當(dāng)前我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題研究

[摘要]當(dāng)前我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存嚴(yán)重，造成此局面的原因有地方政府的土地財(cái)政和盲目追求GDP的快速增長(zhǎng)、過(guò)高的房?jī)r(jià)、我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平低與三、四線城市的人口流失等原因。我們應(yīng)從優(yōu)化三、四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，采取適當(dāng)?shù)拇胧┙档头績(jī)r(jià)與加大保障性住房供給，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量等幾個(gè)方面來(lái)緩解三、四線城市去庫(kù)存壓力。

[關(guān)鍵詞]供給側(cè)改革；房地產(chǎn)；去庫(kù)存；城鎮(zhèn)化

供給側(cè)改革所涉及的五大任務(wù)中，去庫(kù)存始終是重點(diǎn)。系統(tǒng)分析五項(xiàng)任務(wù)之間的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)，它們都直接或間接地與房地產(chǎn)行業(yè)的非健康發(fā)展態(tài)勢(shì)有關(guān)，而如今房地產(chǎn)行業(yè)的一大問(wèn)題就是如何科學(xué)有效地去除高庫(kù)存。但各級(jí)城市所面臨的房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題的嚴(yán)重程度是不同的，一、二線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)量較少，有些城市甚至需要補(bǔ)庫(kù)存來(lái)緩解房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。真正面臨房地產(chǎn)高庫(kù)存問(wèn)題的是廣大的三、四線城市。所以要想解決好我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存問(wèn)題，應(yīng)重點(diǎn)考慮如何化解我國(guó)三、四線城市的高庫(kù)存。

1我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀分析

截至2015年底，我國(guó)的商品房施工與待售面積之和為808億平方米，按照當(dāng)年的銷售速度，去庫(kù)存時(shí)間約為63年。那么我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存的分布結(jié)構(gòu)如何呢？答案是房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出非常明顯的區(qū)域分化特點(diǎn)。由于一、二線城市的各種優(yōu)勢(shì)，所以吸引了大量的人口聚集，進(jìn)而產(chǎn)生了對(duì)房產(chǎn)的大量需求，如果不是各種各樣的限購(gòu)政策，房地產(chǎn)供給甚至低于需求。2015年，一線城市房產(chǎn)可售面積下降 18%。截至 2016 年 1 月，一線城市僅需76 個(gè)月就能消化現(xiàn)有庫(kù)存，與2015年3月相比下降43 個(gè)月，上海甚至已經(jīng)低至 37 個(gè)月。所以一、二線城市不是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的重點(diǎn)，甚至需要增加庫(kù)存來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

因此，我國(guó)的三、四線城市才是真正需要化解庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域。2015年，三、四線城市的庫(kù)存總量較 2014 年下降了 57%，與一線和二線城市的81%和79%降幅相比，去庫(kù)存效果不佳。部分三、四線城市庫(kù)存甚至持續(xù)走高，房地產(chǎn)銷售額與銷售面積雙雙降低。以山西臨汾為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年，該市房產(chǎn)銷售額與銷售面積分別為489億元和1212萬(wàn)平方米，同比下降分別為181%和191%。另外山東聊城的情況也比較類似，截至2015年底，聊城市有662萬(wàn)平方米的房產(chǎn)庫(kù)存，與去年相比增長(zhǎng)453%，根據(jù)以往的銷售水平來(lái)看，預(yù)計(jì)需要16個(gè)月才能去除現(xiàn)有庫(kù)存。從以上所舉的三、四線城市為例可以看出，我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存形勢(shì)異常嚴(yán)峻。

2我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存原因分析

如今我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)行業(yè)面臨如此龐大的高庫(kù)存，是各種各樣的原因相互疊加共同導(dǎo)致的結(jié)果，主要原因有以下幾個(gè)方面。

21土地財(cái)政和盲目追求GDP的快速增長(zhǎng)掣肘去庫(kù)存

土地財(cái)政和盲目追求GDP的快速增長(zhǎng)無(wú)疑是造成如今三、四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存的重要原因。土地出讓金與房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅均歸地方政府所有，在如今三、四線城市發(fā)展模式單一、財(cái)政吃緊的情況下，地方政府大量出讓土地，使得開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)樓盤。在2014年各省公布的本省政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果中顯示，有23個(gè)省份存在對(duì)土地出讓收入的依賴程度較高這一問(wèn)題。根據(jù)所公布的數(shù)據(jù)可得出地方政府的土地出讓收入在政府債務(wù)中的占比，此占比排名前三的分別為浙江、天津和福建三地，數(shù)值分別為6627%、6456%和5713%。雖然前面的數(shù)據(jù)描述的是各個(gè)省整體的土地財(cái)政依賴程度，但在發(fā)展模式單一的三、四線城市，情況應(yīng)該更加嚴(yán)峻。樓盤的大量開(kāi)發(fā)雖然使得三、四線城市表面看來(lái)是一種經(jīng)濟(jì)欣欣向榮的狀況，但很多三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求，所以繁榮的背后也隱藏著巨大的危機(jī)。

22高房?jī)r(jià)制約去庫(kù)存

中國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，對(duì)房產(chǎn)有著很大的需求，但過(guò)高的房?jī)r(jià)使得人們對(duì)房產(chǎn)只是需要，而不能轉(zhuǎn)變成有效需求。房?jī)r(jià)的過(guò)高一方面是由于地方政府在土地供給上處于壟斷地位，缺乏競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致價(jià)格居高不下，使得開(kāi)發(fā)商拿地成本逐年增加，加上相關(guān)的稅費(fèi)，使得房?jī)r(jià)隨之水漲船高；另一方面高房?jī)r(jià)也是政府和房企對(duì)人們買房時(shí)買漲不買跌行為的一種反應(yīng)。正因?yàn)槿藗冊(cè)谫I房時(shí)有一種買漲不買跌的消費(fèi)心理，房企為了快速賣光房子，會(huì)制造房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，這樣才會(huì)引導(dǎo)人們?cè)趯?duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的恐慌中快速購(gòu)買住房。而地方政府為了增加土地出讓的收入，也不愿看到房?jī)r(jià)下跌。此外，由于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，許多人買房并不僅僅是為了房產(chǎn)的居住屬性，更多的是把買房視為一種投資，甚至把擁有房產(chǎn)數(shù)量的多少視為自己權(quán)力與財(cái)富的象征。房產(chǎn)的非居住屬性和房?jī)r(jià)是一種相互促進(jìn)的惡性循環(huán)機(jī)制，這也是我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因，當(dāng)然也包括三、四線城市。

23城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量低約束去庫(kù)存

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化得到了快速的發(fā)展?！秶?guó)家新型城鎮(zhèn)化報(bào)告2015》顯示，截至2015年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到561%，城鎮(zhèn)化率平均每年提高約1%。雖然我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度較快，但城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量較低。其中有兩個(gè)重要表現(xiàn)：一個(gè)重要表現(xiàn)為人口城鎮(zhèn)化滯后于土地城鎮(zhèn)化，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒（2014）與中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2014）顯示，2005—2013年間，我國(guó)的城市建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)率達(dá)到了49%；但同期的城鎮(zhèn)常住人口年均增長(zhǎng)率僅為33%。另一個(gè)重要表現(xiàn)為“半城鎮(zhèn)化”現(xiàn)象突出，“半城鎮(zhèn)化”指農(nóng)民不再?gòu)氖罗r(nóng)業(yè)，但還是農(nóng)業(yè)戶口。2015年，我國(guó)在城鎮(zhèn)的常住人口占總?cè)丝诘?61%，而有城市戶口的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的399%，二者相差162%，即城鎮(zhèn)常住人口有將近27億人沒(méi)有取得所在城鎮(zhèn)戶籍。三、四線城市因?yàn)榻?jīng)濟(jì)狀況等各種原因，人們?cè)诖嗽囊庠妇捅容^低，再加上無(wú)法享受城鎮(zhèn)的各種社會(huì)公共服務(wù)，所以絕大多數(shù)農(nóng)民工只是過(guò)客，不能有效改善三、四線城市房產(chǎn)高庫(kù)存現(xiàn)狀。

24三、四線城市人口流失抑制去庫(kù)存

一、二線城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源基礎(chǔ)雄厚，各種優(yōu)勢(shì)吸引了大量的人口聚集。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，農(nóng)村人口大規(guī)模地向城市轉(zhuǎn)移，在這一趨勢(shì)下，本來(lái)三、四線城市也有很大的機(jī)會(huì)發(fā)展擴(kuò)張。然而，當(dāng)前眾多三、四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，社會(huì)服務(wù)等條件較差，造成大量的人口流失，特別是人才的流失。這一方面造成城市常住人口普遍低于戶籍人口，大大減少了對(duì)住房的需求；另一方面人口的流失也帶來(lái)了財(cái)富的流失。此外，轉(zhuǎn)入三、四線城市的多為農(nóng)村人口，農(nóng)民工購(gòu)買力的缺乏導(dǎo)致農(nóng)民工不能形成較多的有效需求。

3促進(jìn)我國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策建議

31優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)促進(jìn)三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

針對(duì)地方政府一味追求GDP的高速增長(zhǎng)，大搞土地財(cái)政，以及三、四線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，造成當(dāng)?shù)厝丝诹魇У膯?wèn)題。三、四線城市政府應(yīng)優(yōu)化本市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，狠抓當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。首先，地方政府應(yīng)從過(guò)往單一依賴投資促進(jìn)當(dāng)?shù)匕l(fā)展轉(zhuǎn)變到依靠消費(fèi)和投資共同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展上來(lái)。其次，三、四線城市政府應(yīng)著力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，扶持新興產(chǎn)業(yè)。引進(jìn)例如高新技術(shù)制造業(yè)等新產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)品技術(shù)含量和品質(zhì)，同時(shí)加大第三產(chǎn)業(yè)，尤其是服務(wù)業(yè)的比重，以此來(lái)增加本市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，減少人口流失和吸引外來(lái)人口聚集，擴(kuò)大本地就業(yè)。通過(guò)促進(jìn)三、四線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以此來(lái)加大本地區(qū)的人口聚集力，從而增加房地產(chǎn)有效需求，這才是解決三、四線城市高庫(kù)存的根本出路。

32采取適當(dāng)?shù)拇胧┙档头績(jī)r(jià)和加大保障性住房供給

高房?jī)r(jià)是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)高庫(kù)存的重要原因。要想解決此問(wèn)題，可從以下幾個(gè)方面考慮。第一，政府應(yīng)適當(dāng)“讓利”。同時(shí)也應(yīng)免除不必要的稅費(fèi)，來(lái)降低房地產(chǎn)商的成本和緩解購(gòu)房者的購(gòu)買壓力，增加房地產(chǎn)商降價(jià)和民眾購(gòu)房的積極性。第二，政府應(yīng)引導(dǎo)人們培養(yǎng)理性的購(gòu)房觀念，使房產(chǎn)回歸其居住屬性。對(duì)于惡意炒房的公司或個(gè)人，政府應(yīng)堅(jiān)決予以打擊。第三，針對(duì)人們買房時(shí)買漲不買跌的消費(fèi)心理，三、四線城市地方政府應(yīng)和房地產(chǎn)企業(yè)商議后，公開(kāi)告知民眾，政府為了降低房產(chǎn)庫(kù)存而鼓勵(lì)房企降價(jià)銷售，并劃定降價(jià)的底線，承諾達(dá)到這一底線后不再降價(jià)，否則由政府和房企全額補(bǔ)貼消費(fèi)者的損失，由此來(lái)打破民眾對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期。這樣就可通過(guò)降低房?jī)r(jià)，讓民眾既有能力又有意愿購(gòu)房。第四，應(yīng)加大保障性住房供給，滿足低收入群體的住房需求。同時(shí)也應(yīng)擴(kuò)大政府購(gòu)買，打通政府的保障性住房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)之間的通道，即政府出面收購(gòu)存量商品房作為保障性住房，這樣就可以在增加保障性住房供給的同時(shí)，有效去除現(xiàn)有房地產(chǎn)庫(kù)存。

33提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量

針對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展水平低制約房地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題，政府應(yīng)大力提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量來(lái)解決。首先，要想從根本上解決城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量低這一問(wèn)題，最重要的還是提升農(nóng)民工的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增加農(nóng)民工的就業(yè)機(jī)會(huì)，提高農(nóng)民工的收入。例如加大對(duì)農(nóng)民工的教育培訓(xùn)投入，特別要結(jié)合農(nóng)民工群體的特點(diǎn)重視培養(yǎng)農(nóng)民工中的技術(shù)工人，從農(nóng)民工群體中培養(yǎng)大國(guó)工匠。另外，為農(nóng)民工提供數(shù)量更多、范圍更廣的就業(yè)機(jī)會(huì)和信息。以此來(lái)增強(qiáng)農(nóng)民工扎根城市的能力與信心。其次，針對(duì)人口城鎮(zhèn)化滯后于土地城鎮(zhèn)化的問(wèn)題。中央政府應(yīng)改變以往的新增建設(shè)用地指標(biāo)分配主要依據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的行為方式，而應(yīng)更多地考慮建設(shè)用地增長(zhǎng)和落戶人口增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性，即把建設(shè)用地指標(biāo)與人口落戶之間相掛鉤。最后，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社會(huì)保障制度和福利制度，深化戶籍制度改革。解決了城鄉(xiāng)有別的二元社會(huì)保障和福利制度，戶籍制度的改革也就水到渠成，這也是深化城鎮(zhèn)化改革的內(nèi)在要求。城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量的提高，才能使農(nóng)民工在城市有歸屬感，從而在提高城鎮(zhèn)勞動(dòng)力供給的同時(shí)，有效地去除房地產(chǎn)庫(kù)存。

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[作者簡(jiǎn)介]王鑫（1994—），男，漢族，山東曹縣人，山東師范大學(xué)在讀碩士研究生。研究方向：世界經(jīng)濟(jì)。