購(gòu)房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)若干問(wèn)題分析

杜逸冬

摘 要：隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，住房分配制度也隨之不斷地發(fā)生著改變。與傳統(tǒng)的住房分配制度相比而言，目前我國(guó)的住房分配制度更加符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)。但隨著商品房按揭形式在房產(chǎn)市場(chǎng)中的滲透及推廣，其強(qiáng)制保險(xiǎn)所存在的相關(guān)問(wèn)題也逐漸引起的人們的熱議。首先對(duì)購(gòu)房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹，隨后對(duì)購(gòu)房強(qiáng)制保險(xiǎn)和存在的問(wèn)題做詳細(xì)的研究。

關(guān)鍵詞：購(gòu)房；按揭；強(qiáng)制保險(xiǎn)；相關(guān)問(wèn)題

中圖分類(lèi)號(hào)：F840 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）15-0060-02

引言

在一定程度上，購(gòu)房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)的設(shè)立無(wú)論是對(duì)于借款人的利益來(lái)說(shuō)還是對(duì)于貸款人利益來(lái)說(shuō)均具有重要的意義。但其在辦理的過(guò)程中也存在著諸多問(wèn)題，例如保險(xiǎn)人問(wèn)題、保險(xiǎn)險(xiǎn)種問(wèn)題、貸款人問(wèn)題及保險(xiǎn)金額及期限問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，在很大程度上影響了購(gòu)房按揭相關(guān)保險(xiǎn)積極效應(yīng)的發(fā)揮。因此，我們應(yīng)對(duì)其存在的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真的分析。

一、購(gòu)房強(qiáng)制保險(xiǎn)概述

我國(guó)法律規(guī)定，借款人在進(jìn)行住房貸款時(shí)，若將房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物時(shí)，借款人或者委托借款人需要先完成房屋保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)的辦理，之后才能簽訂借貸合同。同時(shí)，貸款人為房屋保險(xiǎn)單的法定保管者。從上述規(guī)定中可以看出，個(gè)人在進(jìn)行房屋借貸時(shí)，無(wú)論是將房屋作為抵押物還是將其他財(cái)產(chǎn)作為抵押物，都是符合法律法規(guī)的。同時(shí)，在實(shí)際生活中，銀行作為被借款人，要求借款人將房產(chǎn)作為抵押物也是合情合理的。但是，該法律條例也存在有一定的問(wèn)題，它雖然給銀行或者是保險(xiǎn)公司提供了詳細(xì)的保險(xiǎn)操作章程，但其法律效力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。銀行一般所處的市場(chǎng)環(huán)境有兩種：一種為壟斷市場(chǎng)，另一種為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。若是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，銀行為了確保自身債權(quán)利益而向借款人提出一定的要求，甚至要求借款人以辦理房屋保險(xiǎn)作為合同簽訂的前提，這無(wú)論對(duì)于法律規(guī)定還是道德約束來(lái)說(shuō)，都是合乎情理的，同時(shí)也是符合公平原則的。然而，若是在市場(chǎng)壟斷的條件下，銀行強(qiáng)迫借款人以辦理房屋保險(xiǎn)作為貸款合同簽訂的前提，這既違反了法律的規(guī)定及道德的約束，同時(shí)也違反了公平的原則。目前由于我國(guó)資金市場(chǎng)供求不平衡問(wèn)題的存在，銀行的一些行為已經(jīng)超出了法律規(guī)定及道德約束的范圍。這也使得借款人在辦理房屋保險(xiǎn)時(shí)，多數(shù)認(rèn)為自己是受銀行強(qiáng)迫的。

二、強(qiáng)制保險(xiǎn)相關(guān)問(wèn)題

（一）保險(xiǎn)人問(wèn)題

目前我國(guó)法律規(guī)定的房屋保險(xiǎn)辦理方式有兩種：一種由借款人自己完成保險(xiǎn)辦理，另一種由委托貸款人完成房屋保險(xiǎn)辦理。同時(shí)，只要能夠確保貸款人債權(quán)的利益，那么借款人對(duì)于保險(xiǎn)公司的選擇是不受限制的。然而，多數(shù)的商業(yè)銀行都只會(huì)選擇一家保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作。這也被多數(shù)借款人認(rèn)為是銀行剝奪了自身選擇的權(quán)利，危及了自身的利益。事實(shí)上，多數(shù)商業(yè)銀行并不是故意要這樣做，其之所以只選擇一家保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作，多數(shù)是因?yàn)槭芟嚓P(guān)法律的約束。銀行與保險(xiǎn)公司所進(jìn)行的合作，真正意義上是指銀行與保險(xiǎn)公司之間所維持的保險(xiǎn)代理關(guān)系，而這種保險(xiǎn)代理關(guān)系通常只限于銀行與一家保險(xiǎn)公司之間。因此，貸款銀行不僅是貸款人，同時(shí)也是保險(xiǎn)公司的代理人。其在接受借款人的借款申請(qǐng)時(shí)，只能向借款人推薦自身所代理的保險(xiǎn)公司。但是，如果銀行未與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)代理合同，那么銀行在接受借款人委托時(shí)，就可以向借款人推薦多家保險(xiǎn)公司的相關(guān)險(xiǎn)種。但是，一些銀行為了自身的利益，不僅強(qiáng)行與保險(xiǎn)公司進(jìn)行保險(xiǎn)代理，同時(shí)強(qiáng)迫借款人購(gòu)買(mǎi)自身銀行所代理的保險(xiǎn)。這使得借款人的利益不僅受到銀行雙重代理身份的損害，同時(shí)也會(huì)受到保險(xiǎn)公司隨意制定保險(xiǎn)險(xiǎn)種的損害。除此以外，這也在一定程度上影響了各保險(xiǎn)公司之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。

（二）保險(xiǎn)險(xiǎn)種問(wèn)題

貸款抵押房屋保險(xiǎn)及房屋貸款保證保險(xiǎn)是目前我國(guó)法律規(guī)定的兩種房屋保險(xiǎn)貸款方式。然后無(wú)論是貸款抵押房屋保險(xiǎn)還是房屋貸款保證保險(xiǎn)，本質(zhì)上兩者均處于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇之內(nèi)。但與其他的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有所不同，貸款抵押房屋保險(xiǎn)及房屋貸款保證保險(xiǎn)不僅與房屋貸款合同有密切的聯(lián)系，同時(shí)在很大程度上保障了房屋保險(xiǎn)相關(guān)的抵押權(quán)。針對(duì)于貸款抵押房屋保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，其具體是指借款人以房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物進(jìn)行借款委托時(shí)，貸款人要求借款人先完成所抵押房屋的相關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)的辦理，之后才能簽訂借貸合同。這種保險(xiǎn)提高了貸款人房屋抵押貸款的安全性。而針對(duì)于房屋貸款保證保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，其制定的目的主要是為了避免借款人沒(méi)有按期或沒(méi)有能力償還債務(wù)時(shí)，給貸款人帶來(lái)利益損害。這種保險(xiǎn)的承保范圍不僅適用于借款人未能履行房屋貸款合約的問(wèn)題，同時(shí)也適用于借款人因意外死亡而造成的貸款合同繼承或受讓問(wèn)題。

目前在我國(guó)的購(gòu)房貸款保險(xiǎn)市場(chǎng)中，常見(jiàn)的房屋保險(xiǎn)類(lèi)型主要分為兩種：一種為單一險(xiǎn)，另一種為綜合險(xiǎn)。單一險(xiǎn)具體又指貸款抵押房屋保險(xiǎn)。而綜合險(xiǎn)中不僅包括貸款抵押房屋保險(xiǎn)的成分，同時(shí)還包括房屋貸款保證保險(xiǎn)的成分，為兩種保險(xiǎn)的綜合體。這與目前我國(guó)的購(gòu)房貸款行業(yè)中以抵押房屋作為貸款前提的實(shí)際情況有所不相對(duì)應(yīng)。例如，在借款人以抵押房屋作為借貸條件過(guò)程中，若貸款人要求購(gòu)買(mǎi)綜合險(xiǎn)，這無(wú)論是對(duì)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)來(lái)說(shuō)還是對(duì)于債權(quán)的保障來(lái)說(shuō)，都是超出范圍的。除此以外，個(gè)人在進(jìn)行房屋借貸時(shí)，若在此之前已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了其他相關(guān)的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，此時(shí)借款人就無(wú)須再購(gòu)買(mǎi)貸款抵押房屋保險(xiǎn)。

（三）貸款人問(wèn)題

從理論上來(lái)講，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中出現(xiàn)的更多的是受害人這個(gè)概念而不是受益人。同時(shí)，投保人及被保人是財(cái)務(wù)保險(xiǎn)中常見(jiàn)的兩個(gè)概念。在這里，被保人即可以是除投保人以外的其他人，也可以是投保人本身。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，及時(shí)地彌補(bǔ)受害人的損失是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的核心內(nèi)容。此時(shí)，若被保人就是投保人本身，即保險(xiǎn)標(biāo)為投保人自身的利益，那么這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)又可稱(chēng)之為投保人自身保險(xiǎn)；反之，被保人即可以是除投保人以外的其他人，即保險(xiǎn)標(biāo)為他人的利益，那么從該財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中所獲得的保險(xiǎn)受益理所當(dāng)然就由其他人所擁有，該種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)形式又稱(chēng)之為被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)。但是與上述財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有所不同，對(duì)于信用保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是單一的信用保險(xiǎn)還是保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)標(biāo)與被保人可有所不同。具體來(lái)說(shuō)，投保人在簽訂信用保險(xiǎn)合同中的保險(xiǎn)標(biāo)及被保人時(shí)，通常有兩種方式。一種常見(jiàn)方式為：保險(xiǎn)標(biāo)為其他人的信用利益，被保險(xiǎn)人也同樣為其他人；另一種常見(jiàn)方式為：保險(xiǎn)標(biāo)為其他人的信用利益，而被保人為投保人自身。然而，無(wú)論是哪種方式均在一定程度上提高了其他人所面對(duì)的信用安全性。

貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同的簽訂無(wú)論是對(duì)于借款人的利益來(lái)說(shuō)還是對(duì)于貸款人利益來(lái)說(shuō)都具有重要的意義。從結(jié)果上來(lái)看，若不進(jìn)行貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同的簽訂，那么不僅加重了借款人承擔(dān)房屋損失的負(fù)擔(dān)，也加重了借款人還款責(zé)任的負(fù)擔(dān)，同時(shí)不僅使得貸款人的抵押權(quán)無(wú)法有效實(shí)現(xiàn)，也使得貸款人的債權(quán)無(wú)法得到有效確保。因此，確保貸款人及時(shí)的收回貸款，從而有效地保全銀行的利益是貸款抵押房屋保險(xiǎn)訂立的最初想法。但從本質(zhì)上說(shuō)，若在進(jìn)行貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)，保險(xiǎn)標(biāo)為信用保險(xiǎn)利益，而不是貸款人的抵押權(quán)保險(xiǎn)利益，那么保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)金償付則是以借款人拒絕或無(wú)力清償為條件，而不是以抵押權(quán)的最終喪失為前提。雖然貸款抵押房屋保險(xiǎn)也同樣屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中的一種，但其與信用保證保險(xiǎn)有本質(zhì)上的不同。

（四）保險(xiǎn)金額及期間問(wèn)題

若想要進(jìn)一步有效地確保銀行的利益，在進(jìn)行購(gòu)房貸款保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)，應(yīng)該以貸款本金及利息的總和作為保險(xiǎn)金額的標(biāo)準(zhǔn)。保險(xiǎn)金額在很大程度上取決于借款人的債務(wù)金額。目前隨著借款人借貸金額的逐年減少，所需償還債務(wù)金額隨之減少，從而借款人的保險(xiǎn)金額也逐年減少。為了解決債務(wù)人借貸期限提前或拖延的問(wèn)題，同時(shí)為了提高購(gòu)房貸款的靈活性，保險(xiǎn)合同內(nèi)容較前有所不同。目前最為常見(jiàn)的是“一年一?！钡谋ｋU(xiǎn)形式及“一年一繳”的還款方式。除此以外，若到達(dá)續(xù)保時(shí)間，但借款人卻因其他因素?zé)o法及時(shí)續(xù)繳保險(xiǎn)，此時(shí)貸款人可代替借款人完成保險(xiǎn)的續(xù)繳，但因替繳所額外產(chǎn)生的費(fèi)用由借款人擔(dān)負(fù)。針對(duì)保險(xiǎn)金額方面，通常有兩種說(shuō)法。一種說(shuō)法認(rèn)為，作為不動(dòng)產(chǎn)，房屋的價(jià)值是無(wú)法割裂的。因此，無(wú)論是要求計(jì)算整房?jī)r(jià)格來(lái)完成保單設(shè)計(jì)，還是要求貸款抵押房屋保險(xiǎn)合同中的全額投保，均是合情合理的。另一種說(shuō)法認(rèn)為，工程建設(shè)所處的階段不同，其保險(xiǎn)金額也應(yīng)有所不同。在對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投保時(shí)，在對(duì)建筑工程進(jìn)行投保時(shí)，應(yīng)將工程承包的金額總和作為該工程的保險(xiǎn)金額。對(duì)安裝工程進(jìn)行投保時(shí)，工程安裝所產(chǎn)生的價(jià)值總和作為該工程的保險(xiǎn)金額。在進(jìn)行企業(yè)財(cái)產(chǎn)投保時(shí)，應(yīng)將該企業(yè)固定資產(chǎn)的價(jià)值總和作為保險(xiǎn)金額。目前我國(guó)鼓勵(lì)多數(shù)企業(yè)進(jìn)行足額的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，這使得相關(guān)的保險(xiǎn)操作更為簡(jiǎn)單。但是與建筑工程的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)相比較而言，購(gòu)房貸款保險(xiǎn)所處的情況有所不同。購(gòu)房貸款保險(xiǎn)合同中的保險(xiǎn)標(biāo)一般分為兩種：一種以抵押權(quán)作為保險(xiǎn)利益，另一種以信用作為保險(xiǎn)利益。它的利益價(jià)值不僅包括貸款本金，同時(shí)還包括所產(chǎn)生的利息。而關(guān)于不動(dòng)財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題，其在購(gòu)房貸款保險(xiǎn)中通常是不存在的。同時(shí)，房屋的價(jià)值也不是根據(jù)足額與否來(lái)進(jìn)行衡量的。尤其是對(duì)于家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，因?yàn)榈谝晃ｋU(xiǎn)賠償形式的存在，保險(xiǎn)標(biāo)中物的真實(shí)價(jià)值應(yīng)該用保險(xiǎn)公司所能賠償?shù)淖罡呓痤~，而不是用保險(xiǎn)金額來(lái)代表。

結(jié)語(yǔ)

目前我國(guó)購(gòu)房按揭強(qiáng)制保險(xiǎn)方面仍存在著諸多問(wèn)題，但隨著我國(guó)住房按揭體系的不斷健全，上述問(wèn)題也必將會(huì)得到有效的解決。同時(shí)，隨著分配住房制度的不斷完善，我國(guó)最終會(huì)實(shí)現(xiàn)人民安居樂(lè)業(yè)的美好景象。

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[責(zé)任編輯 陳丹丹]