中國個人按揭進(jìn)入高利率時代

譚保羅

進(jìn)入2017年5月，中國銀行業(yè)普遍提高了個人住房按揭貸款的利率，無論首套，還是二套或多套，利率都有不同程度的上升。

近10年來，中國個人按揭貸款利率最低可低至基準(zhǔn)利率7折，但到了2017年6月，最高已上升到基準(zhǔn)利率的1.2倍，乃至更高。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，全行業(yè)罕見、整齊劃一地選擇在同一個時間段大幅度提高利率，這意味著繼地方政府統(tǒng)一推出“520”調(diào)控新政之后，銀行系統(tǒng)也加入了樓市調(diào)控?，F(xiàn)在，這兩股原本熱衷于推高房價的力量—地方政府和銀行全部加入調(diào)控，意味著樓市巨變將要發(fā)生。

這種觀點(diǎn)可能站不住腳。中國的主要銀行盡管都是央地兩級國有控股，但畢竟和地方政府不同，它是個盈利機(jī)構(gòu)。個人按揭利率的上升，很大程度不過是一門關(guān)于利息的生意，和“樓市調(diào)控”這一類宏旨沒有必要過度關(guān)聯(lián)。

它背后是，中國金融市場出現(xiàn)了一個暫時性現(xiàn)象—錢正在變“貴”。銀行資金成本上升，而對公業(yè)務(wù)增長乏力，同業(yè)業(yè)務(wù)受壓，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人按揭必然成為了利益博弈的新戰(zhàn)場。

利率與房地產(chǎn)爆炸史

房貸利率的變動，看起來只和小數(shù)點(diǎn)有關(guān)，其實(shí)，它會吃掉購房者的數(shù)年薪酬。

假設(shè)一套500萬的房子，首付200萬，按揭貸款300萬，那么，在當(dāng)前4.9%的基準(zhǔn)利率之下，采取最常見的等額本息還款法（20年期），購房者最后需要還款471萬。其中，利率171萬，每月還款1.96萬。

如果有利率優(yōu)惠，比如最低到7折，購房者最后需要還款415萬，利息115萬，月供1.73萬。長期以來，中國一二線城市貸到7折利率的按揭貸款并不是新鮮事。

但是，如果銀行提高利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍，成本就會增加不少。最后，需還款總額是490萬，其中利息190萬，每月還款2.05萬。

可以看出，從基準(zhǔn)利率的7折到1.1倍，同樣的一套房子，購房者最后的利息支出差距在75萬左右，月供則上漲超過3000，前者幾乎等于很多一線城市白領(lǐng)兩年的年收入。

不到一年的時間內(nèi)，如果購房者使用上浮利率貸款，和之前那些早購房的“幸運(yùn)兒”相比，成本早已大幅飆升。當(dāng)然，通過20年等額本息還款方式進(jìn)行攤銷，最后每月月供差距并不大，利息上漲的痛感并不強(qiáng)烈。

從5月開始，進(jìn)入6月，在北京、上海和深圳等地，一些大型銀行的首套房按揭，利率已上調(diào)至基準(zhǔn)利率的9.5折，而一年前，根據(jù)貸款者資信和房產(chǎn)地段的不同，7折利率大有機(jī)會。如果是二套房，一些股份制銀行、城商行則將利率調(diào)升到了1.2倍。

此外，放款周期也有所拉長，有的從兩周拉長到1個月或者1.5個月。如果希望縮短放款周期，購房者則必須接受更高利率。有銀行人士稱，只要利息足夠高，就一定有款可貸?？傮w上，中國的一線城市房貸已出現(xiàn)了“要么貴，要么等”的局面。

在中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷程中，時常出現(xiàn)過銀行房貸利率的“高低波動”。但大多數(shù)時候，利率政策都是很優(yōu)惠的。房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利率包括兩個，一是開發(fā)商開發(fā)貸的利率，二是個人購房者按揭貸款的利率。

對于后者，金融機(jī)構(gòu)往往“優(yōu)惠”更多，地產(chǎn)商的開發(fā)貸則缺少“優(yōu)惠”。于是，這使得一些民營地產(chǎn)商紛紛借道香港發(fā)債融資，從而獲取遠(yuǎn)比境內(nèi)銀行貸款低得多的債務(wù)資本，進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。

對個人按揭的普遍性優(yōu)惠政策始于2008年，這幾乎可以看成“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的一個配套措施。2008年10月22日，人民銀行推出了“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策。此后，中國進(jìn)入了按揭貸款大放水時代。

利率折扣政策的出臺，的確一定程度是出于民生的需要，但不可否認(rèn)，刺激樓市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的目的也很明顯。低利率，首先刺激了炒房。如果說首付低意味著炒房者初始資金門檻走低，那么，利率折扣則意味著炒房者現(xiàn)金流門檻的走低。

那么，中國銀行業(yè)現(xiàn)在全行業(yè)突然調(diào)高利率，這是否又意味著多年的大放水政策轉(zhuǎn)向，銀行加入了“樓市調(diào)控”呢？實(shí)際上，銀行參與“樓市調(diào)控”的熱情不應(yīng)被高估。

房貸從來都不是雞肋

一個有意思的現(xiàn)象是，在2008年央行啟動利率折扣政策之后，銀行曾一度出現(xiàn)利率倒掛。所謂倒掛，即銀行的中短期利率水平（5年期存款）低于長期利率水平（個人按揭）。一般來說，后者應(yīng)該高于前者，而不是相反。

這種倒掛也意味著，就銀行的資產(chǎn)端和負(fù)債端的利率匹配來說，銀行做房貸可能是“虧錢”的。近年來，一些銀行不時拋出“房貸虧錢”的觀點(diǎn)，背后就是這個邏輯。

從2008年開始，市場經(jīng)常傳來部分銀行取消了7折利率的消息。但為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，監(jiān)管部門也不斷重申個人房貸的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

2012年6月，人民銀行下發(fā)了一份名為《關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知》的文件，其再次強(qiáng)調(diào)“個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。

就在當(dāng)時，中國五年期存款基準(zhǔn)利率為5.1%，但按揭房貸的利率如果打7折，那么就為4.76%，還低于前者34個基點(diǎn)—1基點(diǎn)為萬分之一，屬于“負(fù)利差”。

房貸“虧錢”，在道理上是可以說得通的。但“虧錢”并不是房貸市場的全部。在一些激進(jìn)的股份制銀行，房貸非但不虧錢，而且越來越成為業(yè)務(wù)“壓艙石”。

個人房貸對銀行而言其實(shí)是一個好資產(chǎn)，好在兩“低”。第一個“低”是違約可能性極低，在一線城市、包括大部分省會和核心二線城市，房子永遠(yuǎn)漲的預(yù)期從來都沒有被打破過。房子是中國人眼中最安全的資產(chǎn)，購房者即便家庭現(xiàn)金流暫時吃緊，也會想辦法維持月供，而不是斷供。

第二個“低”是管理費(fèi)用低，和中小微企業(yè)貸款相比，更是如此。因?yàn)?，如果是中小企業(yè)的經(jīng)營貸款，銀行需要花費(fèi)大量的管理成本去搞盡職調(diào)查，而且當(dāng)下實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，違約風(fēng)險陡然上升。但另一方面，我國對利率依然有上限管制，這意味著銀行無法收取合法的“高利貸”。

顯然，和中小微貸款相比，房貸簡直是不折不扣的優(yōu)質(zhì)貸款。房貸單筆貸款不多，但非常標(biāo)準(zhǔn)化。

尤其在一線城市、省會城市和核心二線城市的房貸審批，管理費(fèi)用極低。比如說，只要電腦系統(tǒng)自動識別地段、最近交易數(shù)據(jù)，就可以判斷到底貸不貸。目前，一些銀行已經(jīng)推出了按揭貸款24小時即可審結(jié)的電子平臺。

甚至可以說，個人按揭貸款者自身的資信狀況一點(diǎn)都不重要。在房價永遠(yuǎn)漲預(yù)期沒有打破的前提下，即使斷供，銀行執(zhí)行抵押權(quán)收回住房拍賣，這對銀行反而是個好事。因?yàn)?，銀行從喝湯（利息）到吃肉（房產(chǎn)上漲利得），開始分享了房地產(chǎn)暴漲的利益。

從2016年開始，銀行的同業(yè)業(yè)務(wù)監(jiān)管被不斷收緊，到了2017年，郭樹清擔(dān)任銀監(jiān)會主席，同業(yè)業(yè)務(wù)更遭受了大整頓，這使得銀行迫切需要找到新的增長點(diǎn)。房貸曾一度被銀行抱怨“虧錢”，其實(shí)根本不是。

興業(yè)銀行被稱為是“同業(yè)之王”，隨著近期同業(yè)業(yè)務(wù)受阻，這家銀行便將業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一確定為了個人房貸。在興業(yè)銀行2016年財報中，一組值得重視的數(shù)據(jù)是，其個人貸款結(jié)構(gòu)中，重心已明顯從個人經(jīng)營貸款轉(zhuǎn)移到了個人住房及商用房貸款。

2015年，興業(yè)銀行個人住房及商用房貸款的不良率是0.34%，2016年，這個數(shù)字依然是0.34%。但個人經(jīng)營貸款則是另一番光景。2015年，其不良率是2.17%，但到了2016年，已上升到了5.06%。這意味著僅隔1年，個人經(jīng)營貸款的不良率變?yōu)榱嗽瓉淼?38%。

興業(yè)銀行在財報中稱，“報告期內(nèi)（2016年），公司進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化個人貸款結(jié)構(gòu)，加大支持個人按揭類信貸業(yè)務(wù)發(fā)展，壓縮個人經(jīng)營貸款余額，按揭貸款占比提升 10.69 個百分點(diǎn)，個人經(jīng)營貸款占比降低6.56 個百分點(diǎn)。”

背后的趨勢是明顯的，誰說房貸是雞肋？房貸非但不是雞肋，而且是越來越成為了香餑餑。

銀行個人經(jīng)營貸款和個人房貸兩類資產(chǎn)配置策略的相反走向，何嘗不是中國經(jīng)濟(jì)的一個反面縮影。但這也不是銀行的錯，銀行只是一個盈利機(jī)構(gòu)，它們做出了最理性的、也是對股東最負(fù)責(zé)任的選擇而已。

一場關(guān)于利息的博弈

興業(yè)還不是最典型的一家銀行，一直以零售業(yè)務(wù)而聞名的招商銀行才最典型。招行的策略傾向充分說明了個人房貸對于中國銀行業(yè)的真正意義。

根據(jù)招商銀行2016年的年報，其個人住房貸款在總貸款余額中占比已經(jīng)由2015年年底的17.69%提升到了2016年年底的22.32%，而個人住房貸款的不良率卻從0.45%下降到了0.42 %。相比而言，小微貸款占比從11%下降到了8.69%，但不良率卻從1.53%上升到了1.63%。

招行在財報中稱，截至報告期末（2016年），零售貸款占貸款總額 50.45%，“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用進(jìn)一步凸顯。在零售貸款中，個人住房貸款、信用卡透支余額分別占47.37%和 26.89%。招行還表示“大幅壓退對公風(fēng)險資產(chǎn)，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入騰挪空間”。

2013年，在招行前行長馬蔚華退休、建行出身的田惠宇接任行長之初，有分析認(rèn)為，招行將一改零售業(yè)務(wù)為核心的舊路，發(fā)力對公業(yè)務(wù)。但到今天看來，當(dāng)初的猜測并沒有應(yīng)驗(yàn)，零售業(yè)務(wù)反倒越來越成為了“壓艙石”。

“壓艙石”的價值在于利潤。招行2016年的貸款和墊款利息收入中，零售貸款的利息總額和平均收益率雙雙超過公司貸款，分別為825.73億、6.06%和648.29億、4.25%。

無論興業(yè)，還是招行，中國所有銀行的故事都是一樣的。在經(jīng)濟(jì)下行之時，零售才是真正的抗風(fēng)險業(yè)務(wù)。其中，房貸尤甚。邏輯并不復(fù)雜，因?yàn)榉績r永遠(yuǎn)漲的預(yù)期沒有打破，必然讓中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)這樣的圖景：個人拼命加杠桿買房，而銀行拼命貸款。

越來越多的銀行將命運(yùn)托付于個人按揭，就如同姚振華曾希望將自己“綁上”全球第一大住宅地產(chǎn)商萬科那樣，背后都是對中國經(jīng)濟(jì)未來某些大勢的篤定。在這個大前提下，房貸利息的走高并不難理解。

目前，對房貸利息走高最流行的一種觀點(diǎn)是，由于金融去杠桿特別是對同業(yè)業(yè)務(wù)的整頓，銀行的負(fù)債成本在不斷走高，同時，市場的流動性也在變得稀缺，導(dǎo)致一些銀行“無款可貸”。

海通證券知名分析師姜超、顧瀟嘯等人的分析認(rèn)為，銀行利率上浮的核心原因在于“無米下鍋”。在2016年，銀行可以在金融市場通過同業(yè)存單以2.8%的利率融資，所以在4.9%的貸款基準(zhǔn)利率下，即便房貸利率打8折也有利可圖。到了2017年1季度，同業(yè)存單利率升至4.5%，所以銀行房貸利率開始打9折、95折以彌補(bǔ)成本上升。

以上分析還認(rèn)為，“到了2017年4、5月份以后，銀行的同業(yè)存單都發(fā)不出去了，銀行自己都沒錢了，拿什么去放房貸呢？”

銀行的錢變貴，階段性流動性吃緊，這的確是一個事實(shí)。但是，也不能忽略銀行和購房者之間的一種正在顯性化的利益博弈。實(shí)際上，即便流動性充裕，銀行也有不斷提高房貸利率的內(nèi)生沖動。近年來，中國銀行業(yè)“一走高，一降低”的趨勢越發(fā)明顯，即凈息差降低，而不良率走高。

根據(jù)銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)，2015年一季度，中國銀行業(yè)的凈息差是2.53%，但之后不斷走低，到了2017年第一季度，已經(jīng)降到了2.03%。凈息差是衡量銀行盈利能力的核心指標(biāo)，指的是銀行凈利息收入和銀行全部生息資產(chǎn)的比值。中國銀行業(yè)擁有全球第一的生息資產(chǎn)規(guī)模，凈息差0.5個百分點(diǎn)的下降，絕非小事。

但另一方面，卻是不良貸款率的走高。在2015年第一季度，中國銀行業(yè)的不良貸款率是1.39%，到了2017年第一季度，這個數(shù)字是1.74%。即便從短期看，“不良率”的走高，這也意味著壞賬準(zhǔn)備計(jì)提將極大地削弱銀行的利潤。那么，作為上市公司的銀行們，利潤從哪里得到補(bǔ)償呢？

顯然，個人按揭作為一種購房者的“剛需”，銀行有博弈的能力。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的彈性理論說，當(dāng)需求（按揭貸款）彈性極小，那么供給方（銀行）的提價，反而能提高供給方的總收入。一線樓市永遠(yuǎn)漲？只要這個預(yù)期不打破，就決定了按揭貸款的需求彈性極小，銀行全行業(yè)的“加息”，必然有利可圖。

房貸海量的增長，利率的小幅提升也意味著海量的利息收入，從而對近年銀行息差的走低起到補(bǔ)償作用。

中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，人民幣貸款增加4.22萬億元，其中，住戶部門中長期貸款增加1.46萬億元，占比約34.6%。

4月，比例再次提高。月末，人民幣貸款增加1.1萬億元，其中，住戶部門中長期貸款增加4441億元，占比約40.37%。住戶部門中長期主要是個人按揭貸款。

個人按揭利率走高，銀行資金成本上升只是因素之一，而且，這只是個階段性現(xiàn)象。背后更重要的長期趨勢是，當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，銀行只能更多地向房貸要利潤。顯然，本質(zhì)上只是一門生意的東西，最好不要把它和“樓市調(diào)控”這樣的宏旨過度關(guān)聯(lián)。