房地產(chǎn)登記行政訴訟問題及應(yīng)對策略

摘 要 社會的發(fā)展以及時代的進(jìn)步，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平在不斷提升，同時房地產(chǎn)發(fā)展中的各類問題也逐漸的體現(xiàn)出來，尤其是其中典型的房地產(chǎn)登記行政訴訟問題，它可以切實的影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平，鑒于此，本文針對房地產(chǎn)登記行政訴訟問題進(jìn)行了切合實際的分析，以下為詳述。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 登記 行政訴訟

作者簡介：李崗，遼寧知本律師事務(wù)所，三級律師，研究方向：法學(xué)。

中圖分類號：D922.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.317

房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對于市場經(jīng)濟(jì)整體性的發(fā)展速率的影響是極大的，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，也衍生了諸多的問題，而房地產(chǎn)登記行政訴訟問題就是其中的典型，要想為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動力，就要對其中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)和要素予以切實的把控，對影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各類問題予以高效的解決，基于此，筆者根據(jù)多年擔(dān)任房地產(chǎn)登行政部門訴訟代理人的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)登記行政訴訟問題進(jìn)行了分析，而后提出了相應(yīng)的應(yīng)對策略，旨在為我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動力。

一、對于我國房地產(chǎn)登記行政訴訟現(xiàn)狀探析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，各類法律條例也隨之產(chǎn)生，《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《物權(quán)法》就是其中的代表，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可對房地產(chǎn)登記進(jìn)行確權(quán)，這一權(quán)力的落實則是將相關(guān)的法律條文等內(nèi)容為依據(jù)而獲取的，但是，在此過程中，相關(guān)人員對各類事實以及法律內(nèi)容的認(rèn)知存在著一定的差異性，這些分歧將會導(dǎo)致房地產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)相應(yīng)的矛盾問題，最終甚至還會出現(xiàn)諸多的爭議。

通常出現(xiàn)矛盾問題時，一般都會借助兩種方式來解決措施，其一，就是行政訴訟，其二為行政復(fù)議。行政訴訟指的是要想法院提出相應(yīng)的訴訟需求，行政復(fù)議指的是有關(guān)申請權(quán)利人以及利益人等所做出的房地產(chǎn)登記措施，而后相關(guān)登記人員落實的保證合法權(quán)益措施等。

最近幾年，我國各類的房地產(chǎn)登記行政訴訟問題的數(shù)量在不斷增加，這些案件發(fā)生的根本原因一般都是由拆遷導(dǎo)致的不服原房地產(chǎn)登記或利害關(guān)系人對于登記機(jī)構(gòu)的審核存在異議，此時，將會把法院的作用體現(xiàn)出來，而后再提出訴訟。

以2012年-2016年上海虹橋地區(qū)的房地產(chǎn)登記行政訴訟案例為例進(jìn)行分析，可知總案件數(shù)量有70件，敗訴2件，分析其具體原因，這一案件申請人涉嫌虛假文件騙取登記，因此不予處理，最終以敗訴撤消案件登記，申請人亦不作進(jìn)一步訴訟處理。

總結(jié)并歸納房地產(chǎn)登記訴訟原因，可將其細(xì)分為外因和內(nèi)因，而內(nèi)因問題可表現(xiàn)為不能將審查職能體現(xiàn)出來，審核過程中的不嚴(yán)謹(jǐn)、審核方法過于形式化以及審核存在違法現(xiàn)象。其外因主體現(xiàn)在以下兩個方面。其一，就是相關(guān)法律法規(guī)內(nèi)容不夠完善，未能對登記的諸多阻礙性問題予以體現(xiàn)，致使房地產(chǎn)登記措施缺乏法律依據(jù)。其二，就是第三人和申請人之間存在著一定的民事糾紛，這就導(dǎo)致發(fā)證、審核以及記錄等環(huán)節(jié)容易形成諸多的矛盾。

二、對于房地產(chǎn)登記工作的落實方式探析

隨著社會主義市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也在不斷的加快，隨之而來的房地產(chǎn)交易量也在逐年增加，以上海虹橋地區(qū)的房地產(chǎn)交易量來看，最近幾年的年均量已經(jīng)達(dá)到了4萬件，同時實際的房產(chǎn)登記量也呈現(xiàn)著逐漸上升的趨勢，在此過程中，也不免會出現(xiàn)一些歷史遺留問題以及虛假登記等情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記工作越發(fā)繁雜，面臨著諸多的制約問題，所以，要想更好地解決這些房地產(chǎn)登記訴訟問題，就要對極具代表性的案例內(nèi)容予以分析，而后將這些案件的內(nèi)容和具體環(huán)節(jié)進(jìn)行梳理，針對這些典型的問題提出切合實際的解決對策，最終達(dá)到提升應(yīng)訴水平的目的，基于此，筆者針對房地產(chǎn)登記中的各類問題，提出了相應(yīng)的解決對策。

（一）健全房地產(chǎn)登記應(yīng)訴制度內(nèi)容

其一，要盡可能對自動化系統(tǒng)進(jìn)行集中優(yōu)化和協(xié)調(diào)，還要針對房地產(chǎn)登記訴訟問題等，不斷地落實答辯、剝皮、庭審、受理并提交證據(jù)等，并對這些數(shù)據(jù)內(nèi)容予以整合和搜集，及時將這些內(nèi)容反饋給相關(guān)審結(jié)人員，此時的應(yīng)訴人員可以登陸應(yīng)訴系統(tǒng)，對事件的各類數(shù)據(jù)以及信息進(jìn)行詳詢，為后期的應(yīng)訴工作奠定良好的基礎(chǔ)，還可以在此系統(tǒng)中，通過檢索的方式，對各類歷史案件信息予以分析，做好應(yīng)訴前的了解，應(yīng)訴中的評測以及應(yīng)訴后的跟蹤管理等等。

其二，則要強(qiáng)化和司法機(jī)關(guān)的聯(lián)系，并將這些內(nèi)容融入到應(yīng)訴機(jī)制當(dāng)中，不斷的對應(yīng)訴制度予以完善。登記機(jī)構(gòu)要想更好地解決房地產(chǎn)登記訴訟問題，就要和復(fù)議機(jī)關(guān)實現(xiàn)緊密的溝通，及時做好疑難案件的處理，在此過程中，還要和相關(guān)復(fù)議人員進(jìn)行充分的探討，力求和復(fù)議機(jī)關(guān)做好交流工作，盡可能取得法院的支持，而后對于一些登記案件的錯誤以及矛盾糾紛等問題，應(yīng)盡可能降低案件的發(fā)生幾率。

除此之外，相關(guān)的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還要積極與檢察機(jī)關(guān)以及公安機(jī)關(guān)聯(lián)系，逐步制定一套房地產(chǎn)登記問題的防范措施，通過聯(lián)動機(jī)制來打擊房地產(chǎn)登記方面的犯罪行為，對于房地產(chǎn)登記中假人假證行為，應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)的欺詐記錄，落實到個人征信系統(tǒng)當(dāng)中，從個人征信層面起到房地產(chǎn)登記違法行為的制約效果。

其三，相關(guān)房地產(chǎn)登記應(yīng)訴人員，還要對行政矛盾問題予以化解。尤其是針對信訪、登記等過程中的矛盾問題，應(yīng)及時予以調(diào)節(jié)和處理，高效的規(guī)避矛盾問題，還要對各類糾紛問題予以妥善解決，將各類房地產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的爭議扼殺在襁褓之中，逐步的也會大大降低房地產(chǎn)登記訴訟案件的總體數(shù)量。訴訟人員在進(jìn)行訴訟的過程中，也應(yīng)當(dāng)做好相應(yīng)的訴訟前的調(diào)查工作，結(jié)合當(dāng)事人了解具體情況，及時將不正確登記內(nèi)容予以更改，將矛盾的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移，這樣就可以獲得原告的理解，最終也將會出現(xiàn)“案子結(jié)了事也了了”的結(jié)果。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)登記應(yīng)訴隊伍的建設(shè)力度

應(yīng)訴隊伍的專業(yè)性和處理事件的高效性，是進(jìn)行應(yīng)訴處理的關(guān)鍵點(diǎn)，要想更好地提升應(yīng)訴效率，并高效的、及時的解決房地產(chǎn)登記行政訴訟事件，就要首先意識到強(qiáng)化房地產(chǎn)登記人員綜合素質(zhì)的重要性，可以借助“以新帶老”的形式，將經(jīng)驗豐富以及資格較老的應(yīng)訴人員的專業(yè)性和業(yè)務(wù)水準(zhǔn)體現(xiàn)出來，促使新應(yīng)訴代理人可以盡快的熟悉房地產(chǎn)訴訟事件的各類處理要素，還要讓這些新的應(yīng)訴代理人明確深度挖掘的重要作用，盡可能將應(yīng)訴隊伍建設(shè)的作用凸顯出來，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員還要切實調(diào)動應(yīng)訴人員的工作積極性，不僅要在工作之中總結(jié)工作經(jīng)驗，還要對房地產(chǎn)登記中的各類理論知識予以了解和掌握，此外，也要對各類各類法律規(guī)章制度內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和歸納，尤其要對新修訂的房地產(chǎn)登記法規(guī)內(nèi)容進(jìn)行著重注意，強(qiáng)化應(yīng)訴代理人之間的交流，在實際的溝通中不，強(qiáng)化他們的專業(yè)水平，同時也能去糟取精，切實增強(qiáng)他們的法律意識，讓他們意識到法律內(nèi)容對于提升自身應(yīng)訴技能的促進(jìn)作用，逐步構(gòu)建一個高專業(yè)性、高應(yīng)訴能力的復(fù)合型房產(chǎn)登記應(yīng)訴隊伍，為后期的房地產(chǎn)登記問題的解決奠定切實的基礎(chǔ)。

（三）對房地產(chǎn)登記的工作行為予以規(guī)劃化

其一，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的應(yīng)訴人員應(yīng)當(dāng)為著實了解本質(zhì)工作的性質(zhì)，還要強(qiáng)化房地產(chǎn)工登記工作的案件審理和整合，同時結(jié)合登記工作的實際要求，將房地產(chǎn)登記工作中的各類問題予以解決，強(qiáng)化房地產(chǎn)登記過程中的矛盾解決效率，此外，還要對登記工作中的重點(diǎn)內(nèi)容予以分析，同時著重針對難點(diǎn)問題履行調(diào)研工作，并將這些數(shù)據(jù)和信息予以整合，最終實現(xiàn)規(guī)范化的操作。

其二，相關(guān)房地產(chǎn)登記人員還要強(qiáng)化自身的工作積極性，并提升自身的專業(yè)能力，學(xué)習(xí)相關(guān)房地產(chǎn)登記法中的內(nèi)容，以上海地區(qū)房地產(chǎn)登記管理為例，其中極具代表性的法律條文有《上海市房地產(chǎn)登記條例》等等。相關(guān)房地產(chǎn)登記人員一定要做好核查工作，并對登記手段予以規(guī)范化，進(jìn)而和國家不動產(chǎn)登記具備一致性，還應(yīng)對不動產(chǎn)交易和登記措施之間的聯(lián)系進(jìn)行明確，促使工作流程的規(guī)范化，強(qiáng)化了工作任務(wù)的銜接。

相關(guān)登記機(jī)構(gòu)的工作人員還應(yīng)意識到科學(xué)技術(shù)應(yīng)用的優(yōu)勢，可以借助科技的力量來強(qiáng)化房地產(chǎn)登記質(zhì)量和工作效率，比如，可以通過“人臉機(jī)器人”技術(shù)，對登記申請人的臉部進(jìn)行識別，這樣的技術(shù)引進(jìn)方式，極大地規(guī)避“假人、假證”問題，同時，還可以完善的網(wǎng)絡(luò)登記系統(tǒng)，借助大眾常用的微信或是網(wǎng)站預(yù)約形式，切實提高房地產(chǎn)登記的實際效率，此外，也應(yīng)對各類技術(shù)的應(yīng)用措施予以明確和掌握，極大地提高先進(jìn)科技的應(yīng)用質(zhì)量，也給人們落實高效的房地產(chǎn)登記提供更具便捷性的環(huán)境，也會切實避免出現(xiàn)“假人假證”等違法犯罪問題。

此外，房地產(chǎn)登記工作人員還要強(qiáng)化和其他相關(guān)部門人員之間的聯(lián)系，并對各部門的數(shù)據(jù)和工作任務(wù)實施資源共享，尤其是涉及到居民身份證、婚姻以及社保等工作內(nèi)容，要實施針對性的防范措施，實行聯(lián)網(wǎng)核查制度，最終也可以最大程度上降低國家的賠償風(fēng)險出現(xiàn)幾率。

不僅如此，相關(guān)的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還要構(gòu)建一個完善的行政追責(zé)制度，并做好房地產(chǎn)登記的保障，強(qiáng)化登記工作的管理力度，還可以對登記職責(zé)予以落實，避免房地產(chǎn)登記工作人員的工作怠惰等問題，或因搪塞、馬虎等錯誤予以規(guī)避，發(fā)生違法犯罪問題時，將要追究相關(guān)工作人員的責(zé)任，尤其是對于重大過錯的登記人員，應(yīng)當(dāng)拿起法律的武器，依法對這些不法分子予以懲處，并對其追究刑事責(zé)任。

（四）構(gòu)建不動產(chǎn)交易等級代理人體系

在實際的房地產(chǎn)登記交易登記時，常常會出現(xiàn)以下情況，其一，辦理登記時，常常出現(xiàn)材料錯誤或不符合規(guī)定的情況。其二，受理時間較長。其三，對于已經(jīng)受理的案件，審查時將會出現(xiàn)不予核準(zhǔn)登記情況等。其四，現(xiàn)代政策以及地方限購等出現(xiàn)問題，對于政策內(nèi)容的理解不全面。因此，相關(guān)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)利用登記專人代理方式，將律師意見納入其中，律師負(fù)責(zé)實際的法律責(zé)任，對風(fēng)險因素予以代理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還要對專業(yè)性強(qiáng)以及誠信意識高的登記人員，積極實施考核和培訓(xùn)，進(jìn)而扮演登記交易代理人的角色，值得一提的是，這一發(fā)展趨勢也是未來房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的發(fā)展方向，應(yīng)用這一體系，可以切實減少房地產(chǎn)交易爭議，還會極大的促進(jìn)房產(chǎn)登記行業(yè)的發(fā)展。

社會的發(fā)展和時代的進(jìn)步，使當(dāng)前的建筑行業(yè)發(fā)展水平在不斷的提升，隨之而來的也會出現(xiàn)各類阻礙性問題，房地產(chǎn)登記訴訟問題就是其中的典型，要想更好的解決這一問題，就要從房產(chǎn)登記人員、制度構(gòu)建以及落實登記代理人制度等方式，促進(jìn)房地產(chǎn)登記行業(yè)的發(fā)展，減少房產(chǎn)登記行政訴訟案件數(shù)量。

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