廣東官方機構(gòu)提醒：買房簽合同一定要注意這九大霸王條款！

想想這兩年許多小伙伴買房時受的委屈，廣東省工商局總結(jié)了9條房地產(chǎn)類典型不公平合同格式條款，并對這些條款進行了點評，供小伙伴們在“氣勢壓不倒”對方時絕地反擊。

首先，確定一下不公平格式條款（霸王條款）有啥特點：

1、經(jīng)營者通過格式條款免除自身法定義務、賠償責任、違約責任；

2、加重合同相對方的責任；

3、排除合同相對方知情權(quán)和解除合同的權(quán)利等情形。

以下合同的名字一定要記住，看清里面的不公平條款。

合同名稱：《商品房買賣合同》

Q1條款內(nèi)容

商品房交付條件為經(jīng)建設單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設計單位共同驗收合格，取得《工程竣工驗收報告》，商品房達到上述條件后，出賣人無需承擔任何形式的延期交付違約責任。

A1點評意見

《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！鄙唐贩窟_到交付條件、符合一定質(zhì)量標準并不等同于出賣人已經(jīng)在交付期限內(nèi)向購房者交付商品房，該條款有刻意混淆兩個概念以免除自身義務的嫌疑。

根據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。因此，該條款約定出賣人無需承擔任何形式的延期交付違約責任，涉嫌免除了出賣人應當承擔的違約責任。

想逃避責任？哼

Q2條款內(nèi)容

該合同附件五第九條“關(guān)于交房之補充約定：合同第十一條規(guī)定的房屋交接時出賣人應當出示的證明文件包括：該商品房竣工驗收合格證明文件。

出賣人交房時未提供相應證明文件或證明文件不齊全的，買受人有權(quán)要求出賣人在合理期限內(nèi)向其提供，買受人不得以此拒絕接收房屋和要求出賣人承擔逾期交房的責任”。

A2點評意見

國務院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！?/p>

建設部《商品房銷售管理辦法》 第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。”

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付房屋之前應取得商品房竣工驗收合格證明文件，否則購房者可以拒絕接收，如果逾期的可以要求開發(fā)商承擔違約責任。該條款涉嫌排除買受人權(quán)利、免除出賣人的違約責任。

合同名稱：《<商品房買賣合同>補充協(xié)議》

Q3條款內(nèi)容

《買賣合同》所指的規(guī)劃變更，不包括因政府行為所導致的規(guī)劃變更。在《買賣合同》簽署后，若因政府行為導致項目整體用地規(guī)劃方案和/或設計規(guī)劃方案變更，甲方無需按照《買賣合同》的約定另行通知乙方，亦無需承擔任何賠償或其他法律責任。

A3點評意見

《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定“經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任”。

據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃變更后，有法定義務在期限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)利解除合同和退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行通知責任的則需承擔買受人退房的違約責任。

因此，該條款約定甲方無需通知乙方，并且不承擔任何賠償責任或法律責任的約定，涉嫌排除買受人的知情權(quán)、解除合同以及要求甲方承擔違約責任的權(quán)利。

介不就是不講道理嘛～

合同名稱：《某市商品房買賣合同補充協(xié)議》

Q4條款內(nèi)容

保修期間房屋不能居住使用的，出賣人提供臨時居住房屋或者相應的租金作為補償后，不再承擔其它賠償。

A4點評意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！?/p>

在保修期內(nèi)，因房屋質(zhì)量問題導致商品房需要維修的，按照上述司法解釋規(guī)定，出賣人應承擔房屋修復費用及修復期間造成買受人的其他損失，除了另外租住房屋的費用外，還有可能包括因不能使用房屋而導致的其他直接或間接損失。

上述合同條款中“出賣人提供臨時居住房屋或者相應的租金作為補償后，不再承擔其它賠償”的約定，涉嫌免除了出賣人應當承擔賠償買受人其他損失的責任。

Q5條款內(nèi)容

買受人購買力、財產(chǎn)等自身客觀情況發(fā)生變化；出賣人財產(chǎn)、經(jīng)營狀況等自身客觀情況發(fā)生變化；房產(chǎn)因市場變化而貶值或升值；國家或銀行商業(yè)貸款政策發(fā)生變化等均屬商業(yè)風險范疇，任何一方不得據(jù)此主張解除或變更合同。

拒不履行合同義務的，應依法或依約承擔違約責任。

A5點評意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”

該條款中“國家或銀行商業(yè)貸款政策發(fā)生變化”超出商業(yè)風險范圍，不可歸責于一方當事人。雙方可以解除合同，出賣人扣除合理費用后返還買受人支付的費用。該條款涉嫌排除了買受人解除合同的權(quán)利，加重買受人的責任。

合同名稱：房地產(chǎn)買賣合同（附件）

Q6條款內(nèi)容

雙方同意對合同第四條進行變更和補充：本房地產(chǎn)項目內(nèi)停車場（包括地面停車位、地下室的車位、車庫、商業(yè)會所）及其他出賣人投資建造且未分攤給住戶面積的經(jīng)營性房產(chǎn)和設施的權(quán)屬歸出賣人所有。出賣人有權(quán)通過出售、附贈或者出租的方式進行出租。

A6點評意見

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫等歸開發(fā)商所有；而由道路、綠地等開辟而來的則屬業(yè)主所有，該條款直接規(guī)定歸開發(fā)商所有，涉嫌侵犯了業(yè)主的所有權(quán)，排除業(yè)主的權(quán)利。

Q7條款內(nèi)容

對合同第八條的變更及補充：本房地產(chǎn)發(fā)票在買受人付清全部房款并辦理入伙手續(xù)后，由出賣人同意安排開具發(fā)票。

A7點評意見

《消費者權(quán)益保護法》第二十二條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務，應當按照國家有關(guān)規(guī)定或者商業(yè)慣例向消費者出具發(fā)票等購貨憑證或者服務單據(jù)?！?/p>

《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定：“銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，買受人在付清全部房款后就可以要求開具發(fā)票。而該條款對開具發(fā)票增加了“辦理入伙手續(xù)”的條件，還設置了“由出賣人同意”的前提條件，涉嫌排除買受人的權(quán)利。

Q8條款內(nèi)容

若買受人在入伙驗收核查中發(fā)現(xiàn)房屋存在其他質(zhì)量問題，應在驗收期限屆滿之日起7日內(nèi)在《收樓意見書》中一次性書面提出，買受人有權(quán)要求出賣人在《質(zhì)量保證書》規(guī)定的保證期限內(nèi)承擔保修責任，但無權(quán)以此為由拒絕辦理入伙手續(xù)，出賣人不承擔因此造成的延期交樓的違約責任。

A8點評意見

《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定：“商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗?！痹摋l款要求買受人在入伙驗收核查中一次性提出，涉嫌排除了買受人在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題提出核驗的權(quán)利。

《合同法》第一百四十八條規(guī)定：“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同?！钡谝话僖皇粭l規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>

因此，因房屋質(zhì)量不合格，買受人有拒絕入伙收房的權(quán)利。該條款規(guī)定買受人不能拒絕收房并且出賣人不承擔延期交樓的違約責任，涉嫌排除了買受人的權(quán)利和出賣人的義務。

這條款讀一遍都覺得不合理吖

Q9條款內(nèi)容

雙方同意對合同第二十八條進行變更和補充：出賣人銷售廣告、宣傳資料為要約邀請，符合要約條件須是出賣人在合同生效前作出的有效的銷售廣告、宣傳資料，且應同時滿足《最高人民法院關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定的條件。

出賣人所作的其他說明或者廣告，如樣板房、臨時構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等均為要約邀請，雙方同意上述說明或廣告、樣板房及銷售模型等均不構(gòu)成要約或者合同內(nèi)容，雙方不受其約束。

A9點評意見

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任?！?/p>

該條款前半段符合司法解釋的規(guī)定，但是后半段用“其他說明或廣告”“如樣板房、臨時構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等”等將前半段的約定排除，而樣板房等恰恰是對房屋及相關(guān)設施的說明，可能對合同訂立和價格確定產(chǎn)生重大影響，應視為要約。

該條款約定雙方不受其約束，涉嫌免除了出賣人的義務、排除購房人的權(quán)利。