房地產(chǎn)調(diào)控政策的完善

熊智巍

摘 要：我國房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷多年演變，正逐步從“一刀切”向差異化調(diào)控的“因城施策”、“一城一策”調(diào)控政策轉(zhuǎn)變中。但目前房地產(chǎn)調(diào)控政策存在缺乏宏觀調(diào)控上位法，對于調(diào)控目的、調(diào)控工具也存在著不足之處，影響了最終調(diào)控效果的展現(xiàn)。文章對房地產(chǎn)調(diào)控政策作出評析，從宏觀調(diào)控法角度探討我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的完善路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;調(diào)控政策

2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)調(diào)控政策明確為“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，即：允許城市間調(diào)控政策有差異，中央對城市調(diào)控目標(biāo)設(shè)定和政策選擇提供分類指導(dǎo)，城市承擔(dān)調(diào)控主體責(zé)任并接受中央的監(jiān)督檢查和考核問責(zé)。因此，各地政府開始推行“一城一策”試點(diǎn)，由各地政府根據(jù)各地房地產(chǎn)市場實(shí)施有微幅區(qū)別的調(diào)控政策。“一城一策”相對于之前“一刀切”式的調(diào)控政策，根據(jù)已經(jīng)有了相當(dāng)進(jìn)步。但由于房地產(chǎn)市場關(guān)乎全社會(huì)的基本利益，每次調(diào)控政策涉及落戶政策、放寬限購限價(jià)等重要措施時(shí)，都會(huì)引起社會(huì)不小反響。因此，對于房地產(chǎn)調(diào)控措施，需要從宏觀角度法上予以規(guī)制。

一、房地產(chǎn)調(diào)控的立法缺失

從90年代初期福利分房制度逐步被商品房制度所取代，到房地產(chǎn)市場建立并發(fā)展至今已經(jīng)約三十年。全國各地的房地產(chǎn)市場正在不斷發(fā)展完善，商品房開發(fā)和二手房交易制度已經(jīng)趨于成熟。從土地開發(fā)到產(chǎn)權(quán)交易的各項(xiàng)制度，包括《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》在內(nèi)的法律大都是在2004-2008年間制定或進(jìn)行修訂，涵蓋土地征收、拍賣、開發(fā)、銷售、物業(yè)、產(chǎn)權(quán)交易等整個(gè)房地產(chǎn)市場運(yùn)作流程。前述法律制定至今的二十年間，是我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的時(shí)刻，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國GDP中的支柱行業(yè)。雖然這些法律包括了整個(gè)房地產(chǎn)市場的基本制度，但都無法回應(yīng)如何對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控這一制度建設(shè)的空白。這固然體現(xiàn)了宏觀調(diào)控中存在相機(jī)抉擇的因素，卻也反映了在法律制訂上的滯后性。

立法缺失成為目前房地產(chǎn)調(diào)控措施缺乏制度規(guī)范的根源因素。“一城一策”既可以理解為中央政府的一個(gè)新的調(diào)控策略，也可以理解為城市政府在中央政府“因城施策、分類指導(dǎo)”下，結(jié)合本地情況制定的城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制工作方案，是地方自己的解決方案，每個(gè)城市都是獨(dú)一無二的。將來方案形成并公布后，就成了城市政府對中央和當(dāng)?shù)匕傩盏墓_承諾，也為地方政府實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)調(diào)控到主動(dòng)調(diào)控的轉(zhuǎn)變奠定了基礎(chǔ)。但不可否認(rèn)的是，無論是中央的“因城施策、分類指導(dǎo)”，還是地方的“一城一策”，房地產(chǎn)調(diào)控政策的行使都需要依據(jù)法律、行政法規(guī)的進(jìn)行授權(quán)，而目前我國目前缺乏法律法規(guī)規(guī)范政府的調(diào)控行為。特別是目前限購政策仍在一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行，但其法源依據(jù)是2011年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的一則規(guī)范性文件。規(guī)范性文件在立法層級中位階并不高，但這則文件中規(guī)范的“在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”卻對整個(gè)社會(huì)造成非常大的影響。

宏觀調(diào)控的政策往往是應(yīng)急和臨時(shí)的，體制和機(jī)制上的深層次問題無法得到真正的解決，有必要遵循市場規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)體制、法律體制、政治體制和文化體制等方面分析和建設(shè)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。因此，我國亟需房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域制定相應(yīng)法規(guī)。

二、房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的缺失

房地產(chǎn)調(diào)控政策的目標(biāo)究竟為何？這里存在一個(gè)方向性缺失的問題。“房住不炒”固然是一個(gè)目標(biāo)，自16年起，各部委、各地政府出臺的調(diào)控政策，包括最高人民法院的新聞發(fā)布會(huì)中，都不斷強(qiáng)調(diào)住房應(yīng)該注重“居住”功能。但房“房住不炒”只是對新房及二手房市場的價(jià)格管制目的，而房地產(chǎn)調(diào)控政策涵蓋土地出讓、房屋建設(shè)、人口遷徙、城鄉(xiāng)建設(shè)、資源分配等種種問題，并非“房住不炒”可以解決的。

政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，一是促穩(wěn)定防風(fēng)險(xiǎn)，二是穩(wěn)定投資保護(hù)消費(fèi)實(shí)現(xiàn)住有所居。第二點(diǎn)相對明確。無論是自住還是出租，居住功能始終是住房的基本屬性之一。保障城鎮(zhèn)居民合理的居住需求，實(shí)現(xiàn)居住公平和居住正義，是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的重要指標(biāo)之一。只有當(dāng)人民對于居住保障有了信心，而不是被夸張的房價(jià)、頻繁上漲的房租所壓迫，整個(gè)社會(huì)才有持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

第一點(diǎn)是才是調(diào)控政策真正的難點(diǎn)。房地產(chǎn)也已經(jīng)成為社會(huì)重要的投資標(biāo)的，而投資屬性也成為房地產(chǎn)的基本屬性之一。房地產(chǎn)是社會(huì)大眾家庭的主要資產(chǎn)甚至是唯一大額資產(chǎn)。在缺乏其他穩(wěn)健投資渠道的情況下，社會(huì)大眾別無選擇地趨向投資房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)的保值與升值。“房產(chǎn)是中產(chǎn)階層和小康階層最喜歡的投資方式”，這點(diǎn)在皮凱蒂的《21世紀(jì)資本論》中也得到證明。

促穩(wěn)定防風(fēng)險(xiǎn)的根源在于地方經(jīng)濟(jì)增長財(cái)政需求與房價(jià)增長之間的矛盾。由于地方政府的財(cái)政需求和老百姓隨著經(jīng)濟(jì)增長所帶來的投資需求，加之政策扭曲導(dǎo)致的一二手房地產(chǎn)市場價(jià)格“倒掛”。當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不順利，通貨膨脹壓力又不斷加劇，這一切都促使資金向房地產(chǎn)市場不斷流入。即便政策長期保持高壓管控，也會(huì)面臨種種“上有政策、下有對策”的不正常社會(huì)現(xiàn)象紛紛出現(xiàn)，使得調(diào)控政策在落實(shí)的過程中發(fā)生了偏差。

三、房地產(chǎn)調(diào)控政策的工具缺失

當(dāng)住房市場運(yùn)行出現(xiàn)了劇烈振蕩，例如住房價(jià)格、交易數(shù)量、投資規(guī)?；蛐麻_工數(shù)量等市場指標(biāo)出現(xiàn)過熱態(tài)勢或者過冷態(tài)勢時(shí)，政府就要通過各類政策工具進(jìn)行市場干預(yù)，以在短期內(nèi)使住房市場恢復(fù)到穩(wěn)定運(yùn)行的軌道上，這就是政府干預(yù)住房市場的行為。房地產(chǎn)市場，分為土地供應(yīng)市場和房屋交易市場（含租賃市場）兩部分，中間銜接的環(huán)節(jié)為房屋施工建造。房地產(chǎn)調(diào)控政策涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)的整體過程，保障性住房建設(shè)、土地供應(yīng)、交易或持有環(huán)節(jié)稅負(fù)調(diào)整、住房信貸政策變化、增加租賃住房供給、限購限價(jià)限售等都是目前調(diào)控政策常見手段，甚至人才落戶制度都可算作特殊的調(diào)控政策。

土地供應(yīng)市場工具受制于政府土地開發(fā)程度，與各地政府城市規(guī)劃和未來發(fā)展方向有關(guān)，更重要地是與地方政府的財(cái)政因素息息相關(guān)。因此土地供應(yīng)市場被中央及各省所掌控，地縣級政府對于土地工具工具的應(yīng)用仍然受到嚴(yán)格控制。房屋交易市場的調(diào)控政策則更為社會(huì)所矚目。相關(guān)調(diào)控工具分屬不同政府部門，呈現(xiàn)多頭調(diào)控的狀態(tài)。信貸政策工具為央行所有，央行分支機(jī)構(gòu)指導(dǎo)各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限;限購政策由中央定原則，各級政府制定細(xì)則;保障房租賃房及限價(jià)限售政策則是由地方政府所掌握。由于多級政府分別實(shí)施不同的調(diào)控政策，導(dǎo)致調(diào)控工具無法有效并行實(shí)施，對于調(diào)控目的的實(shí)現(xiàn)也會(huì)造成影響。

但更大的影響在于對調(diào)控工具的缺失。目前調(diào)控政策主要集中在土地供應(yīng)和房屋價(jià)格兩個(gè)方面，缺乏應(yīng)對其他面向工具，并且對于這些工具到底對地價(jià)和房價(jià)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響，其影響的機(jī)制、邏輯、方向和程度如何，目前還不夠清楚。其中，對于施工建造方面缺乏督促開發(fā)商根據(jù)土地出讓協(xié)議及時(shí)開發(fā)的工具，沒有及時(shí)收回未能有效開發(fā)的土地，導(dǎo)致各地囤地炒地現(xiàn)象屢禁不止。

而在交易環(huán)節(jié)中，受制于調(diào)控目的，各地的限售限價(jià)導(dǎo)致一手房與二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，也使得部分開發(fā)商利用額外的裝修費(fèi)、茶水費(fèi)等違規(guī)變相收取房款現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。這點(diǎn)顯示了調(diào)控工具無法根據(jù)市場反應(yīng)及時(shí)作出調(diào)整，沒有對市場現(xiàn)象作出真實(shí)回應(yīng)，而僅僅是為了各地政府在“數(shù)字”上滿足調(diào)控目的的做法。這對于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展并無益處。

四、完善房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

（一）正視房地產(chǎn)的投資屬性

其一，需要正視房地產(chǎn)的投資屬性。“房住不炒”，是為社會(huì)大眾所期許的目標(biāo)。但無論調(diào)控目的如何調(diào)整，依然無法回避房地產(chǎn)本身的投資屬性。當(dāng)房地產(chǎn)形成為自由市場時(shí)，就會(huì)受到需求——供給原則制衡，所以稀缺房源必然受到追捧，也難免會(huì)出現(xiàn)過度投資甚至投機(jī)的狀況。因此，單純地利用行政和貨幣工具就希望抑制住房的投資乃至投機(jī)需求無法完全實(shí)現(xiàn)。

其二，購買行為本質(zhì)上是消費(fèi)、投資和投機(jī)三種性質(zhì)的糅合，難以透過合同形式和數(shù)據(jù)分析對這三種不同屬性做出明確的定義和區(qū)分。比如購買住房后，自住即是消費(fèi)屬性，出租獲取租金收入屬于投資屬性，而期待房價(jià)暴漲從而出手獲利則又可視為投機(jī)屬性。對于普通消費(fèi)者而言，房產(chǎn)是剛性居住需求;對于中產(chǎn)階級而言，房產(chǎn)是投資及保值的主要選擇;而對于富裕階級，房產(chǎn)特別是稀缺性房產(chǎn)不僅一種投資，更是階層和身份的象征。既然無法明確地區(qū)分出消費(fèi)、投資和投機(jī)這三種屬性，那么與其機(jī)械地以限購政策抑制過度投資甚至投機(jī)的需求，不如正視購房需求的合理性，正視其投資屬性，并思考從其他角度引導(dǎo)需求合理得到供給。

（二）以城市規(guī)劃為調(diào)控指導(dǎo)原則

中國地域廣闊，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各不相同，造成各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平也是參差不齊。一二線城市普遍房價(jià)高漲，而三線、四線城市則是有價(jià)無市。這是在房地產(chǎn)市場發(fā)展之初各地政府并未從城市人口數(shù)量及發(fā)展速度、城市更新進(jìn)度及住房需求狀況等自身實(shí)際情況出發(fā)，缺乏長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃包括房地產(chǎn)市場的規(guī)劃。大量批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，造成部分四五線城市大量住房空置，爛尾樓盤也層出不窮，不僅使得社會(huì)資源的浪費(fèi)，也對購房者造成傷害，甚至對當(dāng)?shù)卣磥淼呢?cái)政收入、可持續(xù)發(fā)展帶來重大影響。

房地產(chǎn)市場調(diào)控的是房產(chǎn)，但更深層次來看，其本質(zhì)調(diào)控的是常住人口的導(dǎo)入和流出。以上海為例，在《上海城市總體規(guī)劃（2016-2035）》中明確提出了2035年前常住人口總量控制在2500萬以內(nèi)”。控制常住人口總量，首先便是要控制可供居住的商品房、租賃房的數(shù)量，也就需要出臺對應(yīng)的調(diào)控政策，限制家庭/個(gè)人可擁有房屋的數(shù)量。在常住人口總量的角度上，一二線城市等采取限購政策有其必要性。而其他城市，特別是人口在平時(shí)處于流出狀況的四五線城市，應(yīng)該是根據(jù)各地城市發(fā)展情況制定符合自身長遠(yuǎn)發(fā)展的城市總體規(guī)劃。

因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策確立以城市長期規(guī)劃為調(diào)控指導(dǎo)原則，在合理預(yù)測未來需求與現(xiàn)狀之間的基礎(chǔ)上，制定相適應(yīng)的“一城一策”。如同北京上海等特大城市紛紛出臺未來二十年的城市總體規(guī)劃，通過各項(xiàng)細(xì)化指標(biāo)明確城市未來的發(fā)展方向特別是城市發(fā)展的上限。這種上限式指標(biāo)的出臺，有利于規(guī)范城市無序發(fā)展、抑制城市盲目擴(kuò)張。北京、上海城市總體規(guī)劃的發(fā)布，對于其他城市發(fā)布總體規(guī)劃也提供了借鑒作用。特別是中小城市，面臨資源少、產(chǎn)業(yè)薄弱、轉(zhuǎn)型困難等問題，就更應(yīng)從自身未來發(fā)展考慮，制定相適應(yīng)未來長遠(yuǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃。通過總體規(guī)劃，具體提出城市未來的發(fā)展指標(biāo)和實(shí)現(xiàn)路徑，合理有效地使用城鎮(zhèn)建設(shè)用地，避免住房供應(yīng)過剩局面的發(fā)生，造成資源配置失當(dāng)及居民合理需求無法滿足不良情形。

（三）完善市場調(diào)控法律

首先，是要從上位法的角度制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的相關(guān)法律。房地產(chǎn)調(diào)控涉及到從中央到地方以及多個(gè)行政部門，是一個(gè)關(guān)乎國家與社會(huì)安全，需要多方協(xié)調(diào)的重要經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。我國目前的房地產(chǎn)法律體系中缺乏一部對房地產(chǎn)調(diào)控政策予以全面系統(tǒng)規(guī)范的法律，房地產(chǎn)調(diào)控政策散見于各級政府的規(guī)范性文件中。1994年國家計(jì)委頒布《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》，辦法中總則第三條指明了“國務(wù)院價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)全國房產(chǎn)交易價(jià)格管理工作;縣級以上地方各級人民政府的價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)交易價(jià)格管理工作?！?。這份規(guī)范性文件對交易環(huán)節(jié)中的交易價(jià)格規(guī)范了調(diào)控主體，并且在12年已經(jīng)被下令廢止。至此，對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控就缺乏一部上位法，以法律的形式明確規(guī)范房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控工具和調(diào)控方式。當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控政策涉及千家萬戶麗麗，需要有明確的上位法對調(diào)控主體、調(diào)控對象、調(diào)控目的、調(diào)控工具等作出嚴(yán)格規(guī)范。

其次，是協(xié)調(diào)中央和地方政府關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法的權(quán)利義務(wù)分配。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法的規(guī)范下，在中央政府的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的不同情況，由各地政府制定“一城一策”并具體實(shí)施。目前對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，中央與地方并沒有一個(gè)明確的職責(zé)范圍，也沒有具體的權(quán)利義務(wù)劃分。往往中央政府出臺一項(xiàng)政令，各級地方政府基本是根據(jù)此政策精神細(xì)化具體規(guī)范并加以實(shí)施，有些政策甚至?xí)浅?yán)苛。譬如有些地區(qū)會(huì)規(guī)定新建或新購住房取得產(chǎn)證后N年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易等，是涉及到民事權(quán)利的嚴(yán)格限制。因此房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法中需要對各地政府的權(quán)利義務(wù)作出分配，保障購房者的合法利益。

最后，是清理現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控政策。包括國務(wù)院各部委及直屬機(jī)構(gòu)到各級地方政府制定的規(guī)章及政策性文件，將其中與不符合產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，不當(dāng)限制居民不動(dòng)產(chǎn)交易予以廢止或修改?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》第一條清理范圍中提到“清理的重點(diǎn)是，不當(dāng)限制企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)和居民不動(dòng)產(chǎn)交易等民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使的規(guī)定?！边@里的“不當(dāng)”，國務(wù)院認(rèn)定為“規(guī)章、規(guī)范性文件的主要內(nèi)容與《意見》相抵觸，或與涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律、行政法規(guī)不一致的，要予以廢止;部分內(nèi)容與《意見》不一致，或與涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律、行政法規(guī)不一致的，要予以修改。”雖然“不當(dāng)”并非法律用語，認(rèn)定尺度把握也存在一定難度，但可以統(tǒng)一全國各地房地產(chǎn)市場調(diào)控的口徑。除了部分一線城市繼續(xù)維持限購等嚴(yán)格的調(diào)控政策之外，對于其他地方的調(diào)控方向、調(diào)控手段予以梳理，修改或廢除不符合法律規(guī)定，不符合指導(dǎo)意見，不符合社會(huì)實(shí)際的規(guī)范性文件，達(dá)到統(tǒng)一各級政府在行使宏觀調(diào)控行為權(quán)力上的一致性。

（四）豐富宏觀調(diào)控工具

（1）豐富房屋屬性，落實(shí)居住正義。如前文所述，目前貨幣工具與限購工具存在著調(diào)節(jié)失靈的狀況。因此在17年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長王蒙徽提出“針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房?！彼裕瑢?shí)行差別化調(diào)控政策即是需要豐富現(xiàn)有的調(diào)控工具，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的。17年起推出“共有產(chǎn)權(quán)房”試點(diǎn)和“租售同權(quán)”及“長期租賃房”試點(diǎn)即是兩種新型房地產(chǎn)調(diào)控工具。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為：北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房制度體現(xiàn)了居?。ㄉ鐣?huì)）功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)統(tǒng)一。居?。ㄉ鐣?huì)）功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒有的稟賦。根據(jù)試點(diǎn)項(xiàng)目觀察，房源普遍售價(jià)幾乎只有周邊商品房平均售價(jià)的一半，再加上貸款利率的優(yōu)惠，是減輕購房者壓力，保護(hù)試點(diǎn)城市內(nèi)無房產(chǎn)者居住正義的有效調(diào)控工具。

而“租售同權(quán)”則是在房屋租賃市場上實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的。對于租賃戶而言，“租售同期”解決了房租上漲及承租戶子女受教育權(quán)這兩個(gè)痛點(diǎn)。租售同權(quán)允許承租人子女與本地住戶享受同等就近入學(xué)、統(tǒng)籌入學(xué)的權(quán)利，保障承租人子女接受義務(wù)教育的受教育權(quán)。而長期租賃房則是由專業(yè)機(jī)構(gòu)持有房屋并負(fù)責(zé)出租，提供給符合條件的人士予以承租。長期租賃房通?？梢院灱s三年甚至更長期限，租金上則比照同等地段市場價(jià)格略低，并且在租金的漲幅上受政策調(diào)控，避免部分房東以一年一簽方式每年大幅調(diào)漲租金，或者以各種理由迫使租戶搬離等情形。同時(shí)，長期租賃房也可享受到租售同權(quán)的政策，保障承租人子女的受教育權(quán)。對于外地人才前往一、二線城市就業(yè)、發(fā)展，長期租賃房顯然具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

但觀察這兩種調(diào)控手段，可以看到它們共同的特點(diǎn)是針對新增住房/租賃房，針對的是住房剛性需求的人士，目的是保障購房人/承租人的基本利益，解決基本的居住需求。這兩種措施對于城市吸引人才落戶會(huì)有一定積極意義，但這些政策在購房/租房資格上仍然有嚴(yán)格限制，惠及的范圍還是較少。但更主要的是，這兩種措施無法回應(yīng)“支持改善需求、遏制投機(jī)炒房”。對于改善性住房的合理需求，目前還沒有相應(yīng)的保障措施，而對于投機(jī)性炒房，則更缺少嚴(yán)格的調(diào)控工具。

（2）適度開放限購工具的思考。根據(jù)房產(chǎn)的投資屬性，對限購政策適度松綁，是引導(dǎo)合理引導(dǎo)需求，也是活化房地產(chǎn)市場的良性機(jī)制。從住房售價(jià)角度上觀察，以上海為例，根據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間及外環(huán)外三個(gè)區(qū)塊制定了普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此確定差異化的交易稅率，這給實(shí)現(xiàn)差異化的調(diào)控政策提供了很好的思路。將這種思路應(yīng)用到房地產(chǎn)上，按照地段、面積、總價(jià)這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在限定普通住宅和非普通住宅的基礎(chǔ)上，對非普通住宅再行細(xì)分為改善性住宅和奢侈性住宅。通過細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)別對待的方式予對三種類型住房采取有區(qū)別的調(diào)控措施分別加以調(diào)控。將普通住宅視作保障基本居住功能的保障性住房，對其購買條件予以限制和保護(hù);改善性住房則是一般社會(huì)大眾追求較高居住條件的必然需求，通過調(diào)整首付比例、放松貸款條件等手段便于居民合理改善住房需求;奢侈性住宅則可以視為投資商品，對其價(jià)格、面積等需要具體較高認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，然后在徹底開放限購的前提下，附加較高交易稅和房產(chǎn)稅等手段對投資行為予以調(diào)控。

作出這樣細(xì)分考慮的目的，是在房屋交易市場上都形成分類房源區(qū)分調(diào)控的調(diào)控思路，引導(dǎo)不同的需求依據(jù)不同準(zhǔn)入條件和調(diào)控措施合理購買住宅，在保障居住目的同時(shí)為房地產(chǎn)投資提供一些必要渠道，使得平抑普通型住宅房價(jià)，實(shí)現(xiàn)居住正義的調(diào)控目的得以真正實(shí)現(xiàn)。

五、結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場不僅龐大，而且涉及利益眾多，特別是涉及千家萬戶的基本禮儀。對于房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅需要的是從中央到地方的“一城一策”措施，更重要的是通過立法，建立我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度。通過立法方式將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控原則、調(diào)控目的、調(diào)控工具等以加以規(guī)制，為中央和地方因地制宜地采取不同調(diào)控措施提供法源依據(jù)。這也使得社會(huì)大眾對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的實(shí)施增加可預(yù)測性，了解調(diào)控工具的具體內(nèi)容，避免某些政策連夜出臺導(dǎo)致市場緊張的事件頻繁發(fā)生。

參考文獻(xiàn)

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[6] 如近期央行嚴(yán)查深圳銀行業(yè)對企業(yè)貼息貸款再次流入深圳房地產(chǎn)市場等行為.參見騰訊網(wǎng)：《央行出手：深圳要嚴(yán)查經(jīng)營貸炒房！》，http：//tool.chinaz.com/fullhalf/.

[7] 王松濤，劉洪玉.香港住房市場中的政府干預(yù)及其啟示[J].城市問題，2008年第5期.

[8] 參見：住建部部長王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作，網(wǎng)易：http：//news.163.com/17/1223/11/D6BA9DHS000187VE.html.

[9] 參見：百度百科，《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》詞條.

[10] 相關(guān)新聞報(bào)道參見：http：//www.sohu.com/a/194069531_391403.

[11] 參見：http：//www.gov.cn/zhengce/content/2018-05/14/content_5290909.htm.

[12] 此處《意見》為《中共中央、國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》.

[13] 《<北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法>今日正式發(fā)布2017年9月30日起開始實(shí)施！ 》，http：//www.bjjs.gov.cn/bjjs/xxgk/zcjd/432917/index.shtml.