強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理與成本控制的策略分析

賈少品+趙瑤先

摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)上行面臨巨大壓力。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，結(jié)構(gòu)性問(wèn)題尤為突出，特別是在一二線城市房?jī)r(jià)居高不下的情況下，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的對(duì)于住房條件改善的需求。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)在于供需不平衡，同時(shí)也對(duì)地產(chǎn)企業(yè)提出要求，其項(xiàng)目的管理水平的提高，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的核算，尤其是采購(gòu)成本，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲也能起到緩解作用。如何促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，如何改善居民居住條件，也應(yīng)成為地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起的社會(huì)責(zé)任。因此，本文探討了如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)管理過(guò)程中成本控制的意識(shí)，進(jìn)而提升采購(gòu)過(guò)程中成本控制水平，降低項(xiàng)目的建安成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 采購(gòu)管理 成本控制

引言

采購(gòu)管理是地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中重要的環(huán)節(jié)，材料采購(gòu)更是管理的核心，其在建安成本中所占比例最大。材料采購(gòu)管理也是企業(yè)成本管理中難度比較大并且容易失控的地方，施工單位項(xiàng)目管理更加重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。如何做好材料的采購(gòu)管理工作，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)各方圍繞成本控制而開展采購(gòu)管理工作中必須要解決的問(wèn)題。對(duì)此，本文從以下幾個(gè)方面就上述問(wèn)題進(jìn)行論述：

一、從制度流程對(duì)采購(gòu)行為進(jìn)行規(guī)范和約束

對(duì)材料采購(gòu)流程進(jìn)行管理，首先要從制定采購(gòu)計(jì)劃開始，之后進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)，然后再簽訂采購(gòu)合同，最后根據(jù)合同約定將材料運(yùn)送到指定地點(diǎn)。首先，結(jié)合實(shí)際進(jìn)度情況編制材料的需求計(jì)劃。負(fù)責(zé)這部分工作的主要是項(xiàng)目成本部，其編制需求計(jì)劃所依據(jù)的主要內(nèi)容是工程圖紙和施工方案中的要求。編制完成后，將其交給物資采購(gòu)部。物資采購(gòu)部根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行物資采購(gòu)，并且展開后續(xù)工作。針對(duì)采購(gòu)的價(jià)格和供貨單位進(jìn)行談判，簽訂采購(gòu)合同，然后做好材料進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)和材料的現(xiàn)場(chǎng)管理。其次，要對(duì)經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量進(jìn)行確定，目的明確，結(jié)合實(shí)際，最大限度的降低與材料有關(guān)的各種成本，以成本和最小為確定經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量的基本原則，得出各個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量[1]。最后，在確定完經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量以后，選擇采購(gòu)合同的類型，對(duì)編制的采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化。明確采購(gòu)環(huán)節(jié)如何管理：如選擇合同的類型，如對(duì)采購(gòu)人員和供應(yīng)商的管理等，這些都是物資部需要關(guān)注的內(nèi)容。而根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求，采購(gòu)管理計(jì)劃的制定也應(yīng)具有一定的靈活性，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。以徐州市為例，2017年6月8日徐州市工程造價(jià)管理處就針對(duì)市場(chǎng)材料價(jià)格的波動(dòng)發(fā)布了《關(guān)于近期我市部分建筑材料市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的預(yù)警》 。文件中指出近半年由于受駱馬湖、沂河禁采黃砂和部分采石場(chǎng)關(guān)閉影響，造成市場(chǎng)沙、石短缺，直接導(dǎo)致商品混凝土供不應(yīng)求。部分建筑材料特別是沙、石、水泥、鋼材市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大，根據(jù)分析這種情況還將持續(xù)下去[2]。

提高采購(gòu)各環(huán)節(jié)的技術(shù)水平，對(duì)于做好采購(gòu)管理和成本控制來(lái)說(shuō)意義重大。比如在采購(gòu)詢價(jià)方面，需要做好采購(gòu)詢價(jià)的管理工作，利用互聯(lián)網(wǎng)和材料供需平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，能夠快速搜集到及時(shí)的所需信息，進(jìn)而完善詢價(jià)管理工作，提高了詢價(jià)工作的效率。確定供應(yīng)商和簽訂采購(gòu)合同時(shí)，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行選擇的依據(jù)其在采購(gòu)詢價(jià)環(huán)節(jié)的評(píng)價(jià)結(jié)果和產(chǎn)品的質(zhì)量與服務(wù)水平等。簽訂合同前，選好合同的類型，而不同類型的合同對(duì)買賣雙方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不相同。對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，希望盡可能的降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化；對(duì)供應(yīng)商而言，也希望規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)自己的利益。對(duì)于采購(gòu)活動(dòng)來(lái)說(shuō)，選擇好有利于自己的合同的類型對(duì)于采購(gòu)的順利開展非常重要。而徐州造價(jià)處的預(yù)警，也同樣指出：建設(shè)市場(chǎng)中甲方乙方在招投標(biāo)、合同簽訂和材料采購(gòu)時(shí)需要采取行之有效措施預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。特別是施工合同中關(guān)于合理約定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)條款，在建筑材料價(jià)格波動(dòng)的形勢(shì)下如何避免給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，消除合同雙方由此產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛。同時(shí)工程施工發(fā)承包雙方在涉及到材料價(jià)格的文件簽署過(guò)程中，應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，對(duì)于材料價(jià)格可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)要有清醒的認(rèn)識(shí)。磋商階段，各方就應(yīng)當(dāng)做好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，更好保障施工工程的質(zhì)量，推進(jìn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

二、做好采購(gòu)部門員工的管理與培訓(xùn)工作

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行采購(gòu)管理和成本控制需要從多方面著手，采取有效的管理與控制措施，包括成本采購(gòu)崗人員的選擇、員工的培訓(xùn)以及績(jī)效考核等方面。采購(gòu)的崗位設(shè)置時(shí)，全盤考慮，防止在采購(gòu)中出現(xiàn)權(quán)利過(guò)于集中的情況，確保各崗位上的人員能夠形成相互監(jiān)督和制約，同時(shí)也不會(huì)對(duì)其工作的積極性產(chǎn)生影響。通過(guò)這種設(shè)置能夠有效的防止采購(gòu)中權(quán)利尋租等腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。通常情況下，項(xiàng)目進(jìn)行采購(gòu)時(shí)，都會(huì)設(shè)置總負(fù)責(zé)人和詢價(jià)員以及合同員與采購(gòu)員，還有庫(kù)管員等五個(gè)不同的崗位。具體的崗位設(shè)置要考慮到項(xiàng)目的大小和施工時(shí)間等因素。圍繞做好采購(gòu)工作中心展開，促進(jìn)崗位間的協(xié)同。對(duì)人員選擇時(shí)，對(duì)員工的綜合素質(zhì)進(jìn)行全面考量，需要其具備必要的專業(yè)能力和較好的溝通能力，并且具有一定的法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，避免任人唯親現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)專業(yè)能力的考察，不僅包括其具備相關(guān)的上崗證書，還要熟悉材料管理的流程。同時(shí)還要求崗位人員具備清廉的品質(zhì)，尤其是一線采購(gòu)人員，經(jīng)常會(huì)受到金錢和物質(zhì)等誘惑，需要具備抵御這些誘惑的心理素養(yǎng)。此外，還要對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，包括業(yè)務(wù)和法律知識(shí)以及公司制度等。對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)關(guān)鍵是要能夠提升員工的業(yè)務(wù)能力，比如管理采購(gòu)流程以及確定經(jīng)濟(jì)采購(gòu)量等，還要對(duì)員工如何在新形勢(shì)下做好采購(gòu)管理工作進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)多鼓勵(lì)員工多走訪了解市場(chǎng)行情，就地產(chǎn)企業(yè)而言，可以組織員工參加建材展覽會(huì)，加強(qiáng)業(yè)內(nèi)同行的交流，培養(yǎng)其對(duì)市場(chǎng)材料價(jià)格變動(dòng)的敏銳度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)部門員工的培訓(xùn)和管理，能夠強(qiáng)化其對(duì)采購(gòu)管理和成本控制的意識(shí)，使其能夠更加出色的完成采購(gòu)工作。

三、強(qiáng)化對(duì)供應(yīng)商的管理，對(duì)采購(gòu)全過(guò)程進(jìn)行成本控制

在項(xiàng)目的采購(gòu)管理中，要有全過(guò)程管理的意識(shí)，管理供應(yīng)商也是采購(gòu)管理中重要內(nèi)容。采購(gòu)洽談中，與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，最終達(dá)到合作共贏。企業(yè)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的材料采購(gòu)渠道，并且能夠有效的降低采購(gòu)材料的平均成本以及采購(gòu)過(guò)程中的交易成本，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目可以順利進(jìn)行[3]。此外，還可以對(duì)供應(yīng)商的合作行為進(jìn)行績(jī)效管理，以此作為對(duì)供應(yīng)商的總體質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)的依據(jù)，比如完善供應(yīng)商績(jī)效管理系統(tǒng)的建設(shè)，做好供應(yīng)商的評(píng)級(jí)工作等。

有效降低采購(gòu)管理的成本，要具備采購(gòu)全過(guò)程的理念，重點(diǎn)關(guān)注采購(gòu)過(guò)程中產(chǎn)生的所有成本，分析占比較大部分，進(jìn)而做好對(duì)總成本的分析，并不是就某個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行降低。當(dāng)然要做好總成本的控制必須要在不增加其他環(huán)節(jié)成本的基礎(chǔ)上，盡可能的降低每一個(gè)環(huán)節(jié)的采購(gòu)成本。在此基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)采購(gòu)成本的最優(yōu)化。所以，對(duì)采購(gòu)成本的控制要從整體把握，才能達(dá)到有效管理采購(gòu)流程，有效降低采購(gòu)成本的目的。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，針對(duì)徐州市行業(yè)整體情況而言，最近通過(guò)掛牌拿地溢價(jià)率極高，大型地產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展，分析市場(chǎng)，預(yù)測(cè)建材價(jià)格波動(dòng)等因素的影響，必須要做好采購(gòu)管理與成本控制規(guī)劃，防范由于建設(shè)周期長(zhǎng)而面對(duì)拿地后不確定市場(chǎng)因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，提升采購(gòu)管理工作的水平，降低采購(gòu)成本，幫助企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中和嚴(yán)格的調(diào)控政策下穩(wěn)健獲取經(jīng)濟(jì)利益、實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]魏洪彬.房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本控制體系的改進(jìn)研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2013（12）：184-184.

[2]徐州市工程造價(jià)管理處. 關(guān)于近期我市部分建筑材料市場(chǎng)價(jià)格異常波動(dòng)的預(yù)警.徐建價(jià)[2017]8號(hào)， 2017，06 .

[3]董軍釗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)管理[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2011， 10（1）：38-38.

作者簡(jiǎn)介

1、賈少品（1987—），男，河南省郟縣人，廣西大學(xué)商學(xué)院2016級(jí)工商管理專業(yè)研究生。

2、趙瑤先，男，江蘇省銅山人，建造師、工程師，工作單位：沛縣雨潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。