錦州市房地產(chǎn)市場供需問題的調(diào)查研究

杜慧慧+王紅麗+齊歡+高小惠+楊艷梅

摘 要： 習近平總書記在中央財經(jīng)領導小組會議上首次提出了“供給側(cè)改革”，指出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結構性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力”。2015年底，中央為房地產(chǎn)業(yè)定下去庫存主基調(diào)，政府工作報告中再次對此加以強調(diào)，并提出要“因城施策”。在大規(guī)模供給增加和市場需求動力不足的情況下，部分三、四線城市必將面臨住房庫存加大，去化周期拉長的階段性供給過剩問題。因此，本文針對錦州市房地產(chǎn)市場供需問題，探究房地產(chǎn)市場的供給和人們的有效需求現(xiàn)狀，并針對其中的問題進行分析，得出供求關系的結論，提出相應的解決對策。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 供給側(cè)改革 問題 對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9082（2016）12-0070-02

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整，各地區(qū)的經(jīng)濟加快發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷加深，促進了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面表示了人民生活水平的提高，以及人們對高品質(zhì)生活的需要；另一方面也突出了時代發(fā)展的要求，以及社會的進步?，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為我國拉動內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)之一。而隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)的逐步市場化，供求關系直接影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，我們看到在錦州地區(qū)，新區(qū)建設如火如荼，老城區(qū)改造逐步推進，城市化步伐進一步加快，然而錦州房地產(chǎn)市場中新建樓房多，閑置房不少，開發(fā)企業(yè)面臨售房壓力的情況仍存在。供需結構不平衡是三、四線城市需要重點防范的風險，以錦州市為例。因此，通過研究錦州市房地產(chǎn)市場供求關系，進而調(diào)整供應結構，解決供需矛盾，避免房價大起大落，合理引導住房消費，積極推進普通商品房建設，加快保障性住房建設，促進民生的進一步改善。

一、錦州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)業(yè)投資情況

房地產(chǎn)開發(fā)市場是連接土地市場與銷售市場的紐帶，房地產(chǎn)開發(fā)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。2000年以來，房地產(chǎn)投資增長要快于全社會固定資產(chǎn)投資的增長，而且房地產(chǎn)投資完成額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升。通過查找遼寧統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)可以看出錦州市固定資產(chǎn)投資從2005至2015年每年成遞增狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也從2005 至2015年也逐年遞增，但增加的比例相對平穩(wěn)，比重較低。

2.房地產(chǎn)市場供求不平衡

當前房地產(chǎn)市場供求總量是不均衡的，一般表現(xiàn)為潛在需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即短缺與過剩同時并存。需求上，一方面住宅市場的潛在需求巨大。隨著錦州城鎮(zhèn)化目標的逐步實現(xiàn)，人民消費結構的升級，大量適婚年輕人口的形成等，都帶來了住宅市場巨大的潛在需求。另一方面錦州作為四線城市，大多數(shù)的中低收入者買不起住房，無房可住，幾代同室的現(xiàn)象屢見不鮮，這說明錦州居民住宅實際需求很低。而供給上，近幾年住宅市場繁榮的表象掩蓋不了一個不爭的事實：大量商品住宅樓閑置。市場上適用于大多數(shù)中低收入人群的經(jīng)濟適用房供給較少，出現(xiàn)供不應求的局面，豪華住宅以及大面積住宅供給較多，而購買人數(shù)少，出現(xiàn)供大于求的局面，從而造成了有效供給小于實際供給的局面。

3.房源結構不合理

房源結構不合理主要表現(xiàn)為經(jīng)濟適用房過少，高檔商品房相對過多。長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商一味地追求高利潤高回報，建造過多的高端商品房，這種房型整體價格高，只有少數(shù)人有購買能力，最終導致商品房積壓，而中小戶型的經(jīng)濟適用住房則供應不足。因為錦州市經(jīng)濟發(fā)展速度雖逐步加快，但目前經(jīng)濟尚不發(fā)達，人均經(jīng)濟收入不高，大多數(shù)消費者更愿意接受經(jīng)濟實惠的普通住房。通過對有效問卷的數(shù)據(jù)進行整合分析，發(fā)現(xiàn)被調(diào)查者中需求面積在60-80平方米之間的占19.69%，80-100平方米之間的占32.45%，100-120平方米之間的占19.74%。由此可知，在60-120平方米之間的戶型總份額占到71.88%，最為客戶們所青睞，消費者群層次較明顯。在人們對期望房型的選擇上，選擇經(jīng)濟適用房的占69.6%，其次是高檔住房占24.5%，豪華別墅僅占5.9%，這與房地產(chǎn)商提供的房型供給數(shù)量比例存在較大差距。

4.剩余房屋面積過多，去庫存壓力較大

從錦州市住建委了解到，2016年錦州市共安排房地產(chǎn)開發(fā)項目117個，房地產(chǎn)施工面積800余萬平方米，計劃投資100余億元。今年，我市城市棚戶區(qū)改造計劃實施11個項目，共計3808戶。截至目前，各縣區(qū)政府已完成征收前的準備工作，并已簽訂房屋征收協(xié)議268戶。不斷加大房地產(chǎn)“去庫存”工作力度，這是中央經(jīng)濟工作會議五大任務之一，更是今年我市房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點工作。截至2016年2月底，錦州市房地產(chǎn)庫存總量為776萬平方米。其中：顯性庫存為411萬平方米，包括已經(jīng)發(fā)放銷售許可的待售現(xiàn)房248萬平方米、已經(jīng)發(fā)放預售許可的待售期房193萬平方米；隱性庫存為365萬平方米。包括未發(fā)放預售許可的在建商品房74萬平方米和已供應土地但尚未開工建設的商品房291萬平方米。據(jù)此預計，我市去庫存需3年-5年時間。鑒于城市規(guī)模不大、外來人口不多、剛性需求不強等因素，去庫存壓力較大。

二、錦州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在問題

1.房屋供給量過大，供求結構矛盾明顯

高端商品房與中端商品房的比例關系不夠正常和協(xié)調(diào)，主要表現(xiàn)為中低價位的中小戶型住房供應不足，高等商品住宅的價格整體很高，已經(jīng)超過低收入家庭的承受能力。根據(jù)對錦州市幾家大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)所銷售的商品房中，單價在3000元/平方米以下的僅占3.3%，在3000-4500元/平方米的也只占39.6%，建筑面積80平方米的戶型占35.09%，80-120平方米的占37.9%。從錦州市民實際需要看，大多數(shù)住房消費者的收入水平低，購房能力有限，需要的是較低成本，較低價格的普通商品房和經(jīng)濟適用房，但目前市場仍然是以中高檔商品住宅為供應主體。在高檔商品房不斷積壓，空置面積持續(xù)增加的情況下，經(jīng)濟適用房已出現(xiàn)排隊搶購的現(xiàn)象。究其原因，一是由于房地產(chǎn)商開發(fā)任務比較穩(wěn)定，然開發(fā)公司數(shù)量多，必然造成“挖資金，搶地皮”的狀況，這既不符合規(guī)模經(jīng)濟的原則，也會造成房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本上升，從而抬高了商品房的價格。二是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有進行科學的的市場調(diào)查和預測，雖然高回報的項目過熱，但在有限的市場容量下，對最受廣大消費者青睞的中低檔房型投資意向冷淡，結果不但大大導致了房地產(chǎn)供應結構的不合理，也增加了市場風險。

2.居民收入水平與房價存在巨大差距

錦州作為中小城市，居民的收入水平普遍較低，抑制了對商品房的有效需求，較高的地價，大量的配套設備，設施費以及其他各種費用推動了商品房成本的上漲。這既加劇了房地產(chǎn)開發(fā)資金的緊張，也使開發(fā)資金成本提升。過高的房價與現(xiàn)實中小城市居民收入水平的微薄形成強烈的反差。國際上公認的房價合理價格水平應該是相當于每戶居民3-6年的平均收入，根據(jù)目前錦州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平來看，買一套八十平方米的普通居民住房。錦州的均價應該在236256元，每平方米為2953.2元。而現(xiàn)在錦州平均房價為每平方米5000元左右，遠遠超出了錦州市城鎮(zhèn)居民的承受能力。

3.土地供給總量保持平穩(wěn)，土地成本持續(xù)上升

根據(jù)國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》及《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 等規(guī)定， 商業(yè)、旅游、 娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地， 必須以招標、 拍賣或者掛牌方式出讓，我國土地出讓制度的改革使得原本隱藏的土地價格被釋放。在經(jīng)濟商品房市場需求的拉動下，錦州土地交易價格在自2005年起持續(xù)上升。2008年國家實行擴大投資規(guī)模、貨幣寬松政策后，2008年-2010 年，錦州成交土地面積和成交土地總價均呈上升趨勢，而 2011 年-2014 年，國家為抑制房地產(chǎn)市場過度的投機，采用了一定的政策加以調(diào)控，這一期間成交土地面積有所下滑，成交土地總價產(chǎn)生一定的波動。

4.大學畢業(yè)生住房問題處于困境

房價高漲，畢業(yè)大學生剛參加工作的工資一般很低，房租超出他們的支付范圍，居住問題成為畢業(yè)生們不得不背負的經(jīng)濟包袱。目前能提供職工宿舍的單位極少，而購房又遙不可及，然而租房一般需交1-3月的押金，且月初付租金，租期最短半年或一年等慣例已成為不成文的規(guī)矩，有的租房還需中介費，占月租20%-30%，租房后還需添置家具，日用品等費用，月收入的絕大部分都花費在房租上，這使職場的畢業(yè)生面臨的巨大的經(jīng)濟壓力，再加上求職周期的不確定性以及試用期的不穩(wěn)定性，讓剛剛就業(yè)的大學生產(chǎn)生困擾，令他們生活得很艱難、城市的高房價不利于留住人才，很多原本可以為城市發(fā)展做出貢獻的人才往往因為買不起房而不得不離開，到二三線的城市發(fā)展，從而造成人才流失。

5.房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范

錦州的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近些年來的持續(xù)高速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場逐步多極化的市場結構，多樣化的交易方式，產(chǎn)業(yè)化與社會化的市場信息，開放同時又有封閉，壟斷的房地產(chǎn)市場，相比之下，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理制度法規(guī)體系建設明顯滯后，導致房地產(chǎn)開發(fā)與消費、投資、投機等多種不良行為的產(chǎn)生，在一定程度上影響了錦州房地產(chǎn)的健康發(fā)展和居民生活水平提高的進程。

三、解決錦州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的對策

1.調(diào)節(jié)商品房有效供給結構

錦州房地產(chǎn)市場供給結構不均衡，滿足投資需求的大戶型、豪華型商品房的比重較大，而滿足居民基本消費需求的民生性商品房則比重很低。因此，一方面政府應當將房地產(chǎn)業(yè)作為民生型支柱產(chǎn)業(yè)和滿足及改善居民住房條件結合起來，增加廉租房、經(jīng)濟適用房、普通商品房等中低檔住房的絕對和相對供應量；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商要順應市場發(fā)展的變化，積極推進投資市場向消費市場轉(zhuǎn)型，根據(jù)消費需求來開發(fā)建設商品房，以滿足和改善大多數(shù)居民住房的基本需求。通過合理有效增加土地和商品房的市場供應量，逐步改善房地產(chǎn)市場供求結構不均衡狀況。

2.調(diào)整房價，回歸理性

近年來，房地產(chǎn)市場的一個顯著性特征就是“滯脹”。價格不斷上漲的同時，出現(xiàn)了大面積的空置房屋。土地資源的稀缺和投資需求過旺，使得房地產(chǎn)價格一路飆升，靠投資拉動的市場沒有消費需求的消化，市場的結構性矛盾就難以消除，房地產(chǎn)市場的繁榮就無從談起，或者說只是暫時的、表面的和虛假的繁榮。改變這種局面非常有效的一個手段就是，調(diào)整房價，使其回歸理性，真正體現(xiàn)滿足大多數(shù)消費需求的民生性，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，才能真正激活最大的內(nèi)需。

3.解決就業(yè)大學生的住房問題

隨著畢業(yè)大學生人數(shù)的不斷增長，進一步加強和完善住房保障方面的制度，是促進錦州進一步發(fā)展的必要措施。雖然剛畢業(yè)的大學生的收入在一段時期內(nèi)將一直處于中低水平，但隨著工作時間的推移、發(fā)展和晉級機會的出現(xiàn)，他們的收入水平有望達到中上層次，所以畢業(yè)大學生的住房保障問題只是一個階段性的問題，他們所需的也只是階段性的幫助，政府下發(fā)的房租補貼僅是杯水車薪，不僅申領的手續(xù)復雜、管理難度大，而且并沒有從源頭著手解決實質(zhì)性的問題。為此，我們建議應大力發(fā)展公租房政策，讓公租房成為新就業(yè)大學生的住房主要途徑；應當通過各種途徑來宣傳公租房政策，讓更多的人了解這一政策；法律法規(guī)應當盡快健全，讓新就業(yè)大學生租房市場化規(guī)范化。

4.老城衰退地區(qū)實行改造

隨著錦州市城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，一方面是城鎮(zhèn)新區(qū)建設和城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大；另一方面伴隨而來的是舊城老化問題日益突出。為了保障城鎮(zhèn)社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，促進城鎮(zhèn)土地合理有效利用，改善城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量和城鎮(zhèn)設施水平，強化舊城區(qū)的城鎮(zhèn)功能，必須對城鎮(zhèn)舊城區(qū)進行，有計劃的改造。因此，政府應對錦州市中的陳舊，衰退地區(qū)實行改造，以便從根本上改善勞動、生活服務和休息的條件，達到滿足社會政治、經(jīng)濟及人民精神生活需要的目的。主要更新工業(yè)區(qū)和其他規(guī)模大的勞動場所，改造老城居住區(qū)，改造老城內(nèi)落后的市政設施，尤其是交通要道及下水道等，改善公共設施，更新調(diào)整市里工業(yè)布局，完善城市道路系統(tǒng)。

5.規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為

房地產(chǎn)市場操作欠規(guī)范和制度缺失，致使房地產(chǎn)市場信息披露不真實，交易行為不規(guī)范，導致了市場秩序的混亂。首先，政策的制定要以有利于滿足居民最低層次的住房需求為基點，調(diào)整相關的法律法規(guī)的規(guī)定，通過寬松的財稅政策和適度的金融手段，引導公眾合理消費。同時，要嚴格限制外資進入房地產(chǎn)二級市場及房地產(chǎn)中介機構。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要建立信息披露制度，力求消費者能夠獲得準確，可靠的市場信息，從而促進有效需求，逐步改善市場結構性不均衡局面。

6.支持改善型住房，調(diào)動消費

我省的政策是，公積金貸款最低首付比例為20%，貸款額度最高上調(diào)至80萬元，還貸年齡延長至法定退休年齡后五年。事實上，早在今年3月30日央行、住建部、銀監(jiān)會下發(fā)的通知中，就要求公積金貸款首付降至兩成，二套房最低首付款比例調(diào)整為40%，以盤活房地產(chǎn)市場。目前，錦州已實行居民申請貸款購買首套房“認貸不認房”政策，即居民及其家庭首次申請貸款或貸款已還清、再次申請貸款購買普通商品住房的，均視為首套房貸款申請。下一步錦州要采取措施，要讓公積金結余資金盡可能為居民自住和改善性住房需求服務，加大住房公積金對居民購房的支持，帶動商品房銷售，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。