態(tài)管理制度進(jìn)行完善，避免出現(xiàn)差異性、不適應(yīng)性的問題。確定財務(wù)動態(tài)管理在不同時期的生效機(jī)制，保證其在企業(yè)出現(xiàn)重大調(diào)整時能夠及時的做出適應(yīng)性調(diào)整。

（三）項目開發(fā)全過程實行財務(wù)管控

1.在投資環(huán)節(jié)，財務(wù)人員應(yīng)主動介入投資決策的各個環(huán)節(jié)，提前做好項目的資金及稅務(wù)規(guī)劃；

2.在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，以資金及利潤為抓手，倒逼項目的各個開發(fā)節(jié)點，主動承擔(dān)起項目推進(jìn)的責(zé)任；

3.在項目結(jié)束環(huán)節(jié)，以稅為抓手，特別是土地增稅值，運(yùn)用專業(yè)知識，調(diào)動成本、工程等相關(guān)部門，合法合理的少繳和緩繳稅，為企業(yè)創(chuàng)造價值。

四、結(jié)語

動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中有著重要的意義，各個房地產(chǎn)企業(yè)更好的實現(xiàn)財務(wù)動態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建能夠大大的提高其自身的運(yùn)營效率，能夠有效的增強(qiáng)其及行業(yè)中的競爭力。不斷深化對于財務(wù)動態(tài)管理的發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

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（作者單位：正榮集團(tuán)有限公司）