基于緩釋乘數(shù)的房地產(chǎn)貸款逆周期調(diào)節(jié)方法

彭建剛+孫滿元+黃宇焓

[摘 要]在宏觀審慎監(jiān)管框架下引入逆周期的房地產(chǎn)貸款緩釋乘數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行逆周期的動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，以降低房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)性。將不良貸款率作為銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的顯性指標(biāo)，實(shí)證分析表明，引入緩釋乘數(shù)的逆周期調(diào)節(jié)能有效緩釋房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)價(jià)格之間的順周期性，能降低銀行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；與開(kāi)發(fā)貸款相比較而言，購(gòu)房貸款的緩釋作用更為明顯。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)貸款；逆周期調(diào)節(jié)；緩釋乘數(shù)；宏觀審慎監(jiān)管；系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

[中圖分類號(hào)] F832.45 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1008—1763（2017）03—0065—08

Abstract：By introducing a countercyclical mitigation multiplier of real estate loan under macro-prudential regulatory framework，it is to dynamically adjust the real estate loans countercyclically and to reduce the correlation between the banking system robustness and real estate market risk .Considering NPLR as banking systemic risks dominant index，the empirical analysis shows that countercyclical regulation after introducing the mitigation multiplier can effectively relieve procyclicality between real estate loan and real estate price ，and can reduce the commercial banks systemic risk. The mitigation effect to housing loans is better than to development loans.

Key words：real estate loan；countercyclical regulation；mitigation multiplier；macroprudential regulation；systemic risk

一 引 言

次貸危機(jī)后我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新一輪快車道，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房銷售額和商品房平均銷售價(jià)格均較之于2007年呈倍數(shù)增長(zhǎng)；2014年房地產(chǎn)高庫(kù)存問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)；2015年末全國(guó)商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比2014年同期增加了9684萬(wàn)平方米，上漲16%；截止至2016年第三季末，商品房待售面積69612萬(wàn)平方米，較2015年同期增加了3102萬(wàn)平方米。為了抑制房地產(chǎn)泡沫，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，近幾年來(lái)國(guó)家一直在探索適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)金融調(diào)控機(jī)制。2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，明確要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)的順周期性是造成房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)累積的主要原因，商業(yè)銀行在繁榮時(shí)期擴(kuò)大貸款規(guī)模、在下行時(shí)期收縮貸款規(guī)模，其結(jié)果是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡狀態(tài)，前期積累的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大。和房地產(chǎn)整體貸款順周期性易引發(fā)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的邏輯類似，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款和區(qū)域貸款的順周期性容易導(dǎo)致住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的非均衡和投資區(qū)域的非均衡，分別對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，有必要研究如何緩解房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)市場(chǎng)的順周期性，本文在此背景下探討對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)的方法，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

由于順周期的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的沖擊及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)是被關(guān)注的重點(diǎn)。陳雪楚（2010）指出房地產(chǎn)資金來(lái)源中一半以上來(lái)源于銀行，這大大增加了房地產(chǎn)和銀行行業(yè)之間的關(guān)聯(lián)性，整個(gè)銀行體系的穩(wěn)定性將受到來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著影響[1]。范俏燕（2008）通過(guò)模型推導(dǎo)出我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)信貸供給相互促進(jìn)、互為因果的結(jié)論，認(rèn)為目前我國(guó)銀行承擔(dān)了大部分由房地產(chǎn)貸款帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的波動(dòng)，則會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展[2]。劉向麗、顧舒婷（2014）分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)溢出機(jī)制和傳導(dǎo)過(guò)程，表明銀行把房地產(chǎn)行業(yè)作為除制造業(yè)外的最重要投資行業(yè)，投入房地產(chǎn)的貸款總額達(dá)到了總貸款額的20%左右，這部分貸款卻可能產(chǎn)生相當(dāng)于金融自身系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)所招致的損失[3]。房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)周期同步的特點(diǎn)，周小寒（2014）考察了上海房地產(chǎn)投資情況，認(rèn)為房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，且兩者短期內(nèi)互為格蘭杰原因[4]。羅曉娟（2013）通過(guò)實(shí)證研究，認(rèn)為房地產(chǎn)信貸規(guī)模和房?jī)r(jià)之間具有顯著的格蘭杰因果關(guān)系，兩者高度相關(guān)，提出保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展以及防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的根本策略時(shí)控制信貸規(guī)模[5]。

為防范房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，適度控制房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和加強(qiáng)逆周期的宏觀審慎監(jiān)管是有效措施。歐陽(yáng)遠(yuǎn)芬、李璐（2014）提出應(yīng)對(duì)銀行采取逆周期性的宏觀審慎管理，要求銀行在房?jī)r(jià)上行時(shí)提高資本充足率和流動(dòng)性，同時(shí)減少銀行信貸，抑制房?jī)r(jià)泡沫[6]。趙勝民、梁璐璐、羅琦（2015）認(rèn)為中國(guó)要充分發(fā)揮宏觀審慎政策對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的抑制作用，抑制房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)速度，依據(jù)審慎原則控制抵押貸款中房地產(chǎn)的抵押率[7]。吳思斌、劉細(xì)發(fā)（2014）指出采用反周期的金融監(jiān)管手段，有利于避免房地產(chǎn)泡沫對(duì)金融體系的沖擊，建議在中長(zhǎng)期建立反周期的金融監(jiān)管框架來(lái)防止房地產(chǎn)泡沫的過(guò)快膨脹和急劇破裂[8]。

次貸危機(jī)后，以巴塞爾協(xié)議Ⅲ為標(biāo)志的國(guó)際銀行業(yè)監(jiān)管改革強(qiáng)調(diào)了以防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)為目的的宏觀審慎監(jiān)管，其中如何抑制金融體系時(shí)間維度的順周期特征是宏觀審慎監(jiān)管的關(guān)鍵[9]。我國(guó)于2016年6月在上海率先推出逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理[10]，在此背景下，本文試圖將逆周期的理念滲透到房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管中，引入逆周期的緩釋乘數(shù)對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，并對(duì)逆周期調(diào)節(jié)機(jī)理進(jìn)行理論和實(shí)證分析。

二 我國(guó)房地產(chǎn)貸款的順周期性

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其發(fā)展的各個(gè)方面，諸如土地的儲(chǔ)備和交易，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售都需要金融系統(tǒng)，特別是商業(yè)銀行的信貸支持[11]。在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)自商業(yè)銀行的貸款占一半以上的規(guī)模，2005—2015年房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接吸收商業(yè)銀行的貸款占所有來(lái)源資金比重的平均水平達(dá)到56%。2005年以來(lái)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款絕對(duì)額呈持續(xù)上升趨勢(shì)（如圖1所示）。

銀行貸款結(jié)構(gòu)中房地產(chǎn)貸款的高占比現(xiàn)象，使銀行吸收了很大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)傳遞與二者之間的順周期性不無(wú)關(guān)系。房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)如開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款，多以具有保值、增值和抗通脹特性的房地產(chǎn)作為抵押，使得房地產(chǎn)抵押貸款成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量與房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)高度相關(guān)，會(huì)影響商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的收放情況，在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升的時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)貸款收益較高而風(fēng)險(xiǎn)較小，商業(yè)銀行則會(huì)增加房地產(chǎn)貸款的資產(chǎn)配置，為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步擴(kuò)張?zhí)峁┝速Y金來(lái)源。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離供需平衡點(diǎn)時(shí)，庫(kù)存難以消化，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)下行，房地產(chǎn)貸款評(píng)級(jí)和盈利狀況都會(huì)受到影響，此前形成的房地產(chǎn)貸款存量存在減值現(xiàn)象，商業(yè)銀行會(huì)收縮信貸規(guī)模，市場(chǎng)極端變化的時(shí)候會(huì)拍賣處置被抵押的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其結(jié)果是加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡狀態(tài)，前期積累的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露和放大。如圖2所示，房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率曲線圖的多個(gè)波峰、波谷與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的波峰、波谷相遇，經(jīng)計(jì)算，房地產(chǎn)整體貸款增長(zhǎng)率、開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率和購(gòu)房貸款增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率的相關(guān)系數(shù)分別為0.3857、0.3218和0.4641，房地產(chǎn)貸款與房?jī)r(jià)存在順周期變動(dòng)的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)貸款與房地產(chǎn)市場(chǎng)的順周期性增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響，但現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融監(jiān)管尚不能很好地解決房地產(chǎn)貸款的順周期現(xiàn)象，與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的損失準(zhǔn)備金計(jì)提制度和最低資本充足率計(jì)算過(guò)程等具有順周期特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)尚未成形也抑制不了房地產(chǎn)貸款的順周期性。本文擬在課題組前期成果的基礎(chǔ)上提出一種房地產(chǎn)貸款逆周期調(diào)節(jié)的方法，為房地產(chǎn)貸款的宏觀審慎監(jiān)管提供思路。

三 引入緩釋乘數(shù)的房地產(chǎn)貸款逆周期調(diào)節(jié)機(jī)理

逆周期監(jiān)管旨在緩釋房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的影響，實(shí)現(xiàn)繁榮時(shí)適度降低房地產(chǎn)貸款投放量，衰退時(shí)適度提高房地產(chǎn)貸款投放量。引入逆周期的房地產(chǎn)貸款緩釋乘數(shù)是建立緩釋機(jī)理的一種途徑。本文借鑒本課題組前期成果（2010）提出的一種計(jì)算緩釋乘數(shù)的方法[12]，將緩釋乘數(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)貸款中?？紤]到房地產(chǎn)貸款大多以房地產(chǎn)作為抵押品，其價(jià)值評(píng)估與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高度相關(guān)，因此選取房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率而非GDP增長(zhǎng)率作為周期變量。考慮到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的短期慣性，通過(guò)使用高頻數(shù)據(jù)而不是滯后期來(lái)反映價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)貸款的時(shí)滯影響。基于緩釋原理對(duì)調(diào)節(jié)下一期房地產(chǎn)貸款進(jìn)行探討，以解決緩釋乘數(shù)的計(jì)算僅僅是對(duì)事實(shí)的后驗(yàn)測(cè)試的缺陷，從而采用這一方法解決房地產(chǎn)貸款的實(shí)際問(wèn)題。

引入緩釋乘數(shù)后的房地產(chǎn)貸款逆周期調(diào)節(jié)能為下一期的房地產(chǎn)貸款規(guī)模變動(dòng)提供參考作用，其作用機(jī)理如圖3所示：當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離平穩(wěn)增長(zhǎng)狀態(tài)處于上行期時(shí)，代表房地產(chǎn)周期波動(dòng)的φt大于0，通過(guò)負(fù)的平滑參數(shù)作用并經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)累積函數(shù)計(jì)算后得出的緩釋乘數(shù)小于1，即緩釋后的合理的當(dāng)期房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率應(yīng)下降，下一期應(yīng)收縮房地產(chǎn)貸款的規(guī)模，直到基于歷史數(shù)據(jù)計(jì)算出來(lái)的緩釋乘數(shù)變?yōu)?時(shí)，說(shuō)明下一期房地產(chǎn)貸款可維持當(dāng)前的水平，若基于歷史數(shù)據(jù)計(jì)算出的緩釋乘數(shù)偏離1了，則需要對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行調(diào)節(jié)。反之當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏離均衡狀態(tài)處于下行期時(shí)，代表房地產(chǎn)周期波動(dòng)的φt小于0，通過(guò)負(fù)的平滑參數(shù)作用并經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)累積函數(shù)計(jì)算后得出的緩釋乘數(shù)大于1，即緩釋后的合理的當(dāng)期房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率應(yīng)降得更少，進(jìn)而對(duì)下期房地產(chǎn)貸款規(guī)模產(chǎn)生正的指導(dǎo)作用，直到基于歷史數(shù)據(jù)計(jì)算出來(lái)的緩釋乘數(shù)變?yōu)?。逆周期緩釋乘數(shù)是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確指導(dǎo)下一期房地產(chǎn)貸款規(guī)模的關(guān)鍵變量，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)基于最新歷史數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行更新計(jì)算及動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，及時(shí)將誤差反饋到計(jì)算過(guò)程中。

四 逆周期緩釋乘數(shù)的實(shí)證分析與效果檢驗(yàn)

（一）指標(biāo)選取和數(shù)據(jù)說(shuō)明

選取房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率（LZTt）作為逆周期調(diào)節(jié)的對(duì)象，房地產(chǎn)貸款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（LKFt）和購(gòu)房貸款（LGLt）組成，下文將分別對(duì)LZTt、LKFt和LGLt的逆周期調(diào)節(jié)作用進(jìn)行實(shí)證分析，以期判斷對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管是否需要對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款差別對(duì)待，選取房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率（Pt）為房地產(chǎn)周期變量，對(duì)逆周期調(diào)節(jié)的效果進(jìn)行檢驗(yàn)時(shí)選取不良貸款率（PDt）作為衡量風(fēng)險(xiǎn)的顯性指標(biāo)。采用的數(shù)據(jù)來(lái)源于Wind數(shù)據(jù)庫(kù)，為2005-2015年的季度數(shù)據(jù)。

（二）緩釋乘數(shù)的實(shí)證分析

分別計(jì)算房地產(chǎn)貸款整體LZTt、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款LKFt、和房地產(chǎn)購(gòu)房貸款LGLt的逆周期調(diào)節(jié)緩釋乘數(shù)。如式（5）所示，μztt、μkft、μglt，分別表示各期對(duì)LZTt、LKFt和LGLt進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)的緩釋乘數(shù)，θzt、θkf、θgl分別表示對(duì)LZTt、LKFt和LGLt進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)時(shí)平滑房地產(chǎn)周期（φt）的參數(shù)。

按上面所提出的計(jì)算緩釋乘數(shù)的步驟進(jìn)行計(jì)算。通過(guò)Eviews計(jì)量軟件計(jì)算平滑參數(shù)θ時(shí)的回歸結(jié)果整理如表1所示。LZTt、LKFt和LGLt進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)時(shí)平滑房地產(chǎn)周期的參數(shù)θzt、θkf、θgl分別等于-0.0223、-0.0295、-0.0454，均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)。其中購(gòu)房貸款對(duì)應(yīng)的平滑參數(shù)絕對(duì)值為最大，對(duì)其進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)的效果可能更強(qiáng)。

分別代入式（1）計(jì)算緩釋乘數(shù)μt的值表2所示，觀察下表可知，2005-2015年各季度緩釋乘數(shù)μ在1上下波動(dòng)，說(shuō)明房地產(chǎn)貸款隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，需要對(duì)其進(jìn)行調(diào)節(jié)。當(dāng)緩釋乘數(shù)大于1時(shí)，意味著貸款增長(zhǎng)率需要比現(xiàn)有水平高，下一期的房地產(chǎn)貸款應(yīng)適度擴(kuò)張。反之，當(dāng)緩釋乘數(shù)小于1時(shí)，意味著貸款增長(zhǎng)率需比現(xiàn)有水平低，下一期應(yīng)適度收縮房地產(chǎn)貸款。

能有效緩釋房地產(chǎn)周期的緩釋乘數(shù)應(yīng)與房地產(chǎn)周期變量呈反方向變動(dòng)，從圖4緩釋乘數(shù)與房地產(chǎn)周期的變動(dòng)趨勢(shì)可知，房地產(chǎn)整體貸款、開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款對(duì)應(yīng)的緩釋乘數(shù)的波峰和波谷均與房地產(chǎn)周期變量的波谷和波峰錯(cuò)開(kāi)，初步判斷緩釋乘數(shù)作用到房地產(chǎn)貸款后，能有效緩解其與房地產(chǎn)周期的順周期性。另外，從貸款整體、開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款的緩釋乘數(shù)變動(dòng)幅度可知，購(gòu)房貸款對(duì)應(yīng)的緩釋乘數(shù)的逆周期作用更強(qiáng)，而貸款整體和開(kāi)發(fā)貸款對(duì)應(yīng)的緩釋乘數(shù)變動(dòng)相當(dāng)，這說(shuō)明對(duì)不同性質(zhì)貸款進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，將產(chǎn)生強(qiáng)弱不同的效果。

設(shè)當(dāng)期緩釋后的合理的房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率SHLt=μt*Lt，表3分別列出了當(dāng)期緩釋前后的整體貸款、開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款與當(dāng)期房地產(chǎn)周期變量的相關(guān)系數(shù)及其變化，通過(guò)比較可知，緩釋后的整體貸款、開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款與房地產(chǎn)周期變量的相關(guān)系數(shù)均在一定程度上減少了，其中購(gòu)房貸款的相關(guān)系數(shù)變動(dòng)幅度最大，從緩釋前的0.4641縮小到緩釋后0.0977，再次證明了本文提出的逆周期調(diào)節(jié)方法的有效性，并且發(fā)現(xiàn)對(duì)購(gòu)房貸款進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)能產(chǎn)生更大的效果。

（三）逆周期緩釋乘數(shù)對(duì)防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的效果檢驗(yàn)

對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)的重要目的是為了緩解其與房地產(chǎn)周期的順周期性，以減小金融機(jī)構(gòu)相關(guān)資產(chǎn)的質(zhì)量對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)的敏感性，防范銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的界定，國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)一般是將銀行不良資產(chǎn)率的警戒線設(shè)定為10%，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，本文選取不良貸款率作為度量銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵指標(biāo)，并且國(guó)內(nèi)大部分學(xué)者也將此作為銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的衡量指標(biāo)。

將不良貸款率（PDt）分別與緩釋前后的整體貸款（LZTt、HSLZTt）、開(kāi)發(fā)貸款（LKFt、HSLKFt）和購(gòu)房貸款（LGLt、HSLGLt）建立向量自回歸方程（VAR），并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析。如圖5所示，在本期給予緩釋前的不同性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款一個(gè)正的沖擊后，不良貸款率的響應(yīng)在第8期左右變?yōu)樨?fù)，其中對(duì)購(gòu)房貸款的響應(yīng)一直為正。而在本期給予緩釋后的不同性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款一個(gè)正的沖擊后，不良貸款率的響應(yīng)為正時(shí)，其響應(yīng)幅度小于對(duì)緩釋前房地產(chǎn)貸款的幅度，隨后以更快的速度變?yōu)樨?fù)。以上分析說(shuō)明房地產(chǎn)金融的逆周期調(diào)節(jié)能有效改善商業(yè)銀行的不良貸款率，防范銀行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?？梢赃M(jìn)一步比較發(fā)現(xiàn)，不良貸款率對(duì)緩釋前的購(gòu)房貸款的響應(yīng)一直為正，且幅度最大，即緩釋前的購(gòu)房貸款對(duì)不良貸款率有更強(qiáng)的促進(jìn)作用，而不良貸款率對(duì)緩釋后的購(gòu)房貸款的響應(yīng)在第2期末即變?yōu)樨?fù)，且響應(yīng)為負(fù)時(shí)的幅度均大于緩釋后的整體貸款和開(kāi)發(fā)貸款的情況，說(shuō)明對(duì)購(gòu)房貸款進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)的作用大于開(kāi)發(fā)貸款，這一結(jié)論對(duì)監(jiān)管部門具有啟示作用。

五 結(jié)論與建議

實(shí)證結(jié)果表明，所提出的運(yùn)用緩釋乘數(shù)的逆周期調(diào)節(jié)方法能夠有效緩解房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)價(jià)格的順周期性，該逆周期調(diào)節(jié)能有效降低商業(yè)銀行的不良貸款率，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。相比較而言，對(duì)購(gòu)房貸款的逆周期調(diào)節(jié)作用更大。

在上面研究的基礎(chǔ)上，提出如下建議：

第一，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融微觀審慎與宏觀審慎的協(xié)調(diào)監(jiān)管。一方面繼續(xù)堅(jiān)持資本約束機(jī)制為主的微觀審慎監(jiān)管，監(jiān)管部門可考慮單獨(dú)設(shè)定針對(duì)房地產(chǎn)貸款的資本充足率水平指標(biāo)，并在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段設(shè)置不同的資本監(jiān)管水平。另一方面，金融監(jiān)管部門（包括中國(guó)人民銀行的宏觀審慎監(jiān)管）要強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)貸款的逆周期的宏觀審慎監(jiān)管，根據(jù)逆周期緩釋乘數(shù)對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模的合理性進(jìn)行評(píng)估，做出風(fēng)險(xiǎn)提示和窗口指導(dǎo)；中國(guó)人民銀行可在房地產(chǎn)貸款整體規(guī)模評(píng)估的基礎(chǔ)上，根據(jù)單家銀行對(duì)緩釋程度的貢獻(xiàn)有差別地運(yùn)用新型貨幣工具，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。

第二，商業(yè)銀行應(yīng)注重對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)購(gòu)房貸款的差別性管理，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康均衡發(fā)展。一方面，對(duì)保障性住房、中小戶型房、大戶型房和別墅的比例實(shí)施梯度化管理，強(qiáng)化中小戶型貸款和保障性住房貸款。另一方面，不盲目擴(kuò)張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規(guī)模，對(duì)泡沫集聚的項(xiàng)目和區(qū)域?qū)徤靼l(fā)放房地產(chǎn)貸款，對(duì)得到政府支持、具有剛性需求的房地產(chǎn)項(xiàng)目予以重點(diǎn)信貸傾斜，同時(shí)加大對(duì)綠色建筑及上下游產(chǎn)業(yè)的投資力度。

第三，國(guó)家金融管理部門建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析。這一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)當(dāng)包括所有影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的環(huán)境因素和內(nèi)部因素。外部環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、利率、匯率、融資規(guī)模、股市、跨境資金流動(dòng)等宏觀經(jīng)濟(jì)與金融因素，還包括人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的影響，如外來(lái)或戶籍常住人口、年齡結(jié)構(gòu)等；內(nèi)部因素包括土地供求、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房?jī)r(jià)漲幅、房?jī)r(jià)收入比等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的指標(biāo)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的屬地發(fā)展特性比較強(qiáng)，國(guó)家金融管理部門應(yīng)根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)納入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的因素和對(duì)應(yīng)指標(biāo)進(jìn)行微調(diào)，以保障數(shù)據(jù)庫(kù)能對(duì)市場(chǎng)變化做出真實(shí)的反映。

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