我國商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)研究

彭銳+楊德祿

摘 要：在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，商業(yè)產(chǎn)業(yè)一直表現(xiàn)的較為活躍。并且從近些年的數(shù)據(jù)中也可以看出，商業(yè)地產(chǎn)增加值和對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在不斷地增大。這也就意味著，商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)間的聯(lián)動(dòng)將更為密切，商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也將顯得更為重要?；谶@種認(rèn)識，本文首先從理論的角度分別分析了不同經(jīng)濟(jì)時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的特點(diǎn)，然后通過運(yùn)用HP濾波技術(shù)與Grange因果檢驗(yàn)實(shí)證了理論分析，最后提出了不同時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)政策的選擇建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)；HP濾波；Grange因果檢驗(yàn)

一、前言

商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相同，在其不斷地增長中也會出現(xiàn)波動(dòng)，這種波動(dòng)將以經(jīng)濟(jì)增長率、房價(jià)水平、商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)水平和商業(yè)地產(chǎn)就業(yè)水平等要素形式得到表現(xiàn)。雖然從長期發(fā)展角度來看，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是向上發(fā)展的，但是在發(fā)展過程中也會隨著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的改變而出現(xiàn)上下波動(dòng)。通過本文的研究可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的這種波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)是存在一定關(guān)聯(lián)的。這種關(guān)聯(lián)不但能夠反映出商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所受外界因素和自身規(guī)律的影響，而且也能夠表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平間的內(nèi)在關(guān)系。

在過去的幾十年里，西方國家出現(xiàn)很多次的金融危機(jī)，很大程度上是受到了時(shí)快時(shí)慢的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響。所以為了確保我國宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，我們要不斷加深對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究，并通過掌握商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)規(guī)律來制定相應(yīng)的宏觀政策。而本文正是基于這一出發(fā)點(diǎn)，首先從理論的角度去分析了商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)動(dòng)規(guī)律，然后通過使用HP濾波技術(shù)和Grange因果檢驗(yàn)去驗(yàn)證了這一聯(lián)動(dòng)規(guī)律，最后在本文研究的基礎(chǔ)上提出了三點(diǎn)政策建議。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況

自1978年我國實(shí)行改革開放以來，商業(yè)地產(chǎn)不斷地向前發(fā)展，其中商業(yè)地產(chǎn)增加值體現(xiàn)的最為明顯。從1978年到2015年，商業(yè)地產(chǎn)增加值由80億元增加到41279億元，轉(zhuǎn)換為可比價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，發(fā)現(xiàn)增加值的年平均增長約為11.2%，比同期國民生產(chǎn)總值的年均增長率高1.4%。從圖1中也可以看出，在商業(yè)地產(chǎn)增加值總量不斷地?cái)U(kuò)大同時(shí)，其占國民生產(chǎn)總值的比重也處于上升的趨勢，由1990年3.5%上升到2015年的6.1%。

我國商業(yè)地產(chǎn)增加值不但總量在不斷擴(kuò)大，而且其對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率也是呈現(xiàn)上升態(tài)勢。通過使用國民生產(chǎn)總值的不變價(jià)格數(shù)據(jù)，可以得到除去物價(jià)因素后的商業(yè)地產(chǎn)增加值對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率，計(jì)算公式為：

商業(yè)地產(chǎn)增加值對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。

1990年-2000年的年平均貢獻(xiàn)率為2.4%，2001-2014年的年平均貢獻(xiàn)率為4.3%。所以說，商業(yè)地產(chǎn)增加值對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)越來越大，商業(yè)地產(chǎn)已然成為宏觀經(jīng)濟(jì)增長的重要因素之一。

三、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的理論分析

1.經(jīng)濟(jì)下行通道下的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

由于房產(chǎn)商生產(chǎn)周期的存在和房產(chǎn)消費(fèi)供給與需求的失衡，使得宏觀經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張應(yīng)當(dāng)滯后于商業(yè)地產(chǎn)，即從經(jīng)濟(jì)上升時(shí)期來看，商業(yè)地產(chǎn)的波動(dòng)應(yīng)當(dāng)是先行于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行狀態(tài)時(shí)，絕大部分行業(yè)的發(fā)展都進(jìn)入了停滯的狀態(tài)，失業(yè)率和通貨膨脹率也在逐步升高。而商業(yè)地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，其具有資產(chǎn)保值和增值的功能，所以當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)其他行業(yè)開始不景氣時(shí)，轉(zhuǎn)而會將資金去投資商業(yè)地產(chǎn)，而這從一定程度上減緩了商業(yè)地產(chǎn)的下行速度，通過這兩種不同的市場力量，使得商業(yè)地產(chǎn)市場的下行基本與宏觀經(jīng)濟(jì)保持一致，即在經(jīng)濟(jì)下行通道下，商業(yè)地產(chǎn)的波動(dòng)同時(shí)于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2.商業(yè)地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的短期波動(dòng)研究

（1）數(shù)據(jù)的處理

為了研究的需要，我們在下文的實(shí)證分析中，將數(shù)據(jù)劃分為兩個(gè)時(shí)期，分別進(jìn)行研究。將第一個(gè)時(shí)期劃分為1998年1月至2007年12月，此時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升通道；第二個(gè)時(shí)期為2008年1月至2016年7月，這個(gè)時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)處于下行狀態(tài)。

（2）HP濾波技術(shù)

通過HP濾波技術(shù)我們可以將兩個(gè)時(shí)期內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)波動(dòng)成分（estatecycle）與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)成分（macrocycle）從原序列中剝離出來，分別為圖1和圖2。

從兩時(shí)期的波動(dòng)圖來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升狀態(tài)，estatecycle與macrocycle之間存在一定的時(shí)滯；當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道，兩序列的變化趨于一致。為了進(jìn)一步確定estatecycle和macrocycle兩序列間的波動(dòng)先后關(guān)系，我們對兩序列進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。

（3）Grange因果檢驗(yàn)

Grange因果檢驗(yàn)中所顯示的因果關(guān)系并非傳統(tǒng)哲學(xué)上的因果關(guān)系，僅僅是基于統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的因果關(guān)系，即如果X有助于預(yù)測（解釋）Y，則X是Y的Grange原因。Grange因果檢驗(yàn)的實(shí)質(zhì)就是判斷一個(gè)變量是否在時(shí)間上領(lǐng)先于另一個(gè)變量，該變量的過去值是否有助于預(yù)測另一個(gè)變量的現(xiàn)值。

進(jìn)行Grange因果檢驗(yàn)的一個(gè)前提條件是時(shí)間序列必須具有平穩(wěn)性，否則可能會出現(xiàn)虛假回歸問題。因此在進(jìn)行Grange因果檢驗(yàn)之前首先應(yīng)對各指標(biāo)時(shí)間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)（unitroottest）。常用增廣的迪基-富勒檢驗(yàn)（ADF檢驗(yàn)）來分別對各指標(biāo)序列的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。

兩個(gè)時(shí)期的時(shí)間序列為單整序列，滿足Grange因果檢驗(yàn)的前提條件。但是由于Grange因果檢驗(yàn)對滯后期數(shù)非常敏感，所以可以選擇合適的滯后期多次滯后，對不同長度的滯后期數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)，以判斷兩時(shí)間序列間的關(guān)系。本文通過AIC準(zhǔn)則和SC準(zhǔn)則確定最優(yōu)的滯后期為2-5期。兩個(gè)時(shí)期的Grange因果檢驗(yàn)關(guān)系通過Grange因果檢驗(yàn)很好地解釋了HP濾波分析中兩序列間關(guān)系的盲點(diǎn)，基于這兩項(xiàng)分析之后，我們可以得出一個(gè)基本的結(jié)論：在經(jīng)濟(jì)上升通道下，商業(yè)地產(chǎn)的波動(dòng)將領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，但是隨著時(shí)期的加長，兩者間開始相互影響；在經(jīng)濟(jì)處于下行狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是一致的，且彼此間有著很強(qiáng)的影響。這一結(jié)論基本印證了第三部分的理論分析。

四、政策建議

1.經(jīng)濟(jì)上升通道初期

根據(jù)我們的理論和實(shí)證分析，在初期商業(yè)地產(chǎn)的波動(dòng)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，且對宏觀經(jīng)濟(jì)具有促進(jìn)作用。在此時(shí)期為了快速發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)，可以使用適度寬松的貨幣政策和財(cái)政政策來促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)投資的逐步增加，同時(shí)配以適當(dāng)?shù)恼呤侄蝸泶碳ど虡I(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)，以增加消費(fèi)者對商業(yè)地產(chǎn)市場有效需求。

2.經(jīng)濟(jì)上升通道末期

由于前期宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，所以在上升通道末期，商業(yè)地產(chǎn)投資量將會持續(xù)地激增，樓房的價(jià)格也會越來越高，絕大多數(shù)真正用于住房的購樓者會被迫退出市場，只剩下投機(jī)者的資金維持商業(yè)地產(chǎn)市場的旺市，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫因此形成。為了避免和抑制商業(yè)地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，可使用緊縮的貨幣政策和財(cái)政政策以控制投資的激增。

3.經(jīng)濟(jì)下行通道

根據(jù)我們前面的分析，此時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)趨于一致，且相互之間高度影響。所以為了促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)的同時(shí)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)要從兩個(gè)方面入手。第一，使用寬松的貨幣政策和財(cái)政政策以促進(jìn)投資的增加，同時(shí)使用相應(yīng)的政策手段來促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷售，通過銷售來促進(jìn)生產(chǎn)；第二，使用適當(dāng)?shù)恼呤侄蝸泶碳はM(fèi)者對樓房的消費(fèi)，從而擴(kuò)大對房產(chǎn)市場的有效需求。

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作者簡介：彭銳（1994- ），男，漢族，安徽合肥人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，2014級本科生，經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)