對進一步完善房產(chǎn)稅的幾點思考

武鍶芪

摘要：本文首先論述了全面改革房產(chǎn)稅的幾個關(guān)鍵作用，然后提出全面推行房產(chǎn)稅所遇到的問題及挑戰(zhàn)，相對應的本文在借鑒國際經(jīng)驗和結(jié)合我國國情的基礎上也給出了改革房產(chǎn)稅的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價收入比；稅制公平

近日，隨著以深圳、上海為首的主流一線城市的住房價格一路飆升，國內(nèi)各地一線城市、一線城市周邊的城市還有熱點二線城市的房價一路高企，許多居民開始透支收入和信用用于住房投機。大量的用于發(fā)展實體經(jīng)濟的錢都從不同的角度流到了房地產(chǎn)行業(yè)中，這更加劇了住房的泡沫程度，居民的房價收入比達到了美國爆發(fā)次貸危機前的2.71倍。房產(chǎn)稅的改革已經(jīng)勢在必行，但改革中我們?nèi)悦媾R著幾個問題需要攻堅，本文也相對應地提出了自己的幾點思考建議。

一、進一步完善房產(chǎn)稅的作用

（一）抑制住房投機

就最新數(shù)據(jù)顯示，在住房供給不斷增加的同時，每年新增的住宅面積所能安居的人口能超額滿足年城市化包括農(nóng)民工在內(nèi)的全部城市人口，也就是能滿足我國住房的剛性需求，且就中國社科院2015年發(fā)布的《住房藍皮書》來看，我國戶均住房已經(jīng)超過了1.05，也就是說我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)化過程中住房的改善性需求并不能得以長期維持。而近兩年多個主流一、二線城市“地王”“日光盤”的頻頻出現(xiàn)，似乎只能用“馬斯洛需求層次”中的關(guān)于居民更高層次的需求來解釋，也就是說住房已經(jīng)超越了人們的基本生存資料和享受資料而存在，而是作為居民的一個“發(fā)展資料”而被投機持有。現(xiàn)階段我國居民住宅的持有成本非常低，緊緊限于一個物業(yè)管理費的繳納，而這個物業(yè)管理費相較于囤積住房而帶來的巨大收益來說，幾乎是可以忽略不計的，由此，房產(chǎn)稅的改革似乎更顯迫切，它能直接加大住宅的持有成本，從而起到抑制投機性需求的作用。

（二）增加地方財政收入，完善地區(qū)配套

地方政府對轄區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)進行房產(chǎn)稅的課征，同時又將籌集到的資金用于外溢性很小的公共基礎服務，使得納稅人的付出和受益能得到較好的關(guān)聯(lián)。這樣地方政府推行房產(chǎn)稅的反對成本相對會小很多，同時也能給當?shù)丶{稅人提供多種選擇：高稅負，高公共服務，低稅負，低公共服務，以最終實現(xiàn)有效的群眾滿意度較高的公共服務供給。

（三）有利于縮小貧富差距，調(diào)節(jié)收入的分配結(jié)構(gòu)

將房產(chǎn)稅設計成超額累進稅率可以房產(chǎn)稅起到減小收入不均等的作用，適當免征額的確定，既可以使得房產(chǎn)稅的稅基較為寬泛，達到普遍征收的目的，也可以使房產(chǎn)稅在我國現(xiàn)行稅制中起到第二個個人所得稅的作用，同時對居民的收入分配結(jié)構(gòu)也起到了間接的調(diào)節(jié)作用。

二、全面推行房產(chǎn)稅所遇到的問題及挑戰(zhàn)

（一）征管難度大，征管成本高

現(xiàn)行上海市和重慶市公布的房產(chǎn)稅改革試點方案是以房產(chǎn)的交易價格為計稅依據(jù)，但各成熟的市場經(jīng)濟國家是推行的更為合理的房產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)，原因是隨著經(jīng)濟條件的變化，房產(chǎn)周邊的配套設施的逐步成熟和通貨膨脹的存在，一個客觀合理的評估價值可以起到實時反映房價動態(tài)調(diào)整的作用，而歷史的成交價格卻不能反映房產(chǎn)的市價變化，自然也不能起到對房產(chǎn)增值部分征稅的目的。但房產(chǎn)評估是一個長期性的基礎性的工作，還有大量的基礎性的信息需要采集、完善和定期更新，但就國內(nèi)現(xiàn)階段的實踐來看，這部分的信息當前缺失嚴重，各省市地稅部門并沒有和當?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記中心實現(xiàn)信息共享，光房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的信息收集和房產(chǎn)合理的評估價值的確定便是一個十分棘手的問題。由此帶來的稅收征管成本很有可能高于其所帶來的收入。

（二）房產(chǎn)評估人才缺乏，房產(chǎn)評估制度缺位

房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房產(chǎn)的價值，所以對房產(chǎn)稅基的公平評估無疑是保障稅收公平性的必要條件。沒有一個客觀合理的計稅依據(jù)，便很難保證稅負的公平性，也加大了推行房產(chǎn)稅的阻力。所以這就要求我國無論是從立法的角度還是各省市自治州出臺相關(guān)征管條例的角度，盡快出臺相關(guān)的房產(chǎn)評估制度。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎上引進適合我國國情的評估方法和技術(shù)，加快培養(yǎng)相關(guān)人才，建立行業(yè)自律協(xié)會，才能保證房產(chǎn)稅改革的“軟著陸”。

（三）房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠不科學

目前我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅和發(fā)達國家房產(chǎn)稅制度最大的區(qū)別在于，我國針對個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)給予了免稅待遇。在現(xiàn)行稅制下，居民納稅人持有房產(chǎn)的過程中幾乎是不用涉及到任何稅收成本的，只是在購置環(huán)節(jié)才需要繳納相應的稅金，如契稅，印花稅等。這就直接引導居民不僅僅滿足于將房產(chǎn)作為生活的必需品用于基礎生活，反倒是將其視為最好的投資品，不僅能抵御通貨膨脹，而且持有房產(chǎn)來待價而沽，來攫取其增值部分所帶來的收益。

（四）短期內(nèi)可能會引發(fā)家庭稅負承受度的不均

始于20世紀80年代的城鎮(zhèn)住房制度的改革，使得居民在選擇房產(chǎn)時并不需要將持有房產(chǎn)相關(guān)的稅負成本考慮進去。我國改革的房產(chǎn)稅是希望針對房產(chǎn)的公允合理價值計征的，這就導致相應的房產(chǎn)稅的稅額會提高。而擁有這些房產(chǎn)的家庭的收入可能并未得到提升，這一“不匹配”勢必會帶來家庭收入和擁有住房所要承擔的稅負之間的一個不對應，從而沖擊稅制的公平性。

三、改革房產(chǎn)稅的相關(guān)建議

（一）改革現(xiàn)有的稅收征管機制

我國現(xiàn)階段的主要稅種都是針對企業(yè)或者單位納稅人進行征收，即便是針對居民納稅人的個人所得稅也是交由扣繳義務人代扣代繳。但隨著個人的收入水平和財富的增加，這種征管形式不能很好地將分散的稅源予以征收，這又直接導致了稅款的流失。為了更好地推進房產(chǎn)稅，我國的稅收征管機制要思考如何將間接的稅收征管模式過渡到直接的稅收征管。在這個過程中，我們無疑要盡快健全個人的基本納稅資料，針對居民個人的房產(chǎn)在建立財產(chǎn)登記制度的同時，也要建立房產(chǎn)的使用登記制度。同時，隨著“金稅三期”的上線，我們要逐步消除不同部門之間的信息孤島，爭取使得稅務、不動產(chǎn)登記、城市規(guī)劃、工商、公安和銀行之間形成信息的有效聯(lián)網(wǎng)，對涉稅信息實現(xiàn)動態(tài)全面地監(jiān)控和管理。

（二）建立完善的稅收評估體系

例如英國為了有效保障房產(chǎn)稅的征收，專門有設置獨立于政府和征稅機關(guān)的地產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)評估師，美國則是在各個州設置了獨立的評估官員，同時配有專用的房地產(chǎn)評估軟件能迅速呈現(xiàn)出附近地塊的房產(chǎn)交易記錄所形成的應稅財產(chǎn)的市場價值。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎上，我們可以考慮把編制整理好的房產(chǎn)信息掛在網(wǎng)上，主要提供房產(chǎn)歷史成交時間、價格、房產(chǎn)合理的評估價值、房屋的類型和鳥瞰圖等，供納稅人查詢和比對判斷，若納稅人對自己的財產(chǎn)價值有所疑慮，可以提請重新評估。

（三）合理確定房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策

針對現(xiàn)階段的“有人沒房住”“有房沒人住”的不合理現(xiàn)象，為了有效打擊炒房、囤房資金大量從實體經(jīng)濟中抽血的情況，及時取消居民擁有的非營業(yè)性住房免稅的稅收優(yōu)惠勢在必行，以結(jié)束長期在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)無稅收成本的狀態(tài)。但對于低收入階層家庭自用的房產(chǎn)，我們?nèi)孕枰Ｓ幸欢ǖ臏p免政策。

（四）短期內(nèi)據(jù)各地區(qū)實際情況設置級差稅率來調(diào)整不同家庭的相對稅負

盡管住房的價值大多數(shù)情況下是受家庭收入的影響，但影響住房價值的因素太多太多?！皬母呤杖胝叨汲钟懈邇r值房產(chǎn)”并不能直接推演出“高價值房產(chǎn)都被高收入者持有”。于此所引發(fā)的稅負的公平性問題，在房產(chǎn)稅的改革初期我們可以通過設置級差稅率來進行調(diào)節(jié)。通過引入“房價收入比”這一指標，我們可以設計分段的累進稅率，低的房價收入比從高適用稅率，高的房價收入比從低適用稅率，以達到保障稅負公平的目的。

（五）將籌集到的稅收用于外溢性很小的公共服務

若房產(chǎn)稅的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房產(chǎn)稅的阻力也會相應地減少。地方政府可以建立專項稅收籌集和使用登記簿，并將其向公眾公開，詳細列明房產(chǎn)稅所課征的收入的來源和去向，嚴格限定稅收的使用用途，力爭專門用于外溢性很小的本地區(qū)的居民生產(chǎn)生活公共設施和公共服務的改善，爭取做到房產(chǎn)稅改革的“軟著陸”。

參考文獻：

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（作者單位：深圳廣播電視大學龍崗分校）