欠發(fā)達(dá)縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估方法研究

方艷群　狄春雷

摘要[目的]探索欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估方法，以解決地價樣點資料缺乏情況下基準(zhǔn)地價評估問題。[方法]文獻(xiàn)研究法、實證研究法、描述性研究法、探索性研究法。[結(jié)果]在分析土地質(zhì)量與地價關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出地價質(zhì)量控制法，對樣點缺乏情況下的縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估，并通過實證研究對方法進(jìn)行驗證。[結(jié)論]提出的方法科學(xué)合理，降低了樣點缺乏對鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估結(jié)果的影響，克服了傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價評估方法的不足，該方法簡易，便于實際應(yīng)用，可為我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的方法體系提供新的思路。

關(guān)鍵詞土地質(zhì)量；縣域；鄉(xiāng)鎮(zhèn)；基準(zhǔn)地價；樣本缺乏

中圖分類號F301.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼

A文章編號0517-6611（2017）31-0202-03

Abstract[Objective] Explored the method of benchmark land price evaluation in underdeveloped counties， in order to solve the problem of benchmark land price evaluation under the condition of lacking land price data.[Method]Literature research method， empirical research method， descriptive research method， exploratory research method.[Results]Based on the analysis of the relationship between land quality and land price，put forward the land quality control law， evaluated the benchmark land price of county in the case of lacking samples， and verified the method through empirical research.[Conclusion] The proposed method is scientific and reasonable， reduce the sample points of the lack of effect on township land evaluation results， overcome the shortcomings of traditional evaluation method of benchmark land price， the method is simple and convenient for practical application， it can provide new method for the evalulation system of China's township benchmark land price.

Key wordsLand quality；County；Township；Benchmark land price；Lacking sample

近年來，我國在新農(nóng)村建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化等區(qū)域政策的推動下，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有了較快發(fā)展，建設(shè)用地需求量迅速增加。經(jīng)調(diào)查，欠發(fā)達(dá)縣域呈現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)與城區(qū)距離較遠(yuǎn)、地理區(qū)位差、交通不便、基礎(chǔ)設(shè)施落后的特點。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場欠發(fā)育[1-2]，地價評估資料少，樣點可利用率低，且樣點分布不均，交易形式也較單一，導(dǎo)致在鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估中，需要大量地價樣點的傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價評估方法（樣點地價平均法或者回歸分析法建模）的應(yīng)用受到限制，其評估結(jié)果的科學(xué)性、合理性有所欠缺。因此，探索研究出一種快速簡便的評估方法，使其能在欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)樣點缺乏情況下為鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供科學(xué)合理的地價依據(jù)顯得尤為重要。

我國研究樣點缺乏情況下小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估方法的學(xué)者較多。鄭云有等[3]、劉義等[4]、婁俊啟[5]針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣無樣本的末級土地，采用成本逼近法計算土地的征收價格作為末級地價；王璦玲等[6]、張裕鳳等[7]采用與住宅用地的收益差異比例直接修正得出樣本數(shù)少情況下的工業(yè)用地價格；王占岐等[8]通過建立地價與分等指數(shù)的關(guān)系模型推算樣本不足鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價；曾懷恩等[9]提出Kriging空間插值法解決無樣點區(qū)域的級別地價測算誤差，張蓬濤等[10]提出運用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型測算級別地價并對未來基準(zhǔn)地價走勢進(jìn)行預(yù)測。盡管這些研究從多個角度來降低樣本缺失對地價評估結(jié)果的影響，但相關(guān)的方法在應(yīng)用中要求高且過程繁雜，不便于欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的計算。

筆者在總結(jié)當(dāng)前學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，提出地價質(zhì)量控制法，實現(xiàn)欠發(fā)達(dá)縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的科學(xué)性、合理性、易操作性，并以張家界市永定區(qū)13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)為研究區(qū)進(jìn)行實證研究。

1評估思路與方法

根據(jù)馬克思的地租地價理論，土地價值由土地質(zhì)量決定，土地質(zhì)量越好，土地價值越高。基準(zhǔn)地價是影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然等多種因素疊加形成的土地綜合效用的體現(xiàn)，土地定級與基準(zhǔn)地價評估過程正是土地質(zhì)量決定地價的關(guān)系反映。

基于上述分析，通過建立土地質(zhì)量與地價的關(guān)系模型，利用該模型便可測算土地價格。該模型中，土地質(zhì)量可以采用土地綜合分值進(jìn)行量化。土地質(zhì)量綜合分值是通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會、自然等多項因素的綜合分析，在建立影響城鎮(zhèn)間土地質(zhì)量的因素、因子體系基礎(chǔ)上，采用多因素綜合評價法計算得出的[11]，其體現(xiàn)了土地區(qū)位條件，揭示了城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，與土地價格二者呈正相關(guān)關(guān)系，即城鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值越高，土地質(zhì)量越好，城鎮(zhèn)地價水平越高。地價可以通過設(shè)置控制點（典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)），采用傳統(tǒng)評估方法測算得到控制點的基準(zhǔn)地價。

因此，通過建立控制點地價與土地質(zhì)量綜合分值的內(nèi)插模型，便可快速測算其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價：

Vni=V（n-1）i-[V（n-1）i-V（n+1）i]×[N（n-1）-Nn]/[N（n-1）-N（n+1）]

式中，Vni為某鄉(xiāng)鎮(zhèn)某用途i級基準(zhǔn)地價；V（n-1）i為前控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)某用途i級基準(zhǔn)地價；V（n+1）i為后控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)某用途i級基準(zhǔn)地價；Nn為某鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值；N（n-1）為前控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地質(zhì)量綜合分值；N（n+1）為后控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地質(zhì)量綜合分值。

該模型與價格、分值是一一對應(yīng)關(guān)系，控制點的某一級別基準(zhǔn)地價只能計算出其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應(yīng)級別的基準(zhǔn)地價，所以，該模型能計算出所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別數(shù)量一致情況下的基準(zhǔn)地價，但對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別數(shù)量不一致的情況并不適用。

2核心技術(shù)環(huán)節(jié)及相關(guān)處理

2.1土地質(zhì)量綜合分值的計算

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（GB/T 18507—2014），采用特爾斐測定法選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、集聚規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)間土地質(zhì)量差異的因素，并應(yīng)用多因素綜合評定法確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值。

2.2控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的選取及基準(zhǔn)地價的測算控制點的選取及其基準(zhǔn)地價的確定是運用該方法的關(guān)鍵?？刂泣c選取的數(shù)量越多、越合理，基準(zhǔn)地價越準(zhǔn)確，運用該方法計算其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的精度就越高。將各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值從高到底排序，并劃分為不同區(qū)間，在各區(qū)間內(nèi)選擇1～3個規(guī)模適中、經(jīng)濟(jì)條件相對較好、交易樣點較多的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為控制點，應(yīng)用傳統(tǒng)方法計算控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級別基準(zhǔn)地價，并采用樣點平均地價法、極差收益法等方法對選擇的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價進(jìn)行驗證，只有在驗證確定其基準(zhǔn)地價科學(xué)、合理后，才能將該鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為控制點。

3實證研究

3.1研究區(qū)概況

張家界永定區(qū)位于湖南省西北部，地理位置為109°40′～111°20′E、28°52′～29°48′N，是張家界市府所在地，是張家界市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。全區(qū)總面積2 174 km2，轄西溪坪、永定等6街道和王家坪鎮(zhèn)、教字埡鎮(zhèn)、茅巖河鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、天門山鎮(zhèn)、沅古坪鎮(zhèn)、橋頭鄉(xiāng)、謝家埡鄉(xiāng)、四都坪鄉(xiāng)、合作橋鄉(xiāng)、羅塔坪鄉(xiāng)、羅水鄉(xiāng)、三家館鄉(xiāng)13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?6萬。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)較快發(fā)展，尤其是旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)間交通設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施大力建設(shè)，土地市場日漸活躍。

3.2鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值計算

結(jié)合張家界永定區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀特點，選取鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)位、集聚規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域綜合服務(wù)狀況5個因素作為影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)間土地質(zhì)量差異的主要因素，應(yīng)用多因素綜合評定法確定各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值見表1。

3.2.1控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇。

將鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值從高到底進(jìn)行排序，采用數(shù)軸法劃分為3個區(qū)間：（90，100]、（50，90]、（0，50]（表2）。天門山鎮(zhèn)、王家坪鎮(zhèn)、三家館鄉(xiāng)、羅水鄉(xiāng)相對于同一區(qū)間內(nèi)的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)，表現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)較活躍、有效交易樣點較多的特點，能采用傳統(tǒng)評估方法計算各級別基準(zhǔn)地價，故確定為控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣本數(shù)量見表3。

3.2.2控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級別劃分及基準(zhǔn)地價測算。

張家界永定區(qū)為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)縣域，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)較小，土地收益差異不大，與城區(qū)土地定級方法一樣，采用多因素綜合評定法將13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地均劃分為2個級別。采用剩余法、市場比較法、成本逼近法等方法計算樣點地價，通過樣點平均地價法或者采用回歸分析法建立模型等傳統(tǒng)方法評估各級別基準(zhǔn)地價。采用土地極差收益法，同時綜合土地交易樣點地價資料，對控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級別價格進(jìn)行驗證。經(jīng)驗證，控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級別價格科學(xué)合理，符合張家界永定區(qū)土地市場實際情況。該研究以商服用地為例，控制點鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地一級地價和二級（未級）地價見表4。

3.2.3基準(zhǔn)地價測算結(jié)果。根據(jù)地價質(zhì)量控制法計算公式，測算各鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服用地基準(zhǔn)地價，結(jié)果見表5。

3.3基準(zhǔn)地價評估結(jié)果驗證

選取其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)采用傳統(tǒng)評估方法計算其級別基準(zhǔn)地價，通過2種方法測算結(jié)果的比較，進(jìn)一步驗證地價質(zhì)量控制法測算結(jié)果的合理性。該研究在各土地質(zhì)量綜合分值區(qū)間內(nèi)選取交易樣點相對較多的教字埡鎮(zhèn)、茅巖河鎮(zhèn)、謝家埡鄉(xiāng)、合作橋鄉(xiāng)，采用傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價評估方法測算各級別基準(zhǔn)地價（表6）。通過比較，2種方法測算結(jié)果相差較小，確定地價質(zhì)量控制法測算結(jié)果是較合理的。

4結(jié)論

科學(xué)合理地確定鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價有利于促進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地節(jié)約集約利用，規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地交易市場的健康發(fā)育。傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估方法要求交易樣本充足，而實際大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)尤其是欠發(fā)達(dá)縣域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣本較少，在這種情況下直接通過不足量的樣本建立的地價函數(shù)關(guān)系不能真實反映級別地價[12-13]。該研究在分析欠發(fā)達(dá)縣域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)間區(qū)位差異的基礎(chǔ)上，通過典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)的各級別基準(zhǔn)地價評估，同時將其設(shè)置為控制點，根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合分值，采用地價質(zhì)量控制法，能在很大程度上減少交易樣點缺乏帶來的不確定性。該方法簡單，易于操作，該研究用這一方法對張家界市永定區(qū)13個鄉(xiāng)鎮(zhèn)商服基準(zhǔn)地價進(jìn)行了評估，經(jīng)驗證，評估結(jié)果合理。

該研究的基準(zhǔn)地價測算方法理論依據(jù)充分，對樣本量要求低，十分適用于樣本缺乏情況下甚至無樣本的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估。因此，此計算方法簡易，在欠發(fā)達(dá)縣域非常實用，能很好地解決樣本缺少的困境，可以豐富和完善我國基準(zhǔn)地價評估的方法體系。

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