我國特大城市CBD建設(shè)投融資方式及存在問題研究

王璐瑤

摘要：隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大城市的建設(shè)越發(fā)國際化，其中一個(gè)重要反映就是CBD城市商圈的出現(xiàn)。但CBD商圈的建設(shè)需要巨額資金，因此如何進(jìn)行融資就成了擺在城市建設(shè)面前的一種重要任務(wù)。本文就我國當(dāng)前城市CBD建設(shè)融資的方式進(jìn)行闡述，并分析現(xiàn)階段存在的問題，在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：CBD建設(shè)；投融資；存在問題

隨著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷向前，我國的特大城市不僅在原來的數(shù)量上有了一定擴(kuò)充，在城市的建設(shè)上也逐步向國際靠攏，其中一個(gè)重要反映就是CBD城市商圈的建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在北京、上海、深圳、上海、杭州等地，近年來的CBD建設(shè)不斷提速，形成了城市商業(yè)圈的格局。一般來說，CBD商業(yè)圈的建立不僅選擇的地點(diǎn)是城市中心位置或距離城市中心一定區(qū)域內(nèi)，而其檔次來說也是城市中的亮眼之處，這一切都離不開高成本，即CBD商業(yè)圈的建立必須投入巨額資金，才能完成最初規(guī)劃。但非政府力量下，CBD商業(yè)圈的建設(shè)就需要大規(guī)模的融資才能保證完整的建造過程。本文從我國特大城市CBD商業(yè)圈投融資方以及存在的問題角度出發(fā)，研究我國CBD商業(yè)圈建設(shè)的現(xiàn)狀。

一、我國CBD商業(yè)圈投融資的方式

目前來說，我國CBD商業(yè)圈的建設(shè)所采用的投融資方式主要包括政府直接主導(dǎo)開發(fā)、開發(fā)區(qū)下屬國有公司開發(fā)、委托社會(huì)開發(fā)主體建設(shè)以及政府與企業(yè)的合作開發(fā)模式。

（一）政府直接主導(dǎo)開發(fā)

由政府出資并主導(dǎo)CBD商業(yè)圈的建設(shè)，是較為傳統(tǒng)的方式，國內(nèi)最初的CBD商業(yè)圈均是在政府直接的指導(dǎo)及投資下建設(shè)起來的，其產(chǎn)權(quán)屬于政府或直屬機(jī)構(gòu)。采用政府直接主導(dǎo)的開發(fā)方式，CBD商業(yè)圈的建設(shè)能夠保證充足的資金，這就保證了后續(xù)的設(shè)計(jì)、征用土地、招商引資等過程能夠按部就班的進(jìn)行，而資金鏈斷裂的可能性大大降低。由于采取的是國家主導(dǎo)，因此在建設(shè)過程中面臨的阻礙相對(duì)較少，招標(biāo)過程中會(huì)更有吸引力，對(duì)于建成后的樓宇招商也有很大的吸引力。

但是，通過政府直接主導(dǎo)的方式建設(shè)CBD商業(yè)圈，也會(huì)產(chǎn)生很多負(fù)面效果。一方面，工程建設(shè)的效率低下，這主要體現(xiàn)為各種手續(xù)文件的層層審批以及在選擇招標(biāo)或招商對(duì)象時(shí)程序較為繁瑣，在一定程度上阻礙了工程的進(jìn)程，導(dǎo)致效率低下。另一方面，由政府主導(dǎo)CBD商業(yè)圈的建設(shè)，滋生了貪腐之風(fēng)，在國家資金播下來后會(huì)通過多層機(jī)構(gòu)最終發(fā)放到現(xiàn)場工程建設(shè)上，這中間的機(jī)構(gòu)會(huì)通過一系列理由克扣工程款，造成國家資源的浪費(fèi)，甚至最終會(huì)由于資金不足導(dǎo)致腐敗工程。

（二）開發(fā)區(qū)下屬的國有開發(fā)公司開發(fā)

CBD商業(yè)圈的建設(shè)由開發(fā)區(qū)下的國有開發(fā)公司進(jìn)行工程建設(shè)，其流程主要是由國家土地部門將土地通過招標(biāo)或者掛牌拍賣的形式，將工程的建設(shè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)公司，由開發(fā)公司自行組織設(shè)計(jì)、建設(shè)和招商工作等。這種形式不同于政府主導(dǎo)下的CBD商業(yè)圈建設(shè)，資金由開發(fā)公司自行承擔(dān)，可通過銀行貸款、發(fā)放公司債的方式進(jìn)行融資，最終以建成樓宇的租金來償還欠款，在一定程度上增加了建設(shè)的效率。但這國有開發(fā)公司的國企性質(zhì)，在程序?qū)徟土鞒躺喜]有完全市場化。同時(shí)，如若CBD商業(yè)圈的建設(shè)后期經(jīng)營效果不如預(yù)期，開發(fā)公司不能償還欠款，整個(gè)CBD會(huì)暫時(shí)陷入癱瘓。

（三）委托社會(huì)開發(fā)主體建設(shè)

在這種方式下，國家土地管理委員會(huì)將土地通過掛牌拍賣的形式將開發(fā)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給開發(fā)主體，由該社會(huì)開發(fā)主體自行解決融資問題，多數(shù)情況下，開發(fā)主體會(huì)選擇商業(yè)銀行貸款、發(fā)放企業(yè)債券等方式分批量解決階段性建設(shè)所需資金。待工程完備后，CBD管委會(huì)將部分樓宇進(jìn)行回購，這種方式的主要目的是為了保證CBD管理委員會(huì)對(duì)該CBD商業(yè)圈的控制權(quán)利。一般情況下，CBD管委會(huì)不會(huì)將全部建筑進(jìn)行回購，一方面是資金限制，另一方面，通過雙方共同持有的方式保證開發(fā)商在建設(shè)過程中的責(zé)任，保障了樓宇的質(zhì)量。

（四）合作開發(fā)模式

合作發(fā)開模式建設(shè)CBD商業(yè)圈，主要是指在政府和企業(yè)雙方參與來進(jìn)行CBD商圈的建設(shè)和開發(fā)，即所謂的PPP。在這種方式下，一般由政府主導(dǎo)進(jìn)行規(guī)劃，但由于政府尤其是地方政府資金受限，且在專項(xiàng)建設(shè)上的非專業(yè)性，導(dǎo)致完全承包建設(shè)有一定的難度，因此，會(huì)通過招標(biāo)的方式選擇與企業(yè)進(jìn)行共同開發(fā)，雙方共同持有項(xiàng)目的所有權(quán)，其中政府占主導(dǎo)。在項(xiàng)目的建設(shè)過程中政府負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。政府與企業(yè)合作開發(fā)的形式有效解決了完全由政府主導(dǎo)建設(shè)中的不足，但同時(shí)這種方式也暴露了一些不足，即政府在整個(gè)工程中的話語權(quán)過重，而付出成本卻不能與之匹配，導(dǎo)致了企業(yè)參與CBD商業(yè)圈建設(shè)的積極性不高。

二、我國特大城市CBD投融資存在的問題

通過以上分析，我們了解了當(dāng)前我國CBD商業(yè)圈建設(shè)的幾種融資方式，各種方式既有其一定的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)又不可避免的暴露了一些缺點(diǎn)，現(xiàn)總結(jié)為如下幾點(diǎn)：

（一）投融資規(guī)劃不充分

任何城市中CBD商業(yè)圈的建立，都被視為城市中的一項(xiàng)重大事件，會(huì)得到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、大眾媒體和普通市民的關(guān)注，但關(guān)注的對(duì)象主要集中在該CBD商業(yè)圈建設(shè)后對(duì)城市的意義以及其具備的城市功能，甚至其建筑外觀的藝術(shù)效果，鮮有關(guān)注投入到建設(shè)資金的投融資上來，最終導(dǎo)致資金與建設(shè)進(jìn)程的相脫節(jié)。在政府完全主導(dǎo)下的建設(shè)顯得資金充裕些，但更多的CBD建設(shè)是由企業(yè)或開發(fā)商進(jìn)程建設(shè)的，作為企業(yè)主體的開發(fā)商，能夠選擇的融資途徑過于單一，且資金量限制，在會(huì)一定程度上阻礙進(jìn)程。

（二）融資思路過窄

從目前的CBD商業(yè)圈建設(shè)主體的融資途徑來看，主要以銀行貸款、發(fā)行公司債為主，融資渠道的過于單一，導(dǎo)致了資金量的受限。隨著我國金融業(yè)的發(fā)展，更多的融資渠道應(yīng)被運(yùn)用到CBD商業(yè)圈的融資中去，如產(chǎn)業(yè)基金、信托投資、互聯(lián)網(wǎng)金融、二級(jí)市場證券投資等，需要注意的是，在選擇融資工具的時(shí)候應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

（三）民間資產(chǎn)參與建設(shè)困難大

由于CBD商業(yè)圈的建設(shè)的融資成本較高，且政府對(duì)資金有一定要求，因此在民間資本很難參與到CBD的建設(shè)中去，這當(dāng)然是由于民間資本的薄弱造成的，但同時(shí)政策在引導(dǎo)上的缺失也是一個(gè)重要原因，只有打開多種融資渠道，才能幫助建設(shè)主體為CBD的建設(shè)更好的融資。

三、完善CBD建設(shè)融資方式的對(duì)策建議

隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，CBD建設(shè)是各個(gè)城市不可避免的發(fā)展路徑，因此解決CBD在建設(shè)融資過程中的問題顯得尤為迫切。

（一）充分嚴(yán)謹(jǐn)調(diào)研科學(xué)落實(shí)投融資規(guī)劃

CBD建設(shè)的融資規(guī)劃是以整個(gè)程師傅發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)的，只有進(jìn)行良好的、充分的融資規(guī)劃，才能保證日后融資的順利進(jìn)展，進(jìn)而保障CBD建設(shè)的順利實(shí)施，所以融資規(guī)劃在整個(gè)CBD建設(shè)的過程中扮演著先行者的角色，做好融資規(guī)劃工作，為CBD的建設(shè)打下良好的基礎(chǔ)和前提。CBD建設(shè)的融資規(guī)劃包括眾多內(nèi)容，可以從不同的角度出發(fā)，合理規(guī)劃融資安排。

CBD的建設(shè)需要大片的土地面積作為承載，因此在做融資規(guī)劃的時(shí)候，應(yīng)該首先考慮的是整個(gè)土地資源。一般來說土地資源多集中在政府手中（為了防止建設(shè)成本過高，應(yīng)當(dāng)避免從其他企業(yè)如房地產(chǎn)開發(fā)商拿地），所以CBD建設(shè)委員會(huì)應(yīng)與國家或地區(qū)土地管理部門協(xié)商好土地開發(fā)事宜。從各國中各大城市的CBD建設(shè)成果來說，土地資源的好壞，甚至面積大小都在一定程度上決定了該CBD建設(shè)的成敗。

（二）建立CBD發(fā)展數(shù)據(jù)庫構(gòu)建發(fā)展指標(biāo)

發(fā)展指標(biāo)指的是CBD建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)發(fā)展水平的體現(xiàn)。CBD的建設(shè)不應(yīng)以政府官員追求政績功績?yōu)槟康模M(jìn)行大刀闊斧的建設(shè)，“大眾臉充胖子”之后面對(duì)的結(jié)局只能又當(dāng)?shù)厥忻駚沓惺?。所以CBD的建設(shè)應(yīng)以地區(qū)發(fā)展為前提，筆者認(rèn)為當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖?、消費(fèi)水平、投資比例、地區(qū)生產(chǎn)總值的增長速度都應(yīng)該是被納入到考核CBD建設(shè)中去的。只有在一定比例的指標(biāo)達(dá)到建設(shè)CBD的要求之后，才能說這個(gè)城市是適合或者有足夠能力開發(fā)CBD的，否則任期內(nèi)的官員為了滿足自己的政治欲望，拖欠款項(xiàng)大刀闊斧的建設(shè)CBD，而建成的結(jié)果卻是空置率極高，不僅造成了資源的浪費(fèi)，還無能償還建設(shè)所欠下的巨額款項(xiàng)，將整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)拖入一個(gè)倒退的地步。

（三）引導(dǎo)政府財(cái)稅打造CBD盈利環(huán)境

由于中國的特殊國情，政府具有無上崇高的公信力，地方政府的公信力在當(dāng)?shù)貋碚f是最好的，國家的信用在市場看來也是不容置疑的。所以在CBD建設(shè)的融資過程中，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮政府的公信力作用，做到政府牽頭，以政府信譽(yù)為擔(dān)保。這主要體現(xiàn)為兩方面，一是在CBD建設(shè)過程中發(fā)行的債券，政府作為擔(dān)保人能夠被更多的投資者或者民眾所接受，從而促進(jìn)債券的順利發(fā)行；二是在后期CBD建成后招商引資的過程中，政府為保證降低已建成樓宇的空置率，積極倡導(dǎo)商戶以租店鋪的形式住進(jìn)樓宇，需要注意的是，在招商引資的過程中，政府應(yīng)注意產(chǎn)業(yè)鏈的平衡，各行各業(yè)均能落戶是最完美的追求，但應(yīng)保證周邊商鋪在行業(yè)覆蓋上的完整性。

（四）創(chuàng)新CBD融資方式

目前階段的CBD建設(shè)的融資多以國家形式、地方政府形式或者財(cái)團(tuán)形式出現(xiàn)，這其中既有高成本的要求，又有資源短缺的限制，導(dǎo)致了民間資本尤其是閑散資金無法投入到CBD的建設(shè)融資中去，所以改善目前CBD建設(shè)的窘境需要?jiǎng)?chuàng)新融資理念，創(chuàng)新融資方法，通過PPP方式吸引民間資本的進(jìn)入，或者與產(chǎn)業(yè)基金合作，解決后期資金不足的問題，甚至在不影響最終產(chǎn)權(quán)的前提下，引進(jìn)部分國外資金都是值得CBD建設(shè)委員會(huì)考慮的。