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    中國個人按揭進(jìn)入高利率時代

    2017-06-30 07:46譚保羅
    南風(fēng)窗 2017年13期
    關(guān)鍵詞:按揭基準(zhǔn)利率利率

    譚保羅

    進(jìn)入2017年5月,中國銀行業(yè)普遍提高了個人住房按揭貸款的利率,無論首套,還是二套或多套,利率都有不同程度的上升。

    近10年來,中國個人按揭貸款利率最低可低至基準(zhǔn)利率7折,但到了2017年6月,最高已上升到基準(zhǔn)利率的1.2倍,乃至更高。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為,全行業(yè)罕見、整齊劃一地選擇在同一個時間段大幅度提高利率,這意味著繼地方政府統(tǒng)一推出“520”調(diào)控新政之后,銀行系統(tǒng)也加入了樓市調(diào)控?,F(xiàn)在,這兩股原本熱衷于推高房價的力量—地方政府和銀行全部加入調(diào)控,意味著樓市巨變將要發(fā)生。

    這種觀點(diǎn)可能站不住腳。中國的主要銀行盡管都是央地兩級國有控股,但畢竟和地方政府不同,它是個盈利機(jī)構(gòu)。個人按揭利率的上升,很大程度不過是一門關(guān)于利息的生意,和“樓市調(diào)控”這一類宏旨沒有必要過度關(guān)聯(lián)。

    它背后是,中國金融市場出現(xiàn)了一個暫時性現(xiàn)象—錢正在變“貴”。銀行資金成本上升,而對公業(yè)務(wù)增長乏力,同業(yè)業(yè)務(wù)受壓,作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人按揭必然成為了利益博弈的新戰(zhàn)場。

    利率與房地產(chǎn)爆炸史

    房貸利率的變動,看起來只和小數(shù)點(diǎn)有關(guān),其實(shí),它會吃掉購房者的數(shù)年薪酬。

    假設(shè)一套500萬的房子,首付200萬,按揭貸款300萬,那么,在當(dāng)前4.9%的基準(zhǔn)利率之下,采取最常見的等額本息還款法(20年期),購房者最后需要還款471萬。其中,利率171萬,每月還款1.96萬。

    如果有利率優(yōu)惠,比如最低到7折,購房者最后需要還款415萬,利息115萬,月供1.73萬。長期以來,中國一二線城市貸到7折利率的按揭貸款并不是新鮮事。

    但是,如果銀行提高利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍,成本就會增加不少。最后,需還款總額是490萬,其中利息190萬,每月還款2.05萬。

    可以看出,從基準(zhǔn)利率的7折到1.1倍,同樣的一套房子,購房者最后的利息支出差距在75萬左右,月供則上漲超過3000,前者幾乎等于很多一線城市白領(lǐng)兩年的年收入。

    不到一年的時間內(nèi),如果購房者使用上浮利率貸款,和之前那些早購房的“幸運(yùn)兒”相比,成本早已大幅飆升。當(dāng)然,通過20年等額本息還款方式進(jìn)行攤銷,最后每月月供差距并不大,利息上漲的痛感并不強(qiáng)烈。

    從5月開始,進(jìn)入6月,在北京、上海和深圳等地,一些大型銀行的首套房按揭,利率已上調(diào)至基準(zhǔn)利率的9.5折,而一年前,根據(jù)貸款者資信和房產(chǎn)地段的不同,7折利率大有機(jī)會。如果是二套房,一些股份制銀行、城商行則將利率調(diào)升到了1.2倍。

    此外,放款周期也有所拉長,有的從兩周拉長到1個月或者1.5個月。如果希望縮短放款周期,購房者則必須接受更高利率。有銀行人士稱,只要利息足夠高,就一定有款可貸??傮w上,中國的一線城市房貸已出現(xiàn)了“要么貴,要么等”的局面。

    在中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷程中,時常出現(xiàn)過銀行房貸利率的“高低波動”。但大多數(shù)時候,利率政策都是很優(yōu)惠的。房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利率包括兩個,一是開發(fā)商開發(fā)貸的利率,二是個人購房者按揭貸款的利率。

    對于后者,金融機(jī)構(gòu)往往“優(yōu)惠”更多,地產(chǎn)商的開發(fā)貸則缺少“優(yōu)惠”。于是,這使得一些民營地產(chǎn)商紛紛借道香港發(fā)債融資,從而獲取遠(yuǎn)比境內(nèi)銀行貸款低得多的債務(wù)資本,進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。

    對個人按揭的普遍性優(yōu)惠政策始于2008年,這幾乎可以看成“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的一個配套措施。2008年10月22日,人民銀行推出了“首套房貸款利率7折、首付20%”的政策。此后,中國進(jìn)入了按揭貸款大放水時代。

    利率折扣政策的出臺,的確一定程度是出于民生的需要,但不可否認(rèn),刺激樓市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的目的也很明顯。低利率,首先刺激了炒房。如果說首付低意味著炒房者初始資金門檻走低,那么,利率折扣則意味著炒房者現(xiàn)金流門檻的走低。

    那么,中國銀行業(yè)現(xiàn)在全行業(yè)突然調(diào)高利率,這是否又意味著多年的大放水政策轉(zhuǎn)向,銀行加入了“樓市調(diào)控”呢?實(shí)際上,銀行參與“樓市調(diào)控”的熱情不應(yīng)被高估。

    房貸從來都不是雞肋

    一個有意思的現(xiàn)象是,在2008年央行啟動利率折扣政策之后,銀行曾一度出現(xiàn)利率倒掛。所謂倒掛,即銀行的中短期利率水平(5年期存款)低于長期利率水平(個人按揭)。一般來說,后者應(yīng)該高于前者,而不是相反。

    這種倒掛也意味著,就銀行的資產(chǎn)端和負(fù)債端的利率匹配來說,銀行做房貸可能是“虧錢”的。近年來,一些銀行不時拋出“房貸虧錢”的觀點(diǎn),背后就是這個邏輯。

    從2008年開始,市場經(jīng)常傳來部分銀行取消了7折利率的消息。但為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展,監(jiān)管部門也不斷重申個人房貸的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

    2012年6月,人民銀行下發(fā)了一份名為《關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動區(qū)間的通知》的文件,其再次強(qiáng)調(diào)“個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的0.7倍”。

    就在當(dāng)時,中國五年期存款基準(zhǔn)利率為5.1%,但按揭房貸的利率如果打7折,那么就為4.76%,還低于前者34個基點(diǎn)—1基點(diǎn)為萬分之一,屬于“負(fù)利差”。

    房貸“虧錢”,在道理上是可以說得通的。但“虧錢”并不是房貸市場的全部。在一些激進(jìn)的股份制銀行,房貸非但不虧錢,而且越來越成為業(yè)務(wù)“壓艙石”。

    個人房貸對銀行而言其實(shí)是一個好資產(chǎn),好在兩“低”。第一個“低”是違約可能性極低,在一線城市、包括大部分省會和核心二線城市,房子永遠(yuǎn)漲的預(yù)期從來都沒有被打破過。房子是中國人眼中最安全的資產(chǎn),購房者即便家庭現(xiàn)金流暫時吃緊,也會想辦法維持月供,而不是斷供。

    第二個“低”是管理費(fèi)用低,和中小微企業(yè)貸款相比,更是如此。因?yàn)?,如果是中小企業(yè)的經(jīng)營貸款,銀行需要花費(fèi)大量的管理成本去搞盡職調(diào)查,而且當(dāng)下實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行,違約風(fēng)險陡然上升。但另一方面,我國對利率依然有上限管制,這意味著銀行無法收取合法的“高利貸”。

    顯然,和中小微貸款相比,房貸簡直是不折不扣的優(yōu)質(zhì)貸款。房貸單筆貸款不多,但非常標(biāo)準(zhǔn)化。

    尤其在一線城市、省會城市和核心二線城市的房貸審批,管理費(fèi)用極低。比如說,只要電腦系統(tǒng)自動識別地段、最近交易數(shù)據(jù),就可以判斷到底貸不貸。目前,一些銀行已經(jīng)推出了按揭貸款24小時即可審結(jié)的電子平臺。

    甚至可以說,個人按揭貸款者自身的資信狀況一點(diǎn)都不重要。在房價永遠(yuǎn)漲預(yù)期沒有打破的前提下,即使斷供,銀行執(zhí)行抵押權(quán)收回住房拍賣,這對銀行反而是個好事。因?yàn)?,銀行從喝湯(利息)到吃肉(房產(chǎn)上漲利得),開始分享了房地產(chǎn)暴漲的利益。

    從2016年開始,銀行的同業(yè)業(yè)務(wù)監(jiān)管被不斷收緊,到了2017年,郭樹清擔(dān)任銀監(jiān)會主席,同業(yè)業(yè)務(wù)更遭受了大整頓,這使得銀行迫切需要找到新的增長點(diǎn)。房貸曾一度被銀行抱怨“虧錢”,其實(shí)根本不是。

    興業(yè)銀行被稱為是“同業(yè)之王”,隨著近期同業(yè)業(yè)務(wù)受阻,這家銀行便將業(yè)務(wù)重點(diǎn)之一確定為了個人房貸。在興業(yè)銀行2016年財報中,一組值得重視的數(shù)據(jù)是,其個人貸款結(jié)構(gòu)中,重心已明顯從個人經(jīng)營貸款轉(zhuǎn)移到了個人住房及商用房貸款。

    2015年,興業(yè)銀行個人住房及商用房貸款的不良率是0.34%,2016年,這個數(shù)字依然是0.34%。但個人經(jīng)營貸款則是另一番光景。2015年,其不良率是2.17%,但到了2016年,已上升到了5.06%。這意味著僅隔1年,個人經(jīng)營貸款的不良率變?yōu)榱嗽瓉淼?38%。

    興業(yè)銀行在財報中稱,“報告期內(nèi)(2016年),公司進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化個人貸款結(jié)構(gòu),加大支持個人按揭類信貸業(yè)務(wù)發(fā)展,壓縮個人經(jīng)營貸款余額,按揭貸款占比提升 10.69 個百分點(diǎn),個人經(jīng)營貸款占比降低6.56 個百分點(diǎn)。”

    背后的趨勢是明顯的,誰說房貸是雞肋?房貸非但不是雞肋,而且是越來越成為了香餑餑。

    銀行個人經(jīng)營貸款和個人房貸兩類資產(chǎn)配置策略的相反走向,何嘗不是中國經(jīng)濟(jì)的一個反面縮影。但這也不是銀行的錯,銀行只是一個盈利機(jī)構(gòu),它們做出了最理性的、也是對股東最負(fù)責(zé)任的選擇而已。

    一場關(guān)于利息的博弈

    興業(yè)還不是最典型的一家銀行,一直以零售業(yè)務(wù)而聞名的招商銀行才最典型。招行的策略傾向充分說明了個人房貸對于中國銀行業(yè)的真正意義。

    根據(jù)招商銀行2016年的年報,其個人住房貸款在總貸款余額中占比已經(jīng)由2015年年底的17.69%提升到了2016年年底的22.32%,而個人住房貸款的不良率卻從0.45%下降到了0.42 %。相比而言,小微貸款占比從11%下降到了8.69%,但不良率卻從1.53%上升到了1.63%。

    招行在財報中稱,截至報告期末(2016年),零售貸款占貸款總額 50.45%,“壓艙石”和“穩(wěn)定器”作用進(jìn)一步凸顯。在零售貸款中,個人住房貸款、信用卡透支余額分別占47.37%和 26.89%。招行還表示“大幅壓退對公風(fēng)險資產(chǎn),為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)入騰挪空間”。

    2013年,在招行前行長馬蔚華退休、建行出身的田惠宇接任行長之初,有分析認(rèn)為,招行將一改零售業(yè)務(wù)為核心的舊路,發(fā)力對公業(yè)務(wù)。但到今天看來,當(dāng)初的猜測并沒有應(yīng)驗(yàn),零售業(yè)務(wù)反倒越來越成為了“壓艙石”。

    “壓艙石”的價值在于利潤。招行2016年的貸款和墊款利息收入中,零售貸款的利息總額和平均收益率雙雙超過公司貸款,分別為825.73億、6.06%和648.29億、4.25%。

    無論興業(yè),還是招行,中國所有銀行的故事都是一樣的。在經(jīng)濟(jì)下行之時,零售才是真正的抗風(fēng)險業(yè)務(wù)。其中,房貸尤甚。邏輯并不復(fù)雜,因?yàn)榉績r永遠(yuǎn)漲的預(yù)期沒有打破,必然讓中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)這樣的圖景:個人拼命加杠桿買房,而銀行拼命貸款。

    越來越多的銀行將命運(yùn)托付于個人按揭,就如同姚振華曾希望將自己“綁上”全球第一大住宅地產(chǎn)商萬科那樣,背后都是對中國經(jīng)濟(jì)未來某些大勢的篤定。在這個大前提下,房貸利息的走高并不難理解。

    目前,對房貸利息走高最流行的一種觀點(diǎn)是,由于金融去杠桿特別是對同業(yè)業(yè)務(wù)的整頓,銀行的負(fù)債成本在不斷走高,同時,市場的流動性也在變得稀缺,導(dǎo)致一些銀行“無款可貸”。

    海通證券知名分析師姜超、顧瀟嘯等人的分析認(rèn)為,銀行利率上浮的核心原因在于“無米下鍋”。在2016年,銀行可以在金融市場通過同業(yè)存單以2.8%的利率融資,所以在4.9%的貸款基準(zhǔn)利率下,即便房貸利率打8折也有利可圖。到了2017年1季度,同業(yè)存單利率升至4.5%,所以銀行房貸利率開始打9折、95折以彌補(bǔ)成本上升。

    以上分析還認(rèn)為,“到了2017年4、5月份以后,銀行的同業(yè)存單都發(fā)不出去了,銀行自己都沒錢了,拿什么去放房貸呢?”

    銀行的錢變貴,階段性流動性吃緊,這的確是一個事實(shí)。但是,也不能忽略銀行和購房者之間的一種正在顯性化的利益博弈。實(shí)際上,即便流動性充裕,銀行也有不斷提高房貸利率的內(nèi)生沖動。近年來,中國銀行業(yè)“一走高,一降低”的趨勢越發(fā)明顯,即凈息差降低,而不良率走高。

    根據(jù)銀監(jiān)會的數(shù)據(jù),2015年一季度,中國銀行業(yè)的凈息差是2.53%,但之后不斷走低,到了2017年第一季度,已經(jīng)降到了2.03%。凈息差是衡量銀行盈利能力的核心指標(biāo),指的是銀行凈利息收入和銀行全部生息資產(chǎn)的比值。中國銀行業(yè)擁有全球第一的生息資產(chǎn)規(guī)模,凈息差0.5個百分點(diǎn)的下降,絕非小事。

    但另一方面,卻是不良貸款率的走高。在2015年第一季度,中國銀行業(yè)的不良貸款率是1.39%,到了2017年第一季度,這個數(shù)字是1.74%。即便從短期看,“不良率”的走高,這也意味著壞賬準(zhǔn)備計(jì)提將極大地削弱銀行的利潤。那么,作為上市公司的銀行們,利潤從哪里得到補(bǔ)償呢?

    顯然,個人按揭作為一種購房者的“剛需”,銀行有博弈的能力。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的彈性理論說,當(dāng)需求(按揭貸款)彈性極小,那么供給方(銀行)的提價,反而能提高供給方的總收入。一線樓市永遠(yuǎn)漲?只要這個預(yù)期不打破,就決定了按揭貸款的需求彈性極小,銀行全行業(yè)的“加息”,必然有利可圖。

    房貸海量的增長,利率的小幅提升也意味著海量的利息收入,從而對近年銀行息差的走低起到補(bǔ)償作用。

    中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示,2017年一季度,人民幣貸款增加4.22萬億元,其中,住戶部門中長期貸款增加1.46萬億元,占比約34.6%。

    4月,比例再次提高。月末,人民幣貸款增加1.1萬億元,其中,住戶部門中長期貸款增加4441億元,占比約40.37%。住戶部門中長期主要是個人按揭貸款。

    個人按揭利率走高,銀行資金成本上升只是因素之一,而且,這只是個階段性現(xiàn)象。背后更重要的長期趨勢是,當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行,銀行只能更多地向房貸要利潤。顯然,本質(zhì)上只是一門生意的東西,最好不要把它和“樓市調(diào)控”這樣的宏旨過度關(guān)聯(lián)。

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