房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的影響

潘亞明

鑒于房地產(chǎn)同時具有第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的特性，人們對房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響和認識尚存在某些誤區(qū)。在探討房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長作用之時，應(yīng)該注意將作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)與其物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)區(qū)分開來，不能過分夸大房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的推動作用。同時，也不能簡單的僅從第三產(chǎn)業(yè)的范疇認識房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該從更為廣義、更為理性的角度看待兼具第二、第三產(chǎn)業(yè)特性的房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟的影響。

自改革開放始，隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革進程的加快，在快速發(fā)展的城市化過程中，房地產(chǎn)行業(yè)對于提高人民生活水平，推動國民經(jīng)濟方面起到了重要作用。因此，國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系亦成為經(jīng)濟學研究中的重要課題。然而，鑒于房地產(chǎn)同時具有第三產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)的特性，人們對房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的影響和認識尚存在某些誤區(qū)。

論題的界定

中國的房地產(chǎn)業(yè)歷史尚短，再加上房地產(chǎn)本身的特殊性，長期以來，在何為房地產(chǎn)業(yè)這一問題上，實務(wù)界和理論界還存在爭論，爭論的核心與焦點主要是房地產(chǎn)業(yè)是否應(yīng)該包括建筑業(yè)，即房地產(chǎn)商品的開發(fā)建設(shè)或者物質(zhì)生產(chǎn)過程是否應(yīng)該包含在房地產(chǎn)內(nèi)。根據(jù)國際慣例，按照聯(lián)合國、日本、美國等國家關(guān)于房地產(chǎn)的定義，房地產(chǎn)是一種服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，應(yīng)屬第三產(chǎn)業(yè)，與屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)有明顯的區(qū)別，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，如果涉及到建筑活動，則將這部分活動歸之于建筑行業(yè)。我國對房地產(chǎn)行業(yè)的界定同國際一致，亦不包括房地產(chǎn)商品的開發(fā)建設(shè)或者物質(zhì)生產(chǎn)過程，屬于第三產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟認識的誤區(qū)

多數(shù)業(yè)界人士和學者在論及房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的推動作用時，面對所論述的對象往往包括了本屬于建筑行業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)。但在經(jīng)濟核算中，房地產(chǎn)在進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計時，又是僅僅作為第三產(chǎn)業(yè)，因此在認識房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的作用時，很容易形成誤區(qū)，出現(xiàn)偏差，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的帶動作用是依據(jù)作為第三產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)論證和推斷做出的；房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的帶動作用是依據(jù)作為第三產(chǎn)業(yè)的計算數(shù)據(jù)論證的，在引用時并沒有經(jīng)過深入的分析；武斷認為房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度和影響力均在社會平均水平之上。

房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響

投入——產(chǎn)出模型分析。研究某一行業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的影響，投入——產(chǎn)出分析是一種基本的方法。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的作用力有向前的推動力和向后的拉動力，向前的推動力是房地產(chǎn)對其他需求本行業(yè)服務(wù)或者產(chǎn)品的行業(yè)造成的影響，向后的拉動力是指房地產(chǎn)對為本行業(yè)提供生產(chǎn)要素的行業(yè)造成的影響，推動力與拉動力的合力即為房地產(chǎn)的總的作用力。向前的推動力我們可以用完全分配系數(shù)來表示，向后的拉動力我們可以用完全消耗系數(shù)來表示。

據(jù)統(tǒng)計，在122個產(chǎn)業(yè)中，中國的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動力位于第120位，對國民經(jīng)濟的推動力位于第105位，對經(jīng)濟的帶動作用位于119位，遠遠低于社會的平均值，在國民經(jīng)濟的各個部門中都位列倒數(shù)。房地產(chǎn)業(yè)無論是對前向產(chǎn)業(yè)的推動還是對后向產(chǎn)業(yè)的拉動，其作用力都相當有限，并不能明顯地帶動經(jīng)濟的增長。如果我們將中國與日本和美國的房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟推動數(shù)據(jù)做一番比較，就會發(fā)現(xiàn)，即使是在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)相當成熟的國家，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長所起到的作用仍然比較有限。在日本的31個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動力位于31位，對國民經(jīng)濟的推動力位于27位，對經(jīng)濟的帶動作用位于31位；在美國的65個產(chǎn)業(yè)里，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動力位于第64位，對國民經(jīng)濟的推動力位于第47位，對經(jīng)濟的帶動作用位于57位。也就是說，無論是后工業(yè)時期的日本和美國，還是正處于工業(yè)化的中國，房地產(chǎn)不僅沒有表現(xiàn)出較強的推動作用，反而呈現(xiàn)出較弱的特點。

以上數(shù)據(jù)的得出是將房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的范疇而進行核算和統(tǒng)計的。實際上，由于房地產(chǎn)本身中間需求率和投入率就較低，這就決定了它不會有很強的帶動作用，然而，投入率低，附加值就高，因此，房地產(chǎn)業(yè)的主要特點就是弱帶動力高附加值。

理性認識房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的作用。據(jù)上所述，是否應(yīng)該消極看待房地產(chǎn)業(yè)的作用呢？筆者認為，在我國經(jīng)濟的快速發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)所起到的作用是不容忽視的，也是大家有目共睹的，所以，應(yīng)該理性認識房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長所起到的推動作用。

雖然從產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)來講，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，然而畢竟不同于其他的服務(wù)行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)緊密關(guān)聯(lián)，密不可分，完全割裂房地產(chǎn)業(yè)的物質(zhì)生產(chǎn)與經(jīng)營服務(wù)的關(guān)系是不理性也是不可能的。特別是現(xiàn)今我國的房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)開發(fā)蓬勃發(fā)展，投資開發(fā)活動日益活躍，經(jīng)營服務(wù)相對來講尚未規(guī)范，市場仍處于初級階段，如若將地產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)排斥開來，與我國大規(guī)模、大面積的房地產(chǎn)物質(zhì)生產(chǎn)的局面嚴重不符，不能準確計算由此帶來的經(jīng)濟增長數(shù)值，也就無法對房地產(chǎn)業(yè)的作用擁有客觀地認識。

當考慮到房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)過程時，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的作用就明顯凸顯了。每年建筑工程都需要消耗數(shù)量巨大的原材料，這正是推動工業(yè)發(fā)展的動力，我國的建筑業(yè)每年消耗的木材占總木材消耗量的40%，鋼材占25%，水泥占70%，塑料制品占25%，玻璃占70%，同時，有80%的運輸量是服務(wù)于建筑工程的。以住宅產(chǎn)業(yè)為例，據(jù)世界銀行統(tǒng)計，住房建設(shè)的投資每增加100億美元，將能夠創(chuàng)造170億到220億美元需求，每有100億美元住房銷售，將會帶動130億到150億相關(guān)產(chǎn)品的銷售。

對于公眾來說，對于房地產(chǎn)及其物質(zhì)生產(chǎn)的嚴格區(qū)分似乎沒有必要，但對于學者來講，卻不能夠混淆，對于相關(guān)數(shù)據(jù)的分析和使用必須注意合理性與嚴謹性。基于上文討論，本文認為，在探討房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長作用之時，應(yīng)該注意兩個問題：第一，將作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)與其物質(zhì)生產(chǎn)建設(shè)區(qū)分開來，不能過分夸大房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的推動作用。第二，不能簡單的僅從第三產(chǎn)業(yè)的范疇認識房地產(chǎn)業(yè)，而是應(yīng)該從更為廣義、更為理性的角度看待兼具第二、第三產(chǎn)業(yè)特性的房地產(chǎn)業(yè)。