淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的主要問題及解決策略

周磊

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)具有投入高、風(fēng)險(xiǎn)大、收益高的特點(diǎn)，從規(guī)劃、建設(shè)到出售有著很長的周期，因此資金的大量占用是客觀問題，單純依靠房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部積累遠(yuǎn)不能滿足對資金的需求，大規(guī)模的融資在所難免。融資一方面可使企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；另一方面也存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以發(fā)現(xiàn)融資中的問題并找到解決對策至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問題及對策

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

1.社會融資環(huán)境的制約

首先是政策方面的約束。對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行信貸融資是企業(yè)最常選用和依賴的融資方式。銀行信貸融資需要企業(yè)滿足一定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、審批條件等，審批周期也較長，不利于資金周轉(zhuǎn)。特別是近年來，房地產(chǎn)信托及債券融資渠道在嚴(yán)格的法律法規(guī)約束下有了更為嚴(yán)格的限制，以至于很多房地產(chǎn)企業(yè)憑借這種方式進(jìn)行融資，難度非常大。其次是金融市場的制約。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展迅速，同時證券市場的發(fā)展速度也十分可觀，但政策改革變化的速度卻不能與之平衡，有效的信用保障制度不夠健全，創(chuàng)新的金融模式以及有效的監(jiān)管力度明顯不足，導(dǎo)致很多金融產(chǎn)品不能被市場利用，因此嚴(yán)重阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)融資渠的擴(kuò)展。

2.企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù)制度與準(zhǔn)確的資金預(yù)算

現(xiàn)今我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型規(guī)模，相對大型房地產(chǎn)企業(yè)而言財(cái)務(wù)制度的完善情況并不顯著，財(cái)務(wù)部門對企業(yè)需要的融資計(jì)劃制訂不夠及時與合理。一些企業(yè)為了吸引資金，會進(jìn)行盲目擴(kuò)張，最終導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比例較高，隨之而來的就是不斷上升的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)如今的經(jīng)營模式處于負(fù)債經(jīng)營→債務(wù)償還→再負(fù)債經(jīng)營的惡性循環(huán)中，自有資金難以積累，從而嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的融資預(yù)算不能夠局限于領(lǐng)導(dǎo)提出目標(biāo)→財(cái)務(wù)人員核算→通過銀行借貸的簡單模式，而是需要有引領(lǐng)全局發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)豐富的管理經(jīng)營者和操作人員，然而目前的現(xiàn)狀卻是企業(yè)組織領(lǐng)導(dǎo)能力不夠全面，預(yù)算結(jié)果缺少科學(xué)性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力有限

房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況與其項(xiàng)目自有資金的投入關(guān)系密切，因?yàn)槊恳粋€項(xiàng)目的開發(fā)都存在一定風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)往往會對自有資金的投入予以控制。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，自有資金的投入比例不足總資金的1/4，其中很大一部分資金還是來源于商品房的預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)過程中自有資金不足還在一定程度上影響著銀行對企業(yè)的放貸，可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂等嚴(yán)重問題。另外自有資金不足將使企業(yè)負(fù)債率升高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高，最終使融資變得更為困難。

4.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄

在全球范圍看來，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道并不少見，但我國政府對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的監(jiān)管十分嚴(yán)格，尤其是對海外投資的監(jiān)管和控制，國家對海外投資的審核不僅力度大，而且對投資金額也有一定限制。對于很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，因?yàn)椴痪邆渫晟频纳鲜匈Y質(zhì)，無法通過股權(quán)方式進(jìn)行融資。從現(xiàn)有情況看來，企業(yè)的融資方式一般有兩種，一是依靠銀行信貸，銀行信貸方式受到國家的宏觀調(diào)控非常嚴(yán)格，對企業(yè)的資質(zhì)審核也十分審慎，導(dǎo)致信貸條件嚴(yán)苛，融資效果并不十分理想；另外一種融資方式是依靠民間借貸，對于該種融資方式而言，其利率比銀行貸款高出很多，不僅對企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是一個巨大的考驗(yàn)，而且也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，融資效果依然不理想。

5.資產(chǎn)負(fù)債比例巨大

房地產(chǎn)的開發(fā)是較大的工程，因此企業(yè)資金需求量非常大，單純依靠企業(yè)自身積累的資金不僅時間漫長，而且也不能適應(yīng)市場變化的需求。企業(yè)為了維持其在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企業(yè)的借款比例一般都達(dá)到80% 左右，其中甚至不乏不受法律保護(hù)的高息民間借貸。較高的資產(chǎn)負(fù)債不僅增加了企業(yè)的融資成本，同時使融資風(fēng)險(xiǎn)也有很大程度的提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的解決策略

1.積極引進(jìn)外商投資

由于房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，國家對房地產(chǎn)開發(fā)資金管控比較嚴(yán)格，再加上房地產(chǎn)行業(yè)波動比較大，外資投入無法得到有效保證，所以外資引進(jìn)十分困難。我國的房企利用外資比例多數(shù)不足1%，一直處于非常低的比例。但是外資具有十分大的潛力，增加外資的投入對擴(kuò)寬融資渠道十分有效，這還需要在將來的發(fā)展中國家政策逐步完善，將房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)一步規(guī)范，使我國房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展為一個成熟穩(wěn)定的市場，在良好發(fā)展前景的吸引下，外商投資者會逐漸增加資金的投入，外資投入比例的提高將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新鮮的活力。此外，企業(yè)也要通過積極的融資方法吸引外資投入，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。

2.財(cái)務(wù)制度的完善

企業(yè)的財(cái)務(wù)制度是企業(yè)發(fā)展的保障，企業(yè)通過自身財(cái)務(wù)制度的建立健全，同時提高財(cái)務(wù)人員的能力和水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員誠信與責(zé)任意識的培養(yǎng)，及時主動的向出資方提供真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)信息，讓出資人對企業(yè)的了解進(jìn)一步加強(qiáng)，通過完善的財(cái)務(wù)管理向出資方展示一個經(jīng)營可靠的企業(yè)形象。另外，向銀行等信貸機(jī)構(gòu)介紹企業(yè)的發(fā)展詳情以及相關(guān)的技術(shù)知識，打造成為一個誠實(shí)守信經(jīng)營、及時償還到期債務(wù)的企業(yè)形象，一方面使銀行等信貸機(jī)構(gòu)對企業(yè)了解并信任，降低了解企業(yè)的成本；另一方面也為企業(yè)自身融資渠道的打通創(chuàng)造了良好條件。

3.做好預(yù)算工作

企業(yè)在進(jìn)行融資活動之前首先要有明確合理的融資規(guī)劃，融資規(guī)劃的內(nèi)容必須與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相輔相成，融資目標(biāo)符合企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀條件，從全局角度出發(fā)進(jìn)行全方位的研究和規(guī)劃。預(yù)算工作在融資規(guī)劃中又占有重要位置，是規(guī)劃的第一步也是最重要的一步。預(yù)算工作不能夠通過幾個人的簡單核算而確定，也不是企業(yè)財(cái)務(wù)部門閉門造車的結(jié)果，而是需要多部門、多人員團(tuán)隊(duì)的共同協(xié)作來完成的，所以部門之間的協(xié)調(diào)與合作顯得至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)該安排主要牽頭人進(jìn)行各個部門業(yè)務(wù)骨干的組織工作，對融資預(yù)算進(jìn)行合作分析，讓企業(yè)員工對整個過程提高重視程度。最終要做到預(yù)算結(jié)果不與實(shí)際相脫節(jié)，提高資金的合理利用度，使有效使用率進(jìn)一步提高，減少資金使用成本。

4.擴(kuò)充自有資金

眾所周知，合理的資產(chǎn)負(fù)債率可以發(fā)揮良好的財(cái)務(wù)杠桿作用，從一定程度上來說它可以給企業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入活力，然而過渡的資產(chǎn)負(fù)債比率卻成為企業(yè)即將面對巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的征象，企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展存在時時刻刻的威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自有資金的來源進(jìn)行擴(kuò)大和發(fā)展，自有資金的支持是企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，所以企業(yè)對自有資金的積累要提高一定的重視程度，大中型企業(yè)可以利用原股東增股、新股東入股等方式來對資產(chǎn)負(fù)載率過高所帶來的巨大壓力進(jìn)行一定的平衡。

5.建立多元化融資渠道

想要有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題，至關(guān)重要的一點(diǎn)就是對融資渠道進(jìn)行有效擴(kuò)寬，在對企業(yè)所需資金科學(xué)預(yù)測后，明確所需資金并選擇合適的融資渠道，同時降低企業(yè)對銀行貸款的依賴度以及融資風(fēng)險(xiǎn)。我國當(dāng)前對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建議是大力提倡發(fā)展資本市場，對直接融資比例逐步擴(kuò)大，間接的銀行貸款融資方式需要進(jìn)一步縮小。國家的政策與導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)十分重要，要抓住國家給予的政策鼓勵，進(jìn)一步發(fā)展多元化的融資方式，如自有資金的增加、與大企業(yè)的合作、與同等企業(yè)的聯(lián)營、民間借貸、上市、股權(quán)融資等。這種多渠道的融資形式一方面對資金的來源有效擴(kuò)大，同時對融資所帶來的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)也能夠有利地分散，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。另外，多渠道的融資模式也為民間閑散的資金提供了合理有效的利用方向，保證了金融市場穩(wěn)定的發(fā)展前景。

6.提高業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

企業(yè)是由員工組成的，工作人員的工作質(zhì)量是企業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃有效實(shí)施的保障。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人員流動性較大，企業(yè)要采取一定的措施保障員工的福利待遇，運(yùn)用激勵政策將有能力有技術(shù)的業(yè)務(wù)骨干留在企業(yè)，為企業(yè)的融資管理提言獻(xiàn)策。另外，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制也十分重要，使員工愛崗守崗，將考核結(jié)果與相關(guān)業(yè)務(wù)人員的崗資、績效相結(jié)合，以激勵員工努力地去學(xué)習(xí)和探索業(yè)務(wù)知識。

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