房地產(chǎn)估價方法的探索研究

曹曉鷗

摘要：隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的迅猛，房地產(chǎn)估價也越來越受到人們的重視，而選擇合適的估價方法無疑是得出最佳評估值的重要因素。文章對房地產(chǎn)估價方法進行了梳理，闡述了房地產(chǎn)估價各種方法的概念、適用范圍、必要條件和實施步驟，同時也分析了房地產(chǎn)估價方法目前存在的一些問題以及這些問題的改善措施的思考。

關鍵詞：房地產(chǎn)估價 評估方法 探索研究 實施步驟

房地產(chǎn)不僅是一種重要的經(jīng)濟資源，而且還是一種商品和資產(chǎn)，是人們進行交易或者投資的重要對象之一。近些年，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的價格和價值受到人們的廣泛關注和重視，但是如何給房地產(chǎn)進行一個準確的估價，使其價格高低更加準確反應商品本身的價值，同時與集體或個人的切身利益相聯(lián)系，與社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)健康發(fā)展相聯(lián)系。因此，選擇一個合適的方法，使房地產(chǎn)的價值客觀、公正、合理就更加重要。本文對房地產(chǎn)的估價方法進行了梳理，闡述了估價方法的適用范圍、必要條件和實施步驟等，分析了房地產(chǎn)常用估價方法目前存在的一些問題，以及改善措施的思考。

一、評估方法的概念與適用對象

房地產(chǎn)估價必須根據(jù)評估對象以及房地產(chǎn)的市場狀況等客觀條件，選擇相適應的科學的估價方法。目前，房地產(chǎn)估價的方法有比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法和長期趨勢法，前三種方法是最常用的基本方法。

（一）概念

1.比較法。比較法是指根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值或價格的方法，具體的說是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。

比較法的特點是方法簡單易懂，是利用市場價格進行評估根據(jù)基于市場可比較對象對房地產(chǎn)本身進行修正而完成評估，關鍵點是選擇市場上具有類似價值的有參考意義的可比實例。

2.成本法。成本法是指根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。

成本法的特點是根據(jù)取得及開發(fā)房地產(chǎn)的費用而進行評估，適用對象廣泛，包括已經(jīng)開發(fā)、正在開發(fā)和計劃開發(fā)的房地產(chǎn)。但是成本法更加適合交易幾率低，不以經(jīng)濟效益為目的的公益.陛房地產(chǎn)，對于能夠產(chǎn)生經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本并不能決定房地產(chǎn)的價格。

3.收益法。收益法是指根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說就是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

收益法的特點是根據(jù)房地產(chǎn)未來的收益而進行測算，從而得出評估價值，而這其中的折現(xiàn)率的確定是影響評估結果的關鍵因素。

4.假設開發(fā)法。假設開發(fā)法是指根據(jù)估價對象預期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法，具體的說就是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。

5.長期趨勢法。長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。

（二）適用對象

1.比較法。適用于數(shù)量多且有一定可比性的房地產(chǎn)，比如：普通住宅、寫字樓、商鋪、廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。以下房地產(chǎn)難以采用比較法，例如：數(shù)量少的房地產(chǎn)，特殊廠房、機場、博物館、寺廟、教堂、古建筑、碼頭等；發(fā)生交易少的房地產(chǎn)，學校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性差的房地產(chǎn)，在建工程等。

2.成本法。適用于新建完成的房地產(chǎn)，可以假設重新開發(fā)建設的舊房地產(chǎn)，在建工程，計劃開發(fā)的房地產(chǎn)，對于很少發(fā)生交易或沒有經(jīng)濟收益房地產(chǎn)，例如：學校、醫(yī)院、圖書館、體育館、行政辦公樓、公園、軍隊營房等公益性房地產(chǎn)適用于成本法。而有獨特設計的化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場也適用于成本法。

3.收益法。適用于收益性房地產(chǎn)，或同類房屋有收益的即可，例如：住宅、寫字樓、旅館、餐館、商店、影劇院、游樂場、停車場、加油站、廠房、倉庫、農(nóng)地等，不產(chǎn)生經(jīng)濟效益的公益性房地產(chǎn)不適用于收益法。

4.假設開發(fā)法。適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，例如：可供開發(fā)的土地、在建工程等。

5.長期趨勢法。適用于價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，因為長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去和現(xiàn)在較長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律做出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。

二、必要條件和實施步驟

（一）必要條件

1.比較法。比較法必須在價值時點有較多的類似的交易案例，是人們最能接受的一種方法，人們對市場價格信號最愿意接受也最好理解。但是如果房地產(chǎn)市場不夠活躍，很難利用比較法準確的評估房地產(chǎn)價值。在房地產(chǎn)交易信息不對稱的情況下，獲得房地產(chǎn)交易信息也是難點。另外，比較法還要消除房地產(chǎn)本身與可比案例的不同的差異，如：要把繳納各種稅費非正常負擔下的價格處理為正常價格，要把可比案例的交易日期處理為價值時點的交易日期等。值得注意的是，利用比較法評估的價值有時不一定合理，因為市場的過度樂觀和過度悲觀都會影響房地產(chǎn)價值被高估或低估，或房地產(chǎn)市場近期變化太快，這也會給估值帶來麻煩與不確定性。

2.成本法。采用成本法對房地產(chǎn)進行價值評估決定于效用而不是花費的成本，成本增加時效用也增加才能構成價格，這意味著成本增加不一定使其價值也增加，而成本不高也不代表價值不高。所以在采用成本法時應選擇房地產(chǎn)的客觀成本而非實際成本，客觀成本是假設重新開發(fā)該房地產(chǎn)時所產(chǎn)生的花費，也應參考房地產(chǎn)市場的供求關系，若最近房地產(chǎn)市場供大于求則應調(diào)低評估值，反之則調(diào)高。

3.收益法。收益法的決定因素是對未來收益的預測，這就需要評估師憑借自己的經(jīng)驗，廣泛深入的去調(diào)查研究房地產(chǎn)市場，非理性的預期會影響最終的評估價值。

4.假設開發(fā)法。采用假設開發(fā)法最重要的就是對最佳開發(fā)利用方式的判斷和對完成開發(fā)后價值的預測，但這往往也具有較大的不確定性，另外這也需要一個好的社會經(jīng)濟環(huán)境。

5.長期趨勢法。采用長期趨勢法必須擁有房地產(chǎn)或相似案例的真是資料，擁有的資料的真實性越高，時間越長，得出的模型就會越準確，估值就會越精準。

（二）實施步驟

1.比較法。主要分為四個步驟：搜集房地產(chǎn)市場中真實的交易案例的信息；選取一定數(shù)量的符合條件的交易實例；對各個可比案例進行處理，使各個實例的成交價格口徑一致，相互可比；把經(jīng)處理過的多個價格綜合為—個價格。

2.成本法。主要分為四個步驟：選擇具體的估值路徑；測算重置成本或重建成本；測算折舊；計算評估價值。

3.收益法。主要分為五個步驟：選擇報酬資本化法或是直接資本化法；預測收益期或持有期；測試未來的收益；確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；計算評估價值。

4.假設開發(fā)法。主要分為八個步驟：選擇具體的估值方法；選擇估值前提；選擇最佳的經(jīng)營開發(fā)方式；測算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；測算后續(xù)開發(fā)的必要支出；測算完成開發(fā)后的價值；確定折現(xiàn)率；計算評估價值。

5.長期趨勢法。主要分為四個步驟：確保估值對象或相似房地產(chǎn)的資料的真實性；統(tǒng)—搜集資料的標準，并按時間順序編排成圖；根據(jù)時間圖找出其中的規(guī)律，并得出模型；以該模型來測算房地產(chǎn)未來的價格。

三、估價方法存在的問題

房地產(chǎn)估價的每一種方法都有其適用性和優(yōu)缺點，最常用的三種基本方法存在的問題可能更具普遍性。

（一）比較法

比較法的問題在于選擇合適的可比較的案例是否足夠，是否是與估值對象接近的，如果案例不夠或信息不對稱，評估師無法掌握足夠信息的情況下會影響估值。此外，評估師人為選擇案例也給估值造成了一定的主觀影響。

（二）成本法

成本法的問題在于單純的根據(jù)房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本而進行評估往往不能夠準確的反應房地產(chǎn)的真實價值，除非純粹不產(chǎn)生經(jīng)濟效益的房地產(chǎn)，否則房地產(chǎn)的價值都不會僅限于最初的生產(chǎn)成本，而在房地產(chǎn)市場變化較大的情況下重置成本也無法完全反應房地產(chǎn)的真實價值。

（三）收益法

收益法的問題在于對報酬率的確定是影響估值的最大因素，報酬率的確定往往也帶有主觀色彩，每個人的預期，甚至每個評估師對于相同案例中的報酬率的確定都不會相同，這就要求評估師具有長期經(jīng)驗和較高能力，盡量選擇準確的報酬率才能得出更精準的評估值。

四、結論

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)估價也變得越來越重要，熟練掌握各種估價方法，明確各種方法的適用性是評估師應具備的能力。比較法、成本法、收益法、都是比較常見常用的估值方法，假設開發(fā)法、長期趨勢法目前應用較少，合理選擇估價方法除了評估師的業(yè)務能力之外，也需要外部環(huán)境的支持。此外，各種評估方法雖然都有典型的適用對象，但每種方法仍然存在一些問題，如何進行修正以便更好的適用于各種評估對象得出更加精準的評估值是值得繼續(xù)探討的問題。