淺析中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

李毅

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的迅速提高。中國老百姓最熱衷經(jīng)濟(jì)話題莫過于“買房子”的話題。中國人自古以來就有“安家立命”“安居樂業(yè)”的觀念，與休戚與共的“房子”在中國人心中自然有不可替代的重要性。而隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷攀升，房價問題也日益突出。同時，房價的“泡沫經(jīng)濟(jì)”也為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒙上了一層薄霧。房價問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會問題，更是中國在社會發(fā)展過程中要面對的大問題。本文著重分析了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。

【關(guān)鍵詞】中國 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀

一、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)情況

從2014年開始，商品房新開工面積一直呈現(xiàn)同比減少趨勢，這一趨勢在今年一季度被扭轉(zhuǎn)。2016年2月商品房累計新開工面積同比增速2年來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，達(dá)到13.70%，之后的三個月這一數(shù)據(jù)分別為19.20%、21.40%、18.30%，同樣保持高位。2015年強(qiáng)勁的銷售消耗了房企的庫存，行業(yè)庫存周期出現(xiàn)拐點(diǎn)，新開工面積的增加正是對這一信號的積極反應(yīng)。同時，新開工面積和竣工面積的增加也提升了房企的推盤意愿，正反饋循環(huán)，對項目布局合理企業(yè)的發(fā)展十分有利。2012-2016年中國商品房累計新開工面積及同比增速不斷增長。2012-2016年中國商品房銷售面積、新開工面積和竣工面積同比增速也是不斷增長。

（二）房地產(chǎn)投資和貸款情況

隨著新開工面積的升高，房地產(chǎn)投資增速也結(jié)束了自2014年3月以來的下滑。2016年2月，房地產(chǎn)投資增速首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，3、4、5月同比增速分別為9.67%、9.70%、6.56%。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿整體依然偏弱。新增個人購房貸款同比繼續(xù)大幅增長，2016年第一季度達(dá)到75.25%。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)地位分析

自從改革開放后，尤其是近10年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，是我國城鎮(zhèn)居民生活居住水平提高及財富增長的最為顯著的表現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用充分顯現(xiàn)出來。2016年全年商品房銷售額近8.7萬億元，相當(dāng)于GDP的12.8%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額9.6萬億，占固定資產(chǎn)投資的比重超過17%；據(jù)統(tǒng)計，在2016年全年中國社會消費(fèi)品零售總額30.1萬億元中，房地產(chǎn)消費(fèi)總額相當(dāng)于全社會消費(fèi)品零售總額的46.3%.可見，房地產(chǎn)業(yè)是2016年穩(wěn)中求進(jìn)的重要牽引產(chǎn)業(yè)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題

（一）泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)具有不可流動性和資本的投機(jī)性、差異性和市場的區(qū)域性等，這決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的特點(diǎn)。因此，政府不僅要對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，更應(yīng)當(dāng)及時出臺法律法規(guī)，使政府干預(yù)有法可依，針對性地政策干預(yù)與調(diào)控。這樣才能既保證整個行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，又可以防止經(jīng)濟(jì)泡沫過度膨脹破裂造成對整個宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性影響。

對于一個發(fā)展中國家而言，這樣的高房價顯然是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長可能會使GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對此憂心忡忡，認(rèn)為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個嚴(yán)重的隱患，這個泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟(jì)造成無法估量的損失。

（二）供求情況不容客觀

空置率過高，說明供過于求，至少說明暫時存在實(shí)際需求不足?？罩寐适侵改骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照所依據(jù)的房地產(chǎn)市場類型的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產(chǎn)存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。但是，空置并不區(qū)分房屋的新舊，無論是第一次進(jìn)入市場的新房屋，還是由于當(dāng)前房屋使用者遷移后留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產(chǎn)增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進(jìn)入市場的新房屋。？按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

三、未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢有長期趨勢和短期波動，長期趨勢實(shí)際上反映了房地產(chǎn)價格和宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，房價的高低和經(jīng)濟(jì)基本面的因素是密切相關(guān)的，住房的基本價格取決于未來收益的折現(xiàn)，住房的基本價格和城市、經(jīng)濟(jì)、社會人口等宏觀因素引發(fā)的。從長期趨勢看，房地產(chǎn)的價值始終是會向上走的。但是我們說它會有短期的波動，這主要表現(xiàn)為市場價格發(fā)散過程，還有一個是均值回歸的現(xiàn)象。這是一個泡沫生產(chǎn)的過程。從長期趨勢看，房地產(chǎn)的價值始終是會向上走的。但是我們說它會有短期的波動，這主要表現(xiàn)為市場價格發(fā)散過程，還有一個是均值回歸的現(xiàn)象。

未來我國宏觀經(jīng)濟(jì)將不斷持續(xù)回暖，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)帶來住宅需求旺盛，住宅價格上行壓力依然存在，但同時，由于住宅供給的不斷增加，供求矛盾可能會有所緩和。預(yù)計2017年住宅價格保持穩(wěn)中有升局面的可能性較大，住宅價格環(huán)比漲幅回落，同比漲幅上升。

總而言之，經(jīng)過近三十年的不斷完善和發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場已基本步入健康發(fā)展的軌道。從近二十多年來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房新開工面積、商品房施工面積和竣工面積等數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)各項指標(biāo)都是處于總量逐年提升，增幅有升降的態(tài)勢。商品房價格也是逐年升高，升幅有增減。因而，只要我國經(jīng)濟(jì)能夠不斷增長，我國的房地產(chǎn)市場將持續(xù)活躍旺盛，需求逐年提升，長盛不衰。

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