淺析樓頂空間的權(quán)屬爭議

摘 要：近年來，隨著樓頂空間的權(quán)屬糾紛不斷發(fā)生，有關(guān)樓頂空間的權(quán)利歸屬問題引發(fā)社會的關(guān)注。在我國最新出臺的《物權(quán)法》中，并沒有明確的法律條文規(guī)定樓頂空間的權(quán)屬，但是我國法律學(xué)術(shù)界認(rèn)為應(yīng)該按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本原則處理，即全體建筑物區(qū)分所有權(quán)人才是建筑物樓頂空間的共同共有人。但是樓頂空間的權(quán)屬尚未明確，其解決機(jī)制也并未完善的今天，有關(guān)樓頂空間的權(quán)屬問題仍有待進(jìn)一步研究與完善。

關(guān)鍵詞：樓頂空間；獨(dú)立空間權(quán)；權(quán)屬爭議；解決機(jī)制

當(dāng)今社會的現(xiàn)狀是建筑物的樓頂頂層的使用權(quán)由開發(fā)商確定給某一頂層區(qū)分建筑物所有權(quán)人專有，而開發(fā)商卻沒有征得全體業(yè)主的同意，進(jìn)而引發(fā)樓頂空間權(quán)屬爭議。本文從樓頂空間權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀、樓頂空間權(quán)利歸屬的理論基礎(chǔ)及樓頂空間權(quán)屬爭議的解決規(guī)則三大方面展開論述，通過對樓頂空間權(quán)利歸屬的研究以及對樓頂空間權(quán)屬爭議解決機(jī)制的探究，可以使樓頂空間權(quán)屬糾紛的解決更加具有可行性。

一、樓頂空間權(quán)屬爭議的現(xiàn)狀

樓頂空間權(quán)屬糾紛的出現(xiàn)有其一定的社會根源，而且與我國加速發(fā)展的社會化進(jìn)程及社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展有著密不可分的關(guān)系。根據(jù)國務(wù)院新聞辦舉行的政策例行吹風(fēng)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年底，我國的城市化率達(dá)到56.1%。隨著我國經(jīng)濟(jì)快速迅猛的發(fā)展，人民的生活水平不斷的提高，促使城市化的步伐不斷加快，導(dǎo)致城市人口膨脹，地價高昂，多層或高層建筑物成為解決城鎮(zhèn)居民居住問題、最大限度的利用土地空間的有效途徑，而這就引發(fā)了高層建筑物樓頂上的空間權(quán)屬爭議。

二、樓頂空間權(quán)利歸屬的理論基礎(chǔ)

1.區(qū)分所有建筑物專有部分范圍的界定

從法律層面講，專有部分的范圍也就是專有權(quán)的標(biāo)的物，其必須是建筑物的獨(dú)立建筑空間所包括的范圍。區(qū)分所有建筑物的專有部分是系由具有一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，與其他專有部分或共有部分以墻壁（共同墻壁）、天花板、地板相間隔。所以，專有部分的范圍是指專有部分彼此之間，或者專有部分與共有部分彼此之間的區(qū)分界限到底到哪一部分為止。專有部分范圍的界定直接影響到區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利及對標(biāo)的物的自由使用。而且從一定程度上影響到區(qū)分所有權(quán)人對建筑物施加行為時對建筑物的安全有無危害，同時關(guān)系到建筑物的整體維護(hù)與修繕時的安全問題。

理論上對建筑物專有部分的界定存在四種學(xué)說，分別是“空間說”、“中心說”、“最后粉刷表層說”、“壁心和最后粉刷表層說”。在以上四種學(xué)說中，第四種學(xué)說即壁心和最后粉刷表層說更有其可取之處。該說不僅使區(qū)分所有權(quán)人自主使用其專有部分的權(quán)利保障更具有可操作性，而且更符合建筑物整體維護(hù)與修繕的需要。因此該說成為我國在空間權(quán)理論上的通說。由于該說可以兼顧區(qū)分所有權(quán)人之間，以及區(qū)分所有權(quán)人與第三人之間的權(quán)益關(guān)系，因此其更符合當(dāng)今社會發(fā)展的現(xiàn)實(shí)情況。在解決樓頂空間權(quán)屬爭議的問題時，同樣適用此學(xué)說。

2.壁心和最后粉刷表層說在樓頂空間權(quán)屬糾紛中的適用

就解決樓頂空間權(quán)屬糾紛問題，其實(shí)質(zhì)就是確定樓頂空間是屬于區(qū)分所有權(quán)人全體共有，還是屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人。依照“壁心和最后粉刷表層說”，分而言之，“壁心說”確定的權(quán)利只及于頂層樓板的壁心，即頂層區(qū)分所有權(quán)人的專有權(quán)利無法及于頂層樓板的全部，更不用說其權(quán)利到達(dá)頂層樓板的上部空間。而“最后粉刷表層說”所確定的區(qū)分所有權(quán)人的專有部分只是及于頂層區(qū)分所有權(quán)人所有的樓板內(nèi)部那一側(cè)的，即屬于自己的一側(cè)。而整個頂層樓板的權(quán)利是屬于區(qū)分所有權(quán)人全體共有。如此一來，按照在我國為通說地位的“壁心和最后粉刷表層說”，頂層樓板為全體區(qū)分所有權(quán)人共有，而頂層樓板的上部空間權(quán)利也只可能屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。

三、樓頂空間權(quán)屬爭議的解決方法

1.樓頂空間權(quán)屬解決方法之以往理論

依照“壁心和最后粉刷表層說”，樓頂空間的權(quán)利歸屬為全體區(qū)分所有權(quán)人。因此按照該說則導(dǎo)致以下三個結(jié)果：

（1）樓頂空間的權(quán)利歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。樓頂空間的權(quán)利歸屬為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，而不是歸頂層區(qū)分所有權(quán)人專有，因此開發(fā)商就無權(quán)加以處置。

（2）開發(fā)商將樓頂空間的專有使用權(quán)確定給個別或頂層區(qū)分所有權(quán)人的無效，樓頂空間的使用權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人，頂層區(qū)分所有權(quán)人不能夠取得其專有使用的權(quán)利。

（3）只有全體區(qū)分所有權(quán)人通過業(yè)主大會表決才能決定建筑物樓頂空間的使用問題。

2.“獨(dú)立空間權(quán)”在樓頂空間權(quán)屬爭議解決機(jī)制中的引用

所謂獨(dú)立空間權(quán)，是指除地表之外在土地空中或地下橫切一斷層而享有的排除他人干涉的權(quán)利，或者說是對土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間的權(quán)利。以獨(dú)立空間權(quán)為客體在地表上的方位劃分，獨(dú)立空間權(quán)可以分為地上空間權(quán)（即空中權(quán)）和地下空間權(quán)（也有稱地中空間權(quán)的）。從權(quán)利性質(zhì)劃分，獨(dú)立空間權(quán)可分為空間所有權(quán)與空間使用權(quán)。如果將獨(dú)立空間權(quán)引入樓頂空間權(quán)屬爭議的解決機(jī)制中，即該建筑物的區(qū)分所有權(quán)人甚至該建筑物之外的人（也可以為機(jī)構(gòu)、國家等其他法律主體）可以在該建筑物的樓頂空間建立獨(dú)立空間權(quán)，換言之，其可以通過購買等方式成為該建筑物樓頂空間的所有權(quán)人，但其權(quán)利期限和其該建筑物他區(qū)分所有權(quán)人一樣，受該建筑物產(chǎn)權(quán)期限的限制。如果該建筑物的樓頂空間建立了獨(dú)立空間權(quán)，類似“空中花園”引發(fā)的樓頂空間權(quán)屬爭議就有法可循。

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作者簡介：

魯伊（1988.06～），女，遼寧大連人，遼寧大學(xué)法學(xué)院在讀研究生。