初探工業(yè)項目集約用地出路

陳冬梅

我國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過三十多年的高速發(fā)展，外延式、粗放式發(fā)展已成為資源保障工作不能承擔(dān)之重。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是工業(yè)用地發(fā)展對土地資源的消耗對我們這個人均土地面積遠(yuǎn)低于世界平均水平的國家而言，更是不堪重負(fù)。近年來國務(wù)院和各級政府以及國土資源部門針對節(jié)約集約用地出臺了不少政策，用地方式轉(zhuǎn)變已初見成效。本文以豐縣為例，試圖在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下更好解決工業(yè)項目節(jié)約集約用地問題，提出了建議。

豐縣位于江蘇省最西北部蘇魯豫皖四省七縣接壤處，轄12個鎮(zhèn)、3個街道辦事處和1個省級開發(fā)區(qū)，縣域總面積1450.2平方公里，總?cè)丝?18萬。2015年全縣GDP370億元。

豐縣現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)共計767家，占地1220.11公頃，營業(yè)總收入900362萬元，用工人數(shù)41726人。地均收入為每公頃1048.44萬元。近年來，豐縣鼓勵工業(yè)項目建設(shè)四層及四層以上高標(biāo)準(zhǔn)廠房、提高單獨供地門檻和畝均投資強度、嚴(yán)格批后監(jiān)管等方式，特別是縣高新園區(qū)30萬平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房和電動車產(chǎn)業(yè)園10萬平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，有力的提升了全縣工業(yè)項目集約用地水平。以正在建設(shè)的高新園區(qū)30萬平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房項目為例，該項目占地近300畝，設(shè)計容積率為1.1，按照普通單層廠房項目容積率為0.7測算，建設(shè)30萬平方米單層廠房比多層標(biāo)準(zhǔn)廠房需要多占土地120畝。節(jié)省下來的120畝土地如用于房地產(chǎn)項目，就能增加約1億元的財政收入。因此，做好工業(yè)項目集約利用工作，不但能節(jié)約珍貴的耕地資源和緊張的用地指標(biāo)，也能取得可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。但由于目前節(jié)約集約用地制度體系尚不健全，政策措施配套不夠完善。部分工業(yè)項目，仍存在廠房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、建筑密度低、項目實際投資低、非生產(chǎn)性用地比例過大和項目建設(shè)周期長等低效利用土地現(xiàn)象。為進(jìn)一步貫徹落實國家和省、市關(guān)于節(jié)約集約用地政策，建立最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，提升國土資源保障發(fā)展能力，提出以下建議：

認(rèn)真執(zhí)行土地預(yù)審制度

充分發(fā)揮土地預(yù)審的作用，要按照節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，從嚴(yán)核定建設(shè)項目用地規(guī)模。加強對工業(yè)項目的用地門檻管理，提高投資強度，實行最低標(biāo)準(zhǔn)制度。每畝土地的實際投入，原則不得低于200萬元，工業(yè)項目的建筑容積率原則不得低于1，建筑密度不低于45%，對電子、醫(yī)藥、服裝等輕型產(chǎn)業(yè)，必須建設(shè)三層以上多層廠房。有關(guān)部門在辦理有關(guān)審批手續(xù)時，要嚴(yán)格按照項目土地預(yù)審核定的面積進(jìn)行審批，開發(fā)區(qū)和各鎮(zhèn)政府不得超過《土地預(yù)審意見》核定的用地面積與用地單位簽訂用地協(xié)議。對所有沒有通過土地預(yù)審的建設(shè)項目，有關(guān)部門不得辦理項目立項和規(guī)劃手續(xù)。

嚴(yán)格執(zhí)行出讓合同履約監(jiān)管

工業(yè)項目用地中生活設(shè)施、后勤保障、辦公服務(wù)等配套用地面積不得超過項目總用地的7%，嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。在招商項目協(xié)議中要明確建設(shè)項目投資強度、稅收產(chǎn)出、開竣工時間、規(guī)劃條件以及相應(yīng)的違約責(zé)任等內(nèi)容，并列入掛牌公告，寫入出讓合同。在掛牌出讓公示文件上，要載明項目未經(jīng)國土部門竣工驗收，不得進(jìn)行初次轉(zhuǎn)讓。造成土地閑置的，閑置一年不滿兩年的，應(yīng)依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設(shè)的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

加大盤活存量土地力度

各類建設(shè)項目用地應(yīng)首先考慮通過盤活存量來解決。在項目用地選址時，規(guī)劃和國土部門要優(yōu)先安排使用存量建設(shè)用地、閑置土地和未利用地，使存量建設(shè)用地得到充分整合利用。新上工業(yè)項目必須進(jìn)入開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，在此之外的工業(yè)企業(yè)，在符合國家產(chǎn)業(yè)政策和達(dá)到環(huán)保要求的條件下，也要通過“拆企并企”、“拆企入園”等方式逐步進(jìn)入開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)；對規(guī)模小、污染重、效益差的企業(yè)逐步實行淘汰關(guān)停。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和容積率的，不再增收土地價款，基礎(chǔ)設(shè)施配套費減半收取。

實行臨時土地使用證制度

對掛牌出讓的工業(yè)項目，辦理土地初始登記時，根據(jù)建設(shè)項目所需建設(shè)周期，在頒發(fā)的《國有土地使用證》上注明1-2年的有效期限，項目建設(shè)期滿后，經(jīng)驗收建筑密度、容積率和投資強度等土地使用條件均達(dá)到《土地出讓合同》要求，方可換發(fā)長期土地使用證。臨時土地使用證不得轉(zhuǎn)讓、抵押、出租。

嚴(yán)格限制單層廠房建設(shè)

工業(yè)項目建設(shè)，按照“限制一層廠房、推行多層標(biāo)準(zhǔn)廠房、鼓勵高標(biāo)準(zhǔn)廠房”的原則。建議今后對適合多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的中小微企業(yè)工業(yè)項目和固定資產(chǎn)投資總額2500萬元以下的工業(yè)項目，原則上不再單獨供地，鼓勵和引導(dǎo)其租用多層標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行生產(chǎn)。除特殊生產(chǎn)工藝需要外，發(fā)改、規(guī)劃、住建等部門原則上不再審批—層廠房項目。

鼓勵標(biāo)準(zhǔn)廠房和高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)

建議今后招商時，工業(yè)項目不再享受地價優(yōu)惠，企業(yè)想降低用地成本，要靠實實在在的固定資產(chǎn)投資換取獎勵補貼。對多層標(biāo)準(zhǔn)廠房和高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)和使用，政府應(yīng)實施相應(yīng)的扶持政策。

多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，第二層減半收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費，第三層及以上部分免收基礎(chǔ)設(shè)施配套費；對建設(shè)、使用多層標(biāo)準(zhǔn)廠房的企業(yè)，符合技術(shù)改造、技術(shù)創(chuàng)新、協(xié)作配套項目等申報條件和要求的，各部門應(yīng)優(yōu)先安排項目申報和扶持資金；多層標(biāo)準(zhǔn)廠房通過竣工驗收后，項目實際容積率、建筑密度、綠地率和非生產(chǎn)性用地比例符合《國有建設(shè)使用權(quán)出讓合同》約定的，由項目所在園區(qū)按照第二層建筑面積每平方米30元、第三層及以上建筑面積每平方米50元給予獎勵。

高標(biāo)準(zhǔn)廠房。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，高標(biāo)準(zhǔn)廠房必須達(dá)到四層及四層以上，建設(shè)成本相對較高。建議對建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房的項目，除享受多層標(biāo)準(zhǔn)廠房項目全部扶持政策外，還應(yīng)享受以下鼓勵政策。

對高標(biāo)準(zhǔn)廠房工業(yè)用地，在確定土地出讓底價時，以不低于工業(yè)用地最低保護(hù)價的70%執(zhí)行。土地掛牌出讓時，競買保證金繳納比例可降低為出讓底價的50%，土地出讓金一次性繳納有困難的，可在1年內(nèi)繳清；高標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)期間，開發(fā)者不得轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，建成后經(jīng)政府同意，可允許對房產(chǎn)、國有建設(shè)用地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，但不得改變功能和土地用途。土地和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，所在園區(qū)管委會享有優(yōu)先購買權(quán)。