買套稱心房，好難?。ǘ?/h1>
2017-05-20 17:56:01史友興
女性天地 2017年5期
史友興
售房廣告眼花繚亂 想要騙你真的不難
售房廣告和宣傳資料是開發(fā)商銷售商品房的一種重要的促銷手段，很多開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度地制作售樓廣告，在其發(fā)布的廣告中夸大渲染，誘導(dǎo)買受人購(gòu)買房屋，而交房時(shí)往往又無(wú)法達(dá)到買受人的心理預(yù)期，從而引發(fā)大量糾紛。
江蘇無(wú)錫某大廈是無(wú)錫某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱無(wú)錫公司）開發(fā)的樓盤。無(wú)錫公司在銷售大廈房屋時(shí)，在樓書、平面圖、宣傳冊(cè)及報(bào)紙廣告等宣傳資料中，以圖片、文字說(shuō)明等形式宣傳該大廈1層有豪華裝修大廳，2至4層有8000平方米的高檔餐飲區(qū)，5層有室內(nèi)休閑會(huì)所及室外景觀會(huì)所，設(shè)有室內(nèi)游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網(wǎng)吧、洗衣房、美容美發(fā)中心、醫(yī)務(wù)室等。
無(wú)錫市民宋子健根據(jù)無(wú)錫公司發(fā)布的銷售廣告和宣傳資料，經(jīng)無(wú)錫公司銷售人員引領(lǐng)，參觀了大廈的配套設(shè)施及待售商品房樣板房，感到十分滿意，當(dāng)即與無(wú)錫公司簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買了位于大廈第九層的一套房屋，用途為住宅，建筑面積為73.76平方米的房屋，總價(jià)款112萬(wàn)元。
宋子健購(gòu)房入住后不久，發(fā)現(xiàn)無(wú)錫公司將大廈內(nèi)的一至五層部分房屋出租給他人開設(shè)商場(chǎng)，大廈內(nèi)已不存在上述樓書、平面圖、宣傳冊(cè)及報(bào)紙廣告中宣傳的相關(guān)設(shè)施。宋子健認(rèn)為，無(wú)錫公司通過發(fā)放樓書、大樓平面圖、物業(yè)手冊(cè)及刊登廣告的方式，承諾大廈內(nèi)一至五層具有相應(yīng)的功能設(shè)施，該承諾應(yīng)為雙方買賣合同的內(nèi)容?，F(xiàn)無(wú)錫公司取消這些設(shè)施，構(gòu)成違約，造成了其房屋價(jià)值的貶值，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，遂訴至法院，要求無(wú)錫公司承擔(dān)恢復(fù)設(shè)施或賠償其房屋的貶值損失等違約責(zé)任。
無(wú)錫公司提出，發(fā)放的樓書、宣傳手冊(cè)、平面圖均不能作為商品房買賣合同內(nèi)容。雙方買賣合同已經(jīng)履行完畢，其未違約，宋子健無(wú)權(quán)要求其恢復(fù)設(shè)施或賠償。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，無(wú)錫公司通過發(fā)放樓書、平面圖及發(fā)布廣告，對(duì)大廈配套設(shè)施的功能和位置作了具體說(shuō)明，這些設(shè)施的存在符合部分購(gòu)房者的需求，會(huì)提升待售商品房對(duì)潛在購(gòu)房者的吸引力，對(duì)《商品房買賣合同》的訂立及房屋價(jià)格有重大影響。因此，無(wú)錫公司在樓書、平面圖及廣告中關(guān)于大廈設(shè)施的宣傳應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同內(nèi)容，無(wú)錫公司應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的義務(wù)，提供相應(yīng)的設(shè)施?，F(xiàn)大廈內(nèi)并無(wú)上述設(shè)施，無(wú)錫公司構(gòu)成違約。宋子健因上述配套設(shè)施的缺失，無(wú)法獲得購(gòu)房時(shí)期待的居住品質(zhì)和良好感受，其民事權(quán)益受到了侵害，應(yīng)得到相應(yīng)的賠償。結(jié)合宋子健權(quán)益受損及無(wú)錫公司違約的情況，酌定無(wú)錫公司賠償宋子健2.24萬(wàn)元。
綜上，法院依相關(guān)法律規(guī)定判決無(wú)錫公司賠償宋子健2.24萬(wàn)元。一審判決后，無(wú)錫公司不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理后，作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。
商品房銷售時(shí)，出賣人通過發(fā)放樓書、平面圖及發(fā)布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購(gòu)房人作為潛在消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)商品房預(yù)期有特定的功能和用途，尤其是對(duì)樓盤所屬的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等配套設(shè)施存在期待，樓書、廣告等宣傳資料對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響，亦應(yīng)視為合同的附件。出賣人在樓盤投入使用后，未向購(gòu)房人提供宣傳資料中相應(yīng)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
一房二賣防不勝防 遭遇欺詐血本難歸
房屋開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的情況下，往往會(huì)將商品房一房二賣，套取購(gòu)房人的資金用于維持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，一旦經(jīng)營(yíng)未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，購(gòu)房人不但得不到購(gòu)買的住房，付出去的購(gòu)房款也難以收回，極易造成購(gòu)房人不斷上訪事件，成為社會(huì)極不穩(wěn)定因素。
2015年6月27日，云南楚雄市民薛筱枚與楚雄某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱楚雄公司）簽訂《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，約定：楚雄公司將一商品房出售給薛筱枚，房屋面積為40.12平方米，總房款為40萬(wàn)元，房款一次性付清。同時(shí)，雙方還口頭約定三日內(nèi)簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，并交接房屋。協(xié)議簽訂后，薛筱枚于當(dāng)日向楚雄公司付清購(gòu)房款，并現(xiàn)金支付維修基金及代收代繳契稅，合計(jì)42萬(wàn)元。
誰(shuí)知，簽訂《房屋訂購(gòu)協(xié)議》后，薛筱枚多次要求與楚雄公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，楚雄公司總是找種種借口既不與薛筱枚簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，也不交房，薛筱枚覺得里面一定存在什么問題，遂到房管部門查詢，才得知出售給薛筱枚的商品房己被楚雄公司出售給了他人，并辦理了商品房買賣合同登記備案，薛筱枚遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，判決楚雄公司返還己付購(gòu)房款、維修基金、代收代繳契稅計(jì)42萬(wàn)元，并判決賠償已付購(gòu)房款的一倍40萬(wàn)元。
楚雄公司辯稱，該套房屋不是出售給他人的，是因?yàn)楣厩匪斯こ炭?，所以把房屋抵押給了他人，后登記辦理在他人名下，公司對(duì)薛筱枚要求解除協(xié)議、返還購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元無(wú)異議，因雙方未簽訂正式的商品房銷售合同，不同意賠償已付購(gòu)房款的一倍40萬(wàn)元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，在庭審中，楚雄公司同意解除與薛筱枚簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，并對(duì)返還購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元無(wú)異議，法院對(duì)薛筱枚要求解除協(xié)議、返還購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求予以支持。楚雄公司明知房屋已經(jīng)登記在他人名下，卻又將該房屋賣給了薛筱枚，導(dǎo)致雙方之間的商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)，楚雄公司的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，對(duì)薛筱枚要求楚雄公司賠償一倍購(gòu)房款的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。
綜上，法院判決解除薛筱枚與楚雄公司簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，楚雄公司返還薛筱枚購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元，并賠償薛筱枚購(gòu)房款40萬(wàn)元。
開發(fā)商一房二賣，屬于欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，或故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)、或提供虛假的商品房預(yù)售許可證明、或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、或故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人、或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息，還可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。該案中，楚雄公司將已經(jīng)出售給他人的房屋又出售給薛筱枚，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一倍賠償己付購(gòu)房款的責(zé)任。
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無(wú)錫市民宋子健根據(jù)無(wú)錫公司發(fā)布的銷售廣告和宣傳資料，經(jīng)無(wú)錫公司銷售人員引領(lǐng)，參觀了大廈的配套設(shè)施及待售商品房樣板房，感到十分滿意，當(dāng)即與無(wú)錫公司簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買了位于大廈第九層的一套房屋，用途為住宅，建筑面積為73.76平方米的房屋，總價(jià)款112萬(wàn)元。
宋子健購(gòu)房入住后不久，發(fā)現(xiàn)無(wú)錫公司將大廈內(nèi)的一至五層部分房屋出租給他人開設(shè)商場(chǎng)，大廈內(nèi)已不存在上述樓書、平面圖、宣傳冊(cè)及報(bào)紙廣告中宣傳的相關(guān)設(shè)施。宋子健認(rèn)為，無(wú)錫公司通過發(fā)放樓書、大樓平面圖、物業(yè)手冊(cè)及刊登廣告的方式，承諾大廈內(nèi)一至五層具有相應(yīng)的功能設(shè)施，該承諾應(yīng)為雙方買賣合同的內(nèi)容?，F(xiàn)無(wú)錫公司取消這些設(shè)施，構(gòu)成違約，造成了其房屋價(jià)值的貶值，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，遂訴至法院，要求無(wú)錫公司承擔(dān)恢復(fù)設(shè)施或賠償其房屋的貶值損失等違約責(zé)任。
無(wú)錫公司提出，發(fā)放的樓書、宣傳手冊(cè)、平面圖均不能作為商品房買賣合同內(nèi)容。雙方買賣合同已經(jīng)履行完畢，其未違約，宋子健無(wú)權(quán)要求其恢復(fù)設(shè)施或賠償。
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商品房銷售時(shí)，出賣人通過發(fā)放樓書、平面圖及發(fā)布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購(gòu)房人作為潛在消費(fèi)者產(chǎn)生對(duì)商品房預(yù)期有特定的功能和用途，尤其是對(duì)樓盤所屬的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等配套設(shè)施存在期待，樓書、廣告等宣傳資料對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響，亦應(yīng)視為合同的附件。出賣人在樓盤投入使用后，未向購(gòu)房人提供宣傳資料中相應(yīng)的教育、醫(yī)療、商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
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誰(shuí)知，簽訂《房屋訂購(gòu)協(xié)議》后，薛筱枚多次要求與楚雄公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，楚雄公司總是找種種借口既不與薛筱枚簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，也不交房，薛筱枚覺得里面一定存在什么問題，遂到房管部門查詢，才得知出售給薛筱枚的商品房己被楚雄公司出售給了他人，并辦理了商品房買賣合同登記備案，薛筱枚遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，判決楚雄公司返還己付購(gòu)房款、維修基金、代收代繳契稅計(jì)42萬(wàn)元，并判決賠償已付購(gòu)房款的一倍40萬(wàn)元。
楚雄公司辯稱，該套房屋不是出售給他人的，是因?yàn)楣厩匪斯こ炭?，所以把房屋抵押給了他人，后登記辦理在他人名下，公司對(duì)薛筱枚要求解除協(xié)議、返還購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元無(wú)異議，因雙方未簽訂正式的商品房銷售合同，不同意賠償已付購(gòu)房款的一倍40萬(wàn)元。
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綜上，法院判決解除薛筱枚與楚雄公司簽訂的《房屋訂購(gòu)協(xié)議》，楚雄公司返還薛筱枚購(gòu)房款、維修基金及契稅計(jì)42萬(wàn)元，并賠償薛筱枚購(gòu)房款40萬(wàn)元。
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