借名買房案中“房”歸“借名人”的構(gòu)成要件研究

摘 要 借名買房是指當(dāng)事人一方（ 借名人） 經(jīng)他方（ 出名人） 同意， 以他方名義買房并登記， 且房屋歸屬于“借名人”一方的行為。 在借名買房案件中，原告稱借被告之名買房，主張房屋為自己所有，舉證責(zé)任及證明標(biāo)準(zhǔn)極高，因不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，“借名人”想要推翻不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載，確認(rèn)自己為房屋所有權(quán)人，至少應(yīng)當(dāng)證明自己是涉案房屋的實(shí)際出資人；雙方存在借名買房的合意；借名買房沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違背公序良俗或侵害他人合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞 借名買房 所有權(quán) 證明要件

作者簡(jiǎn)介：袁俊龍，天津市南開(kāi)區(qū)人民法院民事審判庭。

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.127

原告（主張借名之人，以下簡(jiǎn)稱“借名人”）稱借被告（以下簡(jiǎn)稱“出名人”）之名買房，主張房屋為自己所有，舉證責(zé)任及證明標(biāo)準(zhǔn)極高，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第十六條第一款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)”。根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，登記薄上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利人被推定為真正權(quán)利人。這種推定真實(shí)或正確不但體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的介入，而且還維系交易安全，勾連著善意取得制度的實(shí)施。因此，在否定不動(dòng)產(chǎn)登記薄作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的證據(jù)證明力這一問(wèn)題上，應(yīng)秉持審慎態(tài)度，不宜輕易否定不動(dòng)產(chǎn)登記薄記載的真實(shí)性。 根據(jù)《物權(quán)法解釋（一）》第二條的規(guī)定，“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”。至于本條中所述“有證據(jù)”，筆者認(rèn)為，當(dāng)事人如果想要推翻不動(dòng)產(chǎn)登記薄上的記載，主張房屋為自己所有，至少應(yīng)當(dāng)證明以下事實(shí)，且證明標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為高度蓋然性：

一、“借名人”應(yīng)當(dāng)證明自己是房屋的實(shí)際出資人

由于我國(guó)不認(rèn)可物權(quán)行為， 物權(quán)變動(dòng)就是當(dāng)事人之間的法律行為（主要是合同）， 再加上一種外在的公示方法。 在依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中，物權(quán)變動(dòng)的原因或基礎(chǔ)是買賣、贈(zèng)與、抵押等法律行為，在當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的原因或基礎(chǔ)予以審查，并最終依法確認(rèn)物權(quán)的實(shí)際歸屬。因此，涉及房屋買賣時(shí)，房屋買賣合同是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因和基礎(chǔ)，“借名人”要想取得房屋所有權(quán)，須先證明自己是房屋買賣合同的實(shí)際買受人，根據(jù)《合同法》第一百三十條，“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。因此，“借名人”主張自己是房屋買賣合同的實(shí)際買受人，關(guān)鍵在于舉證證明自己支付了購(gòu)買房屋的價(jià)款，自己是實(shí)際出資人。反之，如果“借名人”未能證明實(shí)際支付價(jià)款，則“借名人”不能成為買賣合同的一方當(dāng)事人，在這種情況之下，物權(quán)變動(dòng)的原因和基礎(chǔ)都不具備，法院自然無(wú)法支持“借名人”之訴請(qǐng)，確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人。

二、“借名人”應(yīng)當(dāng)證明自己與“出名人”存在借名買房的合意

“借名人”不僅要證明自己是實(shí)際出資人，還要證明“借名人”與“出名人”存在借名買房的合意。因?yàn)?，即使“借名人”證明自己是房屋的實(shí)際出資人，法院也不能排除“借名人”在出資買房的同時(shí)把房屋贈(zèng)與“出名人”的可能，因?yàn)槲覈?guó)法律認(rèn)可買賣和贈(zèng)與同時(shí)進(jìn)行，未規(guī)定房屋買受人應(yīng)當(dāng)先將房屋登記到自己名下之后才能再轉(zhuǎn)讓。買受人可以基于贈(zèng)與的目的購(gòu)買房屋，同時(shí)直接將房屋登記到受贈(zèng)人名下，省去房屋買受人先將房屋登記在自己名下的過(guò)程。例如，根據(jù)《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定，“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)”。由此可見(jiàn)，實(shí)際出資人并不一定是所有權(quán)人，實(shí)際出資人可能基于贈(zèng)與的目的購(gòu)買房屋，并在購(gòu)買房屋的同時(shí)將房屋贈(zèng)與“出名人”。還有一種情況，如果“借名人”僅僅證明自己是房屋實(shí)際出資人而主張房屋權(quán)利，那么“出名人”可抗辯雖然“借名人”實(shí)際出資，但是該購(gòu)房款是“出名人”向“借名人”借的，“借名人”與“出名人”實(shí)際構(gòu)成借貸關(guān)系，因?yàn)榉课葑罱K登記在“出名人”名下。

也許有人會(huì)問(wèn)，以上兩種情形，為什么要把證明“‘借名人與‘出名人不是贈(zèng)與和借貸等民事法律關(guān)系的舉證責(zé)任分配給“借名人”？根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記薄上有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬記載事項(xiàng)，在確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬方面的證明力遠(yuǎn)高于其他證據(jù)的證明力。當(dāng)事人一方想要否定該推定的正確性，則必須承擔(dān)更多的舉證證明責(zé)任。 因此，“借名人”要承擔(dān)雙方不是贈(zèng)與、借貸等民事法律關(guān)系的舉證責(zé)任，即證明自己與“出名人”合意借名買房的事實(shí)。當(dāng)然，沒(méi)有必要非得要求“借名人”提交雙方合意借名買房的書(shū)面協(xié)議，“借名人”提交的其他證據(jù)如果充分，也能達(dá)到證明合意借名買房的目的，例如“房屋產(chǎn)權(quán)證一直由借名人保管”、“涉案房屋一直由借名人實(shí)際占有和使用”等，但是“借名人”提交的這些證據(jù)必須有足夠的證明力且達(dá)到高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)證明購(gòu)買房屋時(shí)雙方存在借名買房的合意。

三、借名買房沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違背公序良俗或侵害他人合法權(quán)益即使“借名人”提供了充分證據(jù)證明了“自己是房屋的實(shí)際出資人”以及“雙方之間達(dá)成借名買房合意”的事實(shí)，法院也不一定支持原告的訴請(qǐng)，確認(rèn)原告為所有權(quán)人。根據(jù)《民法總則》第153條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效……違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效”。在分則性的基本民事法律中，《合同法》第7條規(guī)定，“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”。《合同法》第52條亦規(guī)定了合同無(wú)效之情形。另，《物權(quán)法》第7條規(guī)定，“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得侵害公共利益和他人合法權(quán)益”。權(quán)利的行使應(yīng)當(dāng)出于善意，這也是為大陸法系國(guó)家和英美法系國(guó)家共同認(rèn)可的，以《德國(guó)民法典》為例，如果一項(xiàng)權(quán)利的行使僅僅是為了傷害另一個(gè)人，那么這項(xiàng)權(quán)利的行使就是非法的。 因此，借名買房的行為不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益，“借名人”確認(rèn)物權(quán)的行為不得侵害公共利益和他人合法權(quán)益?，F(xiàn)實(shí)生活中，有些借名買房的行為是規(guī)避限購(gòu)政策，損害社會(huì)公共利益；有些借名買房而后確認(rèn)物權(quán)的行為是原、被告通過(guò)訴訟的合法形式，掩蓋非法目的，損害第三人合法權(quán)益。在這些情況下，即使原告有充分證據(jù)證明自己是房屋實(shí)際出資人，且原、被告之間確實(shí)存在借名買房的協(xié)議，法院也不應(yīng)支持原告的訴訟請(qǐng)求。

另外，雖然“借名買房沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違背公序良俗或侵害他人合法權(quán)益”是法官在審理借名買房案件時(shí)，主動(dòng)審查的， “借名人”對(duì)“借名買房沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違背公序良俗或侵害他人合法權(quán)益”的舉證責(zé)任亦較小，但法官在審理此類案件時(shí)一旦發(fā)現(xiàn)“借名人”有“非法”的嫌疑并對(duì)“借名人”詢問(wèn)時(shí)，“借名人”就要對(duì)自己的“清白”承擔(dān)舉證責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚處于發(fā)育期，受各種行政管理政策、措施對(duì)交易主體和財(cái)產(chǎn)持有主體的限制性規(guī)定影響，以及當(dāng)事人的特殊考慮，在不動(dòng)產(chǎn)交易和登記中，借用他人名義購(gòu)買、取得、登記不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的情形并不少見(jiàn)。在這里，筆者要提示的是，借名買房存在極大的交易風(fēng)險(xiǎn)，“借名人”通過(guò)此種方式購(gòu)買房屋，需要謹(jǐn)慎，訴訟中存在極高的舉證責(zé)任和證明標(biāo)準(zhǔn)，“借名人”收集的證據(jù)，不僅要證明自己實(shí)際支付房款的事實(shí)，也要證明“借名人”與“出名人”之間存在借名買房的合意。另外，如果“借名人”為了達(dá)到規(guī)避限購(gòu)、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等不正當(dāng)目的而實(shí)施借名買房行為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違背公序良俗或侵害他人合法權(quán)益，到頭來(lái)也是竹籃打水一場(chǎng)空。

注釋：

馬一德.借名買房之法律適用.法學(xué)家.2014（6）.133.

杜萬(wàn)華主編.最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用.人民法院出版社.2016.74，72.

王軼主編.物權(quán)變動(dòng)論.中國(guó)人民大學(xué)出版社.2001.48-75.

《德國(guó)民法典》第226條.