房產(chǎn)稅政策的國(guó)際借鑒與思考

曾彥興

2011年，重慶和上海開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)房產(chǎn)稅的先河，我國(guó)政府對(duì)于房產(chǎn)稅的開(kāi)征更多是基于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策目標(biāo)。本文從闡述房產(chǎn)稅的內(nèi)在職能為出發(fā)點(diǎn)，并結(jié)合國(guó)際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，試圖探究我國(guó)房產(chǎn)稅政策如何將其內(nèi)在職能和政策目標(biāo)結(jié)合起來(lái)的。研究發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅內(nèi)在具有增加財(cái)政收入、調(diào)節(jié)財(cái)富分配和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的職能。而其中，增加財(cái)政收入是房產(chǎn)稅最主要的政策職能。其實(shí)，如果完善房產(chǎn)稅增加財(cái)政收入職能，能夠達(dá)到緩解地方財(cái)政壓力，破解“土地財(cái)政”的困局，進(jìn)而增加在調(diào)控房?jī)r(jià)的政策自由度。要增強(qiáng)我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)稅的財(cái)政收入職能，則需要建立更全面的財(cái)產(chǎn)登記體系，擴(kuò)大稅源。但如果單純強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅穩(wěn)定房?jī)r(jià)的職能，則需要輔以完善的房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，使房產(chǎn)稅成為房產(chǎn)交易者的隱形成本，進(jìn)而才能影響房產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為。

2016年，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。根據(jù)Knight Frank調(diào)查報(bào)告，從2015年第四季度到2016年第四季度，全球房?jī)r(jià)漲幅前11個(gè)的城市，除了新西蘭的惠靈頓，都屬于中國(guó)。其中，南京房?jī)r(jià)漲幅最高，達(dá)到了41.1%，而排在第11位的深圳，漲幅也高達(dá)23.5%。2017年初，我國(guó)諸多城市也提升了調(diào)控房?jī)r(jià)的政策優(yōu)先級(jí)。北京、南京、杭州等地都逐步加緊了限購(gòu)政策，如北京采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的措施，對(duì)已擁有一套房的本地居民，采購(gòu)第二套商品房的首付比例提升至60%以上。而每當(dāng)我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)漲幅過(guò)高的情況，全面實(shí)行房產(chǎn)稅的話題總會(huì)引起各方關(guān)注。2011年1月28日，上海、重慶作為試點(diǎn)城市，對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，這開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)對(duì)自有住房征稅的先河。房產(chǎn)稅，作為民眾心目中能夠調(diào)控房?jī)r(jià)的政策措施，自從它誕生就一直處于聚光燈下。2016年，在G20稅收高級(jí)別研討會(huì)中，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉明確表示將“義無(wú)反顧”推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。我國(guó)政府對(duì)于房產(chǎn)稅改革的決心已經(jīng)表明，現(xiàn)階段更多則是對(duì)于房產(chǎn)稅政策的細(xì)節(jié)制定。本文嘗試對(duì)國(guó)內(nèi)外房產(chǎn)稅制度進(jìn)行概述，總結(jié)其發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革提供參考。

房產(chǎn)稅的功能與作用

房產(chǎn)稅，主要是指對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人保有財(cái)產(chǎn)階段的稅種。它計(jì)稅依據(jù)主要是房屋的租金收入或計(jì)稅余值。陳小安（2011）中提出，房產(chǎn)稅的功能與作用是具有區(qū)別的兩個(gè)概念。房產(chǎn)稅的功能是房產(chǎn)稅本身具有的固有功能；而房產(chǎn)稅的作用則是其固有功能在現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的作用更多地依賴決策者，功能決定作用，政策影響作用的表現(xiàn)。房產(chǎn)稅的功能規(guī)定了其實(shí)際能力的界限，而側(cè)重于發(fā)揮房產(chǎn)稅的哪個(gè)功能，則取決于制度。

房產(chǎn)稅的功能主要有：財(cái)政收入職能——獲得財(cái)政收入，籌集資金；財(cái)富分配職能——調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距；房?jī)r(jià)穩(wěn)定職能——引導(dǎo)投資行為，調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格。

財(cái)政收入職能是其最基本的職能。從目前國(guó)外實(shí)踐來(lái)看，房產(chǎn)稅由于房產(chǎn)的非流動(dòng)性，其作為地方政府的財(cái)政收入，具有獨(dú)立性和優(yōu)越性。在獲得財(cái)政收入方面，房產(chǎn)稅的穩(wěn)定性非常重要，這使得財(cái)政收入具有延續(xù)性，財(cái)政收支的管理相對(duì)方便。

財(cái)富分配職能方面，房產(chǎn)稅擁有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，由于其稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁，通過(guò)征收房產(chǎn)稅可以對(duì)納稅人的收入進(jìn)行二次分配。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁指的是商品交換過(guò)程中，通過(guò)提高售價(jià)或降低購(gòu)買價(jià)格向買方或供應(yīng)商轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)的現(xiàn)象。但由于房產(chǎn)稅屬于直接稅，納稅人就是主要的稅收承擔(dān)人，這就導(dǎo)致了擁有財(cái)產(chǎn)多的人多納稅，擁有財(cái)產(chǎn)少的人少納稅，房產(chǎn)稅因此具備了二次分配社會(huì)財(cái)富的功能。

房?jī)r(jià)穩(wěn)定職能，則在學(xué)者間爭(zhēng)論頗多。從實(shí)證研究的角度看來(lái)，龔剛敏（2005）利用李嘉圖的等價(jià)定理，證明了房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用；何苗（2008）以成都為例，采用OLS法證明了房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)；劉潔（2010）則采用了省際面板數(shù)據(jù)，論述了房產(chǎn)稅的開(kāi)征對(duì)房?jī)r(jià)能夠起至Ⅱ有效的抑制作用。王家庭、曹清峰（2014）運(yùn)用DID方法對(duì)重慶和上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅后的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅能夠降低房?jī)r(jià)，但是影響并不顯著。于靜靜、周京奎（2016）對(duì)重慶和上海數(shù)據(jù)分析后，發(fā)現(xiàn)征收房產(chǎn)稅對(duì)房屋供給有影響，但對(duì)房?jī)r(jià)影響并不顯著。在理論方面，學(xué)者們的態(tài)度則比較保守，他們傾向于認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用有限。胡怡建（2004）、朱潤(rùn)喜（2004）和殷海娜（2011）認(rèn)為，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格上漲的抑制作用并不顯著，房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，開(kāi)征房產(chǎn)稅并不能從根本上解決高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，但它在一定程度上可以使得房產(chǎn)的持有成本上升，提高房產(chǎn)資源的利用效率。另一方面，學(xué)者們基本都贊同這對(duì)于投機(jī)性房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)可以起到抑制作用。龍劍元（2010）、盛松寧（2010）朱孔來(lái)、張琳娜（2011）認(rèn)為從短期來(lái)看，房產(chǎn)稅會(huì)因投資成本增加而改變房產(chǎn)投機(jī)者對(duì)未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格的期望，以遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

房產(chǎn)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

房產(chǎn)稅的財(cái)富分配職能在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中體現(xiàn)的并不明顯，雖然房產(chǎn)稅在一定程度上是屬于財(cái)產(chǎn)稅，但是房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)能力并不強(qiáng)。這主要是由于其地方稅的性質(zhì)，并且征收后的稅款大部分都用于地方公共服務(wù)供給，而窮人和富人的享受程度是一樣的。

房產(chǎn)稅的財(cái)政收入職能應(yīng)該是其最主要的功能。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，在房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象方面，一些國(guó)家只對(duì)土地征稅，一些國(guó)家只對(duì)建筑物征稅，但大多數(shù)國(guó)家對(duì)土地和建筑物征稅，如美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、加拿大等?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)際上的房產(chǎn)稅主要包含了四種方式：按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值計(jì)稅、按房屋土地價(jià)值計(jì)稅、按房地產(chǎn)原值計(jì)稅和按租金收益計(jì)稅。

（1）按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值計(jì)稅。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值，是由買賣雙方在房地產(chǎn)交易時(shí)達(dá)成的價(jià)格共識(shí)。市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值一般由房屋建筑物和其所占土地兩部分組成。如果房地產(chǎn)多年以來(lái)并沒(méi)有交易，就需要確定其在市場(chǎng)上交易時(shí)最可能的市場(chǎng)價(jià)值，以這個(gè)為基準(zhǔn)，進(jìn)而對(duì)其征稅。

（2）按房屋土地價(jià)值計(jì)稅。以土地價(jià)值計(jì)稅是指，對(duì)房產(chǎn)占用的那部分土地進(jìn)行征稅。這種稅基，則主要是以房地產(chǎn)位置為核心來(lái)估算其價(jià)值。由于對(duì)房產(chǎn)所占土地的價(jià)值進(jìn)行征稅，其建筑物價(jià)值不會(huì)對(duì)稅基產(chǎn)生影響。投資者為了實(shí)現(xiàn)最大的效益，自然會(huì)提升土地利用效率，這種征稅方式有促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)利用的效果。

（3）按房地產(chǎn)原值計(jì)稅。房地產(chǎn)原值是指，稅基按照房地產(chǎn)交易時(shí)的價(jià)值。房地產(chǎn)在交易時(shí)的價(jià)格才是最準(zhǔn)確的市場(chǎng)價(jià)值，如果房地產(chǎn)沒(méi)有交易，則只能通過(guò)相似房產(chǎn)的交易價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但這種估值方法并不準(zhǔn)確。按照房地產(chǎn)原值征稅，則將征稅稅基在一定時(shí)間內(nèi)都維持在之前的交易價(jià)格，繼而交納房地產(chǎn)稅，直至房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)售。

（4）按租金收益計(jì)稅。租金收益計(jì)稅，指的是征收房產(chǎn)稅的稅基主要依賴于市場(chǎng)租金水平。其原理是，由于租房交易更為頻繁，這導(dǎo)致租金收入的數(shù)額能夠更直觀地反映不同房產(chǎn)所在區(qū)域的市場(chǎng)狀況。在稅收層面上，以租金為稅基對(duì)不同區(qū)域的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，更能夠反應(yīng)征稅房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)估值的方法多樣化，一般較簡(jiǎn)單的住宅通過(guò)市場(chǎng)比較法估值，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)等則根據(jù)成本核算或者收入分析等方法估值。美國(guó)房產(chǎn)稅率大致介于1-3%之間，其房產(chǎn)稅是由地方征收。征收房產(chǎn)稅的目的，主要是為了保障地方政府的財(cái)政支出、改善公共設(shè)施和地方的福利支出。其稅率由地方政府根據(jù)年度預(yù)算需求決定，又因?yàn)樾枵魇辗慨a(chǎn)稅的房產(chǎn)價(jià)值總額每年都在變化，房產(chǎn)稅率也會(huì)有對(duì)應(yīng)的變化。如果當(dāng)?shù)卣哪甓乳_(kāi)支為3億美元，當(dāng)?shù)貞?yīng)稅的房地產(chǎn)估值總計(jì)為100億美元，那么當(dāng)?shù)卦撃甑姆慨a(chǎn)稅稅率就是3%。但如果一年后，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)得到發(fā)展，應(yīng)稅房地產(chǎn)總值估值上漲到150億美元，但地方政府支出預(yù)算仍然為2億美元，當(dāng)年該地的房產(chǎn)稅稅率就下降為2%。

英國(guó)的房產(chǎn)稅，根據(jù)房屋使用狀況的不同，分為居住房屋稅（council Tax）和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅（buslrless rates）。居住房屋稅總共包含了八個(gè)級(jí)次，其主要是對(duì)房產(chǎn)所有者或承租人正在使用中的土地以及土地上的建筑物，按照評(píng)估價(jià)值的一定比例征稅，它征收的目的在于維持地方財(cái)政收入。其基本特征可以概括為：估值固定，稅金浮動(dòng)。英格蘭和蘇格蘭的房產(chǎn)估值仍然維持在1991年的水平，其應(yīng)稅房屋估值分為了A-H八個(gè)層次，而每檔估值對(duì)應(yīng)的稅金每年是浮動(dòng)的。同時(shí)，英國(guó)稅務(wù)部門規(guī)定，如果房屋空置或不裝修兩年以上，地方政府可以征收上限50%的附加房產(chǎn)稅。營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅，則主要是以房屋租金收益為稅基的稅種。該稅種也是由地方政府進(jìn)行征收，但地方政府征收的所有稅款都需要交給中央政府，然后由中央政府根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝凇⒇?cái)政支出等情況，按一定標(biāo)準(zhǔn)返還給地方政府。

新加坡房產(chǎn)稅，其稅基是居住房產(chǎn)的年值。所謂年值，是租賃房屋的所有者一年獲得的租金收入，減去物業(yè)管理和其他費(fèi)用等，最后剩下的純利潤(rùn)。年值由新加坡稅務(wù)局每年按既定的平均租金回報(bào)率計(jì)算，它一般會(huì)低于真實(shí)租房的利潤(rùn)所得。新加坡的房產(chǎn)稅，對(duì)于自住用房和出租，有兩個(gè)不同的累進(jìn)稅率體系。以一個(gè)年值5萬(wàn)新元的房屋為例，如果是自住用房，每年需繳納的房產(chǎn)稅是（50000-8000）x4%，即1680新元；如果出租，則為50000x10%，即5000新元。

日本對(duì)于房產(chǎn)的征稅，包含了：不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)畫稅。這兩種稅收都將土地價(jià)值和建筑物價(jià)值分開(kāi)計(jì)稅，其評(píng)估價(jià)值是由當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況制定。日本政府將土地面積在200平方米以下的，劃為“小規(guī)模住宅用地”，土地面積在200平方米以上的，劃為“一般住宅用地”，而對(duì)建筑物則沒(méi)有劃分。日本的不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)稅，其一般計(jì)算方法是：土地應(yīng)稅額1.4%+建筑價(jià)值1.4%。

“小規(guī)模住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價(jià)值的六分之一，“一般住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價(jià)值的三分之一。都市計(jì)畫稅，則是用于城市規(guī)劃或調(diào)整土地區(qū)劃的稅種，其計(jì)算方法為：土地應(yīng)稅額0.3%+建筑價(jià)值0.3%?！靶∫?guī)模住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價(jià)值的三分之一；“一般住宅用地”的土地應(yīng)稅額為土地價(jià)值的三分之二。例如，一套別墅，土地面積是220平方米，其中，土地的評(píng)價(jià)額為1500萬(wàn)，建筑物的評(píng)價(jià)額為1000萬(wàn)。計(jì)算方法如下：不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)稅=土地部分+建筑物部分=1500x1/3x1.4%+1000x1.4%=21萬(wàn)；都市計(jì)畫稅=土地部分+建筑物部分=1500x2/3x0.3%+1000x0.3%=6萬(wàn)。所以，年度應(yīng)納房產(chǎn)稅額=不動(dòng)產(chǎn)固定資產(chǎn)稅+都市計(jì)畫稅=27萬(wàn)日元。

德國(guó)沒(méi)有真正意義上的房產(chǎn)稅，其有關(guān)房產(chǎn)的稅收主要包括土地購(gòu)置稅、土地稅、二套房稅、收入所得稅、資本利得稅等。其中，土地購(gòu)置稅屬于房屋購(gòu)置階段的稅費(fèi)，收入所得稅和資本利得稅則屬于房屋出售階段的稅費(fèi)。而土地稅以及二套房稅則屬于房屋保有階段的稅費(fèi)。其中，土地稅是針對(duì)土地進(jìn)行征稅，土地稅的稅率與房屋的大小、房屋的價(jià)值以及土地價(jià)值相關(guān)，指定的標(biāo)準(zhǔn)主要參照稅務(wù)局公布的土地價(jià)值。土地衡量指數(shù)乘以土地價(jià)值，再乘以每個(gè)聯(lián)邦州自己制定的稅率（如柏林為810%，法蘭克福為460%）便是應(yīng)交的土地稅。對(duì)不同建筑時(shí)間、建筑類型和所在地人口數(shù)，土地的價(jià)值衡量指數(shù)從3-10%。不等。德國(guó)把土地分為兩類：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和建筑用地。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，適用于土地稅A的稅率，建筑用地，適用于土地稅B的稅率，德國(guó)現(xiàn)在使用的納稅地價(jià)仍以1964年評(píng)定的單元價(jià)值為依據(jù)。德國(guó)也存在二套房稅，是指居民登記使用的第二套及第二套以上住房需要繳稅，不管這些住房的主人是否是住戶本人。也就是說(shuō)，這既可能是房主自己擁有并使用的二套房，也可能是用于出租。以德國(guó)首都柏林為例，二套房稅的征收標(biāo)準(zhǔn)是該套住房不算雜費(fèi)出租價(jià)格的5%。

韓國(guó)對(duì)于房產(chǎn)的稅種主要包含了：財(cái)產(chǎn)稅和綜合不動(dòng)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅，是一種對(duì)房產(chǎn)、土地、船舶財(cái)產(chǎn)持有者征收的稅收。其針對(duì)不同財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，也有相應(yīng)的稅率，但由于政府評(píng)估的滯后性，其計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)通常會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格。綜合不動(dòng)產(chǎn)稅起源于2005年，其設(shè)立目的是為了遏制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，起初其課稅對(duì)象是總價(jià)值超過(guò)6億韓元的房產(chǎn)，并根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值的不同，稅率在1-3%之間。韓國(guó)政府在開(kāi)征這項(xiàng)稅收后，高端房產(chǎn)每年綜合不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際稅率一度高達(dá)0.87%，高端住房持有者的稅收壓力很大，也在一定程度上穩(wěn)定了韓國(guó)房?jī)r(jià)。而在2008年后，韓國(guó)政府實(shí)行減稅政策，把征稅對(duì)象上調(diào)到價(jià)值9億韓元以上的房產(chǎn)，稅率下調(diào)到0.5-1%之間。

中國(guó)香港政府既賣土地，也征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅包括差餉（稅率是房產(chǎn)市場(chǎng)租金的5%）和物業(yè)稅（實(shí)際出租的房產(chǎn)租金的15%）。差餉，是以“租金”估值為基礎(chǔ)計(jì)算，租金估值則是假設(shè)房產(chǎn)在征稅時(shí)期出租可得的年租。香港政府專門設(shè)立了差餉物業(yè)估價(jià)署，負(fù)責(zé)對(duì)房屋租金估值和征收差餉，他們每年都需要重新評(píng)估物業(yè)租金。物業(yè)稅指的是對(duì)房屋所有者出租房屋的實(shí)際所得進(jìn)行課稅，自住房主不需要繳納。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)借鑒

首先，房產(chǎn)稅在各國(guó)的政策制定中主要在于為地方政府籌集資金。這主要是由于房產(chǎn)稅在大部分國(guó)家的稅收體系中是地方稅的性質(zhì)，其由地方政府征收、管理并作為地方政府的主要稅收來(lái)源。在部分發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)稅在地方稅收收入中的比例相當(dāng)高，成為了地方財(cái)政收入的主要部分，也是地方政府長(zhǎng)期穩(wěn)定的財(cái)政收入依靠，這有利于地方政府長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。例如，在美國(guó)，房產(chǎn)稅一直都是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，約占地方財(cái)政收入的30%左右，約占地方政府稅收收入的50%-80%。在英國(guó)稅收中，住宅稅（包括居住房屋稅和營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅）也是當(dāng)?shù)卣愂兆钪饕膩?lái)源，以英格蘭為例，住宅稅約占地方財(cái)政收入的45%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，OECD國(guó)家這一比例的平均水平為43%。

其次，許多國(guó)家征收房產(chǎn)稅的時(shí)候，政府對(duì)于稅收收入和預(yù)算支出都有一個(gè)比較明確的判斷。例如，美國(guó)地方政府在制定房產(chǎn)稅稅率，是基于當(dāng)年的預(yù)算來(lái)計(jì)算的。而絕大部分房產(chǎn)稅都用于提供改善地方公共服務(wù)，比如教育、醫(yī)療、交通等。其實(shí)，美國(guó)的房產(chǎn)稅制度恰恰符合了“財(cái)權(quán)”和“事權(quán)”相統(tǒng)一的原則，這樣在征收環(huán)節(jié)，地方政府能夠具備很強(qiáng)的征收意愿。在支出環(huán)節(jié)，由于房產(chǎn)稅稅收比率存在上限，過(guò)高的稅率必然導(dǎo)致公眾不滿，地方政府也就擁有預(yù)算限制。另一反面，居民在支付房產(chǎn)稅后能夠獲得良好的公共服務(wù)，居民的支付意愿也較強(qiáng)。相較于我國(guó)來(lái)說(shuō)，由于中央和地方政府在“財(cái)權(quán)”和“事權(quán)”的匹配上做的不好，導(dǎo)致了我國(guó)中央有錢沒(méi)處花，地方?jīng)]錢借錢花的困境。而且，我國(guó)地方政府的畸形融資平臺(tái)公司體系也是由于地方政府沒(méi)有足夠的錢來(lái)發(fā)展當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)所造成的。從這一方面來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是解決我國(guó)當(dāng)前階段地方財(cái)政收入發(fā)展困境的一個(gè)方法。

第三，大多數(shù)國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)保有階段的征稅，同時(shí)也加速了房地產(chǎn)的流動(dòng)，刺激了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)供給。征收房地產(chǎn)稅，可以在一定程度上避免房產(chǎn)的空置，激發(fā)更加頻繁的房產(chǎn)交易活動(dòng)，這是房地產(chǎn)資源達(dá)到優(yōu)化配置的重要因素。另一方面，房屋空置成本上升，也會(huì)導(dǎo)致租房市場(chǎng)的繁榮，從而促進(jìn)社會(huì)整體的住房供給。

綜合國(guó)外房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)，房產(chǎn)稅體系要達(dá)到良好的政策效果，有四個(gè)主要的因素：對(duì)稅收征管權(quán)限進(jìn)行恰當(dāng)?shù)膭澐帧碛辛己玫穆?lián)網(wǎng)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)反饋、具有公信力的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估和高效率的稅收征收系統(tǒng)。在這四個(gè)因素中，稅基評(píng)估是一個(gè)比較特殊的存在。有些國(guó)家對(duì)它的評(píng)估非常頻繁，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)格會(huì)不斷變動(dòng)，如果想要達(dá)到最準(zhǔn)確的稅基，就需要定期對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。例如，美國(guó)為了更公平合理地評(píng)估房屋的市場(chǎng)價(jià)值，美國(guó)政府已經(jīng)制定了一個(gè)非常詳細(xì)的程序，以確保地方政府能夠在2-8年內(nèi)對(duì)房產(chǎn)重新評(píng)估。還有香港等對(duì)于租金收益為基準(zhǔn)的政府，其對(duì)于稅基的評(píng)估都更新的非?？?。但有些國(guó)家對(duì)于稅基卻在很長(zhǎng)程度上都沒(méi)有更新。如英國(guó)和德國(guó)等國(guó)家，土地以及建筑物的評(píng)估價(jià)值都是基于多年以前評(píng)估價(jià)值，而轉(zhuǎn)而尋求指數(shù)調(diào)整來(lái)匹配當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格，但這或多或少都會(huì)導(dǎo)致不同房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值方面的誤差。它們之所以不定期評(píng)估的原因，則主要是由于重新評(píng)估的行政成本較高。具體到房產(chǎn)稅的內(nèi)在職能，在強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅財(cái)政收入職能的國(guó)家，其主要設(shè)立的目的是為地方政府籌集資金，因此也就不看重評(píng)估價(jià)值能否準(zhǔn)確反映市場(chǎng)價(jià)格。但是，房產(chǎn)稅之所以能夠擁有抑制房?jī)r(jià)的功能，可能更多在于評(píng)估價(jià)值能夠及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格，這樣才能夠?qū)Ψ课萁灰渍叩念A(yù)期產(chǎn)生影響。而在沒(méi)有及時(shí)更新稅基評(píng)估的國(guó)家，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度泡沫化，通常需在其他環(huán)節(jié)制定政策，如提高房屋供給、稅率限制、法律保護(hù)等。諸如1975-2011年，在不考慮通貨膨脹的情況下，德國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)累計(jì)增長(zhǎng)-21.6%。主要是因?yàn)槠鋼碛腥N不同的保障手段：（1）購(gòu)置、出售房產(chǎn)階段的高稅費(fèi)；（2）鼓勵(lì)租房，立法限制租房?jī)r(jià)格上漲；（3）稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)自建住房。

房產(chǎn)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)政策的啟不

通過(guò)房產(chǎn)稅的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)比較和分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，為地方政府籌集財(cái)政收入應(yīng)該是房產(chǎn)稅的第一職能。將房產(chǎn)稅劃歸為地方政府征收，能夠?qū)崿F(xiàn)地方政府“財(cái)權(quán)”和“事權(quán)”相匹配的目標(biāo)。房產(chǎn)稅天然具有稅源廣的特性，是能夠作為地方政府長(zhǎng)久收入的來(lái)源。但與此相對(duì)的，地方政府仍然需要一套良好的預(yù)算措施對(duì)財(cái)政支出進(jìn)行規(guī)范。一方面，這是為了在規(guī)劃房產(chǎn)稅稅率時(shí)候有評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，另一方面是為了保證地方政府不會(huì)增加不必要的支出，以防地方政府融資平臺(tái)等的產(chǎn)生。而對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，在具備良好財(cái)政支出體系的時(shí)候，也有利于提升居民的納稅積極性。

至于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定作用來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅在其中發(fā)揮的作用并不明顯，而要想將房產(chǎn)稅在調(diào)控房?jī)r(jià)的功能上進(jìn)行加強(qiáng)，就必須建立一套完整而又具有彈性的評(píng)估體系。房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控機(jī)制，基本是基于供求理論?；驹硎牵寒?dāng)房產(chǎn)的保有階段成本升高，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)的供給增加，當(dāng)供給大于需求的時(shí)候，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)降低。但如果評(píng)估體系并不完善，就存在當(dāng)房?jī)r(jià)上漲的幅度過(guò)快的時(shí)候，房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格和房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)存在非常大的差距，因此房產(chǎn)稅的繳納對(duì)房產(chǎn)所有者的負(fù)擔(dān)就非常小。房產(chǎn)稅不能達(dá)到影響房產(chǎn)所有者交易行為的水平，也就失去了它調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。

通過(guò)表2，我們可以看到當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅的實(shí)行情況。首先，我們可以發(fā)現(xiàn)在重慶和上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策，其財(cái)政收入職能并不能達(dá)到。而我國(guó)目前房產(chǎn)稅的稅款用途，大部分都是用于保障房的建設(shè)，但保障房的供給量很小，也很難達(dá)到提升整體市場(chǎng)住房供給，降低整體房?jī)r(jià)的目的。

而地方政府“既往不咎”的態(tài)度一方面反應(yīng)了我國(guó)目前財(cái)產(chǎn)不明晰的尷尬現(xiàn)狀，另一方面也容易造成“收入不足”和“公平不足”的狀況?！笆杖氩蛔恪钡幕具壿嬍?，由于試點(diǎn)區(qū)域的征稅對(duì)象基本是針對(duì)新購(gòu)房，其稅源太小，能夠獲得的收入非常少。這就無(wú)法讓房產(chǎn)稅成為地方政府的主要收入來(lái)源，從而改變地方政府財(cái)力不足的現(xiàn)狀。但如果對(duì)于將目前征集的有限房產(chǎn)稅用于改善當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)，則會(huì)產(chǎn)生“公平不足”的問(wèn)題。公共服務(wù)是公共品，一個(gè)區(qū)域內(nèi)必然有新購(gòu)房者也有老居民，只對(duì)新房者征收房產(chǎn)稅用于提升這一區(qū)域的公共服務(wù)，對(duì)于新購(gòu)房者是不公平的。因此，我國(guó)當(dāng)前試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策并不足以完成其財(cái)政收入職能，反而可能造成新的政策困境。

另一方面，我國(guó)房產(chǎn)稅的征收從一定程度上來(lái)說(shuō)，是基于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的初衷。但從上文的分析中，我們可以看出，評(píng)估體系的完善與否對(duì)于房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)穩(wěn)定職能起到了至關(guān)重要的作用。而從表2我們可以看到，由于我國(guó)的評(píng)估體系并不完善，當(dāng)前的計(jì)稅依據(jù)是基于交易價(jià)格，而這也將大大削弱房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)穩(wěn)定職能。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看來(lái)，房產(chǎn)稅的財(cái)政收入職能還是其首要職能，由于其稅種的地方性強(qiáng)、稅源廣，它也成為了供給地方公共服務(wù)的重要收入來(lái)源。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀，和地方政府的“土地財(cái)政”政策息息相關(guān)。如果解決了我國(guó)地方財(cái)政的收入問(wèn)題，政府就更有余地對(duì)房地產(chǎn)的問(wèn)題進(jìn)行解決，而不是被房地產(chǎn)所綁架。同時(shí)，房產(chǎn)稅的調(diào)控作用需要加強(qiáng)的話，則需要輔助以良好的評(píng)估體系，以達(dá)到影響房產(chǎn)交易者的行為。

房產(chǎn)稅，是能夠作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段而存在的。但目前我國(guó)的征稅范圍太窄，不能很好的發(fā)揮出其財(cái)政收入職能。針對(duì)這一癥結(jié)，則首先需要提升房產(chǎn)的透明性，才能夠繼而擴(kuò)大征稅范圍。因此，建立保密性強(qiáng)、反應(yīng)及時(shí)的房產(chǎn)登記體系，是我國(guó)能否發(fā)揮房產(chǎn)稅職能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。我國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展處于初期，而在改革過(guò)程中，需要保障稅收制度設(shè)計(jì)和房產(chǎn)稅內(nèi)在職能的一致性，這樣才能夠最大的發(fā)揮房產(chǎn)稅的政策效果。