我國商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式的應(yīng)用

周旺　陳柳英

摘要：我國經(jīng)濟市場的快速增長與金融發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起進一步融合了這兩者的關(guān)系。如今房地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了自身發(fā)展的黃金十年，即將進入“休眠期”，行業(yè)的競爭壓力與日俱增，對于現(xiàn)金流流動較弱，資金周轉(zhuǎn)緩慢的房地產(chǎn)而言，迫切需要進行金融創(chuàng)新改革，商業(yè)房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的模式便應(yīng)運而生?；诖耍疚氖紫韧ㄟ^了解我國資產(chǎn)證券化發(fā)展特性，然后對商業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進行探討，最后闡明了商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化使用意義。

關(guān)鍵詞：商業(yè)不動產(chǎn)；輕資產(chǎn)；金融創(chuàng)新改革

0.前言

隨著我國經(jīng)濟市場的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)競爭壓力的加大，我國商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商需盡快順應(yīng)國家政策改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，由原本的對外銷售轉(zhuǎn)而擴大對內(nèi)營運管理，并通過資產(chǎn)證券化和表外基金等方式推動商業(yè)不動產(chǎn)的輕資產(chǎn)化模式形成。也正是由于金融環(huán)境的變化，國家對于住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，使利率不斷下行，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的供給不足等因素迫使投資者無法最大化的滿足房地產(chǎn)商的需求。因此權(quán)衡市場供給與需求之間的張力和吸附力，改變市場‘資產(chǎn)荒過度化的出現(xiàn)，推行發(fā)展金融產(chǎn)品的改革尤為重要，以縱向的多投資屬性和橫向的極大市場容量相結(jié)合為基準，既要保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的必要收益率，又要降低不同投資者的綜合風(fēng)險，而這種創(chuàng)新改革則為不動產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

1.資產(chǎn)證券化發(fā)展特性

我國的商業(yè)地產(chǎn)相對于其他行業(yè)進入證券市場的門檻較高，手續(xù)費過重，對于股權(quán)化籌資方式阻力較大，而傳統(tǒng)的商業(yè)模式經(jīng)營主要通過凈資產(chǎn)收益率（ROE）體現(xiàn)，而高ROE會體現(xiàn)較高的財務(wù)杠桿，因此債務(wù)籌資不宜過大，若企業(yè)經(jīng)營不善，過度化的資產(chǎn)直接導(dǎo)致負債率過高，加大了財務(wù)和經(jīng)營風(fēng)險。一種低成本，長期使用的資金運行模式將作為商業(yè)地產(chǎn)商的需求渴望。

在我國資產(chǎn)證券化可以將傳統(tǒng)意義上的運營的模式進行轉(zhuǎn)變，從資產(chǎn)原本的持有經(jīng)營到證券化的經(jīng)營退出。主要通過基金作為表外業(yè)務(wù)持有，利用REITs來實現(xiàn)所有者權(quán)益，最終達到上市退出，從而進一步控制了資本成本率，改善了經(jīng)營狀況。幫助企業(yè)最大化地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，增大信用評級，提高融資效率。

2.商業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)在國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控下，狂熱地產(chǎn)時代逐漸消退，從2016年下半年開始，國家一舉改革，對地產(chǎn)市場層層加碼，而對于商業(yè)不動產(chǎn)而言，雖投資出現(xiàn)上升，但由于整體實體經(jīng)濟處于下行，增速放緩，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力逐漸增大。

過度化的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先由我國快速升級的消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)引起，隨著人們消費水平的增加，商業(yè)地產(chǎn)需求量增加，引發(fā)地產(chǎn)開發(fā)過熱，也使得優(yōu)質(zhì)商業(yè)集群出現(xiàn)，特別是大型的購物中心，港口城市發(fā)展，帶了高投資回報率；其次，地方政府的大力引導(dǎo)，為增加城市建設(shè)和形象，招商引資，推動商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)；最后，商業(yè)化經(jīng)營主體的不斷增加，以及開發(fā)商地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗日益成熟，對于國家政策的把控力度增強（如從2016年我國開始逐步實行的住宅限購），使得大量開發(fā)商主動從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

3.商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化意義

（1）符合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的客觀要求。由于房地產(chǎn)的資金回籠周期長，投資資金大，市場的流動性較差，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在著投資風(fēng)險集中化現(xiàn)象，而風(fēng)險和利潤存在正相關(guān)的聯(lián)系，這必然使得地產(chǎn)價格抬升，支付能力下降，從而限制地產(chǎn)自身發(fā)展，不動產(chǎn)證券化能把巨額的不動產(chǎn)價值轉(zhuǎn)化為有價證券實施，快速籌資，分散投資機構(gòu)風(fēng)險。

（2）盤活金融市場。銀行作為主要的金融機構(gòu)，起到融資中介的作用，而銀行的貸款來源主要依靠存款，不動產(chǎn)的證券化的持有，可以擴大銀行的資金來源，改善現(xiàn)有銀行資金存貸比不足現(xiàn)象，使得銀行的實有資金得到相應(yīng)保證，從而盤活銀行，加大銀行綜合業(yè)務(wù)發(fā)展。

（3）引導(dǎo)居民資金分流，弱化證券風(fēng)險。不動產(chǎn)證券化作為貨幣市場和資本市場發(fā)展的橋梁。資產(chǎn)證券化新金融產(chǎn)品（如CMBs和REITs）的出現(xiàn)，可以把流動性較差的不動產(chǎn)通過證券化，在資本市場進一步流通，使原本的積淀資本進行分化，充分改善資金的調(diào)配和利用，緩解市場通貨膨脹壓力，保證了合理化投資的結(jié)構(gòu)和多元化的證券市場，減輕了證券市場的供給和需求壓力。

（4）能夠提高不動產(chǎn)市場公平性。我國不動產(chǎn)市場交易的運行機制很大程度上缺乏監(jiān)管，投機風(fēng)氣在房地產(chǎn)行業(yè)盛行，打亂了市場應(yīng)有的良好運作平衡和秩序，無疑會加速市場的泡沫經(jīng)濟和通貨膨脹的形成，而商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化模式的運用能夠保證市場的公平性，它是一種完全將經(jīng)營者和投資者分離的運營模式、一種完全由證券市場的專家管理的經(jīng)營模式，確保商業(yè)不動產(chǎn)市場秩序的正?；?。

（5）社會資源的再分配。能夠調(diào)動開發(fā)商對于商業(yè)不動產(chǎn)的社會資源的分配意愿，資產(chǎn)證券化模式的開展能夠弱化政府的主導(dǎo)性，讓商業(yè)資金的來源更為寬廣，這樣可以促使地產(chǎn)開發(fā)商更為有效地保證資金的快速調(diào)度，充分利用好社會資源。

（6）刺激輔助相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化會進一步促使中介托管行業(yè)盛行，由于不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化方式會委托專業(yè)租賃和管理業(yè)務(wù)，而這種業(yè)務(wù)投資的周期長，這不但可以使商業(yè)不動產(chǎn)不會因為地產(chǎn)炒作或資本虛化而帶來價格飛漲，也不會使得投資風(fēng)險增大。而且這種良性循環(huán)營運可以帶動輔助行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

4.結(jié)語

商業(yè)不動產(chǎn)證券化在我國穩(wěn)步推進是金融創(chuàng)新的一大舉措。這種創(chuàng)新模式同傳統(tǒng)不動產(chǎn)投資方式相比，主要體現(xiàn)資本的低成本化、低風(fēng)險性和高流動性的特點，使得商業(yè)地產(chǎn)在資產(chǎn)證券模式下能夠快速實現(xiàn)融資，并長久有效的吸引中、小投資者的投資，讓固定資產(chǎn)能夠在不動產(chǎn)市場和資本市場之間相互轉(zhuǎn)化成為可能，讓商業(yè)不動產(chǎn)資金急速回籠，增加了商業(yè)籌資渠道。但這種模式的拓展也需綜合考慮投資風(fēng)險，結(jié)合美國“次貸危機”的經(jīng)驗教訓(xùn)，分散風(fēng)險，穩(wěn)固不動產(chǎn)的證券化模式。