淺談不動產(chǎn)調(diào)查工作中的質(zhì)量控制

劉韶軍

摘 要：簡述不動產(chǎn)調(diào)查的研究對象及主要工作內(nèi)容，提出了不動產(chǎn)調(diào)查的定義，分析了不動產(chǎn)調(diào)查各主要環(huán)節(jié)易出現(xiàn)的質(zhì)量問題，并提出相應(yīng)的質(zhì)量控制措施。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 不動產(chǎn)調(diào)查 質(zhì)量控制

中圖分類號：TU72 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）05（a）-0168-02

根據(jù)國務(wù)院頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，我國自2015年3月1日起正式施行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。只有嚴(yán)格做好不動產(chǎn)調(diào)查過程中的質(zhì)量控制，才能為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供準(zhǔn)確、可靠的數(shù)據(jù)，才能確保登記內(nèi)容及頒發(fā)證書的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

1 不動產(chǎn)調(diào)查的定義

不動產(chǎn)調(diào)查可定義為：對特定不動產(chǎn)單元的權(quán)屬、用途、質(zhì)量等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，并在調(diào)查的基礎(chǔ)上運用測繪科學(xué)技術(shù)測定該單元內(nèi)土地及其定著物的界址、位置、數(shù)量、形狀等內(nèi)容，計算面積、繪制圖件、填制表格、編制報告，為不動產(chǎn)登記、核發(fā)證書提供依據(jù)。

2 不動產(chǎn)調(diào)查的特點

近年來，行業(yè)內(nèi)如火如荼開展的城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、三權(quán)發(fā)證、農(nóng)經(jīng)權(quán)確權(quán)登記、農(nóng)房調(diào)查、設(shè)施農(nóng)用地調(diào)查等項目均屬于不動產(chǎn)調(diào)查的工作范疇，這類工作的共同點是都需搞清“人”和“物”兩部分內(nèi)容。其中“人”即權(quán)利人，可以是個人、農(nóng)戶、單位、集體等；“物”即調(diào)查對象，可以是建設(shè)用地、宅基地、集體土地、承包地、林地、設(shè)施農(nóng)用地、房屋等。搞清楚“人”是權(quán)屬調(diào)查，需要耐心細(xì)致的與相關(guān)人員、單位溝通，獲取所需信息和證明材料，屬于社會事務(wù)，依靠的是良好的人際交往能力和組織管理能力；搞清楚“物”就是不動產(chǎn)測量，需要依靠測繪專業(yè)技術(shù)對調(diào)查對象的空間位置進(jìn)行詳細(xì)描述，是技術(shù)工作，依靠的是嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作態(tài)度和良好的業(yè)務(wù)能力。

3 不動產(chǎn)調(diào)查工作中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題及措施

通過上述分析，不動產(chǎn)調(diào)查主要包含不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量兩部分內(nèi)容，下面分別從這兩個方面敘述各環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題及可以采取的措施。

3.1 搞清楚權(quán)利人——不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查工作中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題

3.1.1 權(quán)利人認(rèn)定缺少證明材料或證明材料不齊全

實際工作中會因為各種原因，部分調(diào)查對象身份證明材料和權(quán)屬來源資料收集困難，但往往就是這些缺少證明材料的權(quán)利人容易出現(xiàn)錯誤，進(jìn)而引起返工。

對策：應(yīng)特別注意暫時難以收集證明材料的權(quán)利人。通過與相關(guān)人員（村、社負(fù)責(zé)人、上級單位）的溝通了解其具體情況，如有需要，可先用鉛筆填寫相關(guān)表格，待收集到相關(guān)證明材料后再重新填寫資料，進(jìn)行數(shù)據(jù)掃描入庫等后續(xù)工作。

3.1.2 忽視權(quán)屬共有人情況調(diào)查

很多不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)都不只屬于一個人所有，比如宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等，一般所登記的個人只是其家庭戶主或代表，其權(quán)屬歸整個家庭所有成員共有共用。這一點在農(nóng)經(jīng)權(quán)項目中尤為明顯，表現(xiàn)在對家庭成員的調(diào)查不夠細(xì)致。

對策：權(quán)屬調(diào)查中尤其是農(nóng)經(jīng)權(quán)項目中應(yīng)特別注意其承包地共有人情況，除了查看原權(quán)屬證書等權(quán)源資料外，還應(yīng)該仔細(xì)查看其戶籍資料，并特別注意權(quán)利人取得權(quán)屬后家庭成員變動情況。

3.1.3 對矛盾糾紛的處理不得當(dāng)

幾乎所有牽涉權(quán)屬調(diào)查的項目都會有矛盾糾紛。雖然矛盾糾紛的調(diào)處主體不是技術(shù)單位，但我們卻應(yīng)該充分認(rèn)識到矛盾糾紛對權(quán)屬調(diào)查工作進(jìn)度和成果質(zhì)量的巨大影響。往往一個糾紛就可能會造成一大片返工。

對策：充分重視矛盾糾紛的存在，并從技術(shù)層面搞清楚矛盾糾紛的類型，估計其影響，加強溝通，積極督促相關(guān)部門和人員組織調(diào)處，為調(diào)查工作掃清障礙。

3.2 搞清楚調(diào)查對象——不動產(chǎn)測量工作中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題及對策

3.2.1 數(shù)學(xué)精度不符合要求造成的返工

不動產(chǎn)測量事關(guān)當(dāng)時人的切身權(quán)益，故其要求的數(shù)學(xué)精度一般都較地形測量更為嚴(yán)格，比如一般地區(qū)宗地圖界址點精度限差只有5～10 cm，故稍有不慎，就會出現(xiàn)精度超限的情況。

對策：數(shù)學(xué)精度是測量工作的核心，一旦精度不滿足要求，必須無條件返工，直到合格為止。為了減少這方面的返工，只有加強過程檢查和監(jiān)督，挺高作業(yè)人員的責(zé)任心，確保不合格的產(chǎn)品不上交。

3.2.2 表格填寫不規(guī)范造成的返工

權(quán)屬調(diào)查工作都需要填制大量的表格資料，由于工作量巨大，時常會出現(xiàn)內(nèi)容填制錯誤、胡亂刮改、漏填少填等錯誤，引起大量返工。

對策：預(yù)防這類錯誤的關(guān)鍵是提前制作樣表、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和要求，并隨時抽查。

3.2.3 過度依賴計算機軟件造成的返工

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，計算機軟件在測繪工作中起到的作用越來越強大，在許多方面大大減輕了工作量。但必須清楚地認(rèn)識到，不是所有的計算機軟件都很完善，需要人工干預(yù)的工序一定要人工處理，并且計算機軟件一般都是針對某個項目開發(fā)，很多功能具有普遍性，但不一定適合各地區(qū)具體情況。如果業(yè)主有其他要求或有特殊情況，也一定要慎重使用軟件相關(guān)功能。

對策：所有軟件輸出的成果必須與設(shè)計書、相關(guān)規(guī)程及圖式進(jìn)行比對檢查，對不能滿足要求的軟件功能提請軟件開發(fā)商更新完善，或采用人工干預(yù)的方式進(jìn)行編輯加工，直到符合要求為止。

3.2.4 過度依賴經(jīng)驗作業(yè)造成的返工。

技術(shù)人員隨著工作經(jīng)歷的增長都會積累大量的工作經(jīng)驗，如果應(yīng)用得當(dāng)，就是一筆巨大的財富。但如果運用不當(dāng)，有時也會給工作帶來阻力。例如：用三權(quán)發(fā)證的經(jīng)驗干農(nóng)經(jīng)權(quán)，或者用上個項目的經(jīng)驗干下個項目，有時會不自覺地陷入工作誤區(qū)，給項目生產(chǎn)帶來不可估量的損失。

對策：不同的項目情況不同，技術(shù)要求也會不同，故在采用原有經(jīng)驗的同時一定要結(jié)合本項目的實際情況，拿不準(zhǔn)的問題要查閱本項目設(shè)計或與業(yè)主溝通，找到依據(jù)后再執(zhí)行。

4 加強組織管理，預(yù)防質(zhì)量事故

不動產(chǎn)調(diào)查工作十分繁雜，要做好質(zhì)量控制，除了注意上述問題外，從根本上講，還要加強組織管理，預(yù)防質(zhì)量事故。

4.1 加強人員培訓(xùn)，統(tǒng)一生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)

只有項目中每個環(huán)節(jié)的具體生產(chǎn)者清楚自己的工作怎么干，標(biāo)準(zhǔn)是什么，什么樣的錯誤不能犯，才能從根本上預(yù)防質(zhì)量事故的發(fā)生。

4.2 固定關(guān)鍵崗位，責(zé)任到人

不動產(chǎn)調(diào)查項目任務(wù)繁重，需要大量的人員參與，但各項目關(guān)鍵崗位人員如果變動頻繁，會造成前任的事情后任不清楚，各環(huán)節(jié)銜接不順暢，形成質(zhì)量隱患。

4.3 加強過程檢查，將隱患解決在萌芽狀態(tài)

技術(shù)單位除了執(zhí)行好“兩級檢查、一級驗收”制度以外，更應(yīng)加強過程檢查。項目具體管理人員才是把控產(chǎn)品質(zhì)量的第一道關(guān)口，要養(yǎng)成對部署的工作跟進(jìn)檢查的工作習(xí)慣，督促具體執(zhí)行者按要求的標(biāo)準(zhǔn)和工期完成任務(wù)。

5 結(jié)語

總之，不動產(chǎn)調(diào)查工作涉及面廣，工作流程復(fù)雜，并且其成果要在有法律效力的證書和簿冊中記載，涉及當(dāng)事人的根本利益。做好不動產(chǎn)調(diào)查工作的質(zhì)量控制是全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必要環(huán)節(jié)和重要保證，是保護(hù)人民群眾不動產(chǎn)權(quán)利的根本要求和具體保障，具有十分重要的社會意義！

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