房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理探析

祖玉波

【摘 要】自二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍發(fā)展，也使得房地產(chǎn)投資持續(xù)快速的增長(zhǎng)，同時(shí)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)地位顯著提高，逐漸成為了我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。本文根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理特點(diǎn)與問(wèn)題，總結(jié)提出了一些相對(duì)有效的資金管理對(duì)策，希望對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化營(yíng)運(yùn)資金管理有所幫助。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)運(yùn)資金管理；房地產(chǎn)；總結(jié)與對(duì)策

一、前言

企業(yè)要想穩(wěn)步運(yùn)行，就需要有充足的營(yíng)運(yùn)資金作為基礎(chǔ)。只有企業(yè)能夠充分利用營(yíng)運(yùn)資金，才能實(shí)現(xiàn)單位利益最大化。而營(yíng)運(yùn)資金在企業(yè)資金中具有最高的流動(dòng)性，所以對(duì)其管理是資金管理的基礎(chǔ)。在一些特定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金的管理水平直接決定了企業(yè)本身的獲利水平。然而目前大多數(shù)的企業(yè)對(duì)其管理方面都或多或少的出現(xiàn)了一些問(wèn)題，給企業(yè)的獲利及其經(jīng)濟(jì)效益都帶來(lái)了不小的影響，因此，如何采取措施解決房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，成為了促使其良好發(fā)展的關(guān)鍵。。

二、運(yùn)營(yíng)資金的概念與特點(diǎn)

營(yíng)運(yùn)資金也稱為營(yíng)運(yùn)資本，其在概念方面可分為廣義與狹義兩方面。在狹義上，可以稱作凈營(yíng)運(yùn)資金，是指在特定的時(shí)間內(nèi)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債之間的差額。從廣義上講，它指企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)上所投放的資金。營(yíng)運(yùn)資金主要反映的是一個(gè)企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的償債能力。這個(gè)數(shù)值越大，則表明它償債的能力越強(qiáng)，當(dāng)營(yíng)運(yùn)資金成為負(fù)數(shù)時(shí)，則表明該企業(yè)可能會(huì)隨時(shí)因?yàn)橹苻D(zhuǎn)不靈而中斷正常的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。

營(yíng)運(yùn)資金是企業(yè)資產(chǎn)中最具獲利、流動(dòng)性最強(qiáng)的一部分，而根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的實(shí)際要求，現(xiàn)有的房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理所存在的特征主要表現(xiàn)為：首先，其資金的來(lái)源較為單一，主要是由銀行等機(jī)構(gòu)的貸款來(lái)支撐，自有資金比較少；其次，其流動(dòng)資產(chǎn)的比例較其他企業(yè)高，這主要原因是房地產(chǎn)業(yè)不需要大型的生產(chǎn)設(shè)備、廠房等資產(chǎn)；最后，其流動(dòng)負(fù)債在總負(fù)債中所占比例也較高，導(dǎo)致這個(gè)問(wèn)題的主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)可以進(jìn)行預(yù)售，而企業(yè)為了盡快的使資金回籠，很大一部分都采用了預(yù)售的方式，所得的收入都計(jì)入“預(yù)收賬款”之中。從而使得流動(dòng)負(fù)債比大大的提高了。除此之外，還有一大特點(diǎn)是流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率低，其主要原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)中產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、資金的循環(huán)周期長(zhǎng)和資金的回籠速度慢等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金管理中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)管理中存在著各種問(wèn)題，阻礙著其穩(wěn)定發(fā)展。

1.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的結(jié)構(gòu)不合理

通常來(lái)講，企業(yè)的負(fù)債率應(yīng)保持在50%左右，合適的負(fù)債可以增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的數(shù)額，節(jié)約稅金，從而為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)的杠桿收益。但是若是負(fù)債率太高，則企業(yè)隨時(shí)可能資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至?xí)休^大的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而在近幾年我國(guó)35個(gè)大中型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了74.8%，比計(jì)劃高出近25%，如此高的比率非常不利我國(guó)從房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的周轉(zhuǎn)率較低

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)全球化的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)變得越來(lái)越復(fù)雜，需求與產(chǎn)品也越來(lái)越多樣化。但是由于我國(guó)資金控制的技術(shù)手段落后，企業(yè)的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率低，而房地產(chǎn)企業(yè)中存貨周轉(zhuǎn)雖在不斷加快，卻也抵不上企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)的速度，因此企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也不斷降低。

3.房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的控制不足

由于我國(guó)有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)資金控制意識(shí)不強(qiáng)，手段也相對(duì)落后，缺乏科學(xué)性，甚至一些企業(yè)連預(yù)算概念都沒(méi)有，對(duì)于資金的使用都憑借自己的經(jīng)驗(yàn)，更加影響管理人員整體把控營(yíng)運(yùn)資金的難度，不利于企業(yè)資金的利用效率。

四、改進(jìn)房地產(chǎn)資金管理的相關(guān)措施

1.提高對(duì)資金管理重要性的認(rèn)識(shí)

提高對(duì)資金管理重要性的認(rèn)識(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)管理的意義十分重大。不僅需要在管理層面加強(qiáng)資金管理理念的融合，還需要將控制成本、降低投入產(chǎn)出比的思想向全體員工進(jìn)行灌輸，將資金管理與成本控制的意識(shí)在工作的所有環(huán)節(jié)中貫徹。同時(shí)還需要不斷提高信息化建設(shè)，提升資金運(yùn)動(dòng)與流向的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)掌握水平，能夠盡早發(fā)現(xiàn)資金流動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，確保資金管理的安全性。

2.改善資金管理的環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營(yíng)運(yùn)資金的管理應(yīng)首先從房地產(chǎn)投資的決策入手。這是房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理的起點(diǎn)。對(duì)于其投資項(xiàng)目可行性的研究是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的環(huán)節(jié)。除此之外，完善房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)，積極拓寬融資渠道也是改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理上相關(guān)問(wèn)題的重要措施之一，由于原本的融資渠道基本都為銀行貸款，導(dǎo)致企業(yè)一旦周轉(zhuǎn)不靈，就有可能償還不起銀行的本息，使企業(yè)陷入巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至破產(chǎn)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，積極地拓寬融資渠道也是眼下的當(dāng)務(wù)之急。而多渠道的融資可以通過(guò)創(chuàng)新的組合形式來(lái)改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，分散風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

3.加強(qiáng)對(duì)于流動(dòng)資金的管理

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司的資金營(yíng)運(yùn)結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)績(jī)效的統(tǒng)計(jì)研究結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的流動(dòng)資金與經(jīng)營(yíng)績(jī)效明顯呈正比，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)資產(chǎn)由應(yīng)收賬款和存貨構(gòu)成，并且存貨占了極大的比例。應(yīng)該采取相應(yīng)的措施，提升消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可，增加銷量、防治囤積，同時(shí)鼓勵(lì)客戶在消費(fèi)中提高投入比例，并鼓勵(lì)貸款的消費(fèi)者積極還款，增加流動(dòng)資金量。例如，可開(kāi)展相應(yīng)的優(yōu)惠活動(dòng)，或一次付清享受折扣等促銷方式，使應(yīng)收賬款的周期縮短。

五、結(jié)束語(yǔ)

營(yíng)運(yùn)資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，它對(duì)企業(yè)資金的收益性和流動(dòng)性都有著直接的影響，甚至與企業(yè)的生存發(fā)展都有著直接的聯(lián)系。管理好營(yíng)運(yùn)資金是促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重中之重。

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