秦朝陽

[提要] 房地產(chǎn)開發(fā)成本優(yōu)化需要從企業(yè)內(nèi)部管理、項(xiàng)目立項(xiàng)、目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)、工程實(shí)施、成本數(shù)據(jù)庫、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行系統(tǒng)籌劃。本文以長(zhǎng)沙北辰公司為例，闡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本優(yōu)化思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；目標(biāo)成本；合約規(guī)劃；成本優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年3月31日

房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠渚哂匈Y金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，因此該行業(yè)成為公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)投資效益的高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)時(shí)代已經(jīng)成為過去，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，要實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行有效的管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)，從而真正實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)

1、項(xiàng)目工程成本控制是貫穿了工程建設(shè)全過程的動(dòng)態(tài)的控制，這個(gè)期間諸多因素會(huì)對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用產(chǎn)生影響。

2、工程項(xiàng)目成本的層次性。工程項(xiàng)目成本都是由若干分項(xiàng)工程、分部工程組成，最終匯總為單位工程。

3、費(fèi)、稅容易受政策、市場(chǎng)行情的影響發(fā)生重大變化。

4、項(xiàng)目成本的控制與質(zhì)量進(jìn)度控制是不能夠完全分開，因此項(xiàng)目成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的控制系統(tǒng)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理存在的主要問題

1、缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系，或是有制度和體系卻未真正執(zhí)行。

2、項(xiàng)目缺少成本策劃，后期存在大量變更及拆改。

3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段由于對(duì)定位把握不準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員的水平問題造成施工圖質(zhì)量不高，從而造成成本極大增加。

4、招投標(biāo)準(zhǔn)備工作不足，后期變更洽商、限價(jià)較多，造成后期結(jié)算扯皮，成本大量增加。

5、缺乏足夠的優(yōu)秀供應(yīng)商資源，無法獲得市場(chǎng)最優(yōu)價(jià)格。

6、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制，造成無效成本增加。

7、未對(duì)以往項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)價(jià)，缺少對(duì)經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)的總結(jié)和分析，以往的錯(cuò)誤依然在新項(xiàng)目出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本優(yōu)化建議

（一）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本管理意識(shí)

首先，樹立企業(yè)決策者及管理人員的成本管理意識(shí)。只有企業(yè)決策者及管理人員都有較強(qiáng)的成本管理意識(shí)，才會(huì)在實(shí)際工作中重視成本管理，重視成本優(yōu)化工作。在長(zhǎng)沙北辰公司歷現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)的重視下，制定并完善了各項(xiàng)成本管理制度及流程，詳見表1。在目標(biāo)成本管理流程中提供了施工圖設(shè)計(jì)及招投標(biāo)階段建安成本限額設(shè)計(jì)建議書，從而在施工圖階段嚴(yán)格控制相關(guān)指標(biāo)，達(dá)到優(yōu)化的目的。（表1）

其次，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部成本意識(shí)。項(xiàng)目開發(fā)的成本控制及優(yōu)化，不能僅依賴決策管理層，還需通過相關(guān)制度和考核機(jī)制讓所有員工意識(shí)到企業(yè)利潤(rùn)的形成靠的是對(duì)成本的有效控制，靠的是所有員工的共同努力，對(duì)于直接參與成本管理的相關(guān)部門（設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、財(cái)務(wù)部），應(yīng)定期開展專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，并對(duì)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，提高員工的整體素質(zhì)和管理水平，從而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過責(zé)任成本評(píng)價(jià)提升各部門的成本意識(shí)。長(zhǎng)沙北辰公司成本管理部結(jié)合制度和流程及公司特點(diǎn)，完善了本部門的操作手冊(cè)，通過操作手冊(cè)，作為成本工程師，明確自己的職責(zé)，并熟知上下游單位或部門的需求，從而更好地開展成本工作。

成本操作手冊(cè)目錄包括：目標(biāo)成本編制要點(diǎn)、施工圖審查控制要點(diǎn)及收集、總分包工程量清單編制要點(diǎn)、工程進(jìn)度款及資金計(jì)劃管理流程、優(yōu)化建議控制要點(diǎn)及收集、會(huì)議管理、后評(píng)價(jià)流程等。

通過對(duì)以往的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，長(zhǎng)沙北辰公司成本部迄今為止共提出優(yōu)化建議62條，優(yōu)化金額約16，424萬元。將上述優(yōu)化建議歸納總結(jié)后建立了優(yōu)化建議控制要點(diǎn)，且對(duì)各成本工程師要求每年提出至少二條優(yōu)化建議。為了從源頭設(shè)計(jì)抓起，在部門操作手冊(cè)中增加了施工圖審查控制要點(diǎn)。

（二）在項(xiàng)目立項(xiàng)階段做好（方案版）目標(biāo)成本編制工作。成本優(yōu)化除了做好設(shè)計(jì)優(yōu)化的同時(shí)，還要建立成本標(biāo)桿（方案版目標(biāo)成本），長(zhǎng)沙北辰公司已形成了一整套完整的拿地階段成本測(cè)算模板、方案版目標(biāo)成本測(cè)算模板、施工圖版目標(biāo)成本模板。方案版目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)不同方案進(jìn)行測(cè)算，對(duì)該項(xiàng)目的關(guān)鍵訴求指標(biāo)（成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、現(xiàn)金回流速度等）進(jìn)行比較后選擇最優(yōu)方案，并應(yīng)及時(shí)與投前稿進(jìn)行對(duì)標(biāo)，及時(shí)做好糾偏和優(yōu)化。對(duì)客戶敏感度進(jìn)行分析，與各部門一道針對(duì)敏感度不高而成本較高的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)優(yōu)化。

目標(biāo)成本編制分別從建筑面積單位成本、可售面積單位成本、總成本三個(gè)板塊，首先進(jìn)行開發(fā)成本測(cè)算：土地獲得價(jià)款、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、資本利息化項(xiàng)目、不可預(yù)見費(fèi)；然后再測(cè)算期間費(fèi)用；最后是項(xiàng)目總成本測(cè)算。并通過計(jì)算機(jī)構(gòu)建目標(biāo)成本測(cè)算模板。

（三）在（方案版）目標(biāo)成本基礎(chǔ)上做好合約規(guī)劃。在方案版目標(biāo)成本編制完成后，及時(shí)根據(jù)公司操作要求完成合約規(guī)劃的編制，指導(dǎo)后續(xù)的招標(biāo)工作及成本動(dòng)態(tài)管理工作。合約規(guī)劃的重點(diǎn)還要結(jié)合稅務(wù)籌劃，做好成本的合理分?jǐn)偂Ｈ?，土地費(fèi)用在多地塊項(xiàng)目如何分?jǐn)?，在單地塊多業(yè)態(tài)項(xiàng)目如何分?jǐn)?，是采取土地合同價(jià)法分?jǐn)傔€是各業(yè)態(tài)占地法分?jǐn)?，還是兩種方法同時(shí)考慮，均需結(jié)合具體項(xiàng)目進(jìn)行比較。配套工程及園林景觀工程等工程費(fèi)用如何在各業(yè)態(tài)成本中分?jǐn)偟染鶓?yīng)在合約規(guī)劃階段進(jìn)行考慮并建數(shù)據(jù)模型。

做好合約規(guī)劃的同時(shí)還要將各總分包的施工內(nèi)容及界面劃分進(jìn)行明確，避免項(xiàng)目遺漏及重復(fù)。合約規(guī)劃的主要項(xiàng)目有目標(biāo)成本、預(yù)估合同金額、預(yù)計(jì)變更簽證金額、預(yù)估變更金額、預(yù)計(jì)結(jié)算金額、超支（節(jié)余）情況、建筑單方成本、可售單方成本等。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，關(guān)鍵是進(jìn)行成本設(shè)計(jì)優(yōu)化。設(shè)計(jì)階段的成本控制占了成本控制比重的70%，因此是成本優(yōu)化控制的重中之重。在方案階段控制重點(diǎn)對(duì)布局、戶型結(jié)構(gòu)、建筑結(jié)構(gòu)形式的采用、層高、地下室面積、柱距、土方平衡、基坑支護(hù)方案、樁基選型、體型系數(shù)、節(jié)能計(jì)算書、窗地比、幕墻形式、公共區(qū)域精裝面積及標(biāo)準(zhǔn)、景觀軟硬景比例、欄板的標(biāo)準(zhǔn)、花架的尺寸規(guī)格、雨棚的材質(zhì)及規(guī)格等做重點(diǎn)控制和優(yōu)化。

在施工圖階段，除審查方案階段應(yīng)注意的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)控制結(jié)構(gòu)成本，提出鋼筋、砼的限額指標(biāo)要求。有必要的情況下可以請(qǐng)第三方結(jié)合優(yōu)化單位配合施工圖設(shè)計(jì)單位在施工圖階段完成結(jié)構(gòu)的優(yōu)化工作。對(duì)于重點(diǎn)、難點(diǎn)工程，可以采取BIM技術(shù)。通過編制XX組團(tuán)施工圖設(shè)計(jì)及招投標(biāo)階段建安成本限額設(shè)計(jì)建議書（模板），主要項(xiàng)目有分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)名稱、總價(jià)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、材料、設(shè)計(jì)階段成本控制點(diǎn)建議等。

（五）項(xiàng)目招投標(biāo)階段，重點(diǎn)控制建造標(biāo)準(zhǔn)及部品部件的確定。在項(xiàng)目招投標(biāo)準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)部、工程部、成本部、營(yíng)銷部應(yīng)及時(shí)確定建造標(biāo)準(zhǔn)及部品部件的品牌及技術(shù)要求，從而根據(jù)客戶定位、產(chǎn)品定位、同行競(jìng)品配置調(diào)研等建立成本品質(zhì)適配標(biāo)準(zhǔn)，避免今后出現(xiàn)較大的設(shè)計(jì)變更，降低無效成本支出，并對(duì)施工圖的建造做法進(jìn)行優(yōu)化。對(duì)于各總分包清單編制說明做重點(diǎn)審核，對(duì)于重新計(jì)量及變更洽商容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的問題及時(shí)在編制說明中明確。該階段控制的重點(diǎn)還在于招標(biāo)控制價(jià)的編制。（表2）

供應(yīng)商的選擇也是成本控制的重點(diǎn)，優(yōu)秀供應(yīng)商對(duì)于招標(biāo)結(jié)果的合理性、施工過程的配合、結(jié)算過程的扯皮均會(huì)大量避免。只有多采用建立在合作共贏基礎(chǔ)上的供應(yīng)商才會(huì)對(duì)項(xiàng)目的成本做到有效控制。且需在招投標(biāo)階段保證充分的競(jìng)爭(zhēng)性。

在項(xiàng)目定標(biāo)階段，做好清標(biāo)工作，避免出現(xiàn)不平衡報(bào)價(jià)及錯(cuò)漏項(xiàng)，針對(duì)部分工程帶優(yōu)化方案投標(biāo)的，重點(diǎn)對(duì)優(yōu)化方案進(jìn)行評(píng)審，是否可行。

合同簽訂后，應(yīng)及時(shí)在成本數(shù)據(jù)庫中完善成本數(shù)據(jù)的輸入，做好數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)及分析，為下一個(gè)項(xiàng)目做參考。目前，長(zhǎng)沙北辰公司已完成33大項(xiàng)，數(shù)百種工程類、材料類、咨詢類等數(shù)據(jù)的收集及分析。編制成本數(shù)據(jù)庫目錄表，見表3。表4為土方及基坑支護(hù)工程成本數(shù)據(jù)樣表。（表3、表4）

（六）項(xiàng)目施工階段，重點(diǎn)控制無效成本支出。在項(xiàng)目施工階段，重點(diǎn)控制設(shè)計(jì)變更洽商，控制無效成本的發(fā)生。該階段的控制重點(diǎn)關(guān)鍵在于事前的控制，避免事后洽商，提前做好審圖及方案優(yōu)化工作。長(zhǎng)沙北辰公司針對(duì)此情況，在變更洽商單之前增加了工程變更洽商預(yù)判單，盡量控制事前。工期的優(yōu)化也是項(xiàng)目施工階段需要重點(diǎn)控制的，加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度也是成本的優(yōu)化。

（七）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段，通過責(zé)任成本評(píng)價(jià)來提高成本意識(shí)。在項(xiàng)目后評(píng)價(jià)階段，通過各部門對(duì)責(zé)任成本的評(píng)價(jià)，對(duì)該項(xiàng)目的全方面總結(jié)，能夠讓各部門在功能、成本、效益等方面綜合得出提高的方向，提高各部門的成本意識(shí)及團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，避免后續(xù)項(xiàng)目無效成本的支出。

通過上述分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制及優(yōu)化工作具有多階段、動(dòng)態(tài)和復(fù)雜的特點(diǎn)，為了克服成本管理中存在的問題，要做好成本優(yōu)化工作就必須樹立正確的成本意識(shí)，堅(jiān)持全過程控制、全員參與的成本優(yōu)化、控制理念，做好開發(fā)全過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制和管理工作，建立一套完善的成本運(yùn)行體系，通過團(tuán)隊(duì)的精心密切合作，才能增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)贏取更大的盈利空間。