基于價(jià)值鏈理論的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究

摘 要：隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游已經(jīng)成為當(dāng)前人們不可缺少的一種生活方式，在當(dāng)前的發(fā)展建設(shè)之中，部分酒店企業(yè)參與到了旅游景區(qū)的開發(fā)和建設(shè)過程之中，使得旅游景區(qū)的配套設(shè)施和接待設(shè)施更為完善，提高了旅游景點(diǎn)的游客接待能力。但是旅游地產(chǎn)開發(fā)可能會(huì)造成生態(tài)環(huán)境的破壞。本文基于價(jià)值鏈的分解重構(gòu)理論對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行了介紹和研究，并結(jié)合月松閣建設(shè)案例，提出了在旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：價(jià)值鏈理論 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 優(yōu)化措施

中圖分類號(hào)：F592.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）10（a）-047-02

1 旅游業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈分析和融合基礎(chǔ)

1.1 旅游業(yè)價(jià)值鏈分析

旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)侵冈诼糜螛I(yè)的經(jīng)營過程之中設(shè)計(jì)飲食、居住、出行等一系列消費(fèi)活動(dòng)組成的連續(xù)性盈利鏈條，根據(jù)其不同的聯(lián)系方式，可以將旅游業(yè)的價(jià)值鏈分為長短不一、互相聯(lián)系的價(jià)值鏈單位。在經(jīng)濟(jì)學(xué)研究過程之中，研究人員一般將旅游業(yè)價(jià)值鏈分為基本價(jià)值鏈、可變價(jià)值鏈以及延伸價(jià)值鏈?；緝r(jià)值鏈指的是在旅游景區(qū)和旅游中介之間的價(jià)值鏈，兩者通過交易關(guān)系完成收益的鏈接?？勺儍r(jià)值鏈指的是旅游景區(qū)中的飯店、旅館等，主要包括景區(qū)之中提供產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)。在旅游產(chǎn)業(yè)的可變價(jià)值鏈和基本價(jià)值鏈之外，旅游景區(qū)還可以和金融、保險(xiǎn)等行業(yè)相互連接，共同構(gòu)成延伸價(jià)值鏈。根據(jù)經(jīng)濟(jì)研究中的價(jià)值鏈理論，旅游業(yè)的價(jià)值鏈也可以分為基本價(jià)值鏈和輔助價(jià)值鏈，基本價(jià)值鏈?zhǔn)侵嘎糜螛I(yè)在經(jīng)營過程之中的主要價(jià)值來源，包括在景區(qū)的產(chǎn)品售賣等行為。輔助價(jià)值鏈指的是輔助基本價(jià)值鏈實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的手段，其可以通過基本價(jià)值鏈來實(shí)現(xiàn)增值和發(fā)展。根據(jù)以上的理論研究，可以將旅游產(chǎn)業(yè)鏈定義為景區(qū)的管理人員通過信息流通等宣傳手段，以滿足游客的精神需求為主要的目的，使用直接或是間接的經(jīng)濟(jì)手段來向游客售賣產(chǎn)品，并以此來幫助基本產(chǎn)業(yè)鏈和輔助產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

1.2 酒店價(jià)值鏈的分析

在針對(duì)某一類企業(yè)進(jìn)行價(jià)值鏈的分析的過程之中，研究人員可以較為系統(tǒng)地考察企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及市場互動(dòng)關(guān)系，并通過分析來了解企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)，在實(shí)際經(jīng)營中通過競爭優(yōu)勢(shì)的合理使用，企業(yè)可以較為高效地完成發(fā)展戰(zhàn)略。酒店產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈也可以分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)部分，基本活動(dòng)主要包括酒店開發(fā)的前期投資和施工策劃、設(shè)計(jì)、施工以及營銷管理等工作內(nèi)容；輔助活動(dòng)主要包括企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃、企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃以及企業(yè)內(nèi)部的人員和財(cái)務(wù)管理等內(nèi)容。

1.3 旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合基礎(chǔ)

隨著當(dāng)前我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的產(chǎn)業(yè)得到了較大的發(fā)展。究其發(fā)展特點(diǎn)來看，兩種產(chǎn)業(yè)具有較高的關(guān)聯(lián)度，酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)帶來建筑建材和施工機(jī)械等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升，旅游業(yè)的進(jìn)步會(huì)帶動(dòng)交通運(yùn)輸業(yè)和工農(nóng)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前景區(qū)之中的旅館等建設(shè)項(xiàng)目的增多促進(jìn)了建筑業(yè)的發(fā)展進(jìn)步，這兩種行業(yè)在發(fā)展過程之中的重疊區(qū)域較多，可以進(jìn)行統(tǒng)一的發(fā)展。

兩種產(chǎn)業(yè)除了在產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)之上存在一定程度的重疊之外，在發(fā)展的資源基礎(chǔ)上也存在相似支出。資源基礎(chǔ)的重疊主要表現(xiàn)在兩類產(chǎn)業(yè)具有共同的環(huán)境資源。旅游產(chǎn)業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)在實(shí)際開發(fā)過程之中都是對(duì)土地和環(huán)境資源進(jìn)行利用，將其作為開發(fā)利用的對(duì)象。

2 基于價(jià)值鏈理論的融合機(jī)制分析

2.1 兩類產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的分解和重構(gòu)

在酒店產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展融合過程之中，兩類產(chǎn)業(yè)會(huì)將原有的價(jià)值鏈進(jìn)行分解和重構(gòu)，并形成新的融合價(jià)值鏈。針對(duì)旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合來講，在發(fā)展過程之中最早發(fā)生改變的是旅游業(yè)傳統(tǒng)價(jià)值鏈的分解，其分解方式包括旅游業(yè)的滲透方式和延伸方式。滲透方式是指管理人員將旅游業(yè)的價(jià)值鏈滲透入酒店管理之中，延伸方式則是將旅游業(yè)價(jià)值鏈分解過后融入酒店開發(fā)之中。在完成價(jià)值鏈的分解之后，接下來要進(jìn)行的是價(jià)值鏈的重構(gòu)過程，在這個(gè)過程之中市場會(huì)發(fā)揮強(qiáng)大的選擇作用，將適合于當(dāng)前發(fā)展和環(huán)節(jié)進(jìn)行挑選和融合，進(jìn)而組成更高質(zhì)量的融合產(chǎn)業(yè)鏈，推進(jìn)雙方產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。

2.2 旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合實(shí)現(xiàn)機(jī)制

當(dāng)前在旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合過程之中，其融合主要表現(xiàn)為酒店企業(yè)向旅游業(yè)進(jìn)行靠攏發(fā)展，實(shí)現(xiàn)兩者在經(jīng)營過程之中的融合。在實(shí)際發(fā)展過程之中，融合中價(jià)值鏈的融合重構(gòu)、價(jià)值活動(dòng)的融合等都會(huì)造成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多元化。根據(jù)兩類企業(yè)在融合過程之中核心價(jià)值重構(gòu)活動(dòng)上的差異，可以將旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合方式劃分為價(jià)值鏈定位式產(chǎn)業(yè)融合、價(jià)值鏈縱向延伸融合以及橫線拓展融合等幾類。定位式產(chǎn)業(yè)融合是指在融合過程之中通過對(duì)企業(yè)的價(jià)值鏈發(fā)展戰(zhàn)略和定位進(jìn)行分析，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)兩者的融合過程?？v向延伸式產(chǎn)業(yè)融合是指在融合過程之中以旅游產(chǎn)業(yè)自身的價(jià)值鏈為基礎(chǔ)，在建設(shè)中將酒店行業(yè)的建設(shè)環(huán)節(jié)根據(jù)市場的實(shí)際需求加入到旅游業(yè)的建設(shè)發(fā)展之中，使其成為旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的一部分，使得兩者的價(jià)值鏈均得到了完善。橫向拓展式產(chǎn)業(yè)融合是指酒店行業(yè)的主動(dòng)融合行為，其在針對(duì)自身的發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析之后，將自身在市場發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)進(jìn)行挑選并將其融合在旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈之中，為兩類產(chǎn)業(yè)提供了更多的市場競爭優(yōu)勢(shì)以及利潤增長點(diǎn)，在這種融合機(jī)制之中，一般會(huì)選擇將符合市場需求和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行分解重構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)優(yōu)化。

3 典型案例分析

在我國的旅游產(chǎn)業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)融合案例之中，九華山月松閣建設(shè)項(xiàng)目是我國旅游地產(chǎn)融合建設(shè)的典型項(xiàng)目之一，其在發(fā)展融合之中以宗教文化為建設(shè)的著眼點(diǎn)，對(duì)我國的旅游地產(chǎn)的發(fā)展融合也具有較高的參考價(jià)值。在月松閣景區(qū)的建設(shè)過程之中，管理和設(shè)計(jì)人員不再局限于傳統(tǒng)的旅游酒店建設(shè)模式，將旅游景區(qū)的文化內(nèi)涵和休閑相結(jié)合，創(chuàng)新了當(dāng)前的旅游發(fā)展模式。在實(shí)際建設(shè)過程之中將宗教旅游和酒店開發(fā)相結(jié)合，這是其發(fā)展應(yīng)力模式的重點(diǎn)，在建設(shè)休閑度假酒店的基礎(chǔ)之上不斷擴(kuò)展新的價(jià)值鏈條，組成多樣的價(jià)值網(wǎng)絡(luò)。在延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈和價(jià)值網(wǎng)的同時(shí)也借助景區(qū)的宗教文化資源來方便酒店項(xiàng)目的開發(fā)和市場競爭優(yōu)勢(shì)。下文對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況進(jìn)行了介紹。

3.1 項(xiàng)目概況

九華山風(fēng)景區(qū)的月松閣項(xiàng)目的建設(shè)定位是高端宗教文化度假旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)保持了原有風(fēng)景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，在規(guī)劃和建設(shè)過程之中集度假、旅游、休閑等功能于一身，其建設(shè)工程主要包括中心服務(wù)區(qū)、度假客房區(qū)以及公寓區(qū)等，其建設(shè)客房的數(shù)量達(dá)到了444套。在建設(shè)過程之中，月松閣地產(chǎn)項(xiàng)目以宗教文化為設(shè)計(jì)建設(shè)的切入點(diǎn)，依托宗教文化實(shí)現(xiàn)了多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，開創(chuàng)了宗教文化導(dǎo)向的土地開發(fā)模式，具有發(fā)展的獨(dú)特性和競爭上的優(yōu)勢(shì)。

3.2 項(xiàng)目分析和評(píng)估

3.2.1 項(xiàng)目規(guī)劃

在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)劃過程之中首先需要進(jìn)行的工作是確定開發(fā)區(qū)的主體，提前確定工程的主體可以保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)和規(guī)劃的高質(zhì)量完成，有利于工程的建設(shè)。在月松閣項(xiàng)目的建設(shè)之中，酒店開發(fā)管理人員將其開發(fā)主體定位建造中國宗教旅游地產(chǎn)品牌，其建設(shè)的優(yōu)勢(shì)主要是其作為宗教文化領(lǐng)域的地產(chǎn)項(xiàng)目，在發(fā)展過程之中可以驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)品牌內(nèi)的發(fā)展和市場競爭，規(guī)劃行業(yè)未來的發(fā)展，也迎合了風(fēng)景區(qū)未來的發(fā)展需求。

3.2.2 項(xiàng)目特色

在月松閣項(xiàng)目的建設(shè)之中，其主要的特色包括如下幾點(diǎn)：第一，其建造和設(shè)計(jì)和宗教文化思想實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量的融合。在套房和別墅等建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程之中，為了保證和風(fēng)景區(qū)環(huán)境特質(zhì)和融合質(zhì)量，在規(guī)劃上采用了傳統(tǒng)的亭臺(tái)水巷等設(shè)計(jì)元素，在建造上復(fù)原了傳統(tǒng)村落的聚居模式，在園區(qū)和住宅物的道路上為了保證和宗教文化及人文情懷的呼應(yīng)，采用了蓮葉形狀的布局，體現(xiàn)了宗教文化。第二，在建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上體現(xiàn)了傳統(tǒng)文化。在建筑設(shè)計(jì)和建造之中使用傳統(tǒng)民居之中常見的木、磚石結(jié)構(gòu)來體現(xiàn)傳統(tǒng)文化，在建筑結(jié)構(gòu)上選擇八字門樓等可以體現(xiàn)古徽州建筑文化的結(jié)構(gòu)要素，含蓄地表達(dá)了徽州傳統(tǒng)文化的精髓。第三，在景觀的設(shè)計(jì)上注意和宗教文化及自然環(huán)境的融合。在設(shè)計(jì)上，地產(chǎn)開發(fā)人員遵循環(huán)境共生原則以及可持續(xù)發(fā)展原則，在景區(qū)設(shè)計(jì)之中突出了自然元素的作用，將自然景觀和建筑相結(jié)合。

3.3 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)

月松閣旅游地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在其處于五星級(jí)附加區(qū)，屬于國家支持的重點(diǎn)建設(shè)工程，在建筑的設(shè)計(jì)上其也實(shí)現(xiàn)了宗教文化和現(xiàn)代建筑的結(jié)合，周邊交通便利更是推進(jìn)了地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。九華山作為宗教文化名山之一，是我國著名的風(fēng)景文化景區(qū)，其在傳統(tǒng)的發(fā)展過程之中周邊酒店公寓等設(shè)施較少，限制了景區(qū)的游客借貸能力。月松閣項(xiàng)目的建設(shè)使得九華山景區(qū)具有了更大的消費(fèi)市場，其旅游人數(shù)的增多也有利于月松閣項(xiàng)目的發(fā)展。

3.4 項(xiàng)目建設(shè)存在的不足

3.4.1 知名度不高

九華山景區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，其旅游知名度不高。在酒店等地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程之中為了和宗教文化相融合，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的優(yōu)化，導(dǎo)致游客知名度不高，在未來的發(fā)展之中需要進(jìn)一步提升景區(qū)的知名度。

3.4.2 項(xiàng)目價(jià)位較高

就當(dāng)前的開發(fā)來講，月松閣項(xiàng)目的購買人群主要集中在高消費(fèi)、高收入的人群手中。由于九華山地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，其項(xiàng)目價(jià)位不符合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)水平，對(duì)于本地游客的吸引力不高。再加上景區(qū)近年來同類地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和市場競爭，高價(jià)位的項(xiàng)目使其在未來的發(fā)展之中很可能會(huì)失去競爭上的優(yōu)勢(shì)。

3.4.3 旅游配套設(shè)施建設(shè)不完善

月松閣項(xiàng)目主要針對(duì)的是景區(qū)的住宿項(xiàng)目的建設(shè)。在九華山景區(qū)的建設(shè)過程之中由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，景區(qū)的配套設(shè)施比如交通等建設(shè)不完善，使得月松閣項(xiàng)目的客流量不大，再加上景區(qū)之中對(duì)于導(dǎo)游服務(wù)等缺乏統(tǒng)一的管理，常會(huì)出現(xiàn)詐騙事件，給景區(qū)的發(fā)展造成不良影響。

3.5 提升策略

就月松閣項(xiàng)目而言，當(dāng)前在其發(fā)展經(jīng)營之中存在著許多問題，為了解決上述的問題，在未來的發(fā)展過程之中應(yīng)當(dāng)針對(duì)旅游地產(chǎn)市場的未來發(fā)展進(jìn)行預(yù)測，并針對(duì)市場需求進(jìn)行建設(shè)上的優(yōu)化，強(qiáng)化自身的宗教文化核心價(jià)值，保證自身的競爭優(yōu)勢(shì)不動(dòng)搖，高質(zhì)量地完成旅游地產(chǎn)融合價(jià)值鏈的整合，保證項(xiàng)目的高質(zhì)量發(fā)展。

4 結(jié)語

旅游業(yè)和酒店產(chǎn)業(yè)的融合作為一種新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，不但迎合了旅游者消費(fèi)需求方式的變化，而且改變了傳統(tǒng)企業(yè)單一的生產(chǎn)方式，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的變革由此產(chǎn)生。旅游業(yè)與酒店產(chǎn)業(yè)的融合改變了兩大產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的價(jià)值創(chuàng)造過程，同時(shí)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了積極作用。

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作者簡介：周升龍（1979-），男，吉林人，MBA在讀，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理方面的研究。