城中村現(xiàn)象分析及其改造策略研究

強(qiáng)鑫云　陳娜娜　傅云娜

摘要：城中村，作為在中國大陸城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特有現(xiàn)象。自改革開放后，隨著部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市建成面積的不斷擴(kuò)張，越來越多的高樓大廈把城市周邊的農(nóng)村包圍起來。雖然從地域角度上看，這些村莊屬于城市范疇，但是從社會屬性的角度看，它們?nèi)匀槐Ａ袅藗鹘y(tǒng)農(nóng)村的元素。我國目前城市化率已超過50%，增速明顯但城市化質(zhì)量卻不高，其原因就是城中村的存在。隨著城中村問題的日益突出，進(jìn)行城中村改造從而提高城市的發(fā)展水平和村民的生活質(zhì)量尤為重要。基于此，以蕪湖市主城區(qū)“城中村”改造工作為切入點(diǎn)，首先對城中村的改造項(xiàng)目進(jìn)行研究，然后對利益主體政府、村民和開發(fā)商進(jìn)行利益博弈分析，力圖尋找利益滿意的均衡點(diǎn)，從而使各方達(dá)到盈利共贏，不斷推進(jìn)城中村改造和城市化發(fā)展的進(jìn)程。

關(guān)鍵詞：城中村；改造策略；利益博弈；共贏

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.09.056

1引言

蕪湖市作為安徽省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通次中心，近年來工業(yè)化、城市化發(fā)展較快。隨著城鎮(zhèn)化的廣度和深度的不斷發(fā)展，蕪湖市的人口和面積都在迅速地增長。但“城中村”問題也隨之日益凸顯——房屋低矮連片、密度大、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全。城中村所呈現(xiàn)出來的負(fù)面問題已經(jīng)成為蕪湖市發(fā)展中極不協(xié)調(diào)的一個(gè)因素，嚴(yán)重阻礙了城市的可持續(xù)發(fā)展。針對蕪湖市城中村進(jìn)行改造，不僅有利于改善城市居民的居住環(huán)境、提升城市形象，還可以加快城市現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程，同時(shí)也為其他城市改造城中村提供有利借鑒。因此，為解決城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的矛盾，城中村的建設(shè)治理已經(jīng)成為蕪湖市全面建設(shè)發(fā)展過程中亟需改善的重要問題。

2文獻(xiàn)綜述

針對城中村現(xiàn)象，國內(nèi)外學(xué)者已經(jīng)有了豐富的研究成果。

在國外城市發(fā)展的進(jìn)程中，有關(guān)城中村的研究主要通過幾個(gè)方面展開的。首先，是關(guān)于城市邊緣地帶研究。早在20世紀(jì)50年代，奎恩和托馬斯就按照內(nèi)城、城市邊緣區(qū)、城市腹地這三個(gè)部分將大城市的地域結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，并且很明確地提出“城市邊緣區(qū)”這一概念。從此，城市邊緣區(qū)的研究便開始了。接著，是關(guān)于城市蔓延的研究。大部分學(xué)者一貫認(rèn)為，城市蔓延就是指是城市化區(qū)域向未城市化地域的擴(kuò)張。隨著城市邊緣大片住宅的開發(fā)，住宅的高容積率、建筑密度不斷模糊了城鄉(xiāng)間的界線。最后，是關(guān)于都市村莊的研究。2004年，美國學(xué)者約翰斯頓在《人文地理學(xué)辭典》中定義都市村莊為一種居住型社區(qū)，是移民進(jìn)入城市的聚集點(diǎn)。因?yàn)榫哂邢嗤幕蛳嗨频奈幕蚍N族特征的居民，常常會位于內(nèi)城或轉(zhuǎn)型地帶。此外，美國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家蘇利文則定義都市村莊為現(xiàn)代城市郊區(qū)的次中心，這是使人與人、人與自然在生活、工作、游樂中達(dá)到一種和諧關(guān)系的地方。

在國內(nèi)關(guān)于城中村的相關(guān)研究中，主要是根據(jù)國內(nèi)學(xué)術(shù)界在不同的歷史時(shí)期，基于不同的角度展開的，最終探討了城中村改造的可持續(xù)發(fā)展模式。首先，是20世紀(jì)90年代的城市邊緣區(qū)研究階段。房慶方（1999）從未來規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃、城中村法律法規(guī)政策出臺等角度提出相應(yīng)解決對策，此外還提出在城中村改造過程中，一定要因地制宜，制定相應(yīng)的政策。然后，是20世紀(jì)90年代末至今的深入研究階段。周新宏（2007）基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角，探究導(dǎo)致城中村形成的經(jīng)濟(jì)與制度原因，針對城中村的形成、存續(xù)和改造問題進(jìn)行了深刻分析并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的改造方略。辛剛國（2008）從城中村文化角度出發(fā)展開研究，全面評價(jià)和認(rèn)識城中村現(xiàn)象，重點(diǎn)討論城中村多元文化的沖突和融合，以及重建獨(dú)特文化模式。李莉莉（2009）從城市化以及生態(tài)問題的方面展開研究，提出城市生態(tài)化和環(huán)境保護(hù)的改造建議。王新（2011）針對城中村改造中利益群體的沖突，分析城中村改造過程中的利益主體及其相互之間的關(guān)系，探究出城中村改造過程中存在的具體矛盾和矛盾沖突產(chǎn)生的根本原因。

結(jié)合國內(nèi)外的研究，不難得出，雖然眾多學(xué)者從各種角度探討城中村問題，而且取得了豐碩的研究成果。但是，大部分的研究都是大環(huán)境下城中村的治理問題，因此難以避免的是研究范圍過大，不能適應(yīng)于每一個(gè)城市，在某種程度上存在局限性。本項(xiàng)目將立足于對蕪湖市“城中村”地區(qū)進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研，找出其形成的具體原因，并探索出適合其可持續(xù)發(fā)展的城中村改造策略，而不是盲目效仿前人經(jīng)驗(yàn)或其他城市做法，由此達(dá)到使蕪湖市全面快速發(fā)展的效果。

3蕪湖市城中村改造項(xiàng)目現(xiàn)狀

蕪湖市“城中村”現(xiàn)象明顯地區(qū)，有楊家門附近、灣里街道和蕪湖市步行街附近。從市區(qū)來看，2013年到2015年棚改貨幣化安置比例在不斷的上升，從30%增至59.8%。通過推進(jìn)棚改貨幣化安置和市場化購房等方式，總共消化存量房地產(chǎn)23225套，占據(jù)同期商品住房銷售總量的37.5%。2016年，安徽省蕪湖市計(jì)劃實(shí)施棚改面積為305萬平方米、共有26973戶。盡管如此，在蕪湖市城中村改造進(jìn)程中尚且存在很多有關(guān)利益的沖突，利益主體在進(jìn)行利益沖突的博弈。從調(diào)研中，不難發(fā)現(xiàn)為了能夠得到城中村改造資金來源，政府與開發(fā)商展開是否實(shí)施優(yōu)惠政策的博弈。為了解決拆遷補(bǔ)償安置的費(fèi)用和社會保障問題，村民與政府、開發(fā)商展開博弈。為了追求利潤最大化，開發(fā)商與村民為拆遷補(bǔ)償安置方案展開博弈。為此，建立以下博弈模型展開深入分析，得出相應(yīng)解決方案。

4城中村改造三方博弈模型

在城中村改造的博弈過程中，三個(gè)博弈主體分別是政府、開發(fā)商和村民。政府主要是為了合理規(guī)劃和管理城市土地，改善城市環(huán)境和提高城市競爭力，從而實(shí)現(xiàn)政治目標(biāo)，提高公共利益，提高土地利用率。但是，在改造的過程中，政府存在一定的壓力。首先，缺乏資金的來源，推進(jìn)的周期能夠控制在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，但實(shí)現(xiàn)卻困難重重。此外，法律方面不夠完善，實(shí)施城中村改造過程阻力大。開發(fā)商在改造中可以獲得利潤，提升自身品牌形象和知名度，但是投入資金多收益少，改造的周期長且不確定性大。而且，在改造的過程中村民不是很配合，拆遷成為難題。村民支持城中村改造的一部分原因是可以改善臟亂差的環(huán)境，而且在拆遷中可以得到補(bǔ)償和社會保障，從而以嶄新的身份更好地融入城市生活。當(dāng)然，村民也有一些考慮，他們擔(dān)心對土地和房屋補(bǔ)償?shù)钠谕^高，擔(dān)心社會保障不到位，不敢用已有的收入來源作賭注。

在博弈中，政府的最優(yōu)策略是為對城中村改造提供優(yōu)惠，受到城市化進(jìn)程的影響，城市中的村莊不得不改造。政府可以吸引開發(fā)商投入資金，但是政府需要對開發(fā)商追求利益過程進(jìn)行監(jiān)管從而保障村民的利益。村民對城中村改造的支持，取決于改造是否能達(dá)到村民期望收益。在此基礎(chǔ)上，可以建立三方博弈模型，如圖1所示。

圖1是六種城中村改造的組合，S1、S2、S3、S4、S5和S6。S1表示政府、村民和開發(fā)商共同改造；S2表示政府承擔(dān)改造費(fèi)用，村民支持進(jìn)行改造；S3表示村民和開發(fā)商共同改造；S4表示村民在其所在的村進(jìn)行改造；S5表示村民不支持，無法進(jìn)行改造；S6表示村民不支持，無法進(jìn)行改造。

5總結(jié)與建議

5.1總結(jié)

從三方博弈拓展模型綜合分析可知，村民的選擇在城中村改造中起著決定性的作用，只要村民支持改造就能實(shí)現(xiàn)，同樣只要村民反對改造就不能實(shí)現(xiàn)。在村民支持的情況下，一旦開發(fā)商介入，政府和村民就必然獲得相應(yīng)的收益，所以村民就相應(yīng)地支持改造。因此，城中村改造的過程中最主要的問題就是對村民利益的絕對保障。

5.2建議

城中村改造的過程是政府、村民和開發(fā)商之間的一場合作，需要三方看清自己的位置，發(fā)揮好在各個(gè)環(huán)節(jié)中的作用，最終實(shí)現(xiàn)互利共贏的目的。鑒于蕪湖市城中村改造的調(diào)查研究，得出以下幾點(diǎn)建議。

首先，蕪湖市政府應(yīng)該制定相應(yīng)的規(guī)劃，組織招商引資項(xiàng)目，建立一種政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會參與的模式。在建設(shè)用地上，堅(jiān)持通過招拍掛的方式供應(yīng)土地，進(jìn)行陽光操作。同時(shí)，為了維護(hù)好開發(fā)商的利益，各縣都在政策許可的范圍內(nèi)通過制定優(yōu)惠措施，盡量讓利于開發(fā)商。堅(jiān)持以村民利益為本，監(jiān)督和調(diào)控拆遷補(bǔ)償安置方案。建立和完善相關(guān)的法律制度，對于住宅房屋的拆遷補(bǔ)償安置，根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證等有效證明給予補(bǔ)償，實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對于非住宅房屋拆遷補(bǔ)償，區(qū)分土地使用權(quán)取得方式不同計(jì)算補(bǔ)償，或者按照重置價(jià)格結(jié)合成新計(jì)算補(bǔ)償。完善社會保障制度。勞動、民政部門要借鑒先進(jìn)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合蕪湖市實(shí)際，對改造后的居民社會保障問題盡快拿出具體意見，在政策允許的范圍內(nèi)，可按比例拿出一定的土地出讓收益，對失地居民進(jìn)行一次性補(bǔ)貼，解決好居民老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)等問題。強(qiáng)化就業(yè)及培訓(xùn)。勞動部門要依托各種載體，加強(qiáng)勞動技能培訓(xùn)。要充分發(fā)揮我市工業(yè)基礎(chǔ)好、企業(yè)多，特別是推進(jìn)區(qū)工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)即將形成規(guī)模的優(yōu)勢，有針對性地制訂培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就近就業(yè)、就地就業(yè)。夯實(shí)村組集體經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入。城中村改造過程中可適當(dāng)補(bǔ)償經(jīng)營性商業(yè)用房，由村、組集體經(jīng)營，收入用于保障農(nóng)民今后生活。要積極引導(dǎo)群眾采取土地入股的形式，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民增收。

其次，開發(fā)商應(yīng)該保持良好的企業(yè)形象，不能過分追求利潤和搶奪村民的利益空間。配合政府工作，盡力實(shí)現(xiàn)共同的利益。自覺遵守法律法規(guī)，從考慮村民利益的角度出發(fā)，合理獲取應(yīng)得利潤。

最后，村民應(yīng)該看到城中村改造的發(fā)展前景，大力支持政府工作，全面考慮改造的成本和收益，降低預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)，不盲目追求利益，以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)和原則。積極主動參與各種政府培訓(xùn)，提高自身素質(zhì)，努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識，自主創(chuàng)業(yè)，為農(nóng)村建設(shè)盡自己最大的努力。

參考文獻(xiàn)

[1]房慶方，馬向明，宋勁松.城中村：我國城市化進(jìn)程中遇到的政策問題[J].城市發(fā)展研究，1999，（04）：2123.

[2]周新宏.城中村問題：形成、存續(xù)與改造的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2007.

[3]辛剛國.都市里的村莊—“城中村”的文化困境及其重建[J].湖南省社會主義學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，（06）：9193.

[4]李莉莉，程勝高，高建軍.城中村的城市化與城市生態(tài)化[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué)，2009，（13）：62636268+6277.

[5]王新.城中村改造中的利益群體沖突[D].大連：吉林大學(xué)，2011.