數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

李晶晶++武盈盈

摘要：近年來，隨著現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及測(cè)繪新儀器的迅速發(fā)展，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)因具有更規(guī)范、更精確、綜合應(yīng)用性更強(qiáng)易拓展等特點(diǎn)，給各用圖單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)算、綜合管理等帶來了極大的方便，較好地滿足了現(xiàn)代化房產(chǎn)管理的需要。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化；測(cè)圖；房地產(chǎn)

隨著城市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)繪工作量迅速增加。住房商品化和貨幣化，產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作提出了更多更高的要求。傳統(tǒng)的手工作業(yè)方法愈來愈暴露出工作效率低下、信息共享困難、出錯(cuò)率較高及缺乏透明度等問題，已不再適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展要求。近年來，隨著現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及近年來，測(cè)繪行業(yè)在計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷滲入下，已打破了傳統(tǒng)的模擬測(cè)繪方法，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)占領(lǐng)了主導(dǎo)地位。其成圖成果數(shù)字地圖具有更規(guī)范、精度高、綜合性運(yùn)用強(qiáng)等特點(diǎn)，而且對(duì)于各用圖單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)算、綜合管理等方面具有極大的優(yōu)越性。

一、房產(chǎn)測(cè)量的意義

房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量及成果的檢查與驗(yàn)收等。房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。首先，房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)，也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。通過對(duì)房屋狀況和其權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。最后，房產(chǎn)測(cè)量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積是否縮水的重要手段。部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下常打起房屋面積的主意，損害購(gòu)房者利益，因此推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

二、數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)的優(yōu)勢(shì)

（一）它可以通過計(jì)算機(jī)的模擬，在屏幕上直觀生動(dòng)地（分層）反映出地形、地貌特征以及地籍要素，而且一目了然，基本上改變和彌補(bǔ)了傳統(tǒng)產(chǎn)品線條、符號(hào)和數(shù)字、文字等綜合包羅，非具一定專業(yè)知識(shí)才能讀懂的缺陷。

（二）數(shù)字化測(cè)繪產(chǎn)品在使用、維護(hù)和更新上具有方便快捷的特性，能夠隨時(shí)保持產(chǎn)品信息的現(xiàn)勢(shì)性，可以隨時(shí)補(bǔ)充修改，隨時(shí)出新圖提供使用。

（三）根據(jù)不同用戶的需要，可以對(duì)產(chǎn)品的各種要素進(jìn)行數(shù)據(jù)再加工，得到不同用途的圖件，而且還可以隨意對(duì)圖形進(jìn)行拼接、縮放，用途更廣泛。

（四）利用數(shù)字化（地形、地籍）測(cè)繪成果，作為底圖，可在計(jì)算機(jī)上進(jìn)行各種規(guī)劃與設(shè)計(jì)（如土地資源開發(fā)規(guī)劃和城市道路網(wǎng)的設(shè)計(jì)等），可方便地進(jìn)行許多方案的設(shè)計(jì)與比較，對(duì)各種要素的統(tǒng)計(jì)、匯總、疊加、分析也方便、準(zhǔn)確。在計(jì)算機(jī)的幫助下，大大提高了測(cè)繪生產(chǎn)作業(yè)的自動(dòng)化、科學(xué)化、規(guī)范化程度，數(shù)字化測(cè)繪產(chǎn)品的應(yīng)用水平也將達(dá)到新的高度。除此以外，在其他方面還顯示出很多優(yōu)越性，但從以上幾點(diǎn)足以可見數(shù)字化（地形、地籍）測(cè)繪很符合現(xiàn)代社會(huì)信息的要求，是現(xiàn)代測(cè)繪的發(fā)展方向。因而，以前以傳統(tǒng)測(cè)繪為主的專業(yè)測(cè)繪單位，現(xiàn)在是以發(fā)展數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)作為發(fā)展的目標(biāo)與方向。

三、房產(chǎn)測(cè)量過程中計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)的實(shí)現(xiàn)方法

（一）房產(chǎn)調(diào)查

在開展調(diào)查工作之前，進(jìn)行了房產(chǎn)測(cè)量與調(diào)查的宣傳工作。房產(chǎn)管理局印制房產(chǎn)調(diào)查與測(cè)量通知書，分發(fā)給單位和個(gè)人。在房產(chǎn)分區(qū)的基礎(chǔ)上，調(diào)查人員根據(jù)表格所列內(nèi)容，實(shí)地填寫有關(guān)項(xiàng)目。需要單位提供資料才能填寫的項(xiàng)目，與單位進(jìn)行協(xié)商，請(qǐng)其出具有關(guān)的文件資料，然后正式填寫表格。房產(chǎn)調(diào)查的同時(shí)進(jìn)行房屋勘丈。要求實(shí)丈每一條邊，畫好外業(yè)勘丈草圖，確保面積計(jì)算的順利進(jìn)行。

（二）碎部測(cè)量

界址點(diǎn)、建筑物角點(diǎn)及其它要素測(cè)量均采用拓普康GTS-211D全站儀進(jìn)行數(shù)據(jù)采集。隱蔽地段的碎部點(diǎn)采用距離交會(huì)等間接方法求得：在實(shí)地量測(cè)有關(guān)長(zhǎng)度，利用計(jì)算機(jī)輔助繪圖法求得。由于在房屋勘丈過程中，對(duì)房屋的每一條邊都進(jìn)行了鋼尺量距，因此對(duì)規(guī)則建筑物只進(jìn)行兩個(gè)定位點(diǎn)的采集，對(duì)別墅等不規(guī)則的多邊形建筑物將其特征點(diǎn)全部采集，以便于內(nèi)業(yè)成圖。

（三）面積量算

對(duì)規(guī)則建筑物，內(nèi)業(yè)人員按外業(yè)勘丈草圖，將勘丈數(shù)據(jù)平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫好的面積計(jì)算程序求取各層面積，然后對(duì)各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。對(duì)于需要進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的住宅樓，應(yīng)按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)?。利用AutoCAD的Offset命令，先繪出該住宅樓的外圍圖形，計(jì)算出總建筑面積（S總建筑面積），然后利用Offeet命令將圖形向內(nèi)偏移到墻體厚度的一半處（陽(yáng)臺(tái)處不進(jìn)行偏移），計(jì)算房屋的總套內(nèi)面積（S套內(nèi)總面積）。

（四）房產(chǎn)圖編制

房產(chǎn)圖成圖可以采用南方測(cè)繪儀器公司開發(fā)的CASS4.0地形地籍成圖軟件，并利用Lisp 語(yǔ)言在AutoCAD平臺(tái)上編寫了邊長(zhǎng)注記及面積計(jì)算程序。首先利用CASS4.0的“數(shù)據(jù)通訊”功能，將外業(yè)采集到的數(shù)據(jù)傳輸?shù)轿C(jī)中，然后進(jìn)行展點(diǎn)，根據(jù)測(cè)量草圖及外業(yè)勘丈草圖，繪制好房產(chǎn)總平面圖，在此基礎(chǔ)上利用CASS4.0進(jìn)行分幅圖、分丘圖的制作。房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分戶圖上的表示內(nèi)容及表示方法依GB/T17986.1―2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第一單元：“房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定”及GB/T17986.2―2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第二單元：“房產(chǎn)圖圖式”。

（五）傳統(tǒng)模擬圖的掃描矢量化

自房產(chǎn)測(cè)繪工作開展以來 ，各房產(chǎn)測(cè)繪部門都先后測(cè)制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在實(shí)現(xiàn)對(duì)原有數(shù)據(jù)從新利用的過程中，我們可以使用掃描儀進(jìn)行傳統(tǒng)模擬圖的矢量化處理。這種感覺處理方法不僅靈活方便、效率高、見效快，而且實(shí)用性強(qiáng)、成圖精度高。

四、結(jié)束語(yǔ)

計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量過程中的應(yīng)用，不僅是房產(chǎn)管理數(shù)字化、信息化的需要，也為房屋產(chǎn)權(quán)的信息查詢、配圖等提供了更加便利、直接的方法。另外，計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)的應(yīng)用還能較好的解決因拆遷、改造等房屋結(jié)構(gòu)變化過程中房產(chǎn)修測(cè)過程中的困難。最后，房產(chǎn)測(cè)量過程中的計(jì)算機(jī)數(shù)字化技術(shù)還具有測(cè)量精度高、數(shù)據(jù)處理準(zhǔn)確、信息共享便利的特點(diǎn)，不僅大大提高了房產(chǎn)測(cè)量工作的效率，還使得測(cè)量結(jié)果的保存和查閱更加便利。

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